सरकार और स्टेट बैंक की कई सहायक नीतियों के साथ, 2023 की दूसरी छमाही से, रियल एस्टेट बाज़ार में कुछ क्षेत्रों में लेन-देन की मात्रा में सुधार के संकेत दिखाई दे रहे हैं। उम्मीद है कि 2024 में भी रियल एस्टेट में सुधार जारी रहेगा।

केबी सिक्योरिटीज वियतनाम कंपनी के वरिष्ठ ग्राहक परिसंपत्ति प्रबंधन विशेषज्ञ श्री गुयेन मिन्ह गियांग ने पीवी. वियतनामनेट के साथ रियल एस्टेट बाजार के साथ-साथ रियल एस्टेट स्टॉक, वर्ष 2024 में संभावनाओं के बारे में जानकारी साझा की।

आकर्षक स्थान अपार्टमेंट और एकल-परिवार वाले घर हैं।

- रियल एस्टेट बाजार ने 2023 की दूसरी छमाही में रिकवरी के संकेत दिखाए हैं, इस आकलन पर आपका क्या आकलन है?

श्री गुयेन मिन्ह गियांग: मेरे अवलोकन के अनुसार, 2023 में रियल एस्टेट बाज़ार में वर्ष की दूसरी छमाही में थोड़ा सुधार हुआ है, लेकिन यह स्थानीयकृत है और इसमें काफ़ी स्पष्ट अंतर है। हनोई और हो ची मिन्ह सिटी जैसे बड़े शहरों में पुराने अपार्टमेंट सेगमेंट की कीमतों में लगातार वृद्धि हो रही है। मध्यम श्रेणी के अपार्टमेंट की बिक्री के लिए खुली कुछ परियोजनाओं ने निवेशकों को निवेश के लिए आकर्षित किया है।

इसके अलावा, निजी आवास क्षेत्र में भी काफी अच्छी रिकवरी हुई है। कुछ प्रांत और शहर, जहाँ सार्वजनिक निवेश का विकास मज़बूत है, ऐसे भी हैं जहाँ कई निवेशक निवेश की तलाश में हैं और इन क्षेत्रों में बिक्री मूल्य भी सामान्य स्तर से कम गिरे हैं। भूमि क्षेत्र में, उपनगरीय भूमि, दुकानें, रिसॉर्ट विला, ... में अभी भी मंदी का दौर जारी है।

नेशनल असेंबली ने अभी हाल ही में आधिकारिक तौर पर तीन महत्वपूर्ण कानून पारित किए हैं जो सीधे रियल एस्टेट उद्योग को प्रभावित करते हैं: आवास कानून (संशोधित); रियल एस्टेट व्यापार कानून (संशोधित) और भूमि कानून (संशोधित)।

रियल एस्टेट क्षेत्र कानूनी कारकों पर अत्यधिक निर्भर है, जो बदले में पूंजी स्रोतों को खोलते हैं और परियोजनाओं के कार्यान्वयन में तेज़ी लाते हैं। इसलिए, निवेशकों को उम्मीद है कि उपरोक्त तीन कानून, जो आधिकारिक तौर पर 1 जनवरी, 2025 से लागू होंगे, नए चक्र में बाजार के फलने-फूलने और स्थायी रूप से विकसित होने में सहायक होंगे।

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श्री गुयेन मिन्ह गियांग, वरिष्ठ ग्राहक परिसंपत्ति प्रबंधन विशेषज्ञ, केबी वियतनाम

- 2024 में प्रवेश करते हुए, आप बाजार की रिकवरी गति की निरंतरता का आकलन कैसे करते हैं?

2024 में, ढीली मौद्रिक नीति दिशा रियल एस्टेट बाज़ार को अपनी रिकवरी गति बनाए रखने में एक महत्वपूर्ण कारक बनी रहेगी। 2022 के अंत और 2023 की शुरुआत तक आवासीय जमाओं का एक बड़ा हिस्सा उत्पादन में वापस आ जाएगा और उनमें से एक हिस्सा निवेश के रास्ते खोज लेगा। इसमें, रियल एस्टेट हमेशा प्राथमिकता में रहता है। जब प्रबंधन नीति स्थिर होती है और निवेशकों का विश्वास लौटता है, तो रियल एस्टेट बाज़ार में तेज़ी आती है।

बाजार का परिदृश्य सकारात्मक है, लेकिन इसके स्थानीयकृत एवं खंडित होने की संभावना है।

