Szigorúan kell kezelni az ingatlanárak spekulációját és manipulációját.

Emellett az ingatlanpiacon egyre összetettebb és kifinomultabb trendekkel tarkított szabálysértések történnek, és különösen az ingatlanárak folyamatosan emelkednek negyedévről negyedévre és minden évben.

A spekuláció és a piaci manipuláció problémája

Az utóbbi időben számos településen, különösen olyan nagyvárosokban, mint Hanoi , Da Nang és Ho Si Minh-város, a „szellem” városi területek, vagy az évtizedek óta „letakarva” hektárnyi elhagyatott, nagy és kis lakótelep képe vált ismerőssé. Ez a spekuláció egy szisztematikus formája, amelynek célja a megfelelő alkalom megvárása a szuperprofit eléréséhez, ami nemcsak a föld erőforrásainak pazarlásához vezet, hanem az ingatlanárak gyors emelkedésének egyik közvetlen oka is.

A Vietnami Ingatlanszövetség piackutatási adatai szerint 2024 harmadik negyedévében az ingatlantermékek árai továbbra is meredeken emelkedtek. Konkrétan a telekpiac átlagosan mintegy 3,5%-os növekedést mutatott az elsődleges piacon; hasonlóképpen az alacsony építésű lakóingatlanok ára 5-10%-kal nőtt; különösen a lakáspiac ért el új szintet, ahol az árak átlagosan 24%-kal emelkedtek, a teljes új kínálat pedig mintegy 20%-kal csökkent az előző negyedévhez képest. Hanoi, Da Nang és Ho Si Minh- város piacain az éves növekedés 64%, 30,6% és 46,2% volt.

Az ingatlanárak az elmúlt években folyamatosan emelkedtek. Fotó: Cong Hung

A spekuláció problémája mellett a földszerzés a földhasználati jogok árveréseinek kihasználására utal a piac manipulálására, ez a földhasználati jogok árveréseinek legnagyobb korlátja az állami költségvetésbe beszedett pénzügyi források előnyei mellett. Sok településen megjelentek az „árverési brókerek”, akik összejátszva a kikiáltási ár több tucatszorosát fizetik ki, „virtuális árszintet” teremtve az árverezett földterületek megvásárlására és viszonteladására, vagy a korábban alacsony áron megvásárolt szomszédos földterületek felszámolására.

Ennek eredményeként, miután szokatlanul magas árat állapítottak meg, a gyors likviditás és a profit elérése érdekében, az „árverési brókerek” természetesen hajlandóak lemondani a foglalóról, mivel a foglaló a szervező egység által megadott kikiáltási ár szerint számított telek teljes értékének mindössze 10-20%-a, és ez az ár gyakran alacsonyabb, mint az adott területen a tényleges piaci ár.

Ez nemcsak közvetlenül az aukciós résztvevők érdekeit érinti, hanem negatívan hat az ingatlanpiacra is, amikor ezt a virtuális árat kell referenciaként használni az új lakásépítési projektek kompenzációjához és a telek megtisztításához...

„2024 harmadik negyedévében az ingatlanpiac pozitív fellendülést mutatott, de nem olyan élénk, mint a Covid-19 világjárvány előtt; az új kínálat továbbra is korlátozott, míg az ingatlanárak továbbra is magasak. Számos okot látunk ennek a helyzetnek a hátterében, például: az emberek lakás- és üzleti kereslete magas, míg a kínálat alacsony, a kereslet meghaladja a kínálatot; az ingatlanprojektek inputköltségei (építőanyagok, földhasználati díjak...) mind emelkednek. Különösen sok területen mutatkoztak az áremelkedés és az árinfláció jelei, hogy a földhasználati jogok árverésén keresztül manipulálják a piacot” – tájékoztatott Nguyen Viet Hung építésügyi miniszterhelyettes.

Határozott fellépés az elhagyott földeket „átölelő” projektek ellen

Az ingatlanárak spekulációjának és manipulációjának „földalatti hullámaiból” levont tanulságok számos következménnyel jártak az ingatlanpiacon, virtuális földlázat okozva, amely lehetetlenné teszi a valós szükségletekkel rendelkező emberek (lakhatás, termelés és üzleti élet...) számára a földhöz jutást. Ha akarnak, nagy összegeket kell fizetniük a spekulációért, ami elhagyott földekhez vezet; az új projekteket fejlesztő vállalkozások pedig aggódnak amiatt, hogy a megnövekedett beruházások és földköltségek miatt nem tudják garantálni a profitot; a szegényeknek egyre több pénzt kell fizetniük, és fokozatosan elveszítik a háztulajdonlás lehetőségét.

