एशियाई रियल एस्टेट में निवेश की मांग में तेजी से गिरावट

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सैविल्स प्रॉस्पेक्ट्स के आंकड़ों से पता चलता है कि 2022 में एशिया प्रशांत क्षेत्र में रियल एस्टेट निवेश गतिविधि में 6% की गिरावट आने की संभावना है, जबकि उत्तरी अमेरिका में 15% और यूरोप में 28% की गिरावट आएगी। एशिया का कुल निवेश वैश्विक निवेश का भी एक बड़ा हिस्सा है।

सैविल्स एशिया पैसिफिक के अनुसंधान निदेशक श्री साइमन स्मिथ ने टिप्पणी की: वैश्विक स्तर पर अनेक भू-राजनीतिक अनिश्चितताएं होने के कारण निवेश गतिविधियां कठिन बनी रहेंगी।

एशियाई रियल एस्टेट में निवेश की मांग तेजी से घट रही है। — एशियाई रियल एस्टेट में निवेश की माँग में तेज़ी से गिरावट आई है। (फोटो: टीएन)

श्री साइमन ने कहा, "हालांकि, एशिया में रियल एस्टेट की विकास संभावनाएं मजबूत बनी हुई हैं, जिससे यह क्षेत्र निवेशकों के लिए आकर्षक बन गया है।"

आज रियल एस्टेट निवेश में कई संभावित जोखिम हैं, जिनमें अनगिनत कारक शामिल हैं जो निवेश की दक्षता को प्रभावित कर सकते हैं, जैसे मुद्रास्फीति, कानूनी, भू-राजनीतिक अस्थिरता, धीमी वृद्धि या उपभोक्ताओं की बदलती आदतें और ज़रूरतें। रियल एस्टेट निवेशकों को सही निर्णय लेने के लिए जोखिमों को सही ढंग से समझना ज़रूरी है।

श्री साइमन ने उन जोखिम समूहों की ओर भी ध्यान दिलाया जिन पर इस समय एशिया-प्रशांत क्षेत्र में रियल एस्टेट निवेशकों को ध्यान देने की आवश्यकता है, जिनमें शामिल हैं: संरचनात्मक जोखिम, चक्रीय जोखिम और बाजार जोखिम।

पहला है संरचनात्मक जोखिम, डिजिटलीकरण ने पहले ही अधिकांश क्षेत्रों में बाज़ार संरचना में बड़ा बदलाव ला दिया है। क्लाउड कंप्यूटिंग, ई-कॉमर्स, ऑनलाइन वीडियो और सोशल मीडिया हमारी दैनिक गतिविधियों को ज़्यादा से ज़्यादा ऑनलाइन कर रहे हैं।

महामारी के दौरान यह प्रवृत्ति और भी तेज हो गई है तथा आने वाले समय में इसके और भी तेजी से बढ़ने की उम्मीद है।

उदाहरण के लिए, दक्षिण कोरिया - जो दुनिया के सबसे बड़े ऑनलाइन खुदरा खरीदारी बाजारों में से एक है - में यह अनुमान लगाया गया है कि 2022 में 37% लेनदेन का भुगतान ऑनलाइन किया जाएगा, यह आंकड़ा अगले 5 वर्षों में बढ़कर 45% होने की उम्मीद है।

अन्य बाज़ारों में, ई-कॉमर्स को एक बेहद संभावित क्षेत्र माना जाता है, और इसमें विकास की अपार संभावनाएँ भी हैं। ऑनलाइन रिटेल के विकास से निवेशकों का ध्यान डेटा सेंटर और लॉजिस्टिक्स क्षेत्रों की ओर बढ़ेगा, जिससे रिटेल उद्योग, खासकर डायरेक्ट रिटेल, का चेहरा बदल जाएगा।

दूसरा है चक्रीय जोखिम, जिसमें मुद्रास्फीति एक चक्रीय जोखिम है जिसका सामना न केवल एशिया में बल्कि दुनिया भर के रियल एस्टेट निवेशक कर रहे हैं।

ब्याज दरों में हालिया तेज़ बढ़ोतरी ने प्रॉपर्टी की कीमतों को बढ़ा दिया है। सकारात्मक पहलू यह है कि मुद्रास्फीति गिर रही है। ऑस्ट्रेलिया में, मुद्रास्फीति दिसंबर 2022 के 8.4% के शिखर से गिरकर मार्च 2023 में 6.8% पर आ गई है।

हालाँकि, बढ़ती सामग्री और श्रम लागत के साथ-साथ ऊँची ब्याज दरें निवेशकों के लिए प्रमुख चिंता का विषय बनी रहेंगी। ऊँची ब्याज दरें विकास के लिए भी जोखिम पैदा करती हैं।

