कम आय वाले लोगों के लिए घर खरीदने के 'सपने' को पूरा करने में आने वाली बाधाओं को दूर करना

(Chinhphu.vn) - 22 सितंबर की दोपहर को आयोजित आवास नीति और रियल एस्टेट बाजार पर केंद्रीय संचालन समिति की बैठक में बोलते हुए, वियतनाम रियल एस्टेट एसोसिएशन के अध्यक्ष श्री गुयेन वान खोई ने बाधाओं को दूर करने के लिए कई समाधान साझा किए ताकि कम आय वाले लोग घर खरीद सकें।

सरकार ने कई निर्देश, संकल्प और नीति तंत्र जारी किए हैं।

तेज़ी से बढ़ते शहरीकरण के संदर्भ में, आवास की ज़रूरत, ख़ासकर मज़दूरों, युवा मज़दूरों और कम आय वाले परिवारों के लिए, वियतनाम में एक बड़ी चुनौती बनती जा रही है। लाखों लोग एक स्थिर घर की चाहत रखते हैं, जबकि रियल एस्टेट बाज़ार अक्सर व्यावसायिक और उच्च-स्तरीय क्षेत्रों पर ज़्यादा केंद्रित रहता है।

इस स्थिति का सामना करते हुए, सरकार ने बाज़ार की कठिनाइयों को दूर करने और सामाजिक आवास के विकास को प्रोत्साहित करने के लिए कई निर्देश, प्रस्ताव और नीतिगत प्रणालियाँ जारी की हैं। हालाँकि, बड़ा सवाल यह है कि इन नीतियों को कैसे अमल में लाया जाए, उन्हें उचित कीमतों पर विशिष्ट अपार्टमेंट में कैसे बदला जाए और ज़रूरतमंद लोगों तक कैसे पहुँचा जाए?

हाल ही में, रियल एस्टेट बाज़ार में सुधार के सकारात्मक संकेत दिखाई दिए हैं। कई सामाजिक आवास परियोजनाएँ शुरू हुई हैं, कुछ उत्पाद बिक चुके हैं और परिचालन में हैं। यह पार्टी, राज्य, सरकार और स्थानीय निकायों व उद्यमों के प्रयासों का ध्यान दर्शाता है। साथ ही, औद्योगिक रियल एस्टेट क्षेत्र ने भी स्थिर विकास दर बनाए रखी है, जिससे यह विश्वास मज़बूत हुआ है कि बाज़ार में अभी भी विकास की गति है।

कम आय वाले लोगों के लिए घर खरीदने के अपने 'सपने' को साकार करने में आने वाली बाधाओं को दूर करना। चित्र स्रोत: हो ची मिन्ह सिटी महिला समाचार पत्र

लोगों में घर खरीदने की मांग बहुत अधिक है।

हालांकि, वियतनाम रियल एस्टेट एसोसिएशन के अध्यक्ष श्री गुयेन वान खोई के अनुसार, रियल एस्टेट बाजार में वर्तमान में आपूर्ति और मांग के बीच स्पष्ट असंतुलन दिखाई दे रहा है, जिससे व्यवसायों और लोगों दोनों के लिए बड़ी चुनौतियाँ पैदा हो रही हैं। वास्तव में, जहाँ एक ओर कई व्यावसायिक आवास परियोजनाएँ, विशेष रूप से उच्च-स्तरीय खंड में, क्रय शक्ति की कमी के कारण इन्वेंट्री की स्थिति में हैं, वहीं सामाजिक आवास और मध्यम-श्रेणी के आवासों की गंभीर कमी है। यह न केवल रियल एस्टेट उत्पादों की संरचना में असंतुलन को दर्शाता है, बल्कि अधिकांश लोगों की आवास आवश्यकताओं को पूरा करना भी मुश्किल बना देता है।

सबसे चिंताजनक मुद्दों में से एक आवास की सुलभता है। वियतनाम रियल एस्टेट एसोसिएशन के अध्यक्ष श्री गुयेन वान खोई ने विश्लेषण किया: लगभग 15 मिलियन वीएनडी/माह की औसत आय के साथ, कुछ परिवार घर खरीदने पर विचार कर सकते हैं। हालाँकि, वर्तमान सामान्य आय केवल 10 मिलियन वीएनडी/माह के आसपास उतार-चढ़ाव के साथ, घर का मालिक बनने का सपना लगभग असंभव है। आय और आवास की कीमतों के बीच बड़ा अंतर कई लोगों को अपने किराये की अवधि बढ़ाने के लिए मजबूर करता है, जबकि अपने जीवन को स्थिर करने की इच्छा लगातार बढ़ती जा रही है।

