बाजार में लगातार नए मूल्य स्तर स्थापित होने के साथ, "जमीन का हर इंच सोने के बराबर है" की मानसिकता खरीदारों का ध्यान आकर्षित कर रही है, जिससे हनोई की आवासीय भूमि एक प्रमुख लक्ष्य बन गई है।

बढ़ती रियल एस्टेट कीमतें, नए मानदंड स्थापित होना, हनोई में आवासीय भूमि की उच्च मांग और भूमि स्वामित्व को गिरवी रखने संबंधी नवीनतम नियम... ये सभी रियल एस्टेट से जुड़ी ताज़ा खबरें हैं।

जमीन आधारित अचल संपत्ति एक वैकल्पिक विकल्प के रूप में उभर रही है क्योंकि अपार्टमेंट की तरह इसकी कीमतें कृत्रिम रूप से नहीं बढ़ाई जा रही हैं। (फोटो: लिन्ह आन)

अचल संपत्ति की कीमतें लगातार बढ़ रही हैं।

वियतनाम रियल एस्टेट मार्केट रिसर्च एंड इवैल्यूएशन इंस्टीट्यूट (वियतनाम रियल एस्टेट ब्रोकर्स एसोसिएशन) की उप निदेशक सुश्री फाम थी मिएन के अनुसार, रियल एस्टेट की कीमतें लगातार नए उच्च स्तर पर पहुंच रही हैं, जो आबादी के विशाल बहुमत की आय वृद्धि दर से कहीं अधिक है।

विशेष रूप से, 2024 की दूसरी तिमाही में हनोई और हो ची मिन्ह सिटी में अपार्टमेंट के रियल एस्टेट मूल्य सूचकांक में 2019 की दूसरी तिमाही की तुलना में क्रमशः 58% और 27% की वृद्धि हुई। इन शहरों से किफायती वाणिज्यिक अपार्टमेंट परियोजनाएं पूरी तरह से गायब हो गई हैं। यहां तक ​​कि मध्यम श्रेणी के अपार्टमेंट भी तेजी से दुर्लभ होते जा रहे हैं, और धीरे-धीरे उच्च श्रेणी और विलासितापूर्ण अपार्टमेंट उनकी जगह ले रहे हैं। 2024 में हनोई और हो ची मिन्ह सिटी में लॉन्च किए गए 80% से अधिक अपार्टमेंट की कीमत 50 मिलियन VND/m2 या उससे अधिक है। कई नई लॉन्च की गई अपार्टमेंट परियोजनाओं की कीमतें प्रति वर्ग मीटर हजारों अमेरिकी डॉलर तक पहुंच रही हैं।

प्राथमिक बाज़ार में अपार्टमेंटों की लगातार ऊंची कीमतों के कारण पुराने अपार्टमेंटों की कीमतों में भी उछाल आया है, जिससे कई दशकों पुराने अपार्टमेंट अपनी मूल कीमत से दोगुने या तिगुने दामों पर बिक रहे हैं। अपार्टमेंटों की कीमतों में इस उछाल के बाद, विला और टाउनहाउस सहित अलग-अलग घरों की कीमतों में भी उल्लेखनीय वृद्धि हुई है, जिनमें हनोई के केंद्र से दूर स्थित कुछ जिलों/काउंटी में स्थित परियोजनाएं भी शामिल हैं, क्योंकि शहर के भीतरी इलाकों में इनकी आपूर्ति लगातार कम होती जा रही है।

पहले विलाओं की करोड़ों VND प्रति वर्ग मीटर की कीमतें ऊंची मानी जाती थीं, लेकिन अब कुछ विलाओं का विज्ञापन 1 अरब VND प्रति वर्ग मीटर तक की कीमतों पर किया जा रहा है और उन्हें अभी भी सामान्य माना जा रहा है। जमीन की कीमतें भी लगातार बढ़ रही हैं। कई प्रांतों और शहरों में वैध जमीन के भूखंडों में स्थानीय स्तर पर "तेजी" देखी जा रही है, जिसका कारण नए सिरे से निवेश गतिविधि या कुछ निवेशक समूहों द्वारा कीमतों को बढ़ाने के लिए कृत्रिम मांग और आपूर्ति का निर्माण करना है। हाई डुओंग जैसे कुछ प्रांतों और शहरों में, कीमतें 2022 की तेजी के चरम को भी पार कर चुकी हैं।

