बाजार लगातार नए मूल्य स्तर तय कर रहा है, 'ज़मीन का हर इंच सोना है' की मानसिकता के साथ, हनोई की आवासीय ज़मीन खरीदारों की नज़रों में है

रियल एस्टेट की कीमतें लगातार बढ़ रही हैं, नई जमीन की स्थापना, हनोई में आवासीय भूमि की उच्च मांग है, लाल किताब बंधक पर नवीनतम नियम ... नवीनतम रियल एस्टेट समाचार हैं।

आवासीय अचल संपत्ति एक और विकल्प बनती जा रही है क्योंकि कीमतों में वृद्धि अपार्टमेंट की तरह "अराजक" तरीके से नहीं की जाती। (फोटो: लिन्ह एन)

अचल संपत्ति की कीमतें बढ़ती जा रही हैं

वियतनाम रियल एस्टेट मार्केट रिसर्च एंड इवैल्यूएशन इंस्टीट्यूट (वियतनाम रियल एस्टेट ब्रोकर्स एसोसिएशन) की उप निदेशक सुश्री फाम थी मियां ने कहा कि रियल एस्टेट की कीमतें लगातार नए स्तर पर पहुंच रही हैं, जो अधिकांश लोगों की आय वृद्धि दर से कहीं अधिक है।

विशेष रूप से, हनोई और हो ची मिन्ह सिटी में 2024 की दूसरी तिमाही में अपार्टमेंट का रियल एस्टेट मूल्य सूचकांक 2019 की दूसरी तिमाही की तुलना में क्रमशः 58% और 27% बढ़ा। शहरी क्षेत्रों में किफायती व्यावसायिक अपार्टमेंट परियोजनाएँ पूरी तरह से गायब हो गई हैं। यहाँ तक कि मध्यम-श्रेणी के अपार्टमेंट खंड भी तेजी से दुर्लभ होते जा रहे हैं, धीरे-धीरे उच्च-स्तरीय और लक्ज़री खंड का "प्रभुत्व" बढ़ रहा है, जबकि 2024 में हनोई और हो ची मिन्ह सिटी में बिक्री के लिए उपलब्ध अपार्टमेंटों की 80% से अधिक आपूर्ति 50 मिलियन VND/m2 या उससे अधिक मूल्य की है। कई नए लॉन्च किए गए अपार्टमेंट प्रोजेक्ट्स की कीमतें प्रति 1m2 दसियों हज़ार अमेरिकी डॉलर हैं।

प्राथमिक रियल एस्टेट अपार्टमेंट्स की ऊँची कीमतों के कारण पुराने अपार्टमेंट्स की कीमतें "आसमान छू" रही हैं, कई अपार्टमेंट्स, जो दशकों से इस्तेमाल हो रहे हैं, उन्हें हस्तांतरण के समय की तुलना में दोगुनी या तिगुनी कीमतों पर बेचा जा रहा है। अपार्टमेंट की कीमतों में आई तेजी के "बाद", विला और टाउनहाउस सहित ज़मीन से जुड़े घरों की बिक्री कीमतों में भी "तेजी" आई है, जिसमें हनोई के केंद्र से दूर स्थित कुछ परियोजनाएँ भी शामिल हैं, जब आंतरिक शहर में आपूर्ति लगातार कम होती जा रही है।

यदि पहले विला के लिए करोड़ों प्रति वर्ग मीटर की इकाई कीमत को उच्च माना जाता था, तो अब 1 अरब वीएनडी प्रति वर्ग मीटर तक की कीमतों पर विला बिक्री के लिए उपलब्ध हैं, जो अभी भी सामान्य माना जाता है। ज़मीन की कीमतें भी लगातार बढ़ रही हैं। कई प्रांतों और शहरों में पुनर्निवेश गतिविधियों या कुछ निवेशक समूहों द्वारा कीमतें बढ़ाने के लिए नकली आपूर्ति और माँग पैदा करने के कारण स्थानीय स्तर पर स्वच्छ कानूनी ज़मीन की "गर्मी" की घटना दर्ज की गई है। हाई डुओंग जैसे कुछ प्रांतों और शहरों में, कीमतें 2022 में "बुखार के चरम" को पार कर गई हैं।

