हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट बाज़ार - भाग 1: कानूनी समस्याएँ, आपूर्ति की कमी

पाठ 1: कानूनी समस्याएं, आपूर्ति की कमी

हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन (HoREA) के अनुसार, समर्थन नीतियां, व्यवसायों और प्रबंधन एजेंसियों के समर्थन के साथ, न केवल मजबूत पुनर्प्राप्ति के अवसर लाती हैं, बल्कि दीर्घकालिक विकास दृष्टिकोण की दिशा में बाजार संरचना को भी नया आकार देती हैं।

शेष चुनौतियाँ

हो ची मिन्ह सिटी सांख्यिकी कार्यालय की एक रिपोर्ट के अनुसार, 2024 में रियल एस्टेट राजस्व 199,155 बिलियन वियतनामी डोंग (VND) तक पहुँच जाएगा, जो "अन्य सेवाओं" से प्राप्त कुल राजस्व का 60.3% होगा, और 6.7% की सकारात्मक वृद्धि दर होगी। हालाँकि, हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन (HoREA) के अनुसार, यह वृद्धि इस तथ्य को नहीं छिपा सकती कि पिछले 4 वर्षों से कठिनाइयाँ बनी हुई हैं, और कई परियोजनाएँ रुकी हुई हैं या विलंबित हैं।

हालाँकि, सरकार और हो ची मिन्ह सिटी पीपुल्स कमेटी द्वारा कानूनी बाधाओं को दूर करने के प्रयासों से कुछ निश्चित परिणाम सामने आए हैं, जैसे कि 2024 में 64 परियोजनाओं का निपटारा, जिनमें से 8 परियोजनाएँ पूरी हो चुकी हैं। हालाँकि, 100 से ज़्यादा अन्य परियोजनाओं का समाधान नहीं हो पाया है, जिससे बाज़ार में नई आपूर्ति गंभीर रूप से बाधित हो रही है।

होआरईए के अध्यक्ष श्री ले होआंग चाऊ ने कहा कि 100 से ज़्यादा परियोजनाओं के अनसुलझे कानूनी मुद्दों में फंसे होने से न सिर्फ़ नए आवासों की आपूर्ति बाधित हो रही है, बल्कि बाज़ार में उत्पाद संरचना पर भी गंभीर असर पड़ रहा है। उच्च-स्तरीय आवास खंड का दबदबा बना हुआ है, जबकि मध्यम और किफायती आवासों की माँग बढ़ रही है।

इसके अलावा, सामाजिक आवास परियोजनाओं को मंजूरी देने में देरी के गंभीर सामाजिक परिणाम हुए हैं। निम्न और मध्यम आय वर्ग के लोग किफायती आवास तक पहुँच पाने में असमर्थ हैं, जिससे शहरी संसाधनों तक पहुँच में असमानता बढ़ रही है।

गौरतलब है कि हो ची मिन्ह सिटी में 2024 में निवेश के लिए केवल 12 आवास परियोजनाओं को मंजूरी दी गई है, जो कोविड-19 महामारी से पहले प्रति वर्ष औसतन 60 परियोजनाओं की संख्या से काफी कम है। इनमें से केवल 1 सामाजिक आवास परियोजना को मंजूरी दी गई, जो किफायती आवास क्षेत्र के विकास में गंभीर ठहराव को दर्शाता है।

इसके अलावा, किसी भी परियोजना को ज़मीन आवंटित या पट्टे पर नहीं दी गई है, और केवल दो व्यावसायिक आवास परियोजनाओं को निर्माण परमिट दिए गए हैं। निवेश अनुमोदन, विस्तृत योजना 1/500 की स्वीकृति से लेकर भूमि मूल्यांकन तक, जटिल कानूनी प्रक्रियाएँ बाज़ार विकास में प्रमुख बाधाएँ बनी हुई हैं।

दूसरी ओर, हो ची मिन्ह सिटी का रियल एस्टेट बाज़ार भी असंगत कानूनी नीतियों की एक श्रृंखला से प्रभावित है। भूमि कानून, आवास कानून और संबंधित अध्यादेशों के तहत परियोजना मूल्यांकन संबंधी नियमों ने कानूनी बाधाओं को दूर करने के लिए अनुकूल परिस्थितियाँ पैदा नहीं की हैं। डिक्री 115/2024/ND-CP जैसी नई व्यवस्थाओं और योजना कानून एवं निवेश कानून में संशोधनों के कार्यान्वयन से एक महत्वपूर्ण मोड़ आने की उम्मीद है, लेकिन इन्हें अमल में लाने में अभी और समय लगेगा।

