बाजार में एक दिलचस्प 'विरोधाभास' देखने को मिल रहा है, कई अपार्टमेंट परियोजनाएं 'बिक चुकी हैं', 50 मिलियन VND/m2 का मूल्य खंड गायब हो जाएगा।

बाजार में एक दिलचस्प "विरोधाभास" देखने को मिला, हनोई में अपार्टमेंट परियोजनाओं का कारोबार अच्छा रहा, यहां तक ​​कि "पूरी तरह बिक गए", लाल किताब जारी करते समय भूमि उपयोग शुल्क दर्ज करने के नियम... ये नवीनतम रियल एस्टेट समाचार हैं।

विशेषज्ञों का कहना है कि हनोई में 50 मिलियन प्रति वर्ग मीटर से कम कीमत वाले नए अपार्टमेंट जल्द ही गायब हो जाएँगे। (फोटो: लिन्ह एन)

किफायती अपार्टमेंट धीरे-धीरे "गायब" हो रहे हैं

किफायती आवास खंड की बाजार में भारी मांग है, लेकिन आपूर्ति में भारी कमी है। 2024 तक, हनोई बाजार में लगभग 67% नए अपार्टमेंट उच्च-स्तरीय और लक्जरी श्रेणी के होंगे।

अनुमान है कि 2025 तक, 50 मिलियन VND/m2 की कीमत वाला प्राथमिक खंड गायब हो जाएगा। विशेषज्ञों का तो यह भी मानना ​​है कि हनोई में 50 मिलियन VND/m2 से कम कीमत वाले नए अपार्टमेंट जल्द ही गायब हो जाएँगे। किफायती व्यावसायिक आवास की कहानी, जिससे बाजार में आपूर्ति और मांग के संतुलन को फिर से स्थापित करने की उम्मीद थी, अब दूर होती जा रही है।

वियतनाम एसोसिएशन ऑफ रियलटर्स (VARS) के आँकड़े बताते हैं कि 2024 की तीसरी तिमाही में, हनोई में अपार्टमेंट मूल्य सूचकांक 2019 की दूसरी तिमाही की तुलना में 64% बढ़ा, जो हो ची मिन्ह सिटी में हुई वृद्धि से दोगुना है। औसत प्राथमिक विक्रय मूल्य 60 मिलियन VND/m2 के करीब पहुँच रहा है।

वियतनाम रियल एस्टेट एसोसिएशन के उपाध्यक्ष श्री गुयेन वान दिन्ह ने टिप्पणी की कि हनोई में मध्यम आय वर्ग के लोग घर खरीदने के लिए दूरदराज के ज़िलों की ओर तेज़ी से बढ़ रहे हैं, जहाँ अभी तक कनेक्टिंग इंफ्रास्ट्रक्चर सिस्टम पूरा नहीं हुआ है। अगर प्रोजेक्ट लाइसेंसिंग व्यवस्था की पुनर्योजना नहीं बनाई गई, तो निकट भविष्य में अन्य शहरी इलाकों में भी यही स्थिति देखने को मिलेगी। हालाँकि, इन इलाकों में अपार्टमेंट की कीमतें अब "उपयुक्त" स्तर पर नहीं हैं।

दक्षिणी क्षेत्र में Batdongsan.com.vn के निदेशक, श्री दिन्ह मिन्ह तुआन ने बताया कि 2024 में एक दिलचस्प "विरोधाभास" देखने को मिला कि हनोई और हो ची मिन्ह सिटी, दोनों के प्राथमिक बाज़ार में अपार्टमेंट की कीमतें ऊँची होने के बावजूद, क्रय शक्ति अभी भी काफी अच्छी थी। 70% तक दलालों ने कहा कि हनोई में अपार्टमेंट परियोजनाओं में लेनदेन की मात्रा सकारात्मक रही, यहाँ तक कि 2024 में "पूरी तरह बिक" भी गई। इसी तरह, हो ची मिन्ह सिटी में भी यह आँकड़ा 40% से ज़्यादा पहुँच गया।

