A lakásvásárlás problémájának megoldása az emelkedő árak nyomása alatt

A lakásárak folyamatosan emelkednek

A gyors gazdasági fejlődés és urbanizáció a lakáskereslet meredek növekedéséhez vezetett, miközben a földterületek fokozatosan kimerülnek, a lakáskínálat pedig folyamatosan csökken a lassú projektmegvalósítás miatt, melynek oka a tőkeforrásokkal kapcsolatos politikák, valamint az ingatlanpiacot szabályozó ügynökségek és minisztériumok döntései. A városi telkek értékének növekedésével párosulva, ami az infrastruktúra és a közszolgáltatások korszerűsítésével jár, a lakásárak az elmúlt években folyamatosan új szinteket döntöttek.

1. Hanoiban a lakásárak folyamatosan emelkedtek mind az elsődleges, mind a másodlagos piacon.

A Vietnami Ingatlanügynökök Szövetségének (VARS) kutatási adatai azt mutatják, hogy a hanoi lakásár-index 2023-ban körülbelül 38 százalékponttal emelkedett 2019-hez képest. Ho Si Minh-városban ez az érték 16 százalékpont volt.

Amelyben a lakásár-index az Ingatlanár-index Projekt egyik indexe, amelyet a VARS kutatott, hogy tükrözze az ingatlanárak ingadozását a piaci mozgások hatására az idő múlásával.

Pontosabban, a hanoi lakásárak folyamatosan emelkednek mind az elsődleges, mind a másodlagos piacon. Eközben Ho Si Minh-városban a lakásárak is ismét elkezdtek áremelkedési ciklusba lépni, a másodlagos piacon a felső kategóriás és luxusprojektek fokozatos csökkenésével együtt.

A lakások iránti kereslet erőteljes növekedése nemcsak a városi háztartások lakhatási igényeinek, a munkaerő folyamatos növekedésének és a városokba, különösen Hanoiba, dolgozni és tanulni özönlő diákoknak köszönhető. Ehhez hozzájárul a beruházási kereslet nagymértékű növekedése is, mivel a lakóövezetekben található régi és új lakások bérleti díjai folyamatosan emelkedtek a társadalmi távolságtartási időszak óta, különösen a piac fellendülésével összefüggésben.

A Batdongsan.com.vn statisztikái azt mutatják, hogy az eladó lakások iránti érdeklődés országszerte 2024 januárjában 66%-kal nőtt 2023 azonos időszakához képest, az ingatlanhirdetések száma is 46%-kal nőtt. Pontosabban, Hanoiban a lakáskeresések száma 71%-kal nőtt 2024 januárjában ugyanekkora időszakhoz képest. Hasonlóképpen, Ho Si Minh- városban is 59%-kal nőtt a lakások iránti kereslet. Ez a tendencia a legtöbb más tartományban és városban is hasonló.

A lakásvásárlók iránti kereslet erőteljes növekedése ellenére a lakáskínálat továbbra is aránytalanul növekszik. 2023-ban mind Hanoiban, mind Ho Si Minh-városban csökkent a lakáskínálat.

Hanoiban az új lakások kínálatát 2023-ban 10 500 egységre becsülik, ami mintegy 31%-os csökkenést jelent az előző évhez képest. Ho Si Minh-városban az új lakások kínálatát közel 7500 egységre becsülik, ami több mint 50%-os csökkenést jelent 2022 azonos időszakához képest.

Az utóbbi időben csökkent a lakáskínálat az újonnan jóváhagyott ingatlanprojektek egyre szűkösebb száma miatt, míg a folyamatban lévő projektek jogi és tőkeproblémák miatt "küzdenek". Bár a kormány, a minisztériumok és az ágazatok erőfeszítései a nehézségek leküzdésére figyelemre méltó eredményeket értek el, a 2023-ban megvalósított és újraindított projektek száma meredeken megnőtt, de a pénzforgalmi nyomás még nem enyhült az ingatlanpiaci vállalkozások számára.