रिसॉर्ट विला, शॉपहाउस आदि जैसे उच्च-स्तरीय क्षेत्र निवेशकों की कमी के कारण उदास बने रहेंगे। इसके साथ ही, भूमि और "ग्रीन राइस" भूमि का सट्टा क्षेत्र भी शांत बना रहेगा क्योंकि इस क्षेत्र में भाग लेने वाले अधिकांश निवेशक उच्च वित्तीय उत्तोलन का उपयोग करते हैं, वास्तविक मांग बहुत अधिक नहीं है, और कानूनी प्रक्रियाएँ अभी भी अधूरी हैं। इस क्षेत्र में अति-आपूर्ति की स्थिति बहुत बड़ी है, इसलिए 2024 में इसमें सुधार होना मुश्किल है।

इसके अलावा, हनोई और हो ची मिन्ह सिटी जैसे बड़े शहरों में अपार्टमेंट सेगमेंट की कीमतें औसत आय वाले लोगों के लिए उपयुक्त हैं। इसके अलावा, लोगों की वास्तविक मांग के साथ व्यक्तिगत आवास सेगमेंट में भी सुधार जारी रहेगा।

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सीमित आपूर्ति और उच्च माँग के कारण हनोई और हो ची मिन्ह सिटी में अपार्टमेंट की कीमतें लगातार बढ़ रही हैं। (स्रोत: सीबीआरई)

3 चुनौतियों का सामना करना

- आपके अनुसार, रियल एस्टेट बाजार को अभी भी किन चुनौतियों का सामना करना पड़ रहा है?

मेरा मानना ​​है कि रियल एस्टेट बाजार तीन चुनौतियों का सामना कर रहा है।

सबसे पहले, यह अर्थव्यवस्था का सामान्य संदर्भ है। 2024 में, वैश्विक अर्थव्यवस्था धीमी पड़ सकती है। घरेलू स्तर पर, अक्टूबर 2023 के अंत तक ऋण वृद्धि केवल 7.39% तक पहुँची और वर्ष के अंतिम दो महीनों में ही वास्तव में बढ़कर 13.7% की वृद्धि तक पहुँची। इससे यह देखा जा सकता है कि व्यवसायों और लोगों की ओर से नए ऋणों की माँग बहुत कम है, जबकि पहले ब्याज दरें काफी ऊँची थीं।

विश्व अर्थव्यवस्था कुल मिलाकर अभी भी एक अनिश्चित क्षेत्र में है। घरेलू नकदी प्रवाह बहुत कम है। वियतनाम का विनिर्माण पीएमआई सूचकांक कई महीनों से 50 अंक से नीचे बना हुआ है, जो इस बात का भी संकेत है कि अर्थव्यवस्था की माँग अभी भी काफी कम है। इसलिए, न केवल रियल एस्टेट क्षेत्र, बल्कि अर्थव्यवस्था के सभी क्षेत्र इस चुनौती का सामना कर रहे हैं।

दूसरा, यह नकदी प्रवाह है। अर्थव्यवस्था में कुल ऋण का 21% से अधिक हिस्सा होने के कारण, 2023 में रियल एस्टेट व्यवसाय ऋणों में उद्योग की सामान्य वृद्धि दर की तुलना में अधिक वृद्धि हुई। यह कठिनाइयों को दूर करने और रियल एस्टेट व्यवसायों को पूंजी तक पहुँचने में मदद करने वाले समाधानों की नीतियों की प्रभावशीलता को दर्शाता है।

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2023 में रियल एस्टेट ऋण वृद्धि में तेजी से गिरावट आएगी। (स्रोत: केबीएस)

लेकिन यह ध्यान दिया जाना चाहिए कि अधिकांश रियल एस्टेट व्यवसायों का परिचालन नकदी प्रवाह कठिनाइयों का सामना कर रहा है। 2023 में, बिक्री के लिए नई परियोजनाओं वाले व्यवसायों की संख्या बहुत कम होगी, और मुख्य व्यवसाय का नकदी प्रवाह अधिकांशतः नकारात्मक होगा।

अगर 2024 तक परियोजनाएँ कानूनी मुद्दों को सुलझा नहीं पातीं और उत्पादों को बाज़ार में लाने के लिए बुनियादी ढाँचा तैयार नहीं कर पातीं, तो जोखिम बना रहेगा। यह तो कहना ही क्या कि बॉन्ड की परिपक्वता का दबाव बहुत ज़्यादा है, जो 120,000 अरब वियतनामी डोंग (VND) से भी ज़्यादा है। यह पिछले 5 सालों में सबसे बड़ी परिपक्वता है।