यह अपार्टमेंट सेगमेंट के प्रति प्रबल आकर्षण को दर्शाता है, खासकर उन परियोजनाओं के प्रति जो वास्तविक आवास आवश्यकताओं को अच्छी तरह से पूरा करती हैं। अपार्टमेंट हमेशा बाजार सुधार चक्रों में अग्रणी होते हैं क्योंकि उनका लक्ष्य वास्तविक आवास आवश्यकताओं को पूरा करना होता है, एक ऐसी आवश्यकता जो हमेशा मौजूद और स्थायी होती है। लेन-देन में भारी वृद्धि छोटे क्षेत्रफल और उचित मूल्य वाले अपार्टमेंट में केंद्रित है। इसके अलावा, खरीदारों द्वारा चुनी गई परियोजनाएँ अक्सर पूर्ण उत्पाद होती हैं, जिनमें पूर्ण बुनियादी ढाँचा, कम निर्माण घनत्व, प्रतिष्ठित निवेशक, अच्छी भुगतान प्रगति और तरजीही ब्याज दर नीतियाँ आदि होती हैं, श्री तुआन ने विश्लेषण किया।

यद्यपि हनोई और हो ची मिन्ह सिटी जैसे बड़े शहरों में किफायती और मध्यम श्रेणी के अपार्टमेंट खंड सिकुड़ रहे हैं, फिर भी यह मुख्य खंड है, जो वास्तविक खरीदारों की ओर से काफी रुचि आकर्षित कर रहा है, क्योंकि उन्हें बसने के लिए एक घर की आवश्यकता है।

इस वास्तविकता को देखते हुए, किफायती व्यावसायिक आवासों का विकास अभी भी एक ज़रूरी ज़रूरत है, खासकर बड़े शहरों में। पूर्व प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण उप मंत्री, श्री डांग हंग वो ने कहा कि किफायती व्यावसायिक आवास क्षेत्र पर शोध और विकास के लिए एक पहल प्रस्तावित करना ज़रूरी है क्योंकि यह रियल एस्टेट बाज़ार को स्थिर और टिकाऊ बनाने में एक महत्वपूर्ण कारक होगा।

क्या मुझे किराये के लिए सर्विस्ड अपार्टमेंट में निवेश करना चाहिए?

23 दिसंबर की दोपहर "किराए के लिए अपार्टमेंट की संभावना" सेमिनार में वियतनाम रियल एस्टेट ब्रोकर्स एसोसिएशन के अध्यक्ष डॉ. गुयेन वान दीन्ह ने कहा कि मध्य क्षेत्र में रियल एस्टेट की कीमतें बढ़ रही हैं। हनोई के चार मध्य जिलों में अपार्टमेंट की औसत कीमत 2019 की शुरुआत की तुलना में दोगुनी हो गई है, जो पूरे हनोई में औसत वृद्धि से 30% अधिक है।

उदाहरण के लिए, हाई बा ट्रुंग और डोंग दा पिछले 5 वर्षों में सबसे अच्छी मूल्य वृद्धि दर वाले दो ज़िले हैं, क्योंकि उपनगरीय क्षेत्रों में नई खुली परियोजनाओं की तुलना में इनकी कीमतें अपेक्षाकृत अच्छी हैं। पिछले 3 वर्षों में नई खुली परियोजनाओं ने अपनी कीमतों में लगातार बदलाव किया है, प्रत्येक उद्घाटन चरण के बाद लगभग 10%। 2024 में बिक्री के लिए नए अपार्टमेंट प्रोजेक्ट 125 मिलियन VND/m2 की सामान्य कीमतों के साथ खुले हैं। सर्विस्ड अपार्टमेंट की कीमत लगभग 88 मिलियन VND/m2 (वैट और रखरखाव शुल्क को छोड़कर) है।

अपार्टमेंट की बढ़ती कीमतों के संदर्भ में, यदि आपके पास 5 बिलियन VND से अधिक नकदी है, तो क्या आपको किराये के सर्विस्ड अपार्टमेंट में निवेश करना चाहिए?

एसजीओ होम के महानिदेशक श्री ले दिन्ह चुंग ने कहा कि कई निवेशक दोहरे लाभ वाली अचल संपत्ति की तलाश करते हैं, जिसमें किराये से स्थिर आय और परिसंपत्ति वृद्धि से लाभ हो।

इसलिए, अगर आपके पास 5.5 बिलियन वियतनामी डोंग (VND) है, तो श्री चुंग सुझाव देते हैं कि निवेशक एक लचीली अचल संपत्ति पा सकते हैं जो नकदी प्रवाह उत्पन्न करती है और जिसका उपयोग रहने या किराए पर देने के लिए किया जा सकता है। ऐसी लचीली अचल संपत्ति के साथ, बाद में इसे बेचना मुश्किल नहीं होगा।