सुश्री मिएन का मानना ​​है कि अल्पावधि में प्राथमिक अचल संपत्ति की कीमतों में कमी आना मुश्किल होगा, विशेष रूप से अपार्टमेंट सेगमेंट में – जो शहरी क्षेत्रों में आवास की जरूरतों को पूरा करने वाला मुख्य प्रकार का आवास है। इसका कारण यह है कि अचल संपत्ति की बढ़ती मांग, विशेषकर निवेश की मांग के संदर्भ में, डेवलपर्स उच्च श्रेणी के सेगमेंट के विकास को प्राथमिकता देंगे ताकि लाभ को अधिकतम किया जा सके, क्योंकि भूमि की उपलब्धता कम होती जा रही है, निर्माण लागत बढ़ रही है और बुनियादी ढांचा और सुविधाएं लगातार बेहतर हो रही हैं।

नए कानूनी ढांचे के तहत कमज़ोर वित्तीय क्षमता वाले डेवलपर्स को बाहर कर दिया गया है, जिससे बचे हुए डेवलपर्स को एकीकृत बुनियादी ढांचे और सुविधाओं के साथ व्यापक प्रभाव वाले बड़े शहरी क्षेत्रों का विकास करने के लिए मजबूर होना पड़ रहा है। इसका मतलब है कि लागत बढ़ जाएगी, जिससे रियल एस्टेट की कीमतों में गिरावट आना मुश्किल हो जाएगा।

साथ ही, यह तथ्य कि बाजार में केवल मजबूत वित्तीय संसाधनों, मौजूदा क्षमताओं या भूमि अधिग्रहण में लाभ रखने वाले डेवलपर्स ही बचे हैं, आपूर्ति पर एकाधिकार को बनाए रखेगा, और बड़े डेवलपर्स बाजार मूल्य निर्धारित करना जारी रखेंगे, अक्सर लाभ को अधिकतम करने के लिए उच्च स्तर पर।

हनोई में आवासीय भूमि की भारी मांग है।

जमीन और मकान एक वैकल्पिक विकल्प बनते जा रहे हैं क्योंकि इनकी कीमतें अपार्टमेंट की कीमतों जितनी अस्थिर नहीं हैं। Batdongsan.com.vn द्वारा किए गए एक सर्वेक्षण से पता चलता है कि डोंग डा, बा दिन्ह, थान्ह ज़ुआन, काऊ गियाय, नाम तू लीम, हा डोंग और होआंग माई जैसे शहरी इलाकों में अलग-अलग मकानों की कीमतों में साल की शुरुआत से औसतन 10-20% की वृद्धि दर्ज की गई है। हनोई में जमीन और मकान बेचने वाली रियल एस्टेट एजेंसियों में पिछले तीन महीनों में लेन-देन की मात्रा में औसतन 10-30% की वृद्धि हुई है, जो उस अवधि के साथ मेल खाती है जब अपार्टमेंट की कीमतों में भारी उतार-चढ़ाव देखा गया है।

Batdongsan.com.vn के उप महाप्रबंधक श्री गुयेन क्वोक अन्ह ने यह भी बताया कि Batdongsan.com.vn के रियल एस्टेट बाजार के आंकड़ों से पता चलता है कि अलग-अलग मकानों और टाउनहाउसों में रुचि का स्तर स्थिर बना हुआ है। 2024 के पहले तीन महीनों में, अलग-अलग मकानों और टाउनहाउसों के लेन-देन की मात्रा और सभी मूल्य श्रेणियों में रुचि में वृद्धि देखी गई। विशेष रूप से, हनोई के लगभग सभी जिलों और कम्यूनों में रुचि में तेजी से वृद्धि हुई है।

विशेष रूप से, 2023 की शुरुआत की तुलना में, नाम तू लीम जिले में निजी घरों में रुचि 43%, होआंग माई में 28%, डोंग डा में 21%, हा डोंग में 26% और थान्ह ज़ुआन में 12% बढ़ी है। कीमतों की बात करें तो, हनोई में निजी घरों की औसत कीमत 2021 की पहली तिमाही में 95 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर से बढ़कर 2024 की दूसरी तिमाही में 164 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर हो गई।

