प्रतीक्षा और देखो की मानसिकता खत्म होने वाली है, हनोई के पश्चिम में अपार्टमेंट 'हवाओं पर हावी' हो रहे हैं, समायोजन के बाद हो ची मिन्ह सिटी में जमीन की कीमतें कितनी बढ़ेंगी?

बाजार में धीरे-धीरे सुधार जारी है और परिणाम धीरे-धीरे सुधर रहे हैं; हनोई में बेचे गए अपार्टमेंट की संख्या में 200% से अधिक की वृद्धि हुई है, हो ची मिन्ह सिटी में समायोजित भूमि मूल्य सूची बाजार मूल्य का केवल 70% है... ये नवीनतम अचल संपत्ति समाचार हैं।

2024 के अंत तक, वियतनाम के रियल एस्टेट बाज़ार की पुनर्प्राप्ति प्रक्रिया में स्पष्ट प्रगति होगी। (फोटो: लिन्ह एन)

बाजार में लगातार सुधार हो रहा है

batdongsan.com.vn के अनुसार, वियतनाम रियल एस्टेट मार्केट रिसर्च एंड इवैल्यूएशन इंस्टीट्यूट (वियतनाम रियल एस्टेट ब्रोकर्स एसोसिएशन) की उप निदेशक सुश्री फाम थी मियां ने कहा कि वियतनामी रियल एस्टेट बाजार में स्थायी रूप से सुधार हो रहा है।

सुश्री मियां के अनुसार, कई सकारात्मक कारकों के समर्थन से, नए कानूनों के "समावेश" की प्रतीक्षा करते हुए, वियतनामी रियल एस्टेट बाज़ार धीरे-धीरे बेहतर परिणामों के साथ स्थायी रूप से उबरता रहेगा। वर्ष के अंत तक, वियतनामी रियल एस्टेट बाज़ार की पुनर्प्राप्ति प्रक्रिया में स्पष्ट प्रगति होगी।

वियतनाम रियल एस्टेट बाजार अनुसंधान और मूल्यांकन संस्थान (वियतनाम रियल एस्टेट ब्रोकर्स एसोसिएशन) के उप निदेशक ने जोर देकर कहा कि आर्थिक विकास निर्धारित परिदृश्य से अधिक होने के आधार पर, ऋण "उदास" स्थिति से बच रहा है, ऋण ब्याज दर का स्तर कम रहता है, सार्वजनिक निवेश संवितरण को बढ़ावा दिया जा रहा है; 2024 भूमि कानून, 2023 आवास कानून, 2023 रियल एस्टेट व्यापार कानून और खंड 2, क्रेडिट संस्थानों पर कानून के अनुच्छेद 209 पिछले निर्णय से 5 महीने पहले 1 अगस्त से प्रभावी होंगे, जिसका सकारात्मक प्रभाव पड़ेगा, जो अचल संपत्ति बाजार की वसूली और विकास को बढ़ावा देने में योगदान देगा।

जब ये कानून लागू होंगे, तो "प्रतीक्षा" की मानसिकता समाप्त हो जाएगी। परियोजना विकास उद्यम राज्य प्रबंधन एजेंसी के साथ गठजोड़ खोलने की होड़ में लग जाएँगे। निवेशक अपने उत्पादों को लॉन्च करने में अधिक आश्वस्त होंगे। निवेशक अधिक आश्वस्त होंगे, जिससे बैंकों में जमा होने वाली नकदी का प्रवाह रियल एस्टेट में बढ़ेगा। ब्रोकर और ब्रोकरेज सेवा उद्यम सक्रिय रूप से अपनी क्षमता में सुधार करेंगे, कर्मचारियों की भर्ती करेंगे, ज्ञान में सुधार करेंगे, नए नियमों का पालन करेंगे, आदि।

