बाजार धीमा पड़ रहा है, खरीदार इंतजार ही इंतजार कर रहे हैं, रियल एस्टेट 'सर्फिंग' पर उच्च कर लगाने के प्रस्ताव के बारे में न्याय मंत्रालय क्या कहता है?

न्याय मंत्रालय का मानना ​​है कि स्वामित्व के समय के आधार पर कर लगाना व्यवहार्य नहीं है; हनोई अपार्टमेंट की कीमतें स्थिर हैं और उनमें उल्लेखनीय कमी आने की संभावना नहीं है; हो ची मिन्ह सिटी ने भूमि और मकान प्रमाण पत्र जारी करते समय वर्तमान स्थिति की जांच करना बंद कर दिया है... ये नवीनतम रियल एस्टेट समाचार हैं।

वर्तमान में, वियतनाम में अचल संपत्ति के हस्तांतरण से व्यक्तिगत आयकर, स्वामित्व अवधि की परवाह किए बिना, लेनदेन मूल्य पर 2% की एक निश्चित दर से लगाया जाता है। (स्रोत: DN&TT)

न्याय मंत्रालय ने रियल एस्टेट 'सर्फिंग' पर उच्च करों के बारे में बात की

न्याय मंत्रालय के अनुसार, कर और भूमि प्रबंधन प्रणाली में एकरूपता की कमी के कारण, स्वामित्व अवधि के आधार पर अचल संपत्ति पर कर लगाना संभव नहीं है, और इस पर और शोध की आवश्यकता है। व्यक्तिगत आयकर (प्रतिस्थापन) पर एक मसौदा कानून तैयार करने के प्रस्ताव पर न्याय मंत्रालय की टिप्पणियाँ।

सरकार को प्रस्तुत मसौदा में, वित्त मंत्रालय ने प्रस्ताव दिया कि "कुछ देशों में प्रचलित धारण अवधि के आधार पर अचल संपत्ति हस्तांतरण से व्यक्तिगत आय (पीआईटी) पर कर संग्रह का अध्ययन और कार्यान्वयन संभव है। विशिष्ट कर दर का अध्ययन और निर्धारण उचित रूप से किया जाना चाहिए, जो अचल संपत्ति बाजार के वास्तविक संचालन को दर्शाता हो।" इस प्रस्ताव का उद्देश्य नीतियों और दिशानिर्देशों को संस्थागत बनाना, उचित स्तर का विनियमन सुनिश्चित करना और सट्टेबाजी और अचल संपत्ति के बुलबुले से बचना है।

न्याय मंत्रालय ने टिप्पणी की कि अचल संपत्ति बाजार के वास्तविक संचालन को प्रतिबिंबित करने के लिए विशिष्ट कर दरों पर शोध और उचित रूप से निर्धारण किए जाने की आवश्यकता है।

इस नीति को क्रियान्वित करने के लिए भूमि एवं आवास से संबंधित नीतियों को पूर्ण करने की प्रक्रिया के साथ-साथ भूमि एवं अचल संपत्ति पंजीकरण के लिए सूचना प्रौद्योगिकी अवसंरचना का समन्वय एवं तत्परता आवश्यक है।

इसलिए, मंत्रालय का मानना ​​है कि होल्डिंग समय के आधार पर कर एकत्र करने का समाधान व्यवहार्य नहीं है, इसलिए यह सिफारिश करता है कि वित्त मंत्रालय प्रभावशीलता और व्यवहार्यता सुनिश्चित करने के लिए इसे लागू करने से पहले नीति पर अनुसंधान और सुधार जारी रखे।

वर्तमान में, वियतनाम में अचल संपत्ति के हस्तांतरण से व्यक्तिगत आयकर, स्वामित्व अवधि की परवाह किए बिना, लेनदेन मूल्य पर 2% की निश्चित दर से लगाया जाता है।

