A földügynökök „hullámokat keltenek” és „hőt keltenek”, káoszt okozva az ingatlanpiacon.

Pozitívan élénkül az ingatlanpiac

A Vietnami Ingatlanügynökök Szövetségének (VAR) jelentése szerint a 2024-es év harmadik negyedéve, illetve általánosságban az év első 9 hónapja az ingatlanpiac pozitív fellendülését mutatta egy nehéz időszak után. Részben a gazdaság stabilitásának és a kormány támogatási politikájának köszönhetően.

Különösen a 2023. évi lakásügyi törvény, a 2023. évi ingatlanügyi üzleti törvény és a 2024. évi földtörvény lépett hivatalosan hatályba 2024. augusztus 1-jén, 5 hónappal korábban, mint a korábbi szabályozások, hozzájárulva az ingatlanpiac jogi folyosójának tökéletesítéséhez és egy új ciklus megnyitásához a piac számára egy biztonságosabb, egészségesebb és fenntarthatóbb irányba. Az ingatlanpiaci szegmensek, a lakóingatlanoktól kezdve az üzleti ingatlanokon át az ipari ingatlanokig, mind pozitív növekedés jeleit mutatták, számos új projekt valósult meg.

Az ingatlanpiac az utóbbi időben a „felmelegedés” jeleit mutatta. (Fotó: ST)

Pham Thi Mien asszony, a Vietnami Ingatlanpiaci Kutató és Értékelő Intézet (VARs IRE) igazgatóhelyettese elmondta, hogy a lakóingatlan-piac a „felmelegedés” jeleit kezdte mutatni.

Ennek megfelelően a földárverések története „forróbb”, mint valaha, az „egyik napról a másikra” tartott árveréseken több száz, sőt több ezer ember is beleegyezett, hogy „enni és várni” kell, hogy versenyezzen egy helyért. A nyertes ár is rekordmagas, megegyezik a jól befektetett infrastruktúrával rendelkező projekttel.

A piac hevében szintén a lakáspiac a meghatározó, ahol az árak folyamatosan új magas szinteket döntenek mind az elsődleges, mind a másodlagos piacon. A nagy kereslet miatt több ezer lakástulajdonos kap rendszeresen telefonhívást azzal a kéréssel, hogy adja el házát. A magas eladási árak ellenére az újonnan indult lakásprojektek nagyon jó abszorpciós arányokat produkáltak.

A lakástípus mellett néhány újonnan indult, alacsony építésű, nagybefektetők által épített projekt is „rekord” számú foglalást könyvelhetett el az egyre magasabb árak ellenére. Sok lakás jó helyen található, nemcsak az árak magasak, de a megvásárlásukhoz az ügyfeleknek/befektetőknek el kell fogadniuk a különbözet ​​megfizetését is.

Földügynökök "hullámokat csapnak"

A tényleges kereslet és kínálat eredményei mellett a piac a „felmelegedés” jeleit is mutatta. Ez a helyzet tükröződik a földspekulációban, az ingatlanárak emelkedésében és a nem átlátható ingatlanügyletek megjelenésében.

„Sok kisbefektető spekulatív céllal csatlakozik a piachoz, ami indokolatlanul megemeli az ingatlanárakat. A „felmelegedés” jelei a lakáspiacon is mutatkoznak, az átadott lakások eladási ára egyre magasabb, egyes spekulatív csoportok „segítségének” köszönhetően. Ezek a jelek mind a kínálat hiányából fakadnak, bár a helyzet javult” – mondta Mien asszony.

A tényleges kínálat és kereslet eredményei mellett a piac a „felmelegedés” jeleit is mutatta. (Fotó: VOV)

Mien asszony konkrétan elmondta, hogy 2024 harmadik negyedévében a lakóingatlan-piac továbbra is 22 412 termékből álló kínálatot regisztrált, mintegy 14 750 új termékkel eladó, ami 25%-os csökkenést jelent az előző negyedévhez képest, de 60%-os növekedést a 2023-as év azonos időszakához képest. A statisztikák szerinti mennyiségi csökkenés ellenére a harmadik negyedévi kínálat továbbra is „növekedést” mutatott, amikor számos új projekt jelent meg, különösen a nagyszabású projektek jelenlétével, amelyek megvalósítása megkezdődött, ami „élénkebbé” tette a piacot.

2024 első 9 hónapjában a piac 38 797 új terméket regisztrált. A kínálat továbbra is erős differenciálódást mutatott. Ennek megfelelően az új kínálat 70%-a a lakásszegmensből származott. Ezen belül az 50 millió VND/m2 feletti eladási árú termékek tették ki a túlnyomó többséget. A piacon szinte teljesen hiányoztak a megfizethető kereskedelmi lakások. Régiót tekintve az északi régió vezette az új kínálatot 46%-kal, ezt követte a középső régió 29%-kal, a déli pedig 25%-kal.