इस प्रकार, अलग-अलग मकानों की औसत मूल्य वृद्धि दर काफी स्थिर है, जो क्षेत्र के आधार पर प्रति वर्ष औसतन 15-20% है। मूल्य में उतार-चढ़ाव या अनियमित वृद्धि के बिना यह स्थिरता, अलग-अलग मकानों और टाउनहाउसों के लेन-देन की मात्रा को स्थिर और निरंतर बनाए रखती है, जिससे हनोई में अपार्टमेंट की लगातार बदलती कीमतों के बीच ये मकान वास्तविक खरीदारों और निवेशकों के लिए आकर्षक विकल्प बन जाते हैं।

रियल एस्टेट विशेषज्ञ और एमएसपी लैंड सिस्टम के अध्यक्ष ट्रान हुउ शिएम ने कहा कि कई कारक आवासीय रियल एस्टेट के भविष्य के विकास को सुनिश्चित करते हैं, जिससे पूंजी इस क्षेत्र की ओर मजबूती से स्थानांतरित हो रही है।

विशेष रूप से, हाल ही में पारित भूमि कानून और अचल संपत्ति व्यापार कानून में किए गए कानूनी बदलाव अचल संपत्ति बाजार के पारदर्शी और स्वस्थ विकास को बढ़ावा दे रहे हैं। विशेष रूप से, भूमि मूल्य ढांचे और वार्षिक भूमि मूल्य सूचियों को अब अद्यतन नहीं किया जाएगा, इसलिए मूल्य अद्यतन की आवृत्ति में बदलाव के चलते भविष्य में भूमि की कीमतों में वृद्धि होने की उम्मीद है।

इसके अलावा, निर्विवाद भूमि के लिए भूमि उपयोग अधिकार प्रमाण पत्र प्रदान करने की विस्तृत शर्तें सख्त, अधिक पारदर्शी और स्पष्ट होने के साथ-साथ मूल्य निर्धारण की सटीकता भी अधिक कठोर होने के कारण, स्पष्ट कानूनी स्थिति वाले भूमि भूखंडों, टाउनहाउस और अलग-अलग घरों की कीमतों में भी वृद्धि होगी।

इसके अलावा, एमएसपी लैंड सिस्टम के चेयरमैन का मानना ​​है कि वियतनाम की पारंपरिक सोच "ज़मीन का हर इंच सोने के बराबर है" के चलते आवासीय रियल एस्टेट हमेशा से ही आकर्षक रहा है। वियतनामी लोगों में घर खरीदने और संपत्ति जमा करने की उच्च मांग के कारण यह और भी आकर्षक हो जाता है। शहरी क्षेत्रों में ज़मीन की कमी और लगातार बढ़ती मांग के कारण कीमतें और लेन-देन भी बढ़ेंगे। इसलिए, यह क्षेत्र हमेशा से ही पूंजी निवेश के लिए एक सुरक्षित निवेश माना जाता है, जो रियल एस्टेट खरीदारों और निवेशकों दोनों को आकर्षित करता है।

बाक जियांग ने भूमि उपविभाजन पर नवीनतम नियम जारी किए।

बाक जियांग प्रांत की जन समिति ने अभी हाल ही में निर्णय संख्या 24 जारी किया है, जिसमें आवासीय भूमि के आवंटन की सीमाएं, आवासीय भूमि की मान्यता की सीमाएं, भूमि उपविभाजन और समेकन के लिए न्यूनतम क्षेत्रफल और शर्तें, कृषि भूमि आवंटन की सीमाएं, व्यक्तियों को उपयोग के लिए अनुपयोगी भूमि के आवंटन की सीमाएं, कृषि भूमि के हस्तांतरण प्राप्त करने की सीमाएं, धान की भूमि, संरक्षित वन भूमि, विशेष उपयोग वाली वन भूमि और उत्पादन वन भूमि के उपयोग के उद्देश्य को अन्य उद्देश्यों में बदलने के लिए मानदंड और शर्तें, और प्रांत में लागू 15 अक्टूबर, 1993 से पहले के भूमि उपयोगकर्ताओं के अन्य प्रकार के दस्तावेजों का विस्तृत विवरण दिया गया है।

