व्यवसायों को आवास की कीमतें कम करने में कठिनाई क्यों होती है?

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सभी व्यवसाय आवास की कीमतें कम करना चाहते हैं, नकदी प्रवाह को प्राथमिकता देना चाहते हैं

डीकेआरए ग्रुप के परामर्श सेवा एवं परियोजना विकास निदेशक, श्री वो होंग थांग ने कहा कि मौजूदा बाज़ार में, कई निवेशकों ने मुनाफे की बजाय नकदी प्रवाह को प्राथमिकता देते हुए, घरों की कीमतें सक्रिय रूप से कम कर दी हैं। व्यवसाय ग्राहकों को लंबी भुगतान विधियों, कम भुगतान दरों, घर प्राप्त करने के लिए 30% या यहाँ तक कि 10% तक का भुगतान करने में सक्षम बनाकर, या ब्याज दरों का समर्थन करके, मूलधन की छूट अवधि के माध्यम से कीमतें कम करते हैं...

श्री थांग के अनुसार, वर्तमान में बाजार में प्राथमिक परियोजनाओं की आपूर्ति बहुत अधिक नहीं है, और बिक्री के लिए योग्य परियोजनाओं की संख्या भी बहुत कम है। लेकिन अधिकांश निवेशक बिक्री के योग्य होने पर नकदी प्रवाह को प्राथमिकता देते हैं। ऊँची कीमतों पर उत्पाद नहीं बिकेंगे, निवेशक नकदी प्रवाह में फँस जाएँगे, इसलिए इस समय कोई भी इतनी मूर्खता नहीं करेगा कि कीमतें ऊँची रखें, उन्होंने टिप्पणी की।

इसके अलावा, श्री थांग ने बताया कि इस परियोजना में विक्रय मूल्य प्राप्त करने के लिए लाभ और लागत का सबसे बुनियादी सूत्र होगा। पहले, निवेशक इसे शुरू करने से पहले दस प्रतिशत तक के लाभ की उम्मीद कर सकते थे, लेकिन अब वे शुरुआती चरणों में ही, यहाँ तक कि नुकसान उठाकर, बराबरी पर आने का फैसला करते हैं। आज निवेशकों का सर्वोच्च लक्ष्य न्यूनतम संभव विक्रय मूल्य प्राप्त करना और परिचालन नकदी प्रवाह बनाने के लिए जितनी जल्दी हो सके धन जुटाना है।

हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन (HoREA) के अध्यक्ष श्री ले होआंग चाऊ ने भी स्वीकार किया कि बाजार में, उच्च-स्तरीय आवास परियोजनाओं और मध्य-श्रेणी की आवास परियोजनाओं के कुछ निवेशकों ने छूट और प्रचार नीतियों तथा ग्राहकों को लाभ पहुंचाने वाली बिक्री के बाद की सेवाओं के माध्यम से बिक्री मूल्यों को कम कर दिया है।

Vì sao doanh nghiệp gặp khó trong giảm giá nhà? - 1 — कुछ आवास परियोजनाओं ने अनेक अधिमान्य नीतियों के माध्यम से कीमतों में कमी की है (चित्रण फोटो: हाई लोंग)।

व्यवसाय आवास की कीमतें कम करने के लिए उत्सुक हैं, लेकिन...

हो ची मिन्ह सिटी और लांग एन में परियोजनाओं को क्रियान्वित करने वाले एक निवेशक के प्रतिनिधि ने बताया कि कंपनी वास्तव में आवास की कीमतों को कम करना चाहती है और वास्तव में आशा करती है कि आवास की कीमतें इतनी कम होंगी कि लोगों को आसानी से उन तक पहुंच मिल सके।

हालाँकि, व्यवसायों को इनपुट लागत कम करने में भी कठिनाई होती है क्योंकि वे इसे कम नहीं कर सकते। भूमि उपयोग शुल्क, साइट क्लीयरेंस के लिए मुआवज़ा, बैंक ऋण ब्याज, श्रम लागत, निर्माण सामग्री की खरीद आदि जैसी इनपुट लागतें हाल के दिनों में काफी बढ़ गई हैं।

किसी परियोजना को निवेश नीति से लेकर आधिकारिक रूप से बनने तक, औसतन 3 साल की अपेक्षा, 5-7 साल, या कुछ मामलों में 15 साल तक का समय लग सकता है, जिससे बहुत सारे संसाधन बर्बाद होते हैं और व्यवसायों को अवसर लागत का नुकसान होता है। इस व्यक्ति ने बताया कि इसके अलावा, व्यवसायों को शेयरधारकों और साझेदारों के साथ सालाना न्यूनतम लाभ प्राप्त करने की प्रतिबद्धता भी होती है।