A VARS kutatási adatai azt is mutatják, hogy bár a kínálat főként a felsőkategóriás és luxus szegmensekben van jelen, a teljes piac a harmadik negyedévben mintegy 10 400 sikeres tranzakciót regisztrált, ami 51%-os abszorpciós rátának felel meg. Ez tükrözi a piac érdeklődését az új ingatlantermékek iránt, bár az új kínálat nagy része magas színvonalon készült el, és a beruházási költségek, különösen a telekköltségek, emelkednek.

A tranzakciók volumene és abszorpciós rátája 25%-kal, illetve egy százalékponttal csökkent az előző negyedévhez képest, viszont 80%-kal, illetve 28 százalékponttal nőtt 2023 azonos időszakához képest. Ezen belül a lakástranzakciók volumene továbbra is „elsöprő” volt, a harmadik negyedévben a teljes lakástranzakciók 71%-át tette ki, az új lakásprojektek átlagosan 75%-os abszorpciós rátát mutattak. A hanoi lakásprojektek akár 90%-os abszorpciós rátát is feljegyeztek röviddel az értékesítésre való megnyitás után.

Egyre egyértelműbbé válik az a trend, hogy a kisebb lakások építése a lakás összértékének csökkentése érdekében jobban megfelel az egyedülállók és a fiatal családok igényeinek és anyagi lehetőségeinek. Ez az ingatlantípus a legjobb likviditással is rendelkezik.

2024 első 9 hónapjában a piac 30 589 sikeres tranzakciót regisztrált, ami 2,5-szerese a 2023-as év azonos időszakának. Számos új, szeptember végén indított projekt, amelyek elkezdték fogadni a foglalásokat, szintén nagy mennyiségű kamatot és „hatalmas” befizetést regisztrált.

Az eladási árak tekintetében a lakásárak továbbra is magas szinten „rögzültek”, mind az elsődleges, mind a másodlagos piacon, különösen a lakásszegmensben. Mivel a kínálat és a kereslet közötti egyensúlyhiány egyre súlyosbodik, bár a kínálat javult, továbbra is nagyon nehéz kielégíteni a keresletet. Ezenkívül az új kínálat nagy része továbbra is magas színvonalon készül el, a beruházási költségek, különösen a telekköltségek, emelkednek.

Pontosabban, a harmadik negyedévben Hanoiban az elsődleges árszint tovább emelkedett, és nem mutatta a megállás jeleit, miközben a kínálat fokozatosan javult. Az új projektek, az alacsony építésűektől a toronyházakig, főként a felső kategóriás és luxus szegmensekben, továbbra is nagy figyelmet kaptak a piactól. Ez hajtóerőt jelentett arra, hogy a másodlagos lakások árszintje magas maradjon, bár a likviditás fokozatosan stabilizálódott a „forró” növekedési időszak után.

Da Nangban a lakások elsődleges árszintje szintén „rekord” növekedést mutatott, az új kínálat több mint 50%-ának ára meghaladta a 80 millió VND/m2-t. A piac azonban továbbra is jól befektetett a tartományon kívüli vásárlók, különösen a hanoi befektetők befektetési keresletének köszönhetően. Emellett a másodlagos árszint is jelentősen javult, egyes területeken a lakótelkek ára 10-25%-kal emelkedett ugyanebben az időszakban.

Ho Si Minh-város esetében az elsődleges árszint stabilan magas szinten maradt, mivel a kínálat főként a folyamatban lévő projektekből származott. Eközben a Ho Si Minh-várost körülvevő tartományokban és városokban az elsődleges árszint kismértékben emelkedett, 3-5% között ingadozva, az új kínálat magasabb eladási árakkal járt.

A VARS által kiválasztott és megfigyelt 150 projektből álló mintában szereplő projektek átlagos eladási áringadozását tükröző lakásár-index kutatása azt is kimutatta, hogy 2024 harmadik negyedévében a hanoi projektcsoport átlagos eladási ára közel 60 millió VND/m2, ami 64,0%-os növekedést jelent 2019 második negyedévéhez képest. Ho Si Minh-városban a projektcsoport átlagos eladási ára 49,2 millió VND/m2-ről 64,2 millió VND/m2-re emelkedett, ami 30,6%-os növekedést jelent a bázisidőszakhoz képest. Da Nangban a Da Nang piaci árindex 46,2%-os növekedést mutatott a harmadik negyedévben, ami magasabb, mint a Ho Si Minh-városban tapasztalt növekedés.

„Az ingatlanok iránti kereslet, beleértve a lakhatási és befektetési igényeket is, továbbra is az elővárosi területek, a két különleges városi területet körülvevő tartományok/városok és a másodlagos piac felé tolódik el, ahol számos lehetőség kínálkozik kedvezőbb áron. A 3 milliárd VND alatti lakásokra és házakra erősen „vadásznak” Hanoiban és Ho Si Minh-városban” – hangsúlyozta Mien asszony.

Forrás: https://www.congluan.vn/co-dat-danh-song-tao-nhiet-khien-thi-truong-bat-dong-san-nhieu-loan-post316667.html