श्री चुंग के अनुसार, हाल के वर्षों में हनोई और हो ची मिन्ह सिटी जैसे बड़े शहरों के केन्द्र में सर्विस्ड अपार्टमेंट्स ने ध्यान आकर्षित किया है, क्योंकि वहां दीर्घकालिक अतिथियों, विशेषज्ञों और विदेशी समुदाय से स्थिर आय प्राप्त होती है।

इसके अलावा, सर्विस्ड अपार्टमेंट की कीमत इसी सेगमेंट के बाज़ार से 35-70% कम है, लेकिन सर्विस्ड अपार्टमेंट का किराया लॉन्ग-टर्म अपार्टमेंट की तुलना में 25-50% ज़्यादा है। इससे पता चलता है कि किराए के लिए सर्विस्ड अपार्टमेंट ऐसे रियल एस्टेट उत्पाद हैं जो उच्च निवेश दक्षता प्रदान करते हैं।

बिन्ह दीन्ह में 2,500 बिलियन वीएनडी से अधिक मूल्य की पर्यटन क्षेत्र परियोजना के लिए एक निवेशक है।

23 दिसंबर को, बिन्ह दीन्ह प्रांत की पीपुल्स कमेटी के कार्यालय से समाचार में कहा गया: प्रांत की पीपुल्स कमेटी के उपाध्यक्ष गुयेन तु कांग होआंग ने परियोजना बिंदु संख्या 2 (2-2), न्होन लि - कैट टीएन समुद्र तट पर्यटन क्षेत्र को लागू करने के लिए भूमि उपयोग अधिकारों की नीलामी के परिणामों को मंजूरी देते हुए निर्णय संख्या 4428/QD-UBND पर हस्ताक्षर किए।

यह एक ऐसी परियोजना है जिसकी कुल अनुमानित न्यूनतम निवेश पूंजी 2,215.57 बिलियन VND (भूमि उपयोग अधिकारों के लिए नीलामी से प्राप्त धनराशि को छोड़कर) से अधिक है, तथा इसका क्रियान्वयन कैट चान्ह कम्यून, फु कैट जिला, नॉन होई आर्थिक क्षेत्र, बिन्ह दीन्ह प्रांत में किया गया है।

तदनुसार, चयनित निवेशक फु गिया इन्फ्रास्ट्रक्चर डेवलपमेंट इन्वेस्टमेंट ज्वाइंट स्टॉक कंपनी (जिसका मुख्यालय क्वी नॉन शहर, बिन्ह दीन्ह में है) है, जिसकी विजेता बोली कीमत VND 368,823 बिलियन है, जो कि VND 347,946 बिलियन की शुरुआती कीमत की तुलना में लगभग VND 21 बिलियन (VND 20,877 बिलियन) का अंतर है।

परियोजना का नियोजित क्षेत्रफल 40 हेक्टेयर से अधिक है; जिसमें पर्यटन सेवा भूमि (पर्यटक विला भूमि, रिसॉर्ट सेवा भूमि, होटल भूमि, वर्गाकार भूमि, वाणिज्यिक सेवा निर्माण भूमि, स्विमिंग पूल भूमि) 14.4 हेक्टेयर से अधिक, हरित भूमि 15.3 हेक्टेयर से अधिक, यातायात एवं तकनीकी अवसंरचना भूमि (यातायात भूमि, तकनीकी अवसंरचना भूमि, पार्किंग भूमि) लगभग 5.6 हेक्टेयर, समुद्र तट एवं जल सतह भूमि 4.8 हेक्टेयर है। भूमि उपयोग का स्वरूप यह है कि राज्य भूमि पट्टे पर देता है और भूमि उपयोग अधिकारों की नीलामी के माध्यम से पूरे पट्टे की अवधि के लिए एक बार भूमि किराया वसूलता है।

पूरा होने पर, बिन्ह दीन्ह में अधिक उच्च स्तरीय रिसॉर्ट परियोजनाएं होंगी जैसे: पर्यटक विला, होटल, रिसॉर्ट सेवा परियोजनाएं, वाणिज्यिक सेवा परियोजनाएं (रेस्तरां, स्मारिका दुकानें, कराओके, सामान्य व्यवसाय) जो पर्यटकों की आवास, रिसॉर्ट, मनोरंजन और मनोरंजन आवश्यकताओं को पूरा करने के लिए नियमों के अनुसार बिक्री, पट्टे, पट्टा-खरीद और अन्य व्यावसायिक गतिविधियों के लिए होंगी।

यह परियोजना स्थानीय पर्यटन विकास को और अधिक गति प्रदान करने का वादा करती है, जिसमें कई महत्वपूर्ण वस्तुओं का निर्माण किया जाएगा, जैसे: होटल, रिसॉर्ट विला, चौक और वाणिज्यिक सेवाएं...