सितंबर 2024 में, रियल एस्टेट की कीमतों पर रिपोर्ट करने वाले सरकारी कार्यालय को भेजे गए एक आधिकारिक प्रेषण में, निर्माण मंत्रालय ने कहा कि वह उन लोगों के लिए एक कर नीति का अध्ययन और प्रस्ताव करेगा जो कई घरों और ज़मीनों के मालिक हैं और उनका उपयोग करते हैं ताकि सट्टेबाजी और लाभ के लिए अल्पकालिक खरीद-बिक्री को सीमित किया जा सके। यह प्रस्ताव इस वर्ष की शुरुआत से रियल एस्टेट और आवास की कीमतों में लगातार हो रही तेज़ी के संदर्भ में रखा गया था।

बाजार में स्थिरता, कीमतों में भारी गिरावट की संभावना नहीं

भूमि, रियल एस्टेट व्यवसाय और आवास संबंधी कानून को लागू हुए छह महीने हो गए हैं। रियल एस्टेट बाज़ार पर उपरोक्त कानूनों के प्रभाव का आकलन करते हुए, भूमि विभाग (प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण मंत्रालय) के उप निदेशक श्री ले वान बिन्ह ने कहा कि अभी कुछ कहना जल्दबाजी होगी। इस कानून को उत्पादों तक पहुँचने में समय लगेगा।

11 फरवरी को डैन वियत समाचार पत्र द्वारा आयोजित सेमिनार "2025 में रियल एस्टेट - चुनौतियों में अवसर खोजना" में, श्री बिन्ह ने टिप्पणी की कि हाल ही में रियल एस्टेट की कीमतों में "नाटकीय रूप से वृद्धि" हुई है।

विशेष रूप से, 2023 के अंत से 2024 तक, कीमतों में तेज़ी से वृद्धि जारी रहेगी। 50 मिलियन VND/m2 से कम कीमत वाले नए अपार्टमेंट लगभग गायब हो गए हैं, और कई पुराने अपार्टमेंट जो कई वर्षों से चल रहे हैं, उनकी कीमत भी 70 मिलियन VND/m2 से अधिक है। पुराने सामूहिक आवास क्षेत्रों में भी, कीमतें 1.5-2 गुना बढ़ गई हैं, जिससे आम श्रमिकों के लिए आवास प्राप्त करना बहुत मुश्किल हो गया है। 3-4 बिलियन VND वाले लोगों को अभी भी रहने के लिए उपयुक्त जगह ढूँढ़ने में कठिनाई हो रही है।

इससे न केवल निम्न और मध्यम आय वर्ग के लोगों के लिए घर खरीदना कठिन हो जाता है, बल्कि बाजार की स्थिरता भी कम हो जाती है।

इस मूल्य वृद्धि का विश्लेषण करते हुए, श्री बिन्ह ने कहा कि यह न केवल आपूर्ति की कमी के कारण है, बल्कि बाजार मनोविज्ञान का भी बड़ा प्रभाव है।

"ज़मीन की नीलामी की ख़बरों की तरह, यहाँ-वहाँ ज़मीन की नीलामी ऊँची होने की ख़बर भी इस मानसिकता को बहुत प्रभावित करेगी कि जो लोग जल्दी नहीं खरीदेंगे, वे अपना हिस्सा गँवा देंगे। या भले ही बाज़ार में वास्तविक आपूर्ति अभी जारी न हुई हो, सिर्फ़ आपूर्ति के आँकड़े बढ़ने से, क़ीमतें और नहीं बढ़ेंगी," श्री बिन्ह ने कहा। जब एक नई मूल्य सीमा तय होती है, आपूर्ति बढ़ती है, तो बाज़ार धीमा पड़ने लगता है।

श्री बिन्ह ने कहा, "निकट भविष्य में, रियल एस्टेट उत्पाद लॉन्च किए जाएँगे, साथ ही नीतियाँ भी जारी की जाएँगी, रियल एस्टेट बाज़ार और कीमतें ज़्यादा स्थिर होंगी। इस समय, मज़दूर घर खरीदने के लिए पहुँच सकेंगे। निवेशकों का मन भी शांत रहेगा।"