सुश्री मियन का मानना ​​है कि अल्पावधि में, प्राथमिक रियल एस्टेट की कीमतें शायद ही कम होंगी, खासकर अपार्टमेंट सेगमेंट में - वह प्रकार जो मुख्य रूप से शहरी क्षेत्रों में आवास की ज़रूरतों को पूरा करता है। क्योंकि रियल एस्टेट की मांग, खासकर निवेश की मांग, जो लगातार बढ़ रही है, के संदर्भ में, निवेशक लाभ को अधिकतम करने के लिए उच्च-स्तरीय सेगमेंट के विकास को प्राथमिकता देंगे, जब भूमि निधि लगातार कम होती जा रही है, निर्माण लागत बढ़ रही है और बुनियादी ढांचे और उपयोगिताओं में लगातार उच्च गुणवत्ता के साथ निवेश किया जा रहा है।

नया कानूनी गलियारा कमजोर वित्तीय क्षमता वाले निवेशकों को बाहर कर देता है, जिससे "खेल के मैदान" में शेष निवेशकों को बड़े शहरी क्षेत्रों को समकालिक बुनियादी ढांचे और उपयोगिताओं के साथ विकसित करने के लिए मजबूर होना पड़ता है, जिसका अर्थ है उच्च लागत, जिससे अचल संपत्ति की कीमतों में कमी करना भी मुश्किल हो जाता है।

साथ ही, बाजार में केवल अच्छी वित्तीय क्षमता, मजबूत मौजूदा क्षमता या भूमि निधि बनाने में लाभ वाले निवेशक ही बचे रहेंगे, जो एकाधिकार आपूर्ति की घटना को बनाए रखेंगे, बड़े निवेशक मुनाफे को अधिकतम करने के लिए उच्च दिशा में बाजार मूल्य तय करना जारी रखेंगे।

हनोई में आवासीय भूमि की मांग बहुत अधिक है

जब कीमतों में अपार्टमेंट की तरह "अराजक" वृद्धि नहीं की जाती, तो आवासीय अचल संपत्ति एक और विकल्प बन रही है। Batdongsan.com.vn के एक सर्वेक्षण से पता चलता है कि डोंग दा, बा दीन्ह, थान झुआन, काउ गिया, नाम तु लिएम, हा डोंग, होआंग माई... जैसे आंतरिक शहरी जिलों में निजी घरों की कीमतों में साल की शुरुआत से औसतन 10-20% की वृद्धि दर्ज की गई है। हनोई में आवासीय भूमि बेचने में विशेषज्ञता रखने वाली कंपनियों के लेन-देन की मात्रा पिछले 3 महीनों में औसतन 10-30% बढ़ी है, जबकि अपार्टमेंट की कीमतें लगातार बढ़ रही थीं।

Batdongsan.com.vn के उप-महानिदेशक श्री गुयेन क्वोक आन्ह ने यह भी कहा कि Batdongsan.com.vn के रियल एस्टेट बाज़ार के आँकड़ों से पता चलता है कि निजी घरों और टाउनहाउस में रुचि का स्तर स्थिर बना हुआ है। 2024 के पहले तीन महीनों में, निजी घरों और टाउनहाउस में सभी मूल्य श्रेणियों में लेन-देन की मात्रा और रुचि में वृद्धि देखी गई। विशेष रूप से, हनोई के लगभग सभी ज़िलों में रुचि में तेज़ी से वृद्धि हुई।

विशेष रूप से, 2023 की शुरुआत की तुलना में, नाम तु लिएम जिले में निजी घरों में रुचि का स्तर 43% बढ़ा, होआंग माई में निजी घरों में 28%, डोंग दा में 21%, हा डोंग में 26% और थान ज़ुआन में 12% की वृद्धि हुई। कीमत के संदर्भ में, हनोई में निजी घरों की कीमत 2021 की पहली तिमाही में औसतन 95 मिलियन VND/m2 से बढ़कर 2024 की दूसरी तिमाही में 164 मिलियन VND/m2 हो गई।