Aggasztó, hogy a termelésbe, az üzleti életbe, a munkahelyteremtésbe és a társadalom számára többletértéket teremtő beruházásokra szánt erőforrások „el vannak temetve” a földben; a spekulatív, használatba nem vett földterületek nem ösztönzik a kapcsolódó iparágak növekedését, és hosszú távon, amikor a kínálat hosszú időn át felhalmozódik, a bankrendszer befektetőinek rossz adósságához vezet, és egy bizonyos ponton inflációt okoz az egész gazdaságban.

„Az állami igazgatási szerveknek és a helyi hatóságoknak határozottan fel kell lépniük azokkal a projektekkel szemben, amelyek spekulatív célokra »tartanak« földet, de évek óta felhagynak anélkül, hogy kiaknáznák és hasznosítanák őket, különös figyelmet és a szubjektív és objektív okok értékelését biztosítva. Azon projektek esetében, amelyek kellő megvalósítási kapacitással rendelkeznek, létre kell hozni egy mechanizmust a megvalósítás folytatására. Ezzel szemben a Büntető Törvénykönyv egyértelműen előírja az ingatlanpiacon elkövetett manipulációk, árinfláció és áremelések kezelését. A jogsértések haladéktalan orvoslása érdekében szigorúan végre kell hajtani ezeket a szabályokat” – mondta Dr. Nguyen Van Dinh, a Vietnami Ingatlanszövetség alelnöke.

Dr. Dinh Trong Thinh gazdasági szakértő docens szerint az ingatlanárak stabilizálása és a gyors, hirtelen áremelkedések korlátozása érdekében a legfontosabb a spekuláció és az árinfláció megelőzése. Ennek megfelelően az illetékes hatóságoknak drasztikusabb intézkedéseket kell hozniuk az ingatlanügyletek, beleértve a földhasználati jogok árveréseit is, eladási árának ellenőrzése és a tényleges piaci értékre való visszaállítása érdekében.

„A világ országai nagyon sikeresek voltak az ingatlanárak tényleges piaci értékhez igazodó szabályozásában az ingatlanadóról szóló rendeletek révén. Körülbelül 20 évvel ezelőtt a Párt Központi Bizottsága határozatot adott ki az ingatlanadó reformjáról, de ezt a politikát a mai napig nem hajtották végre.”

„Ezért külön adórendeletet kell alkotnunk az ingatlanpiac számára, hogy azt stabilan és hosszú távon végrehajthassuk; ennek megfelelően az elhagyott, a sokszor eladott vagy sok ingatlant magában foglaló ingatlanokat magas adóval kell megadóztatni, akár a jelenleg rendelkezésre álló telekterület és építési terület bérleti díjával megegyező mértékben” – mondta Dr. Dinh Trong Thinh docens.

Emellett a szakértők úgy vélik, hogy a jogi kérdések is az ingatlanpiac stagnálásának egyik fő okai. A miniszterelnök ingatlanpiaci nehézségek felülvizsgálatával és elhárításával foglalkozó különleges munkacsoportja nagy mennyiségű munkát oldott meg (az 1200 elakadt projektből több mint 800 esetében megoldódtak a nehézségek).

Különösen 2024. augusztus 1-jétől, amikor a módosított és kiegészített törvények hivatalosan hatályba lépnek, és számos új szabályozás várhatóan hamarosan elhárítja a jogi akadályokat, az irányító ügynökségnek fel kell gyorsítania a részjogszabályok és a végrehajtási utasítások kiadását a projektek előrehaladásának felgyorsítása és a piaci kínálat növelése érdekében; ugyanakkor a szociális lakásprojektek és az alacsony költségű kereskedelmi lakások prioritásként való kezelésére kell összpontosítania, hogy a többség igényeit kielégítsék, biztosítva a társadalombiztosítási politikák hatékonyságát.

 

A legfontosabb kérdés jelenleg továbbra is az állam szabályozó szerepe, amely mechanizmusokon, politikákon, irányítási eszközökön és szankciókon keresztül csökkenti és megakadályozza a spekulációt, hosszú távon visszaállítva az ingatlanpiac egyensúlyát.

A nemrég módosított és kiegészített jogszabály hatályba lépett, de továbbra is szükség van az észrevételek fogadására; a tapasztalatok összegzésére és a fennálló kérdések további módosítására, melynek keretében a kínálat növelése és az eladási árak stabilizálása érdekében alaposan meg kell oldani a befektetési politikák jóváhagyásának kérdését, egyúttal a földet használó befektetők jóváhagyásával együtt.

Nguyen The Diep, a Hanoi Ingatlanklub alelnöke

Forrás: https://kinhtedothi.vn/can-xu-ly-nghiem-hanh-vi-dau-co-thao-tung-gia-nha-dat.html