Az ingatlanbefektetési célú értékelés alapos és folyamatos gondolkodást igényel a piaci értékről

Dr. Nguyen Minh Ngoc docens, a Ho Si Minh- városi Pénzügyi és Marketing Egyetem Ingatlanértékelési Tanszékének vezetője szerint, ha a befektetők csak az árakról tudnak és információkat gyűjtenek róluk, akkor egy vonzóbb és hatékonyabb gondolkodási területet mulasztanak el befektetési tevékenységük során, nevezetesen a piaci értéket.

Az árakkal, piaci értékekkel, valamint az ingatlanok (belső, alapvető) értékével kapcsolatos kérdések jobb megértése érdekében a TG&VN beszélgetést folytatott Dr. Nguyen Minh Ngoc docenssel, a Ho Si Minh-városi Pénzügyi és Marketing Egyetem Ingatlanértékesítési Tanszékének vezetőjével.

Tisztelt Dr. Nguyen Minh Ngoc docens úr! Az ár az egyik tényező, amely nagyban befolyásolja az ingatlanbefektetési tevékenységeket. El tudná ezt magyarázni világosabban?

A föld - Az ingatlannak megvan a maga ára. Az ésszerű, vagy Vietnámban többnyire ésszerűtlen árak emelkedése a társadalom minden rétegét ingatlanbefektetési tevékenységekre ösztönözte. A föld - ingatlanárak elmúlt 30 évének objektív valósága és szubjektív fejleményei miatt sok egyén és szervezet elvesztette érzelmi - pénzügyi - racionális egyensúlyát.

A földár - ingatlanár az adott föld - ingatlan értékének pénzbeli kifejeződése, azaz az a pénzösszeg, amelyet a földért - ingatlanért fizetnek. A föld - ingatlan ára általában egy olyan mennyiség, amely az érték körül változik. Amikor a föld - ingatlan kínálata és kereslete megegyezik, az ár tükrözheti és egyeztetheti az adott föld - ingatlan értékét, ez az eset ritkán fordul elő. A föld - ingatlan ára magasabb lesz, mint az értékük, ha a kínálat alacsonyabb, mint a kereslet. Ezzel szemben, ha a kínálat meghaladja a keresletet, az ár alacsonyabb lesz, mint az értékük.

Dr. Nguyen Minh Ngoc docens. (Forrás: RED)

Ez klasszikus ismeretek a mikroökonómiában . Azonban számos különböző okból kifolyólag sokan gyakran megállnak (vagy csak általánosságokban tudnak) ilyenkor. Gyakran nincs meg a képességük arra, hogy alkalmazzák és fejlesszék az ingatlanbefektetéshez szükséges gondolkodásmódjukat. Az emberek gyakran mondják: "A piacnak megvan a saját hangja", vagy "Minden elmélet szürke. Csak az élet fája zöld örökké"... Az általános ismeretek megszerzésétől és megértésétől kezdve az ingatlanbefektetőknek minden döntésükhöz és konkrét cselekvési módjukhoz ki kell fejleszteniük a saját gondolkodásukat.

Szóval, milyen tényezők befolyásolják általában az árakat, uram?

Az árakat gyakran a piaci kereslet és kínálat viszonya határozza meg. Azonban fontos helyesen és átfogóan megérteni a „piac” kategóriáját. A médiában gyakran emlegetett piac, mint például: lakások, telkek, kereskedelmi területek… népszerű területekkel, szegmensekkel és árukkal, a teljes piacnak csak egy kis részét teszi ki.

Ha Vietnam 365 000 négyzetkilométerét nézzük, plusz a földterületeken lévő eszközöket (beleértve az építési munkálatokat és a földterületekhez kapcsolódó eszközöket, mint például az évelő fákat stb.), az összpiac sokkal nagyobb és változatosabb. Másrészt, ha csak az árakra gondolunk, információkat gyűjtünk az árakról stb., a befektetők egy vonzóbb és hatékonyabb gondolkodási területet hagynak ki befektetési tevékenységeik során. Ez pedig a piaci értékre való gondolkodás.