यह तो बताने की ज़रूरत नहीं कि रियल एस्टेट व्यवसाय वर्तमान में निवेश पूंजी की कमी के कारण भारी दबाव का सामना कर रहे हैं। अनुमानों के अनुसार, 2025 में रियल एस्टेट क्षेत्र में परिपक्व होने वाले कॉर्पोरेट बॉन्ड का कुल मूल्य 180,000 अरब वियतनामी डोंग तक पहुँच सकता है। इसने कई व्यवसायों को चल रही परियोजनाओं में देरी करने या उन्हें पूरी तरह से रोकने के लिए मजबूर किया है, जिससे एक दुष्चक्र पैदा हो गया है जिससे बाजार में ठहराव आ गया है।

असंतुलित आपूर्ति, बढ़ती आवास कीमतें

2024 में, हो ची मिन्ह सिटी बाज़ार में केवल 31 व्यावसायिक आवास परियोजनाएँ निर्माणाधीन होंगी, जिनमें कुल 31,167 अपार्टमेंट होंगे, जो पिछले वार्षिक औसत से काफ़ी कम है। उल्लेखनीय है कि केवल 4 परियोजनाएँ ही पूँजी जुटाने के योग्य हैं, जिनमें 1,611 अपार्टमेंट हैं, और ये सभी उच्च-स्तरीय श्रेणी में हैं। बाज़ार के इतिहास में यह पहली बार है कि मध्यम और किफायती आवास श्रेणी के लिए कोई आपूर्ति नहीं है।

इसके अलावा, रियल एस्टेट उत्पाद संरचना एक "उल्टे पिरामिड" स्थिति में आ रही है, जब उच्च-स्तरीय आवास 2024 के 11 महीनों में आपूर्ति का 100% हिस्सा होगा, जबकि 2020 में यह 70.6% था। इस बीच, किफायती आवास - सबसे अधिक मांग वाला खंड - बाजार से पूरी तरह से गायब हो गया है।

इस गंभीर असंतुलन के कारण आवास की कीमतों में अनियंत्रित वृद्धि हुई है। लग्ज़री अपार्टमेंट की औसत कीमत 9.39 अरब वियतनामी डोंग प्रति इकाई है, जिसमें द्वितीयक बाज़ार की लागत शामिल नहीं है। ज़िला 1 और ज़िला 3 जैसे केंद्रीय क्षेत्रों में, आवास की कीमतें लगातार बढ़ रही हैं, जबकि थु डुक शहर और बिन्ह चान्ह ज़िले में अभी भी नई परियोजनाओं का अभाव है, जिससे आवास की कीमतों और लोगों की भुगतान क्षमता के बीच का अंतर और गहरा होता जा रहा है।

इसके अलावा, निर्माण मंत्रालय का अनुमान है कि 2024 में भूमि मूल्य सूची के समायोजन के साथ, 2025 में आवास की कीमतों में 15-20% की वृद्धि जारी रह सकती है। यह मूल्य वृद्धि न केवल मध्यम और निम्न आय वर्ग के लिए घर के स्वामित्व के अवसर को कम करती है, बल्कि हो ची मिन्ह सिटी जैसे बड़े शहरी क्षेत्रों में आवास तक पहुंच में असमानता के अंतर को भी बढ़ाती है।

कई कठिनाइयों के बावजूद, अगर कानूनी मुद्दों का पूरी तरह से समाधान हो जाता है, तो हो ची मिन्ह सिटी में रियल एस्टेट बाज़ार में सुधार की उम्मीद है। बड़े भू-संपत्ति और बेहतर यातायात ढाँचे वाले बिन्ह चान्ह, न्हा बे और थु डुक सिटी जैसे क्षेत्र विकास के मुख्य वाहक बन सकते हैं।

मेट्रो लाइन 1, हो ची मिन्ह सिटी - मोक बाई एक्सप्रेसवे और रिंग रोड 3 जैसी प्रमुख परियोजनाओं से न केवल केंद्रीय क्षेत्र को उपनगरों से जोड़ने में मदद मिलेगी, बल्कि लॉन्ग एन, डोंग नाई और बिन्ह डुओंग जैसे उपग्रह शहरों के लिए विकास के अवसर भी पैदा होंगे।

हालाँकि, इन संभावनाओं का लाभ उठाने के लिए, कानूनी अड़चनों को जल्द ही दूर करना होगा। हो ची मिन्ह सिटी को प्रबंधन एजेंसियों के बीच संपर्क तंत्र को मज़बूत करने, निवेश परियोजनाओं के लिए प्रक्रिया समय को कम करने की आवश्यकता है; साथ ही, सतत विकास सुनिश्चित करने के लिए आवास की कीमतों की निगरानी और बाज़ार में उत्पाद संरचना को संतुलित करने पर भी ध्यान केंद्रित करने की आवश्यकता है।

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स्रोत: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/thi-truong-bds-tp-ho-chi-minh-bai-1-vuong-mac-phap-ly-nguon-cung-hut-hoi/20241227094719406