इस प्रकार, निजी घरों की औसत मूल्य वृद्धि काफी स्थिर है, जो क्षेत्र के आधार पर प्रति वर्ष औसतन 15-20% तक पहुँचती है। कीमतों में अराजकता और वृद्धि की अराजकता के बिना, यह स्थिरता ही है जो निजी घरों और टाउनहाउसों के लेन-देन की संख्या को स्थिर और नियमित बनाए रखती है, और हनोई में लगातार बदलती अपार्टमेंट कीमतों के संदर्भ में वास्तविक खरीदारों और निवेशकों का ध्यान आकर्षित करती है।

एमएसपी लैंड सिस्टम के अध्यक्ष एवं रियल एस्टेट विशेषज्ञ ट्रान हू शीम ने कहा कि भविष्य में आवासीय रियल एस्टेट के विकास को सुनिश्चित करने वाले कई कारक हैं, जिसके कारण नकदी प्रवाह इस क्षेत्र में मजबूती से स्थानांतरित हो रहा है।

विशेष रूप से, हाल ही में पारित भूमि कानून और रियल एस्टेट व्यवसाय कानून में कानूनी बदलाव, रियल एस्टेट बाजार के विकास को एक पारदर्शी और स्वस्थ दिशा में बढ़ावा दे रहे हैं। विशेष रूप से, आवासीय अचल संपत्ति की भविष्य की कीमतें, भूमि मूल्य ढाँचे और भूमि मूल्य तालिका को हटाकर वार्षिक रूप से अद्यतन किए जाने पर मूल्य अद्यतन की आवृत्ति में परिवर्तन के अनुसार बढ़ने की उम्मीद है।

इसके अलावा, स्पष्ट कानूनी स्थिति वाले उत्पादों में भूमि, टाउनहाउस और निजी घरों की कीमत भी बढ़ेगी जब विवाद रहित उपयोग में आने वाली भूमि के लिए भूमि उपयोग अधिकार प्रमाण पत्र देने की विस्तृत शर्तें होंगी; मूल्यांकन की सटीकता अधिक सख्त, अधिक पारदर्शी और स्पष्ट होगी।

इसके अलावा, एमएसपी लैंड सिस्टम के अध्यक्ष का मानना ​​है कि, हमारे पूर्वजों की "ज़मीन का हर इंच सोना है" की सोच के अनुरूप, आवासीय अचल संपत्ति हमेशा आकर्षक रही है क्योंकि वियतनामी लोगों में आवास और संपत्ति के स्वामित्व की माँग बहुत ज़्यादा है। शहर के अंदरूनी इलाकों में ज़मीन की कमी, जबकि माँग लगातार बढ़ रही है, बिक्री मूल्यों और लेन-देन में भी वृद्धि को बढ़ावा देगी। इसलिए, इस क्षेत्र को हमेशा नकदी प्रवाह के लिए एक सुरक्षित ठिकाना माना जाता है, जो वास्तविक खरीदारों और निवेशकों को आकर्षित करता है।

बाक गियांग ने भूमि विभाजन पर नवीनतम नियम जारी किए

बाक गियांग प्रांत की जन समिति ने हाल ही में निर्णय संख्या 24 जारी किया है, जिसमें आवासीय भूमि आवंटन की सीमा, आवासीय भूमि मान्यता की सीमा; भूमि विभाजन और समेकन के लिए न्यूनतम क्षेत्र और शर्तें; कृषि भूमि आवंटन की सीमा; व्यक्तियों को उपयोग के लिए अप्रयुक्त भूमि के आवंटन की सीमा; कृषि भूमि हस्तांतरण प्राप्त करने की सीमा; चावल उगाने वाली भूमि, सुरक्षात्मक वन भूमि, विशेष उपयोग वाली वन भूमि, उत्पादन वन भूमि के अन्य प्रयोजनों के लिए उपयोग के उद्देश्य को बदलने के लिए मानदंड और शर्तें; प्रांत में 15 अक्टूबर, 1993 से पहले लागू भूमि उपयोगकर्ताओं के अन्य प्रकार के दस्तावेज।