सुश्री मियां के अनुसार, नए कानूनों के "समावेश" की प्रतीक्षा के दौरान, रियल एस्टेट बाज़ार धीरे-धीरे और स्थायी रूप से बेहतर परिणामों के साथ उबरता रहेगा। वर्ष के अंत तक, वियतनामी रियल एस्टेट बाज़ार की रिकवरी प्रक्रिया में स्पष्ट प्रगति होगी। रिकवरी के परिणाम खंड और क्षेत्र के अनुसार अलग-अलग होते रहेंगे, लेकिन विभेदन का स्तर और भी अधिक समान होगा।

हो ची मिन्ह सिटी की समायोजित भूमि मूल्य सूची बाजार मूल्य का केवल 70% है।

29 जुलाई की दोपहर को हो ची मिन्ह सिटी प्रेस सेंटर (एचसीएमसी) में, 2024 भूमि कानून के खंड 1, अनुच्छेद 257 के अनुसार भूमि मूल्य सूची को समायोजित करने के बारे में जानकारी प्रदान करने के लिए एक प्रेस कॉन्फ्रेंस आयोजित की गई थी।

हो ची मिन्ह सिटी के प्राकृतिक संसाधन और पर्यावरण विभाग के प्रतिनिधि के अनुसार, समायोजित भूमि मूल्य सूची के मसौदे में नगर जन समिति के 16 जनवरी, 2020 के निर्णय संख्या 02/2020/QD-UBND में दी गई भूमि मूल्य सूची की तुलना में लगभग 7 गुना वृद्धि हुई है। हालाँकि, 16 जनवरी, 2020 के निर्णय 02/2020/QD-UBND के अनुसार भूमि मूल्य सूची का उपयोग करते समय, भूमि मूल्य समायोजन गुणांक को 3.5 गुना से गुणा किया जाना चाहिए। इसलिए, वास्तव में, इस बार समायोजित भूमि मूल्य सूची में केवल लगभग 2.5 गुना वृद्धि हुई है, तदनुसार, अपेक्षित समायोजित भूमि मूल्य सूची के अनुसार भूमि मूल्य बाजार मूल्य स्तर के केवल 70% के अनुरूप है।

उदाहरण के लिए, निर्णय 02/QD-UBND के अनुसार, डोंग खोई स्ट्रीट, गुयेन ह्यू, जिला 1 पर भूमि की कीमत 162 मिलियन VND/m2 है (जो 2013 के भूमि कानून के अनुसार भूमि मूल्य सीमा के अधिकतम स्तर के बराबर है)। 2021 में, नगर जन समिति ने भूतल पर स्थित एक घर के लिए विशिष्ट भूमि मूल्य (बाज़ार मूल्य) 680 मिलियन VND/m2 स्वीकृत किया था, यदि प्रक्षेप द्वारा गणना की जाए, तो इस क्षेत्र में भूमि की कीमत 970 मिलियन VND/m2 के बराबर है। अब, डोंग खोई स्ट्रीट, गुयेन ह्यू के लिए अपेक्षित समायोजित भूमि मूल्य सूची 810 मिलियन VND/m2 है, जो क्षेत्र के सामान्य स्तर के अनुरूप है।

प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण विभाग के अनुसार, प्रारंभिक आकलन के अनुसार, सबसे अधिक प्रभावित समूह भूमि उपयोग उद्देश्य परिवर्तन और परिवारों एवं व्यक्तियों के भूमि उपयोग अधिकारों की मान्यता का विषय है। हालाँकि, 2013 के भूमि कानून की तुलना 2024 के भूमि कानून से करें तो: 15 अक्टूबर, 1993 से पहले स्थिर भूमि उपयोग के मामलों में भूमि उपयोग शुल्क नहीं देना पड़ता है; जिन मामलों में क्षेत्रफल सीमा से अधिक है, वहाँ 2005 की भूमि मूल्य सूची के अनुसार शुल्क लिया जाता है। शेष भूमि उपयोग के मामलों पर भूमि उपयोग की उत्पत्ति और समय के आधार पर विचार किया जाता है ताकि उचित संग्रह दर प्राप्त की जा सके।

