रियल एस्टेट बाज़ार की कई कठिनाइयाँ अभी भी क़ानून द्वारा 'सुलझने' की प्रतीक्षा में हैं

चित्रण फोटो: तुआन अन्ह/वीएनए

यह कार्यशाला वियतनाम रियल एस्टेट एसोसिएशन (वीएनआरईए) द्वारा प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण मंत्रालय तथा निर्माण मंत्रालय के सहयोग से 15 अक्टूबर की दोपहर को हनोई में आयोजित की गई थी।

वियतनाम रियल एस्टेट एसोसिएशन (VNREA) के उपाध्यक्ष डॉ. गुयेन वान दिन्ह ने कहा कि इस बार रियल एस्टेट बाज़ार से जुड़े तीनों क़ानूनों (भूमि क़ानून, आवास क़ानून, रियल एस्टेट व्यवसाय क़ानून) में, ख़ासकर विकेंद्रीकरण और शक्तियों के हस्तांतरण के संदर्भ में, बहुत विस्तृत और स्पष्ट नियम हैं। हालाँकि, व्यवसायों की कई राय सुनने के बाद, VNREA को अभी भी उम्मीद है कि ये क़ानून जल्द ही लागू हो जाएँगे। क्योंकि रियल एस्टेट व्यवसायों की कई मुश्किलें अभी सुलझने और सुलझने का इंतज़ार कर रही हैं।

"1 अगस्त से अब तक, इन कानूनों को लागू हुए सिर्फ़ 2 महीने ही हुए हैं। कानून के नए प्रावधानों को तेज़ी से लागू करने के लिए यह पर्याप्त समय नहीं है, खासकर जब कानून के ज़्यादातर प्रावधान बहुत जटिल हैं। हालाँकि, जटिलता और कई चुनौतियों के बावजूद, कानूनों को लागू किया जाना चाहिए और सख्ती से लागू किया जाना चाहिए," श्री दिन्ह ने सुझाव दिया।

श्री दिन्ह के अनुसार, वर्तमान में, स्थानीय लोगों से संपर्क करने पर, वीएनआरईए को पता चलता है कि कई जगहों पर अभी भी कानून प्रवर्तन को लेकर भ्रम की स्थिति है, इसलिए काम की गति बहुत कम है। उदाहरण के लिए, भूमि निकासी मुआवजा परियोजनाओं में, व्यवसाय यह दर्शाते हैं कि उन्हें भूमि खाली करने से पहले 100% मुआवजा देना होगा। लेकिन यह बहुत मुश्किल है, जिससे कई परियोजनाओं में बाधा आ रही है।

नीलामी, बोली, भूमि उपयोग शुल्क आदि जैसे अन्य मुद्दे भी हैं। इसलिए, वीएनआरईए को उम्मीद है कि आने वाले समय में कानून के नए प्रावधानों का प्रचार-प्रसार होगा और उनके त्वरित कार्यान्वयन के लिए विशिष्ट निर्देश होंगे। इसके लिए संबंधित मंत्रालयों का ध्यान और सहयोग आवश्यक है।

कई व्यवसायों की रुचि और उनके उत्तर की आवश्यकता वाले मुद्दों में से एक यह है कि रियल एस्टेट व्यवसाय कानून के प्रावधानों के अनुसार, किसी परियोजना के एक हिस्से के हस्तांतरण के लिए उस एजेंसी की स्वीकृति आवश्यक है जो हस्तांतरण की अनुमति देने हेतु निवेश नीति तय करती है। यदि परियोजना के एक हिस्से के हस्तांतरण से हस्तांतरणकर्ता की मूल परियोजना के पैमाने में 10% से अधिक या 30 हेक्टेयर या उससे अधिक का परिवर्तन (कमी) होता है, तो निजी भूमि कानून के अनुच्छेद 41 के खंड 3 के प्रावधानों के अनुसार निवेश नीति निर्णय को समायोजित करना आवश्यक होगा।

हालांकि, उद्यम ने सवाल उठाया कि, निवेश नीति निर्णय लेने वाली एजेंसी द्वारा रियल एस्टेट व्यवसाय पर कानून के प्रावधानों के अनुसार परियोजना के एक हिस्से को स्थानांतरित करने की अनुमति मिलने के बाद, क्या हस्तांतरणकर्ता को निवेश कानून के प्रावधानों के अनुसार निवेश नीति को समायोजित करने के लिए प्रक्रियाएं पूरी करनी होंगी?