वियतनाम रियल एस्टेट एसोसिएशन के उपाध्यक्ष, वियतनाम रियल एस्टेट ब्रोकर्स एसोसिएशन के अध्यक्ष श्री गुयेन वान दिन्ह ने यह भी कहा कि 2025 में रियल एस्टेट की कीमतें 2024 की तुलना में अत्यधिक वृद्धि की तुलना में अधिक उचित रूप से समायोजित होंगी।

हालांकि, इस व्यक्ति के अनुसार, इसमें भारी कमी लाना कठिन होगा, क्योंकि भूमि की कीमतें, भूमि मूल्य सूची और लागत जैसे कुछ मुद्दे रियल एस्टेट उत्पादों की लागत पर इनपुट दबाव बनाने के संकेत दे रहे हैं।

"वास्तविक माँग और निवेश माँग, दोनों 2025 में बढ़ने की संभावना है। लेन-देन के संदर्भ में, मुझे लगता है कि 2025 में बेहतर आपूर्ति कारकों, अधिक स्थिर खंडों और विशेष रूप से कीमतों के समायोजन और अच्छे स्तर पर बनाए रखने के कारण लेन-देन में वृद्धि बेहतर होगी। कुल मिलाकर, बाजार 2024 की तुलना में अधिक सक्रिय रहेगा। बाजार की आपूर्ति और माँग के संकेतकों में सुधार हुआ है, लेकिन वे 2018-2019 के स्तर पर नहीं लौट सकते," श्री दिन्ह ने आकलन किया।

2025 में रियल एस्टेट निवेशकों के लिए अवसरों के बारे में, श्री गुयेन वान दीन्ह ने आकलन किया कि वर्तमान में मुख्य शहरी क्षेत्रों में आवास की कीमतें बहुत अधिक हैं। इस विशेषज्ञ की सलाह है कि लोगों को अच्छे बुनियादी ढाँचे और यातायात मार्गों वाले नए शहरी क्षेत्रों की तलाश करनी चाहिए।

हनोई में अपार्टमेंट की कीमतें स्थिर बनी हुई हैं

चंद्र नव वर्ष 2025 के बाद हनोई अपार्टमेंट बाज़ार में माँगी गई कीमतों में कोई उल्लेखनीय उतार-चढ़ाव दर्ज नहीं किया गया है। कुल मिलाकर, टेट से पहले की तुलना में अपार्टमेंट की माँगी गई कीमतें अभी भी स्थिर हैं। यह पिछले साल के बिल्कुल विपरीत है, जब टेट के बाद, हनोई अपार्टमेंट की माँगी गई कीमतों में लगातार उतार-चढ़ाव आया था - जिससे 2024 में कीमतों में लगातार वृद्धि का दौर शुरू हो गया।

टेट के बाद Batdongsan.com.vn द्वारा किए गए एक सर्वेक्षण में दर्ज किया गया कि कई परियोजनाओं में अपार्टमेंट की बिक्री मूल्य में टेट से पहले की तुलना में उतार-चढ़ाव नहीं हुआ। विशेष रूप से, अन बिन्ह पाल्ज़ा परियोजना (नाम तु लीम) में, 50-वर्ष की स्वामित्व अवधि वाले 2-बेडरूम, 1-बाथरूम वाले अपार्टमेंट की बिक्री मूल्य अभी भी 3.3 से 3.5 बिलियन VND/अपार्टमेंट के बीच उतार-चढ़ाव करती रही। समान क्षेत्र के साथ, दीर्घकालिक स्वामित्व वाले अपार्टमेंट की बिक्री मूल्य अभी भी 4.3 से 4.4 बिलियन VND/अपार्टमेंट है। 80m2 से अधिक क्षेत्र वाले दीर्घकालिक स्वामित्व वाले 3-बेडरूम अपार्टमेंट की लाइन अभी भी 6 से 6.2 बिलियन VND/अपार्टमेंट में पेश की जाती है, 50-वर्ष की स्वामित्व अवधि वाले 3-बेडरूम अपार्टमेंट की लाइन अभी भी लगभग 5 बिलियन VND/अपार्टमेंट पर है।