भूमि उपयोग शुल्क और भूमि लगान वसूली पर सरकार द्वारा जारी किए जाने वाले मसौदा आदेश के अनुसार, वसूली दर अपेक्षित समायोजित भूमि मूल्य सूची के 10% से 50% तक की समय-सीमा के आधार पर मानी जाएगी। इसके अलावा, नीतिगत परिवारों, मेधावी लोगों और गरीब परिवारों से संबंधित भूमि उपयोगकर्ताओं को सरकारी नियमों के अनुसार भूमि उपयोग शुल्क से छूट दी जाएगी।

"इस प्रकार, प्रस्तावित समायोजित भूमि मूल्य सूची वास्तव में विनियमित भूमि मूल्य को सामान्य बाजार स्तर के करीब ला रही है, जिससे भूमि उपयोगकर्ताओं के लिए निष्पक्षता और पारदर्शिता में सकारात्मक योगदान मिलेगा और राज्य के बजट को होने वाले नुकसान से बचा जा सकेगा। इस प्रकार भूमि उपयोग अधिक किफायती होगा। निकट भविष्य में, सरकार व्यावहारिक स्थिति के अनुरूप संग्रह स्तर (प्रतिशत) को समायोजित करेगी, जिससे राजस्व में अचानक वृद्धि को सीमित किया जा सकेगा," प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण विभाग के एक प्रतिनिधि ने कहा।

हनोई अपार्टमेंट बाजार में आपूर्ति और मांग के सकारात्मक संकेत दिख रहे हैं

कुशमैन एंड वेकफील्ड द्वारा हाल ही में जारी 2024 की दूसरी तिमाही के लिए हनोई रियल एस्टेट बाजार रिपोर्ट में कहा गया है कि 2024 के पहले 6 महीनों में, हनोई अपार्टमेंट बाजार में आपूर्ति और मांग दोनों में सकारात्मक संकेत दिखाई दिए। लगभग 10,800 नए अपार्टमेंट बिक्री के लिए उपलब्ध हुए, जो पिछले वर्ष की इसी अवधि की तुलना में लगभग तीन गुना अधिक है।

2024 की दूसरी तिमाही में, लगभग 7,600 अपार्टमेंट बिक्री के लिए उपलब्ध कराए गए, जो तिमाही-दर-तिमाही आधार पर 140% और साल-दर-साल आधार पर 155% की वृद्धि दर्शाता है। यह महत्वपूर्ण बदलाव मुख्य रूप से एकीकृत शहरी क्षेत्रों, जैसे विन्होम्स ओशन पार्क और विन्होम्स स्मार्ट सिटी, में नए अपार्टमेंट प्रोजेक्ट्स के लॉन्च के कारण हुआ। 2024 के पहले 6 महीनों में नए अपार्टमेंट की आपूर्ति में पश्चिमी क्षेत्र का योगदान लगभग 59% रहा, और मध्यम-श्रेणी की परियोजनाओं का बाजार पर दबदबा बना रहा, जिनकी नई आपूर्ति में लगभग 90% हिस्सेदारी रही।

2024 की पहली छमाही में लगभग 10,900 अपार्टमेंट बिके, जो पिछले साल की तुलना में 216% अधिक है। 2024 की दूसरी तिमाही में, हनोई में नए अपार्टमेंट की बिक्री लगभग 7,400 यूनिट तक पहुँच गई, जो पिछले साल की तुलना में 110% और पिछले साल की तुलना में 147% अधिक है। औसत प्राथमिक मूल्य लगभग 2,640 अमेरिकी डॉलर प्रति वर्ग मीटर तक पहुँच गया, जो पिछले साल की तुलना में 11% और पिछले साल की तुलना में 30% अधिक है।