तदनुसार, विनियमों में भूमि भूखंडों के उपविभाजन की शर्तें इस प्रकार बताई गई हैं: आवासीय भूमि के लिए, न्यूनतम आवासीय भूमि क्षेत्र 32 वर्ग मीटर होना चाहिए, न्यूनतम अग्रभाग का आकार 4 मीटर होना चाहिए, और भवन रेखा से न्यूनतम गहराई (यदि कोई हो) 5.5 मीटर होनी चाहिए, उन मूल भूखंडों के लिए जिनकी मौजूदा गहराई 5.5 मीटर या उससे अधिक है।

जिन मामलों में राज्य द्वारा भूमि का पुनर्ग्रहण किया जाता है और उसकी मौजूदा गहराई 5.5 मीटर से कम है, वहां न्यूनतम गहराई 3 मीटर होनी चाहिए।

व्यक्तियों के लिए भूमि आवंटन सीमा के संबंध में, नए नियमों के अनुसार, बाक जियांग शहर के वार्डों के भीतर शहरी क्षेत्रों में आवासीय भूमि के लिए (उन मामलों को छोड़कर जहां जिलों और कस्बों की प्रशासनिक सीमाओं के भीतर कम्यूनों को प्रशासनिक सीमाओं की नई स्थापना, विभाजन या विलय के कारण वार्ड या टाउनशिप में परिवर्तित किया जाता है), अधिकतम सीमा 100 वर्ग मीटर है।

कस्बों में शहरी आवासीय भूमि; वार्डों में परिवर्तित कस्बों की आवासीय भूमि; वियत येन कस्बे के वार्डों में आवासीय भूमि; बाक जियांग शहर के दिन्ह त्रि, सोंग खे, तान तिएन, डोंग सोन, तान माई, सोंग माई कम्यूनों में आवासीय भूमि; बाक जियांग शहर की सीमाओं के भीतर वार्डों में परिवर्तित कम्यूनों की आवासीय भूमि; एक्सप्रेसवे, राष्ट्रीय राजमार्गों और प्रांतीय सड़कों से सटी ग्रामीण आवासीय भूमि जिसका अधिकतम क्षेत्रफल 120 वर्ग मीटर है।

प्रशासनिक सीमाओं की स्थापना, विभाजन या विलय के कारण वार्डों या टाउनशिप में परिवर्तित किए गए जिलों और कस्बों की प्रशासनिक सीमाओं के भीतर कम्यूनों में आवासीय भूमि (प्रशासनिक सीमाओं की स्थापना, विभाजन और विलय पर राष्ट्रीय सभा की स्थायी समिति के संकल्प के प्रभावी होने के बाद) अधिकतम 200 वर्ग मीटर तक सीमित है।

जिलों, शहरों और कस्बों के मध्यवर्ती कम्यूनों में आवासीय भूमि का अधिकतम क्षेत्रफल 300 वर्ग मीटर तक सीमित है। जिलों और कस्बों के पर्वतीय कम्यूनों में आवासीय भूमि का अधिकतम क्षेत्रफल 360 वर्ग मीटर तक सीमित है।

जिन मामलों में भूमि का भूखंड 18 दिसंबर, 1980 से पहले बनाया गया था, उनमें आवासीय भूमि क्षेत्र प्रत्येक क्षेत्र या इलाके के अनुरूप आवासीय भूमि आवंटन सीमा के 5 गुना से निर्धारित किया जाता है, लेकिन वर्तमान में उपयोग में आने वाले भूमि भूखंड के क्षेत्रफल से अधिक नहीं होता है, और अधिकतम 800 वर्ग मीटर होता है।

जिन मामलों में भूमि का भूखंड 18 दिसंबर, 1980 और 15 अक्टूबर, 1993 के बीच बना था, वहां मान्यता प्राप्त आवासीय भूमि सीमा प्रत्येक क्षेत्र और इलाके के अनुरूप आवासीय भूमि आवंटन सीमा के तीन गुना से निर्धारित की जाती है, लेकिन कुल क्षेत्रफल वर्तमान में उपयोग में आने वाले भूमि भूखंड के क्षेत्रफल से अधिक नहीं होगा, जिसकी अधिकतम सीमा 600 वर्ग मीटर होगी।

