15वीं राष्ट्रीय सभा के पाँचवें सत्र में, रियल एस्टेट व्यवसाय (संशोधित) कानून पर चर्चा हुई। इस मसौदा कानून की विषय-वस्तु के संबंध में, न्गुओई दुआ तिन ने डोंग नाई प्रांत के राष्ट्रीय सभा प्रतिनिधिमंडल के प्रमुख, राष्ट्रीय सभा के उप-सभापति क्वान मिन्ह कुओंग के साथ एक साक्षात्कार किया।
निवेशक: प्रिय प्रतिनिधियों, 15वीं राष्ट्रीय सभा ने रियल एस्टेट व्यवसाय (संशोधित) कानून पर चर्चा की है। यह कानून घर बनाने वाले और रियल एस्टेट बाज़ार में भाग लेने वाले व्यक्तियों और संगठनों के अधिकारों और दायित्वों को स्पष्ट रूप से निर्धारित करता है। तो, इस विधेयक के बारे में आपकी क्या चिंताएँ हैं?
नेशनल असेंबली के डिप्टी क्वान मिन्ह कुओंग: यह कहा जा सकता है कि रियल एस्टेट बिजनेस पर कानून (संशोधित) ने अब तक स्पष्ट रूप से घर बनाने वाले व्यक्तियों और संगठनों के अधिकारों और दायित्वों को निर्धारित किया है, रियल एस्टेट बाजार में भाग लिया है, और राज्य, लोगों और उद्यमों के बीच संबंधों को सुसंगत बनाया है।
रियल एस्टेट व्यवसाय कानून (संशोधित), आवास कानून, निवेश कानून और विशेष रूप से संशोधित भूमि कानून के मसौदे के बीच ओवरलैप के कारण... मैं कुछ विषय-वस्तु का भी प्रस्ताव करता हूं।
अचल संपत्ति बाजार में भाग लेने वाले संगठनों के लिए पूंजी की शर्तों के संबंध में। कानून के अनुच्छेद 10 के खंड 1 के बिंदु c में यह प्रावधान है कि कुल निवेश पूंजी पर इक्विटी पूंजी की शर्तों के अलावा, यह "निवेश परियोजनाओं को लागू करने के लिए पूंजी जुटाने की क्षमता सुनिश्चित करना" की शर्त भी निर्धारित करता है ।
नेशनल असेंबली प्रतिनिधि क्वान मिन्ह कुओंग न्गुओई दुआ टिन के साथ बातचीत करते हैं (फोटो: होआंग बिच)।
हालाँकि, निवेश कानून और बोली कानून के प्रावधानों के अनुसार, निवेशक की वित्तीय क्षमता सुनिश्चित करने के स्पष्ट प्रावधान हैं। निवेश परियोजना दस्तावेजों, बोली दस्तावेजों और निवेश नीतियों के अनुमोदन की प्रक्रिया के दौरान, निवेशक की वित्तीय क्षमता के प्रदर्शन की समीक्षा की जाती है, इसलिए इस कानून में अतिरिक्त प्रावधान अनावश्यक हैं और अतिरिक्त प्रशासनिक प्रक्रियाओं का कारण बन सकते हैं।
इसके अतिरिक्त, अनुच्छेद 10 के खंड 1 में बिंदु d जोड़ा गया है, जिसमें कहा गया है कि "रियल एस्टेट परियोजना निवेशकों को सरकारी विनियमों के अनुसार अपनी पूंजी के लिए बकाया ऋण और बकाया कॉर्पोरेट बांड ऋण का अनुपात सुनिश्चित करना होगा"।
वर्तमान में, सरकार के पास उद्यम के स्वामित्व वाली पूंजी के लिए बकाया ऋण और बकाया कॉर्पोरेट बांड के अनुपात पर कोई विशिष्ट विनियमन नहीं है (वर्तमान में केवल बैंकिंग क्षेत्र में प्रासंगिक विनियमन हैं) ।
इसलिए, मेरा प्रस्ताव है कि मसौदा तैयार करने वाली एजेंसी इसका अध्ययन करे और इस विषय-वस्तु को मसौदे में शामिल न करे अथवा इस मुद्दे पर सरकार का एक मसौदा आदेश तैयार करे, ताकि प्रतिनिधिगण अपनी राय दे सकें।
निवेशक: आपकी राय में, रियल एस्टेट व्यवसाय परियोजनाओं में सामाजिक बुनियादी ढांचे के निर्माण में निवेशक की जिम्मेदारी को समस्याओं के समाधान के लिए कैसे क्रियान्वित किया जाना चाहिए?
नेशनल असेंबली के प्रतिनिधि क्वान मिन्ह कुओंग: रियल एस्टेट व्यवसाय परियोजनाओं में सामाजिक बुनियादी ढांचे के निर्माण में निवेशकों की जिम्मेदारी के बारे में, खंड 7, अनुच्छेद 18 में यह प्रावधान है कि निवेशकों को "केवल तभी ग्राहकों को घर सौंपने की अनुमति है जब उन्होंने अनुमोदित परियोजना में दर्ज प्रगति के अनुसार घरों और तकनीकी बुनियादी ढांचे के कार्यों, सामाजिक बुनियादी ढांचे का निर्माण पूरा कर लिया हो"।
मेरी राय में, सामाजिक अवसंरचना एक बहुत व्यापक अवधारणा है, जिसे सभी वाणिज्यिक, सार्वजनिक, शैक्षणिक, चिकित्सा आदि उपयोगिता कार्यों के रूप में समझा जाता है।
दरअसल, परियोजनाओं को निवेशक के उद्देश्य और व्यावसायिक योजना के आधार पर कई बार बिक्री के लिए खोला जा सकता है, इसलिए परियोजना में रहने के लिए आने वाले निवासियों की संख्या बिक्री की प्रगति के अनुसार बढ़ेगी। इसलिए, निवेशक अक्सर निवासियों की ज़रूरतों को पूरा करने के लिए पहले से ही आवश्यक बुनियादी ढाँचे (जैसे पार्क, पेड़, सार्वजनिक क्षेत्र, पार्किंग स्थल, मनोरंजन क्षेत्र आदि) का निर्माण कर लेते हैं।
शेष सामाजिक अवसंरचना जैसे स्कूल, सुपरमार्केट और शॉपिंग सेंटर का क्रियान्वयन आमतौर पर द्वितीयक निवेशकों द्वारा किया जाएगा, जब परियोजना में बहुत से निवासी होंगे।
यदि निवेशक को परियोजना की सभी सामाजिक अवसंरचना प्रणालियों का निर्माण तब करना पड़े जब जनसंख्या घनत्व अधिक न हो, तो इससे अपव्यय होगा।
आवश्यक सामाजिक बुनियादी ढांचे पर विशिष्ट विनियमन की आवश्यकता है (फोटो: फाम तुंग)।
दूसरी ओर, वास्तविकता में, शिक्षा, वाणिज्य और सुपरमार्केट में सेवा प्रदाता केवल तभी कार्यान्वयन करते हैं जब प्रत्येक परियोजना में एक निश्चित जनसंख्या होती है (रियल एस्टेट और चिकित्सा, शैक्षिक और वाणिज्यिक सेवाओं सहित एक पारिस्थितिकी तंत्र वाले निवेशकों को छोड़कर, जो स्वयं निवेश और व्यवसाय कार्यान्वयन करेंगे... हालांकि, व्यवहार में, कुछ निवेशकों ने, जब कई क्षेत्रों में निवेश किया, तो वित्तीय असंतुलन या अप्रभावी व्यवसाय को जन्म दिया)।
"निर्माण पूरा हो गया..." नियम का अर्थ यह है कि निर्माण कार्य अवश्य पूरा होना चाहिए। उदाहरण के लिए, कई मदों वाली किसी परियोजना के मामले में, जिसमें एक अलग स्कूल परियोजना भी शामिल है जो पूरी हो चुकी है और अभी भी पूरी होने की प्रक्रिया से गुज़र रही है, लेकिन मसौदे के प्रावधानों के अनुसार, निवेशक को ग्राहक को घर सौंपने की अनुमति नहीं है।
वास्तव में, निवेशकों और ग्राहकों के बीच मकान का हस्तांतरण मकान/अपार्टमेंट की बिक्री और खरीद अनुबंध के अनुसार किया जाता है और मसौदे में मकान सौंपने की अवधि और मकान सौंपने पर भुगतान के संबंध में विशिष्ट नियम भी हैं।
साथ ही, अनुच्छेद 31 के खंड 1 के बिंदु बी में यह भी आवश्यक है कि भूमि उपयोग के अधिकार वाली रियल एस्टेट परियोजनाएं, जिन्होंने तकनीकी अवसंरचना निर्माण में निवेश किया है और व्यवसाय में लगाई गई हैं, उन्हें आवश्यकता को पूरा करना होगा: "सेवा कार्यों के निर्माण में पूर्ण निवेश, डिजाइन के अनुसार आवश्यक तकनीकी अवसंरचना कार्य, विस्तृत निर्माण योजना 1/500 या अनुमोदित मास्टर प्लान और परियोजना की सामग्री", लेकिन यह भी निर्दिष्ट नहीं करता है कि कौन से आवश्यक सेवा कार्य शामिल हैं।
इसलिए, मेरा मानना है कि आवश्यक सामाजिक बुनियादी ढाँचे पर विशिष्ट नियम होने चाहिए और निवेशकों को केवल "स्वीकृत परियोजना में दर्ज प्रगति के अनुसार आवश्यक तकनीकी बुनियादी ढाँचे और सामाजिक बुनियादी ढाँचे के कार्यों" को पूरा करने की आवश्यकता होनी चाहिए, ताकि वे ग्राहकों को मकान सौंपने या भूमि उपयोग के अधिकार हस्तांतरित करने के पात्र बन सकें। इससे समस्याएँ हल होंगी और व्यवहारिक रूप से भी उपयुक्त होंगी।
निवेशक: बहुत बहुत धन्यवाद !
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