रियल एस्टेट बाज़ार में कई वर्षों के अनुभव के साथ, श्री चाऊ किसी और से भी बेहतर समझते हैं कि आवास की कीमतें कम करने में व्यवसायों को किन कठिनाइयों का सामना करना पड़ता है। उन्होंने बताया कि व्यवसायों को कई तरह की लागतें उठानी पड़ती हैं, जैसे निर्माण लागत, सामग्री, श्रम; वित्तीय लागत; प्रबंधन लागत, ये सभी बढ़ जाती हैं और कुछ "अनाम लागतें" भी होती हैं।

विशेष रूप से, परियोजना की भूमि लागत में मुआवज़ा लागत, भूमि उपयोग अधिकारों के हस्तांतरण के माध्यम से साइट की निकासी लागत, भूमि उपयोग शुल्क, भूमि किराया, और राज्य को चावल के खेत संरक्षण शुल्क (यदि चावल के खेतों का उपयोग किया जाता है) का भुगतान शामिल है। अपार्टमेंट परियोजनाओं की लागत में भूमि लागत का हिस्सा लगभग 15%, टाउनहाउस परियोजनाओं के लिए लगभग 30% और विला परियोजनाओं के लिए लगभग 20% होता है।

विशेष रूप से, वर्तमान मुआवज़ा और साइट क्लीयरेंस की लागत आमतौर पर सक्षम राज्य एजेंसी द्वारा उद्यम द्वारा खर्च की गई वास्तविक लागत का लगभग 70% घटा दी जाती है। शेष वास्तविक लागतें, जिन्हें घटाया नहीं गया है, उन्हें लाभ माना जाता है और उद्यम को अतिरिक्त 20% कॉर्पोरेट आयकर का भुगतान करना होगा। अंततः, ये लागतें उस विक्रय मूल्य में शामिल होती हैं जिसे ग्राहकों को घर खरीदते समय "वहन" करना होता है।

निर्माण लागत एक अपार्टमेंट निर्माण परियोजना की लागत का लगभग 50%, एक टाउनहाउस परियोजना की लागत का लगभग 30% और एक विला परियोजना की लागत का लगभग 20% होती है। इस प्रकार की लागत बढ़ रही है, उदाहरण के लिए, एक अपार्टमेंट भवन के लिए 1 वर्ग मीटर क्षेत्रफल की लागत बढ़कर 12-13 मिलियन VND/वर्ग मीटर हो गई है, जबकि पहले यह केवल लगभग 7-8 मिलियन VND/वर्ग मीटर थी।

ऋण पर ब्याज और पूंजी के अन्य स्रोतों पर ब्याज भुगतान सहित वित्तीय लागतें आमतौर पर लागत का लगभग 10% होती हैं। प्रबंधन लागत आमतौर पर लागत का लगभग 5% होती है।

"अनाम" लागतों के साथ, इन खर्चों का मूल्य कम नहीं है। हालाँकि, क्योंकि कर कानून के प्रावधानों के अनुसार इन खर्चों की "वैधता, वैधता और तर्कसंगतता" की गारंटी नहीं है, इसलिए इन्हें परियोजना निवेश लागत में शामिल नहीं किया जाता है और अंततः घर खरीदारों को वहन करने वाले विक्रय मूल्य में शामिल कर लिया जाता है।

श्री चाऊ ने विश्लेषण किया कि उपरोक्त सभी लागतें सामान्य बाज़ार स्थितियों के तहत, वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं के लिए लगभग 3 वर्षों के लिए, गणना की जाती हैं। यदि कानूनी समस्याओं के कारण इसमें देरी होती है, जैसा कि हाल के वर्षों में हुआ है, तो कुल निवेश लागत में उल्लेखनीय वृद्धि होगी।

Vì sao doanh nghiệp gặp khó trong giảm giá nhà? - 2 — किसी परियोजना के निर्माण में कई इनपुट लागतें बजट से अधिक होती हैं (चित्रण: क्वांग आन्ह)।

क्या निदान है?

