A szociális lakásprobléma megoldása: Számos szűk keresztmetszetet kell megszüntetni

VTV.vn - A szociális lakásokhoz hitelekre, földalapokra és árfigyelésre van szükség ahhoz, hogy a politikák valóban elérjék az embereket, ahelyett, hogy csak a városi lakosok álma maradnának.

Ho Si Minh- városban, ahol a becsült kereslet meghaladja a 150 000 szociális