सर्वेक्षण के नतीजे बताते हैं कि अगर परिवारों को मौजूदा आय स्तर के हिसाब से मौजूदा ऋण पैकेज भी मिल जाएँ, तो भी उन्हें कर्ज चुकाने में 20 साल से ज़्यादा का समय लगेगा। यह दीर्घकालिक ऋण एक बड़ा बोझ बन जाता है, जिसका सीधा असर लोगों के जीवन स्तर और बचत करने की क्षमता पर पड़ता है।

मुख्य गांठें

बैठक में श्री गुयेन वान खोई ने उन बाधाओं की ओर ध्यान दिलाया जो वास्तव में उत्पन्न हो रही हैं।

सबसे पहले, भूमि प्रबंधन और आवंटन के संबंध में, श्री खोई के अनुसार, भूमि सबसे महत्वपूर्ण नियामक उपकरण है। स्थानीय निकाय वे इकाइयाँ हैं जो सामाजिक आवास के लिए भूमि आवंटन का सीधा निर्णय लेती हैं। यदि सामाजिक आवास परियोजनाओं में भूमि की कमी और बुनियादी ढाँचे के लिए कोई प्रोत्साहन नहीं है, तो अपार्टमेंट की कीमतें बढ़ जाएँगी, जिससे श्रमिकों की आय में भारी अंतर पैदा होगा।

इसलिए, प्रांतों और शहरों को शहरी विकास योजनाओं में सामाजिक आवास के लिए भूमि निधि लक्ष्य, फर्श क्षेत्र के ^वर्ग मीटर और अपार्टमेंट की संख्या को स्पष्ट रूप से निर्दिष्ट करने की आवश्यकता है, जबकि परियोजनाओं में बुनियादी ढांचे के समर्थन तंत्र को लागू करना और सामाजिक आवास परियोजनाओं के लिए स्वच्छ भूमि निधि को प्राथमिकता देना है।

दूसरा, वित्तीय विनियमन उपकरण में, व्यवसायों के लिए वर्तमान ऋण ब्याज दर लगभग 6.4%/वर्ष है, जो अपेक्षाकृत उपयुक्त मानी जाती है। हालाँकि, ऋण अवधि बहुत कम है, जिससे दीर्घकालिक परियोजनाओं को लागू करते समय व्यवसायों पर बहुत दबाव पड़ता है। इसलिए, 10 वर्ष से अधिक की ऋण अवधि पर विचार किया जा सकता है।

घर खरीदारों के लिए, मौजूदा ब्याज दर अभी भी ऊँची है, जिससे कर्ज़ चुकाने में दशकों लग सकते हैं। इसलिए, कई विशेषज्ञों द्वारा सुझाया गया समाधान यह है कि सामाजिक आवास ऋणों की ब्याज दर को लगभग 4% प्रति वर्ष तक कम किया जाए और ऋण अवधि बढ़ा दी जाए। यदि वाणिज्यिक बैंकों को तरजीही ब्याज दरें प्रदान करने में कठिनाई होती है, तो स्थानीय बजट लोगों पर बोझ कम करने के लिए ब्याज दर के एक हिस्से का समर्थन करने में भाग ले सकता है।

तीसरा, कच्चे माल की लागत और मूल्य पारदर्शिता पर। श्री खोई ने पुष्टि की कि हाल के वर्षों में निर्माण सामग्री की कीमतों में भारी उतार-चढ़ाव आया है, जिसका सीधा असर परियोजना लागत पर पड़ा है। ऐसी स्थिति में, प्रांतीय स्तर पर स्थानीय प्राधिकरण समय-समय पर, हर तीन महीने में, निर्माण सामग्री की कीमतों की घोषणा और अद्यतन करते हैं, और उतार-चढ़ाव वाली अवधि के दौरान त्वरित समायोजन करते हैं। इससे व्यवसायों को अधिक सटीक अनुमान लगाने, पूंजी की अधिकता से बचने और प्रगति सुनिश्चित करने में मदद मिलती है।

चौथा, मध्यम-आय वाले आवास खंड के लिए नीतिगत अंतर के बारे में। वास्तविकता यह दर्शाती है कि ये तंत्र मुख्य रूप से सामाजिक आवास और उच्च-स्तरीय आवास पर केंद्रित हैं। इस बीच, मध्यम-आय वर्ग - लगभग 15 मिलियन वीएनडी/माह की आय वर्ग के लिए उपयुक्त आवास - के लिए तंत्र की कमी से बाजार में असंतुलन बना रहेगा, और औसत आय वाले लेकिन अभी तक सामाजिक आवास प्राप्त करने के योग्य नहीं हुए श्रमिकों के बड़े समूह की उपेक्षा की जाएगी।