यह निर्णय 21 सितंबर से प्रभावी होगा और प्रांतीय जन समिति के निर्णय संख्या 40, 2021 और निर्णय संख्या 44, 2023 का स्थान लेगा।

भूमि उपयोगकर्ताओं द्वारा अपने भूमि उपयोग अधिकारों को गिरवी रखने की शर्तें 2024 के भूमि कानून के अनुच्छेद 45 में निर्धारित हैं। (फोटो: हा फोंग)

भूमि स्वामित्व प्रमाणपत्रों को गिरवी रखने से संबंधित महत्वपूर्ण नियम।

भूमि उपयोग करने वालों द्वारा अपने भूमि उपयोग अधिकारों को गिरवी रखने की शर्तें 2024 के भूमि कानून के अनुच्छेद 45 में निर्धारित हैं।

भूमि स्वामित्व प्रमाण पत्र को गिरवी रखने के अधिकार का प्रयोग करने की शर्तें।

2024 के भूमि कानून के अनुच्छेद 45 के खंड 1 के आधार पर, भूमि उपयोगकर्ता निम्नलिखित शर्तों के पूरा होने पर अपने भूमि उपयोग अधिकारों को गिरवी रख सकते हैं:

भूमि उपयोग अधिकार प्रमाणपत्र या आवास एवं भूमि उपयोग अधिकार स्वामित्व प्रमाणपत्र या भूमि उपयोग अधिकार, आवास एवं भूमि से जुड़ी अन्य संपत्तियों के स्वामित्व प्रमाणपत्र रखने वाले व्यक्ति निम्नलिखित मामलों को छोड़कर, भूमि उपयोग अधिकारों के हस्तांतरण, पट्टे पर देने, भूमि का आदान-प्रदान करने, राज्य को भूमि उपयोग अधिकार उपहार में देने, आवासीय समुदायों के लिए भूमि उपयोग अधिकार रूपांतरण के मामले में पात्र हैं: (1) भूमि उपयोग अधिकारों का उत्तराधिकार; (2) विदेशी निवेश पूंजी वाले आर्थिक संगठन जो अचल संपत्ति परियोजनाओं का हस्तांतरण प्राप्त करते हैं; (4) ऐसे परिवार और व्यक्ति जो भूमि का उपयोग करते हैं लेकिन जिन्हें भूमि उपयोग अधिकार प्रमाणपत्र, मकान एवं भूमि उपयोग अधिकार स्वामित्व प्रमाणपत्र, मकान एवं भूमि से जुड़ी अन्य संपत्तियों के स्वामित्व प्रमाणपत्र, भूमि उपयोग अधिकार, भूमि से जुड़ी संपत्तियों के स्वामित्व प्रमाणपत्र प्रदान नहीं किए गए हैं, तथा भूमि उपयोग अधिकार, भूमि से जुड़ी संपत्तियों के स्वामित्व प्रमाणपत्र प्रदान करने की शर्तों को पूरा करते हैं, उन्हें भूमि उपयोग अधिकार हस्तांतरित करने, पट्टे पर देने, उप-पट्टे पर देने और परियोजनाओं को कार्यान्वित करने के लिए भूमि उपयोग अधिकारों के साथ पूंजी का योगदान करने की अनुमति है।

वह भूमि जो विवादों से मुक्त हो या जहां विवादों का समाधान सक्षम राज्य अधिकारियों, न्यायालयी निर्णयों या मध्यस्थता पुरस्कारों द्वारा किया गया हो जो कानूनी रूप से प्रभावी हो गए हों।

भूमि उपयोग अधिकार, दीवानी निर्णयों के प्रवर्तन संबंधी कानून में निर्धारित निर्णयों के प्रवर्तन को सुनिश्चित करने के लिए ज़ब्ती या अन्य उपायों के अधीन नहीं हैं। भूमि उपयोग अवधि के दौरान, भूमि उपयोग अधिकार कानून द्वारा निर्धारित अस्थायी आपातकालीन उपायों के अधीन नहीं हैं।

क्या भूमि स्वामित्व प्रमाण पत्र का उपयोग करके किए गए बंधक अनुबंध को नोटरीकृत करवाना आवश्यक है?