अंतर्राष्ट्रीय मुद्रा कोष (आईएमएफ) के अनुसार, वैश्विक जीडीपी वृद्धि 2023 में 2.7% तक धीमी हो जाएगी, जो 2022 में 3.2% और 2021 में 6% थी। यदि उच्च ब्याज दरें बनी रहती हैं, तो विकास धीमा होने का जोखिम बना रहेगा।

तीसरा जोखिम आंतरिक बाज़ार की समस्याओं से उत्पन्न होता है। रियल एस्टेट बाज़ार हमेशा अतिआपूर्ति के जोखिम से जूझता रहता है, जो इस क्षेत्र की सुस्ती का मुख्य कारण है। अतिआपूर्ति कई अलग-अलग बाज़ारों और क्षेत्रों में एक समस्या है। उदाहरण के लिए, चीन का खुदरा बाज़ार।

सैविल्स चाइना के अनुसंधान और नीति निदेशक, श्री जेम्स मैकडोनाल्ड ने टिप्पणी की: “चीन में कुछ स्थानों पर खुदरा स्थान की अधिक आपूर्ति रिकॉर्ड ऊंचाई पर पहुंच रही है, 2023 के पहले महीनों में प्रमुख बाजारों में रिक्तता दर दोहरे अंकों तक पहुंच जाएगी।

कई जगहों पर अभी भी आपूर्ति का बड़ा बैकलॉग है और भविष्य में भी आपूर्ति का बड़ा बोझ है। इस बीच, ई-कॉमर्स के उछाल से खुदरा क्षेत्र पर दबाव बना हुआ है।

अन्य बाज़ार जोखिमों में नियामक ढाँचा भी शामिल है। चीन में भी, रियल एस्टेट निवेशकों को सरकारी नीतियों पर ज़्यादा ध्यान देना होगा। वित्तीय प्रतिबंधों में ढील देने के प्रयासों के बावजूद, देश का रियल एस्टेट संकट खत्म होने का नाम नहीं ले रहा है।

इस बीच, इंडोनेशिया जैसे विकासशील देशों में, निवेशकों को बाज़ार की पारदर्शिता पर ध्यान देने की ज़रूरत है। इसके बाद राजनीतिक स्थिरता की बात आती है, उदाहरण के लिए, थाईलैंड में राजनीतिक अस्थिरता निवेश में एक बड़ी बाधा बनी हुई है।

वियतनाम में, वर्ष के पहले महीनों में नए जारी किए गए आदेशों और प्रस्तावों के माध्यम से रियल एस्टेट क्षेत्र की कठिनाइयों को हल करने में सरकार की ओर से स्पष्ट समर्थन देखने को मिला है। इसके अलावा, मार्च में, स्टेट बैंक ने मौद्रिक बाजार को स्थिर करने और अर्थव्यवस्था को विकास में तेज़ी लाने में मदद करने के लिए परिचालन ब्याज दर में कमी की।

सैविल्स वियतनाम के उप प्रबंध निदेशक, श्री ट्रॉय ग्रिफ़िथ्स के अनुसार: "इन नीतियों का बाज़ार पर सकारात्मक प्रभाव पड़ने की उम्मीद है, हालाँकि, बाज़ार को इन्हें आत्मसात करने के लिए समय चाहिए। 2023 की तीसरी तिमाही से एक उज्जवल दृष्टिकोण की शुरुआत होने की उम्मीद है।"

बड़ी चुनौती सौदों की संरचना और कानूनी कागजी कार्रवाई से जुड़ी है, खासकर निर्माणाधीन परियोजनाओं के लिए। यह भी एक ऐसा मुद्दा है जिसके लिए एक स्पष्ट कानूनी ढांचे के साथ हस्तक्षेप और समर्थन की आवश्यकता है, जिससे वियतनाम में विदेशी निवेश गतिविधियों की गति में तेजी आ सके।

यह देखा जा सकता है कि प्रत्येक बाज़ार के अपने निवेश जोखिम होते हैं। जोखिम समूह अक्सर एक-दूसरे से ओवरलैप होते हैं और स्पष्ट रूप से अलग नहीं होते। इन कठिनाइयों को दूर करने के लिए, समकालिक उपायों और बाज़ार के अनुभवी विशेषज्ञों की सलाह की आवश्यकता है। वर्तमान बाज़ार की स्थिति को देखते हुए, निवेशकों को अपने निवेश निर्णयों पर जोखिमों के प्रभाव को कम करने के लिए पहले से परिदृश्य तैयार करने हेतु पेशेवर इकाइयों के साथ समन्वय करने की आवश्यकता है।

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