कुशमैन एंड वेकफील्ड के विशेषज्ञों के अनुसार, 2024 की पहली छमाही में नई बिक्री में वृद्धि हाल के वर्षों में नई आपूर्ति की कमी के कारण है। पारदर्शी कानूनी स्थिति, प्रतिष्ठित निवेशकों, आकर्षक बिक्री नीतियों और सभी सुविधाओं वाली नई लॉन्च की गई परियोजनाओं ने सकारात्मक बिक्री प्रदर्शन दर्ज किया है। इनमें से अधिकांश परियोजनाएँ पश्चिम के बड़े एकीकृत शहरी क्षेत्रों से आती हैं।

हनोई में अपार्टमेंट की बढ़ती माँग, शहर की जनसंख्या वृद्धि और आप्रवासन के साथ-साथ आवास की बढ़ती माँग से प्रेरित है। इसके अलावा, आर्थिक अस्थिरता के संदर्भ में, निवेश की माँग धीरे-धीरे रियल एस्टेट क्षेत्र में लौट रही है।

प्राथमिक अपार्टमेंट की कीमतों में लगातार बढ़ोतरी हो रही है, क्योंकि आपूर्ति कम है। यह मूल्य वृद्धि मध्यम और उच्च-स्तरीय आपूर्ति के कारण भी है, जो नई आपूर्ति का 98% है, जबकि किफायती अपार्टमेंट की आपूर्ति अभी भी कम है।

हनोई अपार्टमेंट बाज़ार में, 2024 की दूसरी छमाही में, लगभग 9,500 नए अपार्टमेंट आने की उम्मीद है। इस आपूर्ति का अधिकांश हिस्सा पश्चिमी क्षेत्र में केंद्रित होगा, जो इसकी रणनीतिक स्थिति और स्थापित बुनियादी ढाँचे का लाभ उठाएगा। इसके अलावा, 2024 की दूसरी छमाही में, आपूर्ति विन्होम्स ओशन पार्क और विन्होम्स स्मार्ट सिटी जैसे एकीकृत शहरी क्षेत्रों में केंद्रित रहने का अनुमान है।

2025 से, डोंग आन्ह, जिया लाम, हा डोंग, होई डुक, होआंग माई, लॉन्ग बिएन और थान त्रि सहित उपनगरीय जिलों के, सरकार द्वारा बुनियादी ढाँचे के विकास और शहरी नियोजन पहलों के कारण, भविष्य में अपार्टमेंट आपूर्ति में प्रमुखता से शामिल होने की उम्मीद है। उल्लेखनीय है कि डोंग आन्ह और जिया लाम जिलों के 2025 तक जिले बन जाने की उम्मीद है, जिससे विन्होम्स को लोआ, विन्होम्स ओशन पार्क और बीआरजी स्मार्ट सिटी जैसे बड़े एकीकृत शहरी क्षेत्रों से अपेक्षित आपूर्ति में योगदान मिलेगा।

2024 के पहले 6 महीनों में, हनोई अपार्टमेंट बाज़ार ने आपूर्ति और माँग दोनों में सकारात्मक संकेत दिखाए हैं। (फोटो: के तोई)

1 अगस्त से अपार्टमेंट इमारतों से आपातकालीन निकासी के मामले

सरकार ने हाल ही में डिक्री 98 जारी की है, जिसमें अपार्टमेंट भवनों के नवीनीकरण और पुनर्निर्माण पर संशोधित आवास कानून के कई अनुच्छेदों का विवरण दिया गया है, जो 1 अगस्त से प्रभावी होंगे।

डिक्री के अनुसार, ऐसे 5 मामले हैं जिनमें अपार्टमेंट इमारतों के मालिकों और उपयोगकर्ताओं को स्थानांतरित किया जाना आवश्यक है। इनमें से 2 मामलों में तत्काल स्थानांतरण की आवश्यकता है और 3 मामलों में मुआवज़ा और पुनर्वास सहायता योजना के अनुसार स्थानांतरण की आवश्यकता है।

विशेष रूप से, दो मामले ऐसे हैं जहां अपार्टमेंट भवनों को तत्काल स्थानांतरित किया जाना चाहिए, वे हैं जो आग, विस्फोट, या प्राकृतिक आपदाओं या दुश्मन के हमलों से क्षतिग्रस्त हो गए हैं और जो अब निरंतर उपयोग के लिए सुरक्षा शर्तों को पूरा नहीं करते हैं।