तदनुसार, विनियमन में स्पष्ट रूप से कहा गया है कि आवासीय भूमि के लिए भूमि विभाजन की शर्तों में न्यूनतम आवासीय भूमि क्षेत्र 32 वर्ग मीटर, न्यूनतम फ्रंटेज 4 मीटर और निर्माण सीमा (यदि कोई हो) की तुलना में गहराई कम से कम 5.5 मीटर होनी चाहिए, जिसमें 5.5 मीटर या उससे अधिक की मौजूदा गहराई वाले मूल भूमि भूखंड के लिए हो।

यदि राज्य द्वारा भूमि पुनः प्राप्त करने के बाद भूमि भूखंड की मौजूदा गहराई 5.5 मीटर से कम है, तो न्यूनतम गहराई 3 मीटर होनी चाहिए।

नए नियमों के अनुसार, व्यक्तियों को आवासीय भूमि आवंटन की सीमा के संबंध में, बाक गियांग शहर के वार्डों में शहरी आवासीय भूमि के लिए (नए स्थापित, विभाजित या विलयित प्रशासनिक सीमाओं के कारण वार्डों और कस्बों में परिवर्तित जिलों और कस्बों की प्रशासनिक सीमाओं के भीतर कम्यूनों को छोड़कर), अधिकतम 100 वर्ग मीटर है।

कस्बों में शहरी आवासीय भूमि, वार्डों में परिवर्तित कस्बों में आवासीय भूमि; वियत येन शहर के वार्डों में आवासीय भूमि; कम्यूनों में आवासीय भूमि: बाक गियांग शहर के दीन्ह त्रि, सोंग खे, तान तिएन, डोंग सोन, तान माई, सोंग माई; बाक गियांग शहर की सीमाओं के भीतर कम्यूनों में आवासीय भूमि को वार्डों में परिवर्तित कर दिया गया; एक्सप्रेसवे, राष्ट्रीय राजमार्ग, प्रांतीय सड़क के साथ ग्रामीण क्षेत्रों में आवासीय भूमि, जिसका अधिकतम क्षेत्रफल 120 वर्ग मीटर है।

नव स्थापित, विभाजित या विलयित प्रशासनिक सीमाओं (नव स्थापित, विभाजित या विलयित प्रशासनिक सीमाओं पर राष्ट्रीय असेंबली की स्थायी समिति के प्रस्ताव के प्रभावी होने के बाद) के कारण वार्डों और कस्बों में परिवर्तित जिलों और कस्बों की प्रशासनिक सीमाओं के भीतर कम्यूनों में आवासीय भूमि अधिकतम 200 वर्ग मीटर है।

जिलों, शहरों और कस्बों में मध्य-भूमि के कम्यूनों में आवासीय भूमि अधिकतम 300 वर्ग मीटर है। जिलों और कस्बों में पर्वतीय कम्यूनों में आवासीय भूमि अधिकतम 360 वर्ग मीटर है।

यदि भूमि भूखंड 18 दिसंबर, 1980 से पहले बनाया गया था, तो आवासीय भूमि क्षेत्र प्रत्येक निर्धारित क्षेत्र या क्षेत्र के अनुरूप आवासीय भूमि आवंटन सीमा के 5 गुना द्वारा निर्धारित किया जाता है, लेकिन उपयोग में भूमि भूखंड के क्षेत्र से अधिक नहीं और अधिकतम 800m2।

यदि भूमि भूखंड 18 दिसंबर, 1980 से 15 अक्टूबर, 1993 से पहले बनाया गया था, तो आवासीय भूमि मान्यता सीमा प्रत्येक निर्धारित क्षेत्र या क्षेत्र के अनुरूप आवासीय भूमि आवंटन सीमा के 3 गुना द्वारा निर्धारित की जाती है, लेकिन कुल क्षेत्रफल उपयोग में भूमि भूखंड के क्षेत्र से अधिक नहीं है और अधिकतम 600m2 है।