तीसरा, कानूनी पहलू। रियल एस्टेट व्यवसायों को परियोजना कार्यान्वयन की प्रक्रिया में कई कठिनाइयों का सामना करना पड़ता है। यही कारण है कि हाल के वर्षों में आपूर्ति में कमी आई है।

किसी भी नई परियोजना के लिए 70% पूंजीगत योगदान ग्राहकों और ऋणों से प्राप्त करना आवश्यक है। निवेशक की पूंजी का केवल 30% ही निवेश होता है। यदि कानूनी कठिनाइयाँ उत्पन्न होती हैं, तो उद्यम परियोजना के कार्यान्वयन के लिए पूंजी प्राप्त नहीं कर पाएगा, जिससे परियोजना की गति धीमी हो जाएगी, लागत बढ़ जाएगी, जिससे उद्यम के लिए कई परिणाम और बाजार के लिए जोखिम पैदा हो सकते हैं।

इसलिए, मेरा मानना ​​है कि वैधता अचल संपत्ति बाजार का प्रमुख कारक है।

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2024 में परिपक्व होने वाले बांड पिछले 5 वर्षों में सबसे बड़े हैं।

2025 से उलट, क्या 2027 से रियल एस्टेट में उछाल आएगा?

- आपको क्या लगता है बाज़ार कब पलटेगा? रियल एस्टेट निवेशकों के लिए आपकी क्या सलाह है?

2024-2025 की अवधि में प्राथमिक बाज़ार में निवेशकों की ओर से बिक्री मूल्य में कमी आएगी। व्यवसायों के लिए मुश्किल दौर से बाहर निकलने के लिए यह आवश्यक है। आपूर्ति और माँग का संतुलन अधिक आसानी से हो सकेगा। यह रियल एस्टेट बाज़ार के लिए एक महत्वपूर्ण मोड़ का संकेत भी है।

एक और महत्वपूर्ण संकेत जनसंख्या की आय है। जनसंख्या आय में गिरावट के साथ, 2024 में रियल एस्टेट बाजार में कोई उलटफेर देखना मुश्किल है। यह शायद धीमी गति से होने वाली रिकवरी होगी, मुख्यतः विभेदित।

अगला महत्वपूर्ण कारक कानूनी है, जिसमें तीन महत्वपूर्ण कानून 1 जनवरी, 2025 से प्रभावी होंगे। इसे पुराने और नए चक्रों के बीच संक्रमण काल ​​भी माना जाता है।

मेरे शोध के अनुसार, आमतौर पर एक उलट बिंदु के बाद, बाजार को स्थिर होने और फिर से मजबूती से बढ़ने के लिए कम से कम 2 साल की आवश्यकता होगी।

इसलिए, मेरा अनुमान है कि 2025 की दूसरी छमाही रियल एस्टेट बाज़ार के लिए एक महत्वपूर्ण मोड़ साबित होगी। 2027 के बाद से, बाज़ार में सचमुच सुधार होगा जब आर्थिक चक्र भी मुश्किल दौर से गुज़र जाएगा, क़ानूनी व्यवस्था पूरी तरह से स्थापित हो जाएगी और लोगों की आय फिर से बढ़ने लगेगी। उचित व्यावसायिक दिशा-निर्देशों के साथ उद्यम भी उभरेंगे।

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2018-2023 तक आवास आपूर्ति।

निवेशकों के लिए, मेरा मानना ​​है कि व्यक्तिगत नकदी प्रवाह का प्रबंधन करना और इस संदर्भ में निवेश करने के लिए सही समय का चयन करना अत्यंत महत्वपूर्ण है।

जब अर्थव्यवस्था अभी भी अस्पष्ट अवस्था में हो, भू-राजनीतिक परिदृश्य अस्थिर हो, तो निवेश अनुपात का आवंटन उचित होना चाहिए और यह दीर्घकालिक लाभ प्रदान कर सकता है। रियल एस्टेट के मामले में, निवेशकों को नकदी प्रवाह वाले केंद्रीय कोर क्षेत्र में रियल एस्टेट की तलाश करनी चाहिए। इसके अलावा, ऐसे क्षेत्र भी हैं जो सार्वजनिक निवेश संवितरण को दृढ़ता से बढ़ावा दे रहे हैं, जैसे निम्न-मध्यम आय वर्ग, आदि। महत्वपूर्ण बात यह है कि बाजार के उलटफेर बिंदु के आधार पर सही समय का चयन किया जाए ताकि नकदी प्रवाह सर्वोत्तम निवेश प्रदर्शन को बढ़ावा दे सके।