A várakozások szerint a szociális lakások száma emelkedni fog, a lakásárak pedig csökkenni fognak

Ennek megfelelően a vállalati kötvénykibocsátáson keresztüli tőkemobilizáció helyzete 2023 közepe óta fokozatosan javult az állami irányító szervek erőfeszítéseinek köszönhetően.

A kötvénylejáratok nyomása azonban 2024-ben is kihívást jelent a vállalkozások, különösen az ingatlanpiaci vállalkozások számára, mivel a Vietnami Kötvénypiaci Szövetség (VBMA) legfrissebb adatai szerint közel 115,7 billió VND értékű ingatlanpiaci vállalati kötvény jár le, ami az idén lejáró vállalati kötvények teljes értékének 41,4%-át teszi ki.

1. A megfizethető és középkategóriás szegmensekben a lakásárak tovább fognak emelkedni, különösen a nagyvárosokban.

A kibocsátási tevékenységek 2024 első hónapjaiban szintén akadályokba ütköztek a kötvénykibocsátás és -kereskedés nehezebb feltételei miatt, mint például a professzionális értékpapír-befektetőkre vonatkozó szabályozások, a kötelező hitelminősítésekre vonatkozó szabályozások, amikor a 65/2022/ND-CP rendeletet 2024 elejétől újra végrehajtják a 08/2023/ND-CP rendelet szerinti hosszabbítási és halasztási időszak után. Ez azonban csak rövid távú nehézség, hosszú távon a 65. rendelet végrehajtása elősegíti a vállalati kötvénypiac egészségesebb fejlődését.

Ami a hiteltőkét illeti, az ingatlanügyletekre kihelyezett hitelek állománya folyamatosan nőtt a bankszektor, a kormány és az illetékes szervek megoldásainak köszönhetően, amelyek a projektek nehézségeinek elhárítására irányultak.

A fogyasztási hitelek és az ingatlanvásárlások 2024 első hónapjaiban azonban 2023-hoz képest tovább csökkennek, annak ellenére, hogy a hitelkamatok alacsonyak maradtak. Mivel az infláció és a kamatláb-ingadozások továbbra is kiszámíthatatlanok, sok család számára teherré válik a házvásárláshoz szükséges kölcsönfelvétel és a havi 10 millió dong feletti adósság törlesztése, amikor nem igazán bíznak a jövőbeli munka- és jövedelmi helyzetükben.

A Tet után azonban a lakásvásárlási hitelek enyhén emelkedtek néhány, változatos ingatlanpiaci ökoszisztémával rendelkező kereskedelmi banknál, mivel az emberek újra befektetni kezdtek.

Hosszú visszaesés után a lakáskínálat várhatóan ismét növekedni fog mindkét különleges városi területen a piac fellendülésének és az állami irányító szervek azon erőfeszítéseinek köszönhetően, hogy elhárítsák a projektek jogi akadályait. Különösen a szociális lakások és a munkáslakások kínálata esetében. Ennek a kínálatnak azonban időre van szüksége a jogi eljárások lefolytatásához, mielőtt hivatalosan piacra kerülne, és főként a központtól távol eső területekről származik.

A VARS ezért azt prognosztizálja, hogy rövid távon a nagyvárosok központjában a lakásárak tovább emelkednek, különösen a megfizethető és középkategóriás szegmensekben. Eközben a felső kategóriás és luxusprojektek vételi és viszonteladási árai kismértékben csökkenhetnek.

A VARS arra számít, hogy a jelenlegi piac pozitív tényezőinek sorával párhuzamosan 2025 közepére, amikor elfogadják az ingatlanszektorral kapcsolatos új törvényeket, amelyek új szabályozásokkal oldják meg a szociális lakások és a munkavállalói lakások befektetőinek, vásárlóinak nehézségeit, a szociális lakások kínálata növekedni fog, a lakásárak pedig a valódi lakhatási igényekkel rendelkezők számára megfelelőbb szintre csökkennek.

Ngan Giang

Forrás: https://www.nguoiduatin.vn/giai-bai-toan-mua-can-ho-truoc-ap-luc-tang-gia-a652976.html