2026-os földárlista: A befektetők aggódnak a tőkeköltségek miatt, az emberek „félnek” a vörös könyvtől

A közelmúltban számos település, köztük Hanoi is, javaslatot tett az első földárlista kidolgozására, amely várhatóan 2026. január 1-jétől lép hatályba. A kidolgozás alatt álló új földárlisták többségét nagyon jelentősen kiigazították, a jelenlegi földárlista sokszorosára emelkedtek.

Például Hanoi új telekárlistájának tervezete szerint a város központi területein, mint például Hang Dao, Hang Khay, Ly Thuong Kiet,... az új telekárlistát körülbelül 2%-kal emelték, ahol a legmagasabb lakóingatlanár meghaladja a 702 millió VND/m2-t.

Különösen a külvárosi és külső területeken a földárak jelentős emelkedését javasolják. Például Lien Minh, O Dien, Dan Phuong, Hoai Duc, Duong Hoa, Dong Son és An Khanh községekben regisztrálták a legerősebb, a jelenlegi árlistához képest akár 26%-os növekedést.

A föld már nem vonzó lehetőség a befektetők számára. — A legtöbb, építés alatt álló új földárlistát nagyon jelentősen módosították. (Fotó: CD)

Más települések, mint például Tien Thang, Yen Lang, Quang Minh, Me Linh, Phuc Thinh, Thu Lam, Dong Anh, Vinh Thanh, Thien Loc, Dai Thanh, Thanh Tri, Ngoc Hoi, Nam Phu, Binh Minh, Tam Hung, Thuong Tin, Hong Van, Dan Houc, Phuc Chu, Thuong körülbelül 25%-os növekedés.

Ezzel a kérdéssel kapcsolatban a Vietnami Ingatlanpiaci Kutató és Értékelő Intézet (VARS IRE) úgy véli, hogy a földárlista fontos eszköz az állam számára a földgazdálkodásban, a költségvetés beszedésében, a pénzügyi kötelezettségek kiszámításában, valamint jogalapként szolgál a kompenzációs árak és az áttelepítési támogatások meghatározására.

Ezért a földárlisták összeállítását körültekintően, tudományosan és ésszerű ütemterv alapján kell végezni, hogy pontosan tükrözzék a piaci értékeket, miközben elkerülik a zavarokat vagy a pénzügyi nyomást az emberekre és a vállalkozásokra nézve.

A VARS IRE szerint a települések földár-kiigazításának meredek emelkedése jelentősen érinti majd az embereket és a háztartásokat. Különösen azokat a csoportokat érinti a leginkább, akik földdel kapcsolatos eljárásokat végeznek, például megváltoztatják a földhasználati célokat, földhasználati jogokat igazolnak ki, vagy kártérítést és területtisztítást kapnak, mivel a pénzügyi kötelezettségeket közvetlenül az új árlista alapján számítják ki.

A földhasználat-átalakítás, a vörös könyvek kiadásának és az ingatlanvásárlások költségei meredeken emelkedhetnek, ami az alacsony és közepes jövedelműeket érintheti. Ezenkívül a földárak emelkedése panaszokhoz és vitákhoz vezethet a kártalanítás és a területrendezés alatt álló területeken, ha a kiigazítás messze meghaladja a jóváhagyott árat.

A földárak emelkedése nemcsak az embereket érinti, hanem közvetlenül az ingatlanpiacra is hatással van. A kompenzációs költségek és a földhasználati díjak, amelyek a projektfejlesztési költségstruktúrában a legnagyobb kiadásokat teszik ki, meredeken emelkedni fognak, ami a teljes beruházás növekedéséhez vezet.

A folyamatban lévő projektek esetében a vállalkozásoknak nehézséget okozhat eldönteni, hogy folytatják vagy felfüggesztik-e azokat, mivel a növekvő költségek miatt a teljes beruházás meghaladhatja a pénzügyi kapacitásukat.

Eközben a meg nem valósult projektek esetében a vállalkozások proaktívabbak lehetnek a tervezésben és a kompenzációs lehetőségekben, de hogy a piac elfogadja-e a kényszerű áremelést vagy sem, az még nem ismert.

„Egyes projektek veszteségesek lehetnek, vagy lassan adhatják ki a tanúsítványokat az ügyfeleknek, ami viták kockázatához vezethet” – figyelmeztetett a VARS IRE.

Ez az intézet úgy véli, hogy minden árszabályozás, beleértve a földárlistákat is, csak relatív, mivel hosszú távon az ingatlanárakat továbbra is a kínálat és a kereslet határozza meg. Ezért nehéz olyan földárlistát összeállítani, amely minden érdekcsoport elvárásainak megfelel. A földárlisták csak akkor igazán értelmesek, ha konkrét célokra, például kártalanításra és területmegtisztításra alkalmazzák őket.

„Ha az árlistát több célra is felhasználják, például földhasználati díjak kiszámítására, árverésekre vagy adókra, az elveszíti a praktikumát, és rugalmasan kell kiigazítani az állam, a lakosság és a vállalkozások érdekeinek harmóniája érdekében” – hangsúlyozta a VARS IRE.

Ezért a VARS IRE azt javasolja, hogy a helyi önkormányzatok helyesen azonosítsák a földár-táblázatok szerepét – mint irányítási és adóbeszedési eszközt, nem pedig a piaci kínálat és kereslet szabályozására szolgáló eszközt. A földár-politikák stabilizálásának az átláthatóság, a méltányosság és a fenntarthatóság hosszú távú célját kell céloznia.

Ez az egység a központi és a helyi szint közötti egyértelmű felelősségmegosztást is javasolta: az államnak egységes műszaki keretet és értékelési módszert kell kiadnia, míg a települések a gyakorlatban működnek és kalibrálják azokat. Ezzel együtt lehetővé kell tenni a települések számára, hogy rugalmas korrekciós együtthatókat bocsássanak ki az egyes régiók, időszakok, földhasználat típusa és társadalmi-gazdasági fejlesztési célok szerint.

Ezenkívül a VARS IRE azt javasolja, hogy a földhasználati díjak, a földbérleti díjak, az adók, díjak és költségek esetében eltérő mértékeket alkalmazzanak a használat céljától, valamint az egyes régiók infrastrukturális és városi fejlettségi szintjétől függően. A kiigazításnak ésszerű ütemtervvel kell rendelkeznie, hogy elkerülje a piaci „sokkhatást”, valamint a vállalkozásokra és az emberekre gyakorolt hirtelen hatásokat – különösen sok település esetében, amely tökéletesíti a kétszintű városi önkormányzati modellt.

Végül a VARS IRE hangsúlyozta a kommunikáció és a végrehajtási útmutatók megerősítésének szükségességét, segítve az embereket, a vállalkozásokat és a brókereket a földárlisták természetének és szerepének megértésében, elkerülve az „árak felfújására” vagy a piaci trendekkel kapcsolatos hamis elvárások keltésére való kihasználást.

Forrás: https://congluan.vn/bang-gia-dat-2026-nha-dau-tu-lo-chi-phi-doi-von-nguoi-dan-ngai-lam-so-do-10316951.html