रियल एस्टेट स्टॉक, रियल एस्टेट बाजार के उतार-चढ़ाव का बारीकी से अनुसरण करते हैं।

- आप स्टॉक एक्सचेंज में सूचीबद्ध रियल एस्टेट कंपनियों के शेयरों का मूल्यांकन कैसे करते हैं?

मेरा मानना ​​है कि रियल एस्टेट बाजार हमेशा सूचीबद्ध रियल एस्टेट कंपनियों के स्टॉक मूल्यों से निकटतापूर्वक जुड़ा हुआ होता है तथा उनके साथ सहमत होता है।

2021 के ज़मीनी बुखार के दौरान, रियल एस्टेट शेयरों में कुछ ही महीनों में 5-10 गुना की वृद्धि हुई। 2022 में, जब रियल एस्टेट बाज़ार ठप्प पड़ा, तो कई रियल एस्टेट शेयरों की कीमतें "5-10 गुना" बढ़ गईं। मैं अक्सर रियल एस्टेट शेयरों को "जितना ऊपर, उतना नीचे" कहता हूँ, जो बाज़ार की प्रकृति और व्यवसायों की कठिनाइयों को स्पष्ट रूप से दर्शाता है।

2022 में, कई निवेशकों और रियल एस्टेट कारोबारियों के शेयर बिक गए। रियल एस्टेट के लिए यह सबसे मुश्किल दौर था।

हालाँकि, खतरे में हमेशा अवसर छिपा होता है। सबसे कठिन समय हमेशा "खोज" करने का सबसे अच्छा समय होता है। वस्तुतः, कई सूचीबद्ध रियल एस्टेट कंपनियाँ बड़े पैमाने पर परियोजना विकास और उच्च ऋणभार के कारण कठिनाइयों का सामना कर रही हैं। हालाँकि, कई अच्छी रियल एस्टेट कंपनियाँ भी हैं और यही वह समय है जब वे खोज शुरू करेंगी।

मेरा मानना ​​है कि 2024-2025 में रियल एस्टेट क्षेत्र में विलय और अधिग्रहण (एम एंड ए) में तेजी आएगी।

व्यक्तिगत निवेशकों के लिए भी यह व्यवसायों की जांच करने तथा दीर्घकालिक दृष्टिकोण के साथ निवेश करने के लिए गुणवत्ता वाली कंपनियों की तलाश करने का एक अच्छा समय है।

एक अच्छे व्यवसाय में अच्छी और स्वस्थ वित्तीय क्षमता होनी चाहिए। इन व्यवसायों पर कम कर्ज़ होता है और इनका ऋणभार भी कम होता है। व्यवसाय को भी अपने व्यावसायिक रुख में लचीलापन रखना होगा, जैसे कि मध्यम आय वर्ग के लिए क्षेत्र में बदलाव, सामाजिक आवास का निर्माण, आदि ताकि वर्तमान कठिन परिस्थितियों में राजस्व और नकदी प्रवाह को बनाए रखा जा सके।

इस समय आर्थिक रूप से मज़बूत व्यवसायों के पास नए चक्र के लिए सतत विकास मूल्य लाने हेतु विलय एवं अधिग्रहण के कई अवसर होंगे। यह एक ऐसा नोट है जिस पर निवेशकों को एक अच्छे व्यवसाय की तलाश करते समय ध्यान देना चाहिए।

इस बात पर ज़ोर दिया जाना चाहिए कि रियल एस्टेट बाज़ार का परिचालन चक्र सामान्य शेयर बाज़ार की तुलना में लंबा और धीमा होगा। इस समय रियल एस्टेट शेयरों में निवेश करते समय निवेशकों को दीर्घकालिक दृष्टिकोण रखना चाहिए, क्योंकि रियल एस्टेट की "सुपर बिग" लहर बीत चुकी है। 2021 जैसी बड़ी लहर बनाने के लिए, रियल एस्टेट शेयर समूह ने 7-8 साल तक जमा किया है।

धन्यवाद!