2024 भूमि कानून के अनुच्छेद 27 के खंड 3 के अनुसार, भूमि उपयोगकर्ताओं के अधिकारों का प्रयोग करने वाले अनुबंधों और दस्तावेजों का नोटरीकरण और प्रमाणीकरण निम्नानुसार किया जाएगा:

भूमि उपयोग अधिकारों, या भूमि से जुड़े भूमि उपयोग अधिकारों और परिसंपत्तियों का उपयोग करके हस्तांतरण, दान, गिरवी रखने या पूंजी योगदान के लिए अनुबंधों को नोटरीकृत या प्रमाणित किया जाना चाहिए, सिवाय इस खंड के बिंदु बी में निर्धारित मामलों के।

भूमि उपयोग अधिकारों, भूमि उपयोग अधिकारों और भूमि से जुड़ी संपत्तियों के लिए पट्टा समझौते, उपपट्टा समझौते, कृषि भूमि उपयोग अधिकारों के रूपांतरण के लिए समझौते; भूमि उपयोग अधिकारों, भूमि उपयोग अधिकारों और भूमि से जुड़ी संपत्तियों के रूप में पूंजी के हस्तांतरण या योगदान के लिए समझौते, जहां लेनदेन में शामिल एक या दोनों पक्ष अचल संपत्ति व्यवसाय गतिविधियों में संलग्न संगठन हैं, उन्हें पक्षों द्वारा आवश्यक अनुसार नोटरीकृत या प्रमाणित किया जाना चाहिए।

भूमि उपयोग अधिकार, भूमि उपयोग अधिकार और भूमि से जुड़ी संपत्तियों के उत्तराधिकार से संबंधित दस्तावेजों को नागरिक कानून के प्रावधानों के अनुसार नोटरीकृत या प्रमाणित करवाना अनिवार्य है। नोटरीकरण और प्रमाणीकरण की प्रक्रिया नोटरीकरण और प्रमाणीकरण संबंधी कानून के नियमों के अनुसार की जाती है। इसलिए, भूमि स्वामित्व प्रमाण पत्र को गिरवी रखते समय, गिरवी अनुबंध को नोटरीकृत या प्रमाणित करवाना आवश्यक है।

भूमि स्वामित्व बंधक के लिए कौन से दस्तावेज़ आवश्यक हैं?

विशेष रूप से, डिक्री 99/2022/एनडी-सीपी के अनुच्छेद 27 के अनुसार, बंधक पंजीकरण का अनुरोध करने वाले व्यक्ति को दस्तावेजों का एक सेट प्रस्तुत करना होगा, जिसमें निम्नलिखित शामिल हैं: म्यू सो 01ए के अनुसार मूल आवेदन पत्र; गारंटी अनुबंध या नोटरीकृत/प्रमाणित गारंटी अनुबंध (1 मूल या 1 प्रमाणित प्रति);

मूल प्रमाण पत्र (भूमि स्वामित्व प्रमाण पत्र, मकान स्वामित्व प्रमाण पत्र) उन मामलों को छोड़कर जहां सुरक्षा उपायों का पंजीकरण साथ ही प्रस्तुत किया जाता है: (1) भूमि और संपत्ति पंजीकरण दस्तावेज; या; (2) भूमि से जुड़ी संपत्ति के स्वामित्व को प्रमाणित करने वाले दस्तावेज।

क्या गिरवी रखी हुई जमीन बेची जा सकती है?

2015 के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 320 के खंड 8 और अनुच्छेद 321 के खंड 5 के अनुसार, बंधककर्ता को बंधकधारक की सहमति के बिना बंधक रखी गई संपत्ति को बेचने, बदलने या दान करने की अनुमति नहीं है। इसलिए, बंधककर्ता को भूमि बेचने का अधिकार केवल तभी है जब बंधकधारक सहमत हो।

स्रोत: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-thi-truong-lien-tuc-thiet-lap-mat-bang-gia-moi-tu-duy-tac-dat-tac-vang-tho-cu-ha-noi-lot-diem-ngam-nguoi-mua-286217.html