वी8 इमारत, बाक निन्ह प्रांत के डोंग तिएन औद्योगिक पार्क में श्रमिकों के लिए सामाजिक आवास परियोजना से संबंधित है।

अल्पकालिक, मध्यम अवधि और दीर्घकालिक समाधान

श्री खोई का मानना ​​है कि भूमि निधि को प्राथमिकता देना एक ऐसा समाधान है जिसे स्पष्ट रूप से और सबसे पहले लागू किया जाना चाहिए। श्री खोई ने कहा, "स्थानीय लोगों को अपनी योजनाओं में भूमि निधि, ^वर्ग मीटर क्षेत्रफल और सामाजिक आवास के लिए अपार्टमेंट की संख्या के लक्ष्य निर्धारित करने चाहिए। स्वच्छ भूमि निधि की व्यवस्था करने, सामाजिक आवास परियोजनाओं में बुनियादी ढाँचे को बढ़ावा देने, और खरीदारों के लिए बैंक ऋण की ब्याज दरों को बढ़ावा देने से लागत कम करने और इस प्रकार अपार्टमेंट की कीमतों को कम करने में मदद मिलेगी।"

ऋण नीति समाधान पैकेज के संबंध में, श्री खोई ने सामाजिक आवास के लिए विशेष रूप से 4%/वर्ष की ब्याज दर और 15-20 वर्षों की लचीली ऋण अवधि वाले तरजीही ऋण पैकेज तैयार करने का सुझाव दिया। परियोजना विकास उद्यमों को भी ऋण अवधि को 10 वर्षों से अधिक तक बढ़ाकर समर्थन देने की आवश्यकता है। यह उद्यमों को कार्यान्वयन में सुरक्षित महसूस कराने और लोगों पर वित्तीय बोझ कम करने में मदद करने का एक तरीका है।

परियोजना के आंतरिक बुनियादी ढाँचे के समर्थन पर ज़ोर देते हुए, वर्तमान व्यावहारिक नियमों के अनुसार, स्थानीय लोगों को केवल परियोजना के बाहर बुनियादी ढाँचे में निवेश करना आवश्यक है। इसलिए, वियतनाम रियल एस्टेट एसोसिएशन के अध्यक्ष ने प्रस्ताव दिया कि यदि स्थानीय बजट आंतरिक बुनियादी ढाँचे - जैसे आंतरिक सड़कें, जल आपूर्ति और जल निकासी व्यवस्था, और प्रकाश व्यवस्था - का समर्थन करता है, तो अपार्टमेंट की कीमतें काफी कम हो जाएँगी। यह व्यवहार्यता बढ़ाने का एक व्यावहारिक समाधान है।

इसके अलावा, प्रांतीय अधिकारी हर तीन महीने में निर्माण सामग्री की मूल्य सूची प्रकाशित करते हैं और उतार-चढ़ाव के दौरान त्वरित समायोजन की व्यवस्था भी रखते हैं। यह पारदर्शिता पूंजी वृद्धि के जोखिम को कम करने में मदद करती है और व्यवसायों और लोगों, दोनों का विश्वास बढ़ाती है।

इन्वेंटरी परियोजनाओं के रूपांतरण के संबंध में, श्री खोई ने बताया कि 2007-2012 की बाजार अवधि के अनुभव से पता चला है कि वाणिज्यिक परियोजनाओं के एक हिस्से को सामाजिक आवास या औसत आवास में परिवर्तित करने से इन्वेंटरी को मुक्त करने और मौजूदा बुनियादी ढाँचे का लाभ उठाने में मदद मिली है। वर्तमान संदर्भ में, व्यापक कार्यान्वयन के लिए विशिष्ट प्रक्रियात्मक दिशानिर्देशों और सरकार और निवेशकों के बीच जोखिम-साझाकरण तंत्र की आवश्यकता है।

बैठक में ज़ोर देते हुए श्री खोई ने कहा कि राष्ट्रीय आवास विकास कोष की स्थापना शीघ्र की जानी चाहिए और वाणिज्यिक बैंकों व उद्यमों की न केवल नकदी बल्कि निर्माण क्षेत्र में भी भागीदारी को प्रोत्साहित करने के लिए एक तंत्र होना चाहिए। यह कोष ब्याज दरों को सहारा देने, बुनियादी ढाँचे में निवेश करने और किराए पर उपलब्ध सामाजिक आवासों की आपूर्ति बढ़ाने में "सहायक" भूमिका निभाएगा।