इसी तरह, फाम हंग स्ट्रीट (नाम तु लिएम ज़िला) स्थित एफएलसी कॉम्प्लेक्स परियोजना में, टेट के बाद अपार्टमेंट की बिक्री कीमत में कोई खास बदलाव नहीं आया है। 50 वर्ग मीटर से बड़े अपार्टमेंट की कीमत अभी भी 3.9-4.2 अरब वियतनामी डोंग/अपार्टमेंट है। टेट से पहले 70 वर्ग मीटर से बड़े अपार्टमेंट की कीमत अभी भी 5.2-5.5 अरब वियतनामी डोंग/अपार्टमेंट है।

नाम तु लिएम ज़िले में ही, गोल्डन पैलेस परियोजना के 2-बेडरूम, 2-बाथरूम वाले अपार्टमेंट की कीमत 2024 के अंत तक 4.6-4.7 बिलियन VND/अपार्टमेंट पर बनी रहेगी। गार्डन हिल परियोजना में 2-बेडरूम, 2-बाथरूम वाले अपार्टमेंट की कीमत अभी भी 4.5-4.7 बिलियन VND है।

गोल्डन फील्ड परियोजना में, 2-बेडरूम, 2-बाथरूम वाले अपार्टमेंट की बिक्री कीमत आम तौर पर लगभग 4.7 बिलियन VND/अपार्टमेंट के पिछले सामान्य मूल्य स्तर पर ही रहती है। हालाँकि, इस परियोजना में, बाज़ार में लगभग 2-3 अपार्टमेंट ऐसे हैं जिन्हें मालिकों को तत्काल बेचना है, इसलिए वे इसे घटाकर 4.5-4.6 बिलियन VND/अपार्टमेंट करने को तैयार हैं।

थान झुआन जिले में, 2 बेडरूम और 2 बाथरूम वाले हनोई सेंटर प्वाइंट अपार्टमेंट की बिक्री कीमत अभी भी टेट से पहले के समान ही है, जिसमें सामान्य बिक्री मूल्य 5.7-5.8 बिलियन वीएनडी/अपार्टमेंट है।

गोल्ड सीज़न परियोजना (थान शुआन) के अपार्टमेंट अभी भी 3-बेडरूम वाले अपार्टमेंट के लिए 8 अरब VND और 2-बेडरूम वाले अपार्टमेंट के लिए लगभग 6 अरब VND की कीमत सीमा बनाए हुए हैं। काउ गिया जिले में होमसिटी, सेंट्रल फील्ड, डिस्कवरी कॉम्प्लेक्स आदि जैसे अपार्टमेंट प्रोजेक्ट्स के लिए भी यही मूल्य सीमा लागू है।

Batdongsan.com.vn द्वारा ब्रोकरों और ट्रेडिंग फ्लोर के साथ किए गए सर्वेक्षण के अनुसार, रियल एस्टेट खरीदने वाले ग्राहकों का समूह अभी भी यह देखने के लिए इंतजार कर रहा है कि टेट के बाद कीमतों में क्या बदलाव आएगा।

वियतनाम रियल एस्टेट ब्रोकर्स एसोसिएशन के अध्यक्ष, श्री गुयेन वान दिन्ह ने टिप्पणी की कि 2025 में अपार्टमेंट की कीमतें शायद ही कम होंगी। इसका कारण यह है कि 2025 में बाजार में मौजूद नई प्राथमिक आपूर्ति मुख्य रूप से बड़े शहरी क्षेत्रों में उच्च-स्तरीय और लक्ज़री सेगमेंट पर केंद्रित होगी। यही कारण है कि अपार्टमेंट की कीमतें ऊँची बनी रहेंगी। 2025 में सामाजिक आवास परियोजनाओं से आपूर्ति बढ़ने की संभावना है, लेकिन यह लोगों की ज़रूरतों की तुलना में अभी भी बहुत कम होगी। कम लागत वाले व्यावसायिक आवासों की आपूर्ति अभी भी बेहद कम है। इसलिए, अपार्टमेंट की कीमतें शायद ही कम होंगी, केवल एक क्षैतिज स्तर बनाए रखेंगी।