लॉन्ग एन और डोंग नाई में कई परियोजनाएं विकसित करने वाले एक व्यवसाय के प्रतिनिधि ने कहा कि आवास की कीमतों को कम करने के लिए बाजार को कई एजेंसियों और सदस्यों के सहयोग की आवश्यकता है।

इस व्यक्ति ने सुझाव दिया कि राज्य सामाजिक आवास और श्रमिक आवास परियोजनाओं के लिए भूमि उपयोग कर प्रोत्साहनों पर विचार कर सकता है; बैंक व्यवसायों को परियोजनाओं के कार्यान्वयन हेतु तरजीही ब्याज दरों पर पूंजी उधार लेने में सुविधा प्रदान कर सकते हैं। विशेष रूप से, प्रक्रियाओं और परियोजना अनुमोदन दस्तावेजों को पूरा करने की प्रक्रिया में तेजी लाई जानी चाहिए और उन्हें शीघ्रता से लागू किया जाना चाहिए ताकि व्यवसायों को कार्यान्वयन में देरी न करनी पड़े।

HoREA के अध्यक्ष के रूप में, श्री ले होआंग चाऊ ने कई व्यापक समाधान प्रस्तावित किए। व्यवसायों के लिए, श्री चाऊ ने सुझाव दिया कि निवेशक लाभ की अपेक्षाएँ कम करें, कीमतें ऊँची न रखें, छूट बढ़ाएँ और माँग बढ़ाने, ग्राहकों का विश्वास बढ़ाने, और नकदी प्रवाह एवं तरलता बढ़ाने के लिए प्रचारात्मक और बिक्री-पश्चात नीतियाँ बनाएँ।

व्यवसायों को भी अपने निवेश को किफायती आवास क्षेत्र में स्थानांतरित करने की आवश्यकता है, जिसकी कीमतें लोगों की आय के अनुकूल हों। 2021-2030 की अवधि में कम से कम 10 लाख सामाजिक आवास अपार्टमेंट विकसित करने का कार्यक्रम व्यवसायों को सामान्य व्यावसायिक ब्याज दरों से 1.5-2% कम ब्याज दरों पर 120,000 अरब वियतनामी डोंग के ऋण पैकेज तक पहुँचने में मदद कर सकता है।

इसके अतिरिक्त, व्यवसाय पुराने अपार्टमेंट भवनों के पुनर्निर्माण, नहरों के किनारे स्थित घरों का नवीनीकरण और स्थानांतरण, तथा पुराने, जीर्ण-शीर्ण शहरी क्षेत्रों के पुनर्विकास के कार्यक्रमों में भाग ले सकते हैं।

राज्य की ओर से, श्री चाऊ ने सुझाव दिया कि सक्षम राज्य एजेंसियाँ आवास परियोजनाओं की आपूर्ति बढ़ाने के लिए कानूनी बाधाओं को दूर करने पर ध्यान केंद्रित करें, जो कि किफायती आवास और सामाजिक आवास की आपूर्ति बढ़ाने का आधार है। आवास आपूर्ति में यह वृद्धि आपूर्ति और माँग के नियम और बाज़ार प्रतिस्पर्धा के नियम के अनुसार आवास की कीमतों को स्थिर करने में मदद करेगी।

इसके अलावा, एसोसिएशन ने प्रस्ताव रखा कि निर्माण मंत्रालय जल्द ही सरकार को आवास निर्माण निवेश परियोजनाओं के चरणों पर विस्तृत नियम प्रस्तुत करे, जैसा कि 2023 के आवास कानून के अनुच्छेद 34 में निर्धारित है। इसका उद्देश्य वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं और सामाजिक आवास परियोजनाओं को मंजूरी देने की प्रक्रिया और प्रशासनिक प्रक्रियाओं को मानकीकृत करना है, जिससे भूमि का उपयोग करके निवेश प्रक्रियाओं को लागू करने में लगने वाला समय कम हो जाएगा।

एसोसिएशन ने यह भी प्रस्ताव रखा कि राष्ट्रीय असेंबली की स्थायी समिति भूमि संशोधन पर मसौदा कानून को पूरा करने पर विचार करे, ताकि रियल एस्टेट परियोजनाओं को लागू करने के लिए प्रभावी और किफायती भूमि उपयोग पर तंत्र और नीतियां बनाई जा सकें।

विशेष रूप से, वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं और सामाजिक आवास परियोजनाओं को आवास कानून और रियल एस्टेट व्यवसाय कानून 2023 के अनुरूप और सुसंगत होने की गारंटी दी जाती है, जिससे निवेशकों के लिए भूमि तक पहुंच के लिए अनुकूल परिस्थितियां बनती हैं, और बजट राजस्व की कोई हानि नहीं होती है।

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स्रोत