Hogyan oldható meg a nehéz ingatlanpiac és a továbbra is magas lakásárak paradoxona?

A Kormányhivatal a közelmúltban közleményt adott ki a miniszterelnök „Megoldások a termelési és üzleti hitelnövekedés nehézségeinek elhárítására, a növekedés előmozdítására és a makrogazdaság stabilizálására” című konferencián elhangzott következtetéseiről.

A bejelentésben a miniszterelnök megbízta az Építésügyi Minisztériumot, hogy szorosan kövesse nyomon az ingatlanpiaci fejleményeket, és haladéktalanul tanácsokat adjon, valamint megfelelő és hatékony intézkedéseket javasoljon a piac fejlődésének előmozdítása érdekében.

Ugyanakkor az Építési Minisztériumnak iránymutatást kell adnia az ingatlanpiaci vállalkozásoknak a szegmensek átstrukturálására és a termékárak csökkentésére. Megfelelő, időszerű és hatékony megoldások léteznek a valós rászorulók, a szociális lakások, a munkavállalók és az alacsony jövedelműek lakhatásának szegmenseinek átstrukturálására.

A nehéz ingatlanpiac paradoxona, az ingatlanárak továbbra is meredeken emelkednek

Az ingatlanpiac közelmúltbeli valóságát vizsgálva Nguoi Dua Tinnel beszélgetve Nguyen Van Dinh úr, a Vietnami Ingatlanszövetség alelnöke és a Vietnami Ingatlanközvetítők Szövetségének (VARS) elnöke kijelentette, hogy az utóbbi időben, bár az ingatlanpiac számos nehézséggel nézett szembe, az ingatlanárak továbbra is a magas árakon „rögzültek”.

Még a nagyvárosokban a lakáspiac is töretlenül növekszik, rekordmagas árszintet elérve, messze meghaladva a többség jövedelmét. Ezzel szemben a földterületek, villák, üzletházak, sorházak és sorházak árának és likviditásának csökkenésével.

Nguyen Van Dinh úr - a Vietnami Ingatlanszövetség alelnöke, a Vietnami Ingatlanközvetítők Szövetségének (VARS) elnöke.

A VARS adatai szerint az ingatlanárak az elmúlt 10 évben több tucatszorosára emelkedtek. Csak 2021-ben az átlagos házár kétszámjegyű növekedést mutatott. Az alacsony kamatlábak és a rekordmagas infláció mind hozzájárulnak a házárak meredek emelkedéséhez, de a fő probléma a kínálat csökkenése.

Ezzel párhuzamosan a lakások iránti kereslet folyamatosan növekszik, ami „nyomást” gyakorol a kínálatra, és az ingatlanárakat folyamatosan új szintek elérésére ösztönzi.

A VARS becslései szerint Vietnámban évente körülbelül 300 000 lakáshiány lesz az új városi háztartások megjelenése miatt, különösen amiatt, hogy a fiatal generációnak el kell válnia a nagycsaládoktól, és „külön kell élnie”.

„Ez a súlyos hiány minden bizonnyal még magasabbra fogja nyomni a lakásárakat” – jósolta Dinh úr.

Bár az ingatlanpiac számos nehézséggel néz szembe, az ingatlanárak továbbra is a magas áraknál „rögzültek”.

Dr. Le Xuan Nghia, az Üzletfejlesztési Kutatóintézet igazgatója, a Nemzeti Pénzügyi és Monetáris Politikai Tanácsadó Testület tagja a fenti kérdésben véleményt nyilvánított, hivatkozva az Üzletfejlesztési Kutatóintézet statisztikáira, és elmondta, hogy az elmúlt két évtizedben az ingatlanárak négyszer gyorsabban nőttek, mint az aranyárak növekedési üteme. Ez azt mutatja, hogy bármilyen kontextusban az ingatlan mindig vonzó befektetési csatorna.

Nghia úr elmondta, hogy a vietnami ingatlanpiac valóságát tekintve látható, hogy Vietnamban hiányzik a kínálat, miközben a kereslet rövid és hosszú távon is magas.

„Az a szegmens, amelynek hatalmas kínálatra van szüksége, de nincs, a megfizethető lakhatás és a szociális lakások, mivel hiányoznak a megfelelő eszközök, a földterület és a tőke. Az elmúlt 5 évben a projektek engedélyezése és megvalósítása meredeken csökkent, különösen az elmúlt 2 évben szinte egyáltalán nem indultak új projektek, ami egyre szűkösebb lakóingatlan-kínálathoz vezetett” – mondta Nghia úr.