आपके अनुसार, तीन नए कानूनों में से कौन सी मुख्य बातें - आवास कानून (संशोधित); रियल एस्टेट व्यवसाय कानून (संशोधित) और भूमि कानून (संशोधित) - लागू होने पर नए चक्र में रियल एस्टेट बाजार पर सकारात्मक प्रभाव डालेंगी?

* इसका उद्देश्य विदेशों में रहने वाले वियतनामी लोगों को देश के लोगों की तरह रियल एस्टेट का कारोबार करने का अधिकार देना है। इससे वियतनाम में वार्षिक धन प्रेषण बढ़ाने में मदद मिलेगी। वियतनाम दुनिया में सबसे ज़्यादा धन प्रेषण वाले शीर्ष तीन देशों में शामिल है।

* भूमि विभाजन और बिक्री को कड़ा करें। इससे भूमि की अटकलों को कम किया जा सकेगा, संसाधनों की बर्बादी रोकी जा सकेगी और वास्तविक माँग वाले क्षेत्रों पर ध्यान केंद्रित किया जा सकेगा।

आने वाले समय में, रियल एस्टेट व्यवसायों को नए चक्र के लिए उपयुक्त रियल एस्टेट खंडों के प्रति स्वयं को उन्मुख करना होगा, जिससे रियल एस्टेट बाजार को अधिक स्थायी रूप से स्थिर और विकसित करने में योगदान मिलेगा।

* मिनी अपार्टमेंट के लिए पिंक बुक प्रदान करना तथा अपार्टमेंट की स्वामित्व अवधि निर्दिष्ट न करना।

* 1 जुलाई 2014 से पहले भूमि उपयोग संबंधी दस्तावेजों के बिना भूमि को रेड बुक प्रदान किया जाएगा।

* भूमि मूल्य ढाँचे को समाप्त करें, बाज़ार के सिद्धांतों के अनुसार भूमि मूल्य निर्धारित करें। जिन लोगों की भूमि पुनः प्राप्त की गई है, उनके लिए मुआवज़े के रूपों में विविधता लाएँ। पुनः प्राप्त करने से पहले पुनर्वास आवास की व्यवस्था करें। जिन लोगों की कृषि भूमि पुनः प्राप्त की गई है, उन्हें आवासीय भूमि/आवास के साथ मुआवजा दिया जाएगा।

इससे लोगों को अधिक लाभ होगा तथा व्यवसाय आसानी से भूमि साफ कर सकेंगे तथा परियोजनाओं को तेजी से क्रियान्वित कर सकेंगे।

* व्यवसायों को भूमि उपयोग कर का भुगतान एक साथ करने के बजाय वार्षिक आधार पर किया जाता है।

* कृषि भूमि के लिए अधिक खुली व्यवस्था, जैसे कि अधिकतम व्यक्तिगत स्वामित्व को 10 गुना से बढ़ाकर 15 गुना कर दिया गया है। जो व्यक्ति सीधे कृषि भूमि पर उत्पादन नहीं करते हैं, उन्हें अभी भी चावल उगाने वाली भूमि का हस्तांतरण प्राप्त करने की अनुमति है।

संक्षेप में, इन तीन संशोधित कानूनों का समाज के सभी पहलुओं और सभी वर्गों के लोगों पर गहरा प्रभाव पड़ेगा। लागू होने पर, ये व्यवसायों को कानूनी कठिनाइयों से उबरने में मदद करने के साथ-साथ नए चक्र में रियल एस्टेट क्षेत्र के विकास को नई दिशा देने का वादा करते हैं। रियल एस्टेट की आपूर्ति धीरे-धीरे वापस लौटेगी और ऐसे उत्पादों की ओर बढ़ेगी जो अर्थव्यवस्था में स्थायी मूल्य लाएँ और लोगों की बुनियादी ज़रूरतों को पूरा करें।

नोवालैंड, विन्होम्स ने चौंकाया, रियल एस्टेट से क्या संकेत? रियल एस्टेट बाज़ार में उतार-चढ़ाव अप्रत्याशित रूप से होता है और आगे का रुख़ अभी स्पष्ट नहीं है, लेकिन नोवालैंड, विन्होम्स या खाई होआन लैंड जैसे रियल एस्टेट व्यवसायों ने भी 2023 में आश्चर्यजनक व्यावसायिक परिणाम दर्ज किए हैं।