Sokan még mindig homályosan fogalmaznak az ingatlanpiaci érték fogalmával kapcsolatban, el tudná ezt magyarázni világosabban?

A piaci érték megértéséhez először meg kell érteni az érték (belső - alapvető) fogalmát. Ezt a kérdést az alábbiakban részletesebben tárgyaljuk. Az ingatlanok piaci értéke az ingatlanok funkcióit és felhasználási módjait jelenti, amelyeket bizonyos célokra használnak. Ezek a célok lehetnek többcélúak, vagy minden egyes személyre vagy szervezetre jellemzőek. A valóságban a különböző alanyok céljai rendkívül változatosak. Más szóval, az ingatlancélok száma akár ezer vagy több is lehet.

Az emberek gyakran kétféle ingatlanpiaci értéket különböztetnek meg: a használati értéket és a csereértéket. Az ingatlant nemcsak lakhatásra, üzleti tevékenységre, profitszerzésre... használják, hanem különféle célokra is, néha egészen különös célokra.

Például valaki vesz egy darab földet, hogy megvárja a tavaszt és megfigyelje egy ritka rovar növekedését; vagy létezik egy olyan ingatlantípus, amely kiválóan alkalmas pénzügyi tőkebevonásra. Ha ezt az ingatlant pénzügyi célra használják, 100 milliárd VND-t lehet begyűjteni, de ha szabadon vásárolják és adják el, az ára csak 30 milliárd VND. Más szóval, ez az ingatlan pénzügyi ingatlan.

A fenti példából kiindulva az ingatlanok piaci értékének vizsgálata túlmutat a hagyományos adásvételi, illetve lakhatási felfogáson. Ezek bizonyos speciális célokat szolgálnak, amelyek a piac változatos igényeiből fakadnak. A bérleti díj vagy a szabad eladási ár pedig nem használható az általuk képviselt érték mérésére.

Ezért a befektetőknek minden egyes ingatlant személyre kell szabniuk minden szegmens, minden egyes ügyfél számára, hogy pontosan felmérjék a piaci értéket. Az ingatlan azon értékét tekintik piaci értéknek (szélesebb, mint az árkategória), amelyet egy személy vagy szervezet a társadalomban élvezhet és érezhet.

Tehát a piaci érték nagyban függ az ingatlan értékétől, uram?

Az ingatlanérték a legérdekesebb és egyben a legnehezebben megérthető és mérhető kérdés az ingatlanértékelésben. A piaci érték megértéséből kiindulva az ingatlanbefektetők továbbléphetnek az ingatlanérték kérdéseinek megismeréséhez és elsajátításához. A piaci értékkel ellentétben az ingatlanérték itt már nem a "piac" szóból származik. Más szóval, mielőtt piac lenne, mielőtt kialakulna egy piac, az ingatlannak saját értéke van.

Az érték elvont fogalom, a föld - ingatlan jelentése az alkalmasság, az emberi szükségletek kielégítése szempontjából. Az ingatlanok képesek egyetlen, elkülönült formában kielégíteni az emberi szükségleteket, de értékük a fent említett elsődleges szükségletek kölcsönhatásán keresztül kapcsolódik össze a dolgokkal, jelenségekkel egy teljes értékrendszerré.

Dr. Nguyen Minh Ngoc docens sokéves tapasztalattal rendelkezik az ingatlanértékelési képzés területén. (Forrás: RED)

A piaci érték megértésétől kezdve az ingatlanbefektetők továbbléphetnek az ingatlanértékkel kapcsolatos kérdések elsajátítására és elsajátítására. A piac egy kategória; egy forma; egy konvenciók halmaza. Vagy értelmezzük a piacot forgatókönyvek halmazaként; egy bizonyos kontextusként ingadozásokkal és fázisokkal... Számos nézet, perspektíva és állítás létezik általában a piacról, és különösen az ingatlanpiacról. Így az ingatlanok piaci értéke is kiszámíthatatlanul változik.