इस सामग्री के बारे में, श्री वुओंग दुय डुंग - आवास और रियल एस्टेट बाजार प्रबंधन विभाग (निर्माण मंत्रालय) के उप निदेशक ने पुष्टि की कि एक रियल एस्टेट परियोजना के हिस्से या सभी के हस्तांतरण में, 2 प्रकार की परियोजनाएं हैं जिन्हें समायोजित करने की आवश्यकता है।

सबसे पहले, निवेश नीति के लिए स्वीकृत और निवेश कानून के अनुसार निवेश के लिए चयनित परियोजना के प्रकार को निवेश प्रक्रियाओं का पालन करना होगा। शर्तें अभी भी रियल एस्टेट व्यवसाय कानून के अनुच्छेद 40 के अनुसार हैं। यानी, रियल एस्टेट परियोजनाओं के हस्तांतरण की सभी स्थितियाँ अनुच्छेद 40 के अनुसार लागू होनी चाहिए, चाहे वे रियल एस्टेट व्यवसाय कानून या निवेश कानून के अनुसार लागू हों, या क्रेडिट संस्थानों की संपत्ति वाली रियल एस्टेट परियोजनाओं के हस्तांतरण के लिए भी अनुच्छेद 40 के अनुसार ही आवेदन करना होगा।

इसके बाद, रियल एस्टेट व्यवसाय कानून के अनुसार किसी परियोजना के किसी भाग या संपूर्ण भाग को हस्तांतरित करते समय, हस्तांतरिती को पिछले निवेशक के सभी नियम विरासत में मिलते हैं। यदि परियोजना में पहले की तुलना में कोई बदलाव नहीं हुआ है, तो निवेश प्रक्रियाओं को दोबारा करने की आवश्यकता नहीं है। अन्य मामलों में, जहाँ निवेश समायोजन कानून के अनुसार किया जाना आवश्यक है, निवेश कानून का पालन किया जाना चाहिए, उसके बाद कानून से संबंधित अगले कदम उठाए जाने चाहिए।

"इस मुद्दे को दो अलग-अलग प्रणालियों और दो अलग-अलग एजेंसियों द्वारा नियंत्रित किया जाता है, लेकिन इस बात पर जोर दिया जाना चाहिए कि रियल एस्टेट व्यवसाय पर कानून के अनुसार स्थानांतरण करते समय, निवेशक को सभी कानूनी दस्तावेज (रियल एस्टेट व्यवसाय पर कानून के अनुच्छेद 39 में) विरासत में मिलेंगे और अगर निवेश नीति में कोई बदलाव नहीं होता है तो उसे निवेश प्रक्रियाओं को फिर से नहीं करना पड़ेगा," श्री डंग ने विश्लेषण किया।

इस प्रकार, जिस प्रकार की रियल एस्टेट व्यावसायिक परियोजना निवेश कानून की नीति का पालन करती है, अब उस प्रकार की परियोजना को स्थानांतरित करने पर रियल एस्टेट व्यवसाय कानून का पालन करना होगा। जहाँ तक निवेश कानून के तहत अनुमोदन प्रक्रिया का पालन करने वाली परियोजना का प्रश्न है, अब परियोजना को स्थानांतरित करने और निवेश नीति में बदलाव करने पर निवेश कानून का पालन करना होगा।

राष्ट्रीय सभा की आर्थिक समिति के स्थायी सदस्य श्री फान डुक हियू ने कहा कि भूमि कानून, आवास कानून, रियल एस्टेट व्यवसाय कानून और निवेश कानून सहित चार कानूनों का क्रियान्वयन अत्यंत महत्वपूर्ण है। इन चारों कानूनों के क्रियान्वयन हेतु एक टीम की आवश्यकता है क्योंकि स्पष्ट क्रियान्वयन दिशानिर्देशों के बिना, इन कानूनों को व्यवहार में लागू करने में कई कठिनाइयों का सामना करना पड़ेगा। केवल बैठकर कठिनाइयों को साझा करना और उठाना ही कारगर नहीं होगा, क्योंकि प्रत्येक कठिनाई एक अलग एजेंसी के अधीन है। इसलिए, व्यवसायों और लोगों की कठिनाइयों को संयुक्त रूप से दूर करने के लिए संबंधित पक्षों के बीच घनिष्ठ समन्वय आवश्यक है।

स्रोत: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/nhieu-kho-khan-cua-thi-truong-bat-dong-san-van-cho-go-bang-luat/20241016071031584