Ingatlanok leminősítése: Hol kezdjem?

A 2024-es előrejelzésben Nguyen Van Dinh, a VARS elnöke azt mondta, hogy az ingatlanárak továbbra is emelkedni fognak, különösen a lakások szegmensében.

Dinh úr ugyanakkor azt is kifejtette: „A lakások magas ára nemcsak azért van, mert a befektetők megpróbálják magasan tartani az árat, hanem azért is, mert a beruházási és építési költségek emelkednek az alapanyagárak, a munkaerőköltségek és a pénzügyi hozzáférés költségeinek emelkedése miatt. Ezenkívül a földalapok létrehozásának költsége túl magas, és számos „meg nem nevezett” költség merül fel a beruházások, az építés és a projektfejlesztés megvalósításakor, ami megnehezíti a befektetők számára az árak csökkentését.”

Emellett az alacsony kamatlábak és az előző időszak rekordmagas inflációja is hozzájárult a lakásárak meredek emelkedéséhez, de a probléma lényege továbbra is a kínálat csökkenése.

Dinh úr ugyanakkor azt is megjegyezte, hogy az ingatlanpiac egy erősen lokalizált termék, az ingatlanárak eltérő ütemben emelkednek majd a különböző régiókban és piacokon, főként a kereslet és kínálat egyensúlyától függően.

Ennek megfelelően Nguyen Van Dinh úr elmondta, hogy a szegmens átszervezéséhez és a termékköltségek csökkentéséhez „közös erőfeszítésekre”, a nézőpontok egységesítésére, a megvalósítási módszerekre, valamint számos téma és összetevő összehangolására van szükség, az állami irányító szervektől a vállalatokig és bankokig.

Különösen az államnak kell tanulmányoznia és lerövidítenie a beruházásokkal és építésekkel kapcsolatos adminisztratív eljárásokat, terveket kell kidolgoznia a földhasználati díjak kiszámítására és a területrendezésre a vállalkozások támogatása érdekében; az Állami Bank további hitelprogramokkal rendelkezik kedvezményes kamatlábak mellett a megfizethető lakásokat fejlesztő befektetők és az otthonvásárlók számára.

A befektetői oldalon Dinh úr kijelentette, hogy a vállalkozásoknak proaktívan felül kell vizsgálniuk beruházási projektportfóliójukat, proaktívan át kell strukturálniuk az adósságaikat és meg kell tervezniük a cash flow-t, csökkenteniük kell a profitelvárásokat, akár a veszteséges értékesítést is el kell fogadniuk, a korábbi évek nyereségét a működés fenntartására kell fordítaniuk, és proaktívan a megfizethető árú szegmens felé kell orientálódniuk az abszorpciós képesség biztosítása érdekében a termékek piacra dobásakor.

Dr. Le Xuan Nghia - az Üzletfejlesztési Kutatóintézet igazgatója, a Nemzeti Pénzügyi és Monetáris Politikai Tanácsadó Testület tagja.

Dr. Le Xuan Nghia emellett azt is elmondta, hogy a közeljövőben, ha az ingatlanpiacon jó jogi eljárásokkal rendelkező termékek, erőforrásokkal rendelkező és elfogadható árú projektek lesznek, akkor a kereslet nagyon nagy lesz.

Előrejelzése során Mr. Nghia elemezte, hogy a piac egy új árszintet alakíthat ki a folyamatos növekedés irányába. Mr. Nghia azonban reményét fejezte ki, hogy a politikai „támogatásnak” köszönhetően az ingatlanárak stabil, egészséges és „elfogadható” irányban fognak emelkedni.

Ennek megfelelően a szakértő hangsúlyozta, hogy az új árszint a leghatékonyabb módon fogja átalakítani az ingatlanpiacot, és ekkor bármely vállalkozás vagy befektető, amely képes elviselni a fenti árszintet, túlélheti, ha nem, akkor a piaci elvek szerint kell átalakítania vállalkozását .

Forrás: https://www.nguoiduatin.vn/cach-nao-hoa-giai-nghich-ly-thi-truong-bds-kho-gia-nha-van-neo-cao-a642725.html