Ha azonban mélyebbre, az ingatlanok gyökereihez nyúlunk, megtaláljuk az ingatlanok alapvető értékeit. Ezek az alapvető értékek, ha összekapcsolódnak az emberi civilizáció változatlan, alapvető szükségleteivel, olyan alapvető ingatlanértékrendszert hoznak létre, amely a világ bármely pontján semmilyen piactól nem függ.

Tudna mondani néhány konkrét példát, hogy olvasóink jobban megértsék az ingatlanok alapvető értékét?

Például egy őserdő, egy sziget egy édesvízi tóban, egy barlang, egy hegycsúcs… mindig értékes. De nincs külön piac (alpiac) az ilyen típusú ingatlanoknak. Egy másik példa a Thac Ba-tó fenekén, Yen Bai tartományban fekvő, galambvér színű, tiszta vörös rubinkő, amely nagyon nagy belső értékkel bír.

Azonban nincs piaci értéke két lehetséges okból kifolyólag: 1/ mivel a tó alatt található, még nem találták működő drágakőpiacon; 2/ a drágakőpiac még nem alakult ki sem Vietnámban, sem a világban (amikor az emberek nem tartják ezt a rubint értékesnek, mert nem értik teljesen).

Ha a problémát az ingatlan használati és csereértéke szempontjából vizsgáljuk, ennek a kőnek nincs használati értéke (nincs piaci értéke). Másrészt, ha ezt a rubint megtalálják és elcserélik egy világ körüli útra, akkor kialakul a csereértéke, piaci értékké alakul (a követ kapó személy élvezete és érzései), és nem az árkategórián belül van. A vietnami ingatlanbefektetéseknek ezt az iskolát kell alkalmazniuk a rejtett értékek azonosítására, majd az ingatlanpiacra való behozatalára. Akár egy fiókpiacot is létre kell hozniuk használatra vagy cserére.

Tehát véleménye szerint milyen tényezőkre kell figyelniük a befektetőknek ahhoz, hogy hatékonyan befektessenek ingatlanokba?

Valójában számos, Vietnámban egyedülállónak tartott (de a világban népszerű, vagy olyan ingatlantípusokról szóló tanulmányban, ahol az adott típusú ingatlannak nincs saját piaca a világon) felfedeztem egy olyan ingatlantípust, amely soha nem volt ismert és forgalmazva a vietnami ingatlanpiacon. Ennek az az oka, hogy Vietnam fejlődik, az elmúlt 30 évben a piaci szereplők gyakran a könnyen hozzáférhető „típusokra” koncentrálnak, kevés felfedezést, kevés kreatív gondolkodást igényelnek...

Ezért, ha jól alkalmazzák a szakértelmet és az ingatlanértékelési kapacitást, a befektetők számtalan értékes „gyémántra” bukkanhatnak a piacon, amelyeket senki sem vesz fel. Más szóval, ez egy lehetőség a befektetők számára, hogy értékes, fenntartható ingatlanvagyonhoz jussanak nagyon olcsón.

A befektetőknek azonban meg kell érteniük a világ főbb trendjeit, az ingatlanpiaccal kapcsolatos természeti törvényeket, és képesnek kell lenniük, valamint módszereket kell alkalmazniuk az emberiség „fordulatainak” előrejelzésére az ingatlanok értékének mérésére. Noé bárkája értéktelen (vagy csekély értékű) lenne a nagy özönvíz nélkül. Noé nem építette volna meg a bárkát valakinek a „suttogása” (jóslata, álma) nélkül.

Ezért a befektetési célú ingatlanértékelés mélyreható és folyamatos gondolkodást igényel az Ár - Piaci érték - Érték (alap - belső) összefüggésekről. A befektetési célú ingatlanértékelésnek nemcsak az ingatlanpiacon és általában az életben szerzett sokrétű és többrétegű, szorosan követnie és mélyreható tapasztalatokat kell szereznie, hanem folyamatosan tanulnia és tudományos ismereteket szereznie, amíg a befektetés meg nem szűnik.

Köszönöm!

Forrás: https://baoquocte.vn/dinh-gia-bat-dong-san-de-dau-tu-can-tu-duy-sau-va-lien-tuc-ve-gia-tri-thi-truong-235501.html