"कोई भी एक एजेंसी अकेले पूरी सामाजिक आवास समस्या का समाधान नहीं कर सकती। निर्माण मंत्रालय , स्टेट बैंक, वित्त मंत्रालय और स्थानीय निकायों के बीच घनिष्ठ समन्वय एक पूर्वापेक्षा है। इसके अलावा, प्रत्येक आवास खंड (वाणिज्यिक, मध्यम, सामाजिक आवास...) के लिए उपयुक्त ऋण नीतियाँ, ब्याज दर तंत्र, कर और शुल्क, सट्टेबाजी और अपव्यय को रोकने में योगदान देंगे; इसके अलावा, भूमि प्रोत्साहनों पर व्यापक स्तर पर चर्चा और सहमति की आवश्यकता है, ताकि अतिव्यापन या ज़िम्मेदारी से बचने से बचा जा सके। जब समन्वय होता है, तो नई नीतियाँ जल्दी से अमल में आ सकती हैं," श्री खोई ने अंतर-क्षेत्रीय समन्वय समाधानों के लिए प्रस्ताव दिया। वियतनाम रियल एस्टेट एसोसिएशन के अध्यक्ष के अनुसार, यह निर्णायक शर्त है।

श्री खोई ने कहा, "यह आवश्यक है कि व्यवसायों से सरकार और स्थानीय निकायों के साथ मिलकर सामाजिक आवास में निवेश करने, कीमतें कम करने और समाजीकरण को लागू करने का आह्वान किया जाए।"

सामान्य तौर पर, ये समाधान न केवल तात्कालिक कठिनाइयों का समाधान करते हैं, बल्कि एक स्थायी और संतुलित रियल एस्टेट बाजार को आकार देने में भी योगदान देते हैं, और इससे भी महत्वपूर्ण बात यह है कि ये लाखों वियतनामी लोगों को घर दिलाते हैं।

BAC NINH - सामाजिक आवास विकास में एक उज्ज्वल स्थान

2024 में, बाक निन्ह को सामाजिक आवास विकास के मामले में देश के अग्रणी इलाकों में से एक माना जाएगा। निर्माण मंत्रालय द्वारा निर्धारित लक्ष्य के अनुसार, प्रांत को 2024 तक लगभग 10,500 अपार्टमेंट पूरे करने होंगे।

2024 के अंत तक, बैक निन्ह 10 परियोजनाओं को उपयोग में लाएगा और आंशिक रूप से पूरा करेगा, जिससे 7,000 से अधिक अपार्टमेंट उपलब्ध होंगे, और साथ ही हजारों अपार्टमेंट के पैमाने के साथ दर्जनों अन्य परियोजनाओं को लागू किया जाएगा।

यह एक महत्वपूर्ण कदम है, जो स्थानीय क्षेत्र को मूल रूप से 2021-2025 की अवधि के लक्ष्यों को पूरा करने में मदद करेगा, साथ ही 2030 तक 1 मिलियन सामाजिक आवास इकाइयों की परियोजना को लागू करने में एक "उज्ज्वल बिंदु" के रूप में अपनी भूमिका की पुष्टि करेगा।

इस परिणाम को प्राप्त करने के लिए, बाक निन्ह ने कई समकालिक समाधान लागू किए हैं। प्रांत ने भूमि निधि की सक्रिय समीक्षा की और उसे पूरक बनाया, जिससे शहरी क्षेत्र की परियोजनाओं को अपने क्षेत्रफल का 20% सामाजिक आवास के लिए आवंटित करना आवश्यक हो गया। प्रशासनिक प्रक्रियाओं को सरल बनाने और प्रत्येक परियोजना की कठिनाइयों को दूर करने के लिए एक संचालन समिति की स्थापना के साथ-साथ, स्थल निकासी कार्य में तेज़ी लाई गई।

बाक निन्ह निवेशकों को आकर्षित करने के लिए योजना और परियोजना सूचियों का प्रचार भी करता है, साथ ही यह सुनिश्चित करने के लिए निरीक्षण को मजबूत करता है कि सामाजिक आवास सही लाभार्थियों तक पहुंचे।

इन समाधानों ने बाक निन्ह के लिए अपनी आपूर्ति का विस्तार जारी रखने के लिए आधार तैयार किया है, जिसका लक्ष्य 2030 तक 135,000 अपार्टमेंट बनाना है।

गियांग ओआन्ह

स्रोत: https://baochinhphu.vn/thao-cac-nut-that-de-nguoi-thu-nhap-thap-cham-duoc-giac-mo-mua-nha-102250922194005824.htm