बिन्ह दीन्ह प्रांत के नेताओं के अनुसार, यह भी एक ऐसा क्षेत्र है जिसमें अपार संभावनाएँ हैं, लेकिन इसका समुचित उपयोग नहीं किया गया है। बिन्ह दीन्ह प्रांत में निवेश को आकर्षित करने और आकर्षित करने से संबंधित कई नीतियाँ रही हैं। इन नीतियों के तहत, पर्याप्त क्षमता और अनुभव वाले निवेशकों के लिए इस क्षेत्र में निवेश करने और प्रत्येक काल में प्रांतीय जन परिषद के निर्देशों के अनुसार विकास करने के लिए परिस्थितियाँ बनाई गई हैं।

लाल किताब जारी करते समय भूमि उपयोग शुल्क ऋण पर विनियम

भूमि उपयोग अधिकार प्रमाण पत्र (लाल किताब) प्रदान करते समय भूमि उपयोग शुल्क रिकॉर्ड करने तथा भूमि से जुड़ी परिसंपत्तियों के स्वामित्व संबंधी विनियमों पर ध्यान दिए जाने की आवश्यकता है।

डिक्री 101/2024/एनडी-सीपी के खंड 11, अनुच्छेद 18 में भूमि उपयोग अधिकारों और भूमि से जुड़ी परिसंपत्तियों के स्वामित्व के प्रमाण पत्र (आमतौर पर लाल पुस्तकों के रूप में जाना जाता है) प्रदान करते समय भूमि उपयोग शुल्क के ऋण को निर्धारित किया गया है, जिसे निम्नानुसार कार्यान्वित किया जाता है:

क) भूमि उपयोग अधिकारों और भूमि से जुड़ी परिसंपत्तियों के स्वामित्व का पहला प्रमाण पत्र जारी करते समय भूमि उपयोग शुल्क ऋण के लिए पात्र विषय वे व्यक्ति और परिवार हैं जो वर्तमान में भूमि का उपयोग कर रहे हैं और उन्हें ऋण दर्ज कराने की आवश्यकता है, और कानून के प्रावधानों के अनुसार उत्तराधिकारी जिन्हें ऋण दर्ज कराने की आवश्यकता है, उनके ऋण दर्ज होते रहेंगे;

(ख) इस खंड के बिंदु क में निर्दिष्ट मामले के लिए ऋण में दर्ज भूमि उपयोग शुल्क की राशि भूमि उपयोग अधिकारों और भूमि से जुड़ी परिसंपत्तियों के स्वामित्व के प्रमाण पत्र जारी करने के समय देय भूमि उपयोग शुल्क की कुल राशि है;

ग) भूमि उपयोग शुल्क ऋणों को दर्ज करने, भुगतान करने और निपटाने के लिए आदेश और प्रक्रियाएं, तथा इस खंड में निर्धारित भूमि उपयोग शुल्क ऋणों के हकदार परिवारों और व्यक्तियों के लिए भूमि उपयोग शुल्क ऋण अवधि को भूमि उपयोग शुल्क और भूमि किराया संग्रह पर कानून के प्रावधानों के अनुसार कार्यान्वित किया जाएगा;

घ) यदि व्यक्ति को पुनर्वास के लिए भूमि आवंटित की जाती है, तो भूमि उपयोग शुल्क का ऋण राज्य द्वारा भूमि पुनः प्राप्त करने पर मुआवजा, सहायता और पुनर्वास पर डिक्री के प्रावधानों के अनुसार दर्ज किया जाएगा;

घ) इस खंड के बिंदु ए में निर्दिष्ट विषयों के लिए भूमि उपयोग शुल्क ऋण की रिकॉर्डिंग 1 अगस्त, 2024 से 31 जुलाई, 2029 तक लागू की जाएगी। भूमि उपयोग शुल्क ऋण का भुगतान और रद्दीकरण भूमि उपयोग शुल्क संग्रह और भूमि किराए पर कानून के प्रावधानों के अनुसार किया जाएगा।

स्रोत: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-thi-truong-chung-kien-nghich-ly-thu-vi-nhieu-du-an-chung-cu-chay-hang-phan-khuc-gia-50-trieu-dongm2-se-bien-mat-298500.html