यह निर्णय 21 सितंबर से प्रभावी होगा और प्रांतीय पीपुल्स कमेटी के निर्णय संख्या 40/2021 और निर्णय संख्या 44/2023 का स्थान लेगा।

भूमि उपयोगकर्ताओं के लिए भूमि उपयोग के अधिकार गिरवी रखने की शर्तें 2024 के भूमि कानून के अनुच्छेद 45 में निर्धारित की गई हैं। (फोटो: हा फोंग)

लाल किताब बंधक पर महत्वपूर्ण विनियम

भूमि उपयोगकर्ताओं के लिए भूमि उपयोग अधिकारों को गिरवी रखने की शर्तें 2024 भूमि कानून के अनुच्छेद 45 में निर्धारित की गई हैं।

लाल किताब को बंधक रखने के अधिकार का प्रयोग करने की शर्तें

2024 भूमि कानून के अनुच्छेद 45 के खंड 1 के अनुसार, भूमि उपयोगकर्ताओं को भूमि उपयोग के अधिकारों को गिरवी रखने की अनुमति तब दी जाती है जब निम्नलिखित शर्तें पूरी होती हैं:

भूमि उपयोग अधिकार का प्रमाण पत्र या मकान स्वामित्व और भूमि उपयोग अधिकार का प्रमाण पत्र या भूमि उपयोग अधिकार, मकान स्वामित्व और भूमि से जुड़ी अन्य परिसंपत्तियों का प्रमाण पत्र रखें, निम्नलिखित मामलों को छोड़कर: (1) भूमि उपयोग अधिकार का उत्तराधिकार; (2) खेतों को समेकित करते समय, भूखंडों का आदान-प्रदान करते समय, या राज्य या समुदाय को भूमि उपयोग अधिकार दान करते समय कृषि भूमि का रूपांतरण; (3) रियल एस्टेट परियोजना हस्तांतरण प्राप्त करने वाले विदेशी-निवेशित आर्थिक संगठन; (4) भूमि का उपयोग करने वाले परिवार और व्यक्ति जिन्हें भूमि उपयोग अधिकार का प्रमाण पत्र, मकान स्वामित्व अधिकार और भूमि उपयोग अधिकार का प्रमाण पत्र, भूमि उपयोग अधिकार का प्रमाण पत्र, मकान स्वामित्व अधिकार और भूमि से जुड़ी अन्य परिसंपत्तियां, भूमि उपयोग अधिकार का प्रमाण पत्र, भूमि से जुड़ी परिसंपत्तियों के स्वामित्व अधिकार प्रदान नहीं किए गए हैं, लेकिन भूमि उपयोग अधिकार का प्रमाण पत्र, भूमि से जुड़ी परिसंपत्तियों के स्वामित्व अधिकार के लिए पात्र हैं, भूमि उपयोग अधिकार

भूमि पर कोई विवाद नहीं है या विवाद का समाधान किसी सक्षम राज्य एजेंसी, न्यायालय के निर्णय या फैसले, या मध्यस्थता निर्णय या पंचाट द्वारा किया गया है जो कानूनी प्रभाव में आ गया है।

भूमि उपयोग के अधिकार, नागरिक निर्णय प्रवर्तन कानून के प्रावधानों के अनुसार, निर्णयों के प्रवर्तन को सुनिश्चित करने के लिए ज़ब्ती या अन्य उपायों के अधीन नहीं हैं। भूमि उपयोग अवधि के दौरान, भूमि उपयोग के अधिकार, कानून के प्रावधानों के अनुसार अस्थायी आपातकालीन उपायों के अधीन नहीं हैं।

क्या लाल किताब बंधक अनुबंध को नोटरीकृत करना आवश्यक है?