इस मामले में, प्रांतीय प्रबंधन एजेंसी को यह निष्कर्ष निकलने के 3 दिन के भीतर प्रांतीय पीपुल्स कमेटी को तत्काल स्थानांतरण का निर्णय प्रस्तुत करना होगा कि अपार्टमेंट भवन निरंतर उपयोग के लिए योग्य नहीं है।

निर्णय में स्पष्ट रूप से उस अपार्टमेंट भवन का स्थान, जिसे तत्काल स्थानांतरित किया जाना है, अस्थायी आवास का स्थान, स्थानांतरण की विधि, लागत और अवधि, तथा संबंधित संगठनों और व्यक्तियों की ज़िम्मेदारियाँ बताई जानी चाहिए। यदि अपार्टमेंट भवन का मालिक स्थानांतरित नहीं होता है, तो प्रबंधन एजेंसी प्रवर्तन निर्णय की तिथि से अधिकतम 7 कार्यदिवसों के भीतर निर्णय को लागू करेगी।

3 अपार्टमेंट इमारतों को भी मुआवजा और पुनर्वास सहायता योजना के अनुसार स्थानांतरित किया जाना चाहिए।

सबसे पहले, अपार्टमेंट बिल्डिंग की मुख्य भार-असर संरचनाएं पूरी तरह से खतरे की स्थिति में हैं, ढहने का खतरा है, और निरंतर उपयोग के लिए शर्तों को पूरा नहीं करती हैं।

दूसरा, अपार्टमेंट भवन गंभीर रूप से क्षतिग्रस्त है, अग्नि निवारण एवं शमन, जल आपूर्ति एवं जल निकासी, अपशिष्ट जल उपचार, विद्युत, आंतरिक यातायात की तकनीकी अवसंरचना प्रणाली वर्तमान तकनीकी मानकों एवं विनियमों की आवश्यकताओं को पूरा नहीं करती है या संचालन में असुरक्षित होने का खतरा है। अपार्टमेंट भवन के मालिकों एवं उपयोगकर्ताओं की सुरक्षा तथा शहरी नवीनीकरण एवं सौंदर्यीकरण की आवश्यकताओं को सुनिश्चित करने के लिए इन कार्यों को ध्वस्त किया जाना आवश्यक है।

अंत में, अपार्टमेंट बिल्डिंग की एक संरचना क्षतिग्रस्त हो गई है, जिसमें नींव, स्तंभ, दीवारें, बीम और राफ्टर्स शामिल हैं जो सामान्य उपयोग की आवश्यकताओं को पूरा नहीं करते हैं। ये इमारतें ऊपर बताए गए विध्वंस के दो मामलों में नहीं आती हैं, लेकिन इनका नवीनीकरण और निर्माण स्वीकृत योजना के अनुसार समकालिक रूप से किया जाना चाहिए।

अपार्टमेंट इमारतों के मालिकों और उपयोगकर्ताओं के लिए कई रूपों में अस्थायी आवास की व्यवस्था की जाएगी, जैसे कि उपलब्ध पुनर्वास आवास निधि; क्षेत्र की सार्वजनिक संपत्तियों से संबंधित आवास निधि; व्यावसायिक आवास खरीदना या स्थानीय बजट पूँजी या विकास निवेश निधि, स्थानीय आवास विकास निधि (यदि कोई हो) से पूँजी का उपयोग करके पुनर्वास आवास निधि के निर्माण में निवेश करना। इसके अलावा, मालिकों को अपने आवास की व्यवस्था करने के लिए भी भुगतान किया जा सकता है।

स्रोत: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-tam-ly-cho-doi-sap-duoc-thao-bo-can-ho-phia-tay-ha-noi-chiem-song-gia-dat-tphcm-tang-bao-nhieu-sau-dieu-chinh-280646.html