हो ची मिन्ह सिटी ने भूमि और आवास प्रमाण पत्र जारी करते समय स्थिति की जांच को समाप्त कर दिया

हो ची मिन्ह सिटी की पीपुल्स कमेटी ने शहर में निर्माण आदेश प्रबंधन (जिसे निर्माण प्रबंधन विनियम कहा जाता है) में समन्वय पर विनियमों के कई अनुच्छेदों को संशोधित करने और पूरक करने का निर्णय जारी किया है।

हो ची मिन्ह सिटी में निर्माण आदेश प्रबंधन पर विनियम 1 अप्रैल, 2024 को निर्णय के साथ जारी किए गए थे। जिसमें, खंड 1, अनुच्छेद 10 प्राकृतिक संसाधन और पर्यावरण विभाग (टीएन-एमटी), सिटी भूमि पंजीकरण कार्यालय और इसकी संबद्ध शाखाओं की जिम्मेदारियों को निम्नानुसार निर्धारित करता है:

भूमि से जुड़ी परिसंपत्तियों के प्रमाणीकरण से संबंधित प्रक्रियाओं को संभालने की प्रक्रिया में, भूमि कानून के प्रावधानों के अनुसार घरों या निर्माण कार्यों की वर्तमान स्थिति की जांच के मामले में, यदि निर्माण आदेश का उल्लंघन पाया जाता है, तो कानून के प्रावधानों के अनुसार निरीक्षण और हैंडलिंग के लिए डोजियर को सक्षम प्राधिकारी को स्थानांतरित कर दिया जाएगा।

हाल ही में जारी निर्णय में, हो ची मिन्ह सिटी पीपुल्स कमेटी ने इसमें संशोधन करते हुए कहा: "भूमि से जुड़ी परिसंपत्तियों के प्रमाणीकरण से संबंधित प्रक्रियाओं को संभालने की प्रक्रिया में, यदि निर्माण आदेश का कोई उल्लंघन पाया जाता है, तो कानून के प्रावधानों के अनुसार निरीक्षण और निपटान के लिए सक्षम प्राधिकारी को एक लिखित नोटिस भेजा जाना चाहिए।"

उपरोक्त संशोधन का अर्थ यह है कि प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण विभाग, नगर भूमि पंजीकरण कार्यालय और उसकी संबद्ध शाखाओं को अब प्रमाण पत्र जारी करते समय मकानों या निर्माण कार्यों की वर्तमान स्थिति की जांच करने का दायित्व नहीं रहेगा।

संशोधित और पूरक निर्णय ने हो ची मिन्ह सिटी पुलिस की जिम्मेदारी को हटा दिया है, जिसमें जिला स्तर की पुलिस को निरीक्षण को मजबूत करने और उनके प्रबंधन के तहत क्षेत्र में निर्माण आदेश का उल्लंघन करने वाले निर्माण कार्यों का तुरंत पता लगाने के निर्देश देने की जिम्मेदारी थी, ताकि उनसे निपटने के बारे में सलाह ली जा सके।

इसके अलावा, नया विनियमन जिला स्तरीय पीपुल्स कमेटी के साथ समन्वय करने में योजना और निवेश विभाग की जिम्मेदारी को भी हटा देता है, ताकि बेईमान या गलत पंजीकरण सामग्री की घोषणा करते समय प्रशासनिक उल्लंघनों को संभालने के निर्णय के अनुसार उद्यमों से अपने व्यवसाय पंजीकरण प्रमाण पत्र को फिर से पंजीकृत करने का अनुरोध किया जा सके।

प्रशासनिक उल्लंघन रिकॉर्ड तैयार करने और प्रशासनिक प्रतिबंधों पर सलाह देने की जिम्मेदारी के संबंध में, नया विनियमन "प्रशासनिक उल्लंघन रिकॉर्ड तैयार करने की तारीख से 2 कार्य दिवसों के भीतर" वाक्यांश को हटा देता है।

स्रोत: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-thi-truong-chung-lai-nguoi-mua-nghe-ngong-bo-tu-phap-noi-gi-ve-de-xuat-danh-thue-cao-voi-luot-song-nha-dat-304357.html