2024 भूमि कानून के अनुच्छेद 27 के खंड 3 के अनुसार, भूमि उपयोगकर्ताओं के अधिकारों का प्रयोग करने वाले अनुबंधों और दस्तावेजों का नोटरीकरण और प्रमाणीकरण निम्नानुसार किया जाता है:

भूमि उपयोग अधिकारों, भूमि उपयोग अधिकारों और भूमि से जुड़ी परिसंपत्तियों का उपयोग करते हुए हस्तांतरण, दान, बंधक और पूंजी योगदान के लिए अनुबंधों को नोटरीकृत या प्रमाणित किया जाना चाहिए, इस खंड के बिंदु बी में निर्दिष्ट मामले को छोड़कर।

भूमि उपयोग अधिकारों, भूमि उपयोग अधिकारों और भूमि से जुड़ी परिसंपत्तियों को पट्टे पर देने, उप-पट्टे पर देने के लिए अनुबंध, कृषि भूमि उपयोग अधिकारों को परिवर्तित करने के लिए अनुबंध; भूमि उपयोग अधिकारों, भूमि उपयोग अधिकारों और भूमि से जुड़ी परिसंपत्तियों के रूप में पूंजी का हस्तांतरण, योगदान करने के लिए अनुबंध, भूमि से जुड़ी परिसंपत्तियां, जिसमें लेनदेन में भाग लेने वाला एक पक्ष या पक्ष एक रियल एस्टेट व्यवसाय संगठन है, को पक्षों के अनुरोध पर नोटरीकृत या प्रमाणित किया जाना चाहिए।

भूमि उपयोग अधिकारों, भूमि उपयोग अधिकारों और भूमि से जुड़ी संपत्तियों के उत्तराधिकार संबंधी दस्तावेज़ों को नागरिक कानून के प्रावधानों के अनुसार नोटरीकृत या प्रमाणित किया जाता है। नोटरीकृत और प्रमाणित दस्तावेज़, नोटरीकृत और प्रमाणित कानून के प्रावधानों के अनुसार किए जाते हैं। इसलिए, लाल किताब को गिरवी रखते समय, गिरवी अनुबंध को नोटरीकृत और प्रमाणित किया जाना चाहिए।

रेड बुक मॉर्गेज फ़ाइल में क्या शामिल होता है?

विशेष रूप से डिक्री 99/2022/ND-CP के अनुच्छेद 27 में, बंधक पंजीकरण का अनुरोध करने वाला व्यक्ति दस्तावेजों का एक सेट प्रस्तुत करता है, जिसमें निम्नलिखित दस्तावेज शामिल हैं: मूल अनुरोध फॉर्म नंबर 01 ए; गारंटी अनुबंध या नोटरीकृत या प्रमाणित गारंटी अनुबंध (1 मूल या 1 प्रमाणित प्रति);

मूल प्रमाण पत्र (लाल किताब, गुलाबी किताब) सिवाय उस स्थिति के जब सुरक्षा उपायों के पंजीकरण के लिए आवेदन उसी समय प्रस्तुत किया जा रहा हो: (1) भूमि और भूमि से जुड़ी संपत्ति में परिवर्तन के पंजीकरण के लिए आवेदन; या; (2) भूमि से जुड़ी संपत्ति के स्वामित्व के प्रमाणीकरण के लिए आवेदन।

क्या गिरवी रखी गई जमीन बेची जा सकती है?

2015 नागरिक संहिता के अनुच्छेद 320 के खंड 8 और अनुच्छेद 321 के खंड 5 के अनुसार, बंधककर्ता को बंधक संपत्ति को बेचने, विनिमय करने या दान करने का अधिकार नहीं है, जब तक कि बंधककर्ता सहमत न हो। इस प्रकार, बंधककर्ता को ज़मीन बेचने की अनुमति केवल तभी होती है जब बंधककर्ता सहमत हो।

स्रोत: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-thi-truong-lien-tuc-thiet-lap-mat-bang-gia-moi-tu-duy-tac-dat-tac-vang-tho-cu-ha-noi-lot-diem-ngam-nguoi-mua-286217.html