"दुखी जीवन, दुखी मृत्यु" क्योंकि एक ऐसी परियोजना खरीदी गई जो बिक्री की शर्तों को पूरा नहीं करती

दक्षिण में रियल एस्टेट बाज़ार में सुधार हो रहा है, नई परियोजनाएँ बिक्री के लिए खुलने की होड़ में हैं। हालाँकि, यह वह समय भी है जब कई निवेशक कानून को दरकिनार कर ऐसी परियोजनाएँ बेचते हैं जिनके लिए पर्याप्त कानूनी प्रक्रियाएँ नहीं होतीं, जिससे ग्राहकों को "एक दयनीय जीवन जीना पड़ता है, एक दयनीय मौत मरना पड़ता है"। ऐसी परियोजनाएँ जो बिक्री के लिए खुलने की शर्तों को पूरा नहीं करतीं।

"दुखी जीवन, दुखी मृत्यु" क्योंकि एक ऐसी परियोजना खरीदी गई जो बिक्री की शर्तों को पूरा नहीं करती

दक्षिण में रियल एस्टेट बाज़ार में सुधार हो रहा है, नई परियोजनाएँ बिक्री के लिए खुलने की होड़ में हैं। हालाँकि, यह वह समय भी है जब कई निवेशक कानून को दरकिनार कर ऐसी परियोजनाएँ बेचते हैं जिनके लिए पर्याप्त कानूनी प्रक्रियाएँ नहीं होतीं, जिससे ग्राहकों को "एक दयनीय जीवन जीना पड़ता है, एक दयनीय मौत मरना पड़ता है"। ऐसी परियोजनाएँ जो बिक्री के लिए खुलने की शर्तों को पूरा नहीं करतीं।

चार्म डायमंड परियोजना को निवेशक द्वारा 2019 से बेचा गया था, लेकिन अभी तक इसका निर्माण नहीं हुआ है।

"अवैध" परियोजनाओं की पहचान करना

रियल एस्टेट बिजनेस 2023 कानून के अनुसार, बिक्री के लिए पात्र एक रियल एस्टेट परियोजना में निवेश नीति, 1/500 योजना, पूर्ण भूमि उपयोग कर दायित्व, निर्माण परमिट, पूर्ण नींव निर्माण जैसी पूरी कानूनी प्रक्रियाएं होनी चाहिए, और फिर सक्षम प्राधिकारी द्वारा भविष्य के रियल एस्टेट उत्पादों को बिक्री के लिए खोलने की अनुमति होनी चाहिए।

हालाँकि, यह आम बात है कि परियोजनाएँ सभी कानूनी ज़रूरतों को पूरा नहीं करतीं, फिर भी बिक्री के लिए खुली रहती हैं। खास तौर पर, ज़्यादातर परियोजनाएँ, जिनका निर्णय 1/500 ही है, ने ग्राहकों से "बिक्री के लिए खुला" शब्द का इस्तेमाल किए बिना ही जगह आरक्षित करने के लिए जमा राशि आमंत्रित की है।

उदाहरण के लिए, सितंबर 2024 की शुरुआत में, डि एन सिटी ( बिनह डुओंग ) में, बिन्ह थांग अपार्टमेंट प्रोजेक्ट (व्यावसायिक नाम एवेन्यू बिन्ह थांग) को निवेशक द्वारा बाजार में पेश किया गया और ग्राहकों से "आरक्षण" धन एकत्र किया गया। विज्ञापन के अनुसार, परियोजना 3,351 एम 2 के क्षेत्र में बनी है, जिसमें 2 बेसमेंट, 35 मंजिलें हैं, जिसमें 536 अपार्टमेंट शामिल हैं, बिक्री मूल्य 33 - 40 मिलियन वीएनडी / एम 2 है। शोध के माध्यम से, हमें पता चला कि परियोजना में एक निवेश नीति, निर्णय 1/500, और निर्माण विभाग के बिन्ह डुओंग द्वारा दी गई एक निर्माण अनुमति है, लेकिन अभी तक अपने वित्तीय दायित्वों को पूरा नहीं किया है और इसका निर्माण नहीं किया गया है।

बिन्ह डुओंग निर्माण विभाग निवेशकों से यह वादा करने की अपेक्षा करता है कि जब परियोजना कानूनी आवश्यकताओं को पूरा नहीं करती है, तो वे न तो बिक्री करेंगे और न ही ग्राहकों से धन प्राप्त करेंगे। इसके अलावा, विभाग के पास कई दस्तावेज़ भी हैं जो स्थानीय लोगों को क्षेत्र में परियोजनाओं का सख्ती से प्रबंधन करने और उन रियल एस्टेट परियोजनाओं के सामने सूचना बोर्ड लगाने की सलाह और निर्देश देते हैं जो पूंजी जुटाने की शर्तों को पूरा नहीं करती हैं।

बिन्ह डुओंग न्यू सिटी में, केएच नामक एक परियोजना भी निवेशक द्वारा बिक्री के लिए पेश की जा रही है। एक घर खरीदने के इच्छुक ग्राहक की भूमिका में, चाऊ नाम के एक कर्मचारी ने मेरा परिचय कराया। यह एक वाणिज्यिक और सामाजिक आवास परियोजना है। निवेशक जगह आरक्षित करने के लिए जमा राशि स्वीकार कर रहा है। 15 अक्टूबर को जमा अनुबंध पर आधिकारिक रूप से हस्ताक्षर किए जाएँगे और 15 नवंबर को आधिकारिक बिक्री शुरू होगी। हालाँकि, वैधता के बारे में पूछे जाने पर, चाऊ ने कहा कि परियोजना निर्माण परमिट के लिए आवेदन कर रही है।

इसी तरह, सी-होल्डिंग ज्वाइंट स्टॉक कंपनी द्वारा निवेशित द फेलिक्स (थुआन एन सिटी) नामक परियोजना जुलाई 2024 से बिक्री के लिए उपलब्ध होगी। यह परियोजना 9,000 वर्ग मीटर से अधिक क्षेत्र में बनी है, जिसमें 40 मंज़िला ऊँचे दो अपार्टमेंट ब्लॉक हैं, जिनमें 1,206 अपार्टमेंट शामिल हैं, और न्यूनतम कीमत 1.5 बिलियन VND/अपार्टमेंट है। हालाँकि, बिन्ह डुओंग निर्माण विभाग ने कहा कि यह परियोजना भविष्य में आवास के रूप में पूंजी जुटाने के योग्य नहीं है क्योंकि यह कानूनी नहीं है।

थुआन एन शहर में, ले फोंग ग्रुप द्वारा एमराल्ड गोल्फ व्यू प्रोजेक्ट भी बाज़ार में उतारा जा रहा है। इस प्रोजेक्ट में 770 अपार्टमेंट शामिल हैं, जिनकी कीमतें 45 से 50 मिलियन VND/m2 तक हैं। यह प्रोजेक्ट भी उन प्रोजेक्ट्स की सूची में है जो बिक्री के लिए योग्य नहीं हैं।

न केवल बाहरी प्रांतों में, बल्कि हो ची मिन्ह सिटी में भी यही स्थिति है। थू डुक सिटी में हंग फू इन्वेस्ट कंपनी द्वारा निवेशित फिटाटो परियोजना में 383 अपार्टमेंट हैं, जिनकी बिक्री कीमत 46-60 मिलियन VND/m2 है। हो ची मिन्ह सिटी निर्माण विभाग ने घोषणा की है कि यह परियोजना बिक्री और पूंजी जुटाने के योग्य नहीं है।

5 साल पहले घर खरीदा था लेकिन अभी तक कोई निर्माण नहीं हुआ

ऐसी परियोजनाओं में मकान खरीदने के परिणाम, जो बिक्री और पूंजी जुटाने के लिए योग्य नहीं हैं, कई ग्राहकों को दुखी कर देते हैं, तथा उन्हें हर जगह शिकायत दर्ज करानी पड़ती है।

चार्म सिटी प्रोजेक्ट कॉम्प्लेक्स (दी एन सिटी, बिन्ह डुओंग प्रांत) के चार्म डायमंड सबडिवीज़न में एक अपार्टमेंट खरीदने वाली एक ग्राहक सुश्री थुई आन्ह ने बताया कि 2019 में, चार्म ग्रुप ने चार्म डायमंड सबडिवीज़न में अपार्टमेंट बिक्री के लिए खोले थे, और उन्होंने यहाँ लगभग 2 बिलियन वीएनडी में एक अपार्टमेंट खरीदा था। लेकिन अब तक, यानी 2024 के अंत तक, इस परियोजना की नींव तक नहीं रखी गई है, जबकि उन्होंने बहुत सारा पैसा चुकाया है।

"मेरे जैसे सैकड़ों ग्राहक हैं जिन्होंने इस परियोजना में घर खरीदे हैं। 2021 और 2022 में, हमने निवेशक के साथ कई बार काम किया, यहाँ तक कि मुकदमा भी दायर किया और घर की खरीद मूल्य की वापसी की माँग की, लेकिन निवेशक ने भुगतान करने से इनकार कर दिया," सुश्री थुई आन्ह ने आक्रोश से कहा।

2019 में बिक्री के लिए खोला गया, एलडीजी स्काई प्रोजेक्ट (दी एन सिटी), एलडीजी इन्वेस्टमेंट ज्वाइंट स्टॉक कंपनी द्वारा निवेशित, में 1,670 अपार्टमेंट हैं, 2019 में बिक्री मूल्य 30 मिलियन वीएनडी / एम 2 था, लेकिन 5 साल बाद, परियोजना का निर्माण नहीं किया गया है क्योंकि इसके पास पर्याप्त कानूनी दस्तावेज नहीं हैं।

बिन्ह डुओंग निर्माण विभाग के उप निदेशक श्री हुइन्ह फाम तुआन आन्ह ने कहा कि निवेशक, परियोजना डेवलपर्स और ब्रोकरेज कंपनियां प्राथमिकता अनुरोध फॉर्म, जमा फॉर्म और इच्छाओं के लिए पंजीकरण फॉर्म आदि जैसे रूपों में पूंजी जुटाकर "कानून को दरकिनार" करती हैं, जो अक्सर होता है।

कुछ परियोजनाओं ने, जिनके पास केवल बुनियादी कानूनी दस्तावेज़ हैं, बिना शर्तों को पूरा किए और अधिकारियों की मंज़ूरी के, पूँजी जुटा ली है। ये संभावित रूप से जोखिम भरे लेन-देन हैं।

वकील ट्रान डुक फुओंग (हो ची मिन्ह सिटी बार एसोसिएशन) के अनुसार, कई निवेशक आर्थिक रूप से कमज़ोर होते हैं, इसलिए वे क़ानून की परवाह किए बिना जानबूझकर पूँजी जुटाने के लिए क़ानून को दरकिनार कर देते हैं। यही वजह है कि हाल के दिनों में कई परियोजनाएँ, अपार्टमेंट की कीमत का 95% तक वसूलने के बावजूद, ग्राहकों को घर नहीं दे पाई हैं। कई निवेशकों ने तो ग्राहकों को बेची गई परियोजनाओं को बैंकों के पास गिरवी रख दिया, जिससे घर खरीदार बंधक जैसी स्थिति में आ गए।

श्री फुओंग ने कहा, "2020 से अब तक, मुझे निवेशकों के खिलाफ ग्राहकों से कई मुकदमे मिले हैं क्योंकि उन्होंने गलती से ऐसी परियोजनाएं खरीद लीं जिनके पास पर्याप्त कानूनी दस्तावेज नहीं थे, लेकिन उन्हें बेच दिया, ग्राहकों से पैसा वसूल किया और फिर निर्माण नहीं किया।"

वकील फुओंग के अनुसार, तथ्य यह है कि कई निवेशक "जानबूझकर या अनजाने में" अधिकारियों की अनुमति के बिना अचल संपत्ति खरीदने और बेचने पर कानूनी नियमों का उल्लंघन करते हैं, जिससे बाजार पर नकारात्मक प्रभाव पड़ता है, तथा जोखिम ग्राहकों पर पड़ता है।

निवेशक अक्सर यह तर्क देते हैं कि ऐसा करना ग्राहकों के लिए फायदेमंद है क्योंकि जल्दी खरीदारी करने से कीमत कम होगी, उत्पाद अच्छे मिलेंगे और व्यवसाय के पास प्रोजेक्ट बनाने के लिए पैसा होगा। लेकिन यह तब होता है जब व्यवसाय अनुकूल होता है, लेकिन अगर यह प्रक्रियाओं, कानूनी मुद्दों, पूंजी आदि में उलझा हुआ है, तो प्रोजेक्ट सालों-साल अटका रहेगा। अंत में, खरीदार को नुकसान होगा।

"घर खरीदारों को सावधानी से विचार करना चाहिए और भविष्य में बनने वाली परियोजनाओं या घरों को बिल्कुल नहीं खरीदना चाहिए, जब निवेशक के पास पर्याप्त कानूनी दस्तावेज़ न हों। जोखिम से बचने के लिए, उन्हें दस्तावेज़ों पर हस्ताक्षर करने या ब्रोकरेज कंपनी या परियोजना निवेशक को धन हस्तांतरित करने से पहले स्थानीय अधिकारियों से संपर्क करके पूरी जानकारी लेनी चाहिए," वकील फुओंग ने सलाह दी।

स्रोत: https://baodautu.vn/batdongsan/song-do-chet-do-vi-mua-du-an-chua-du-dieu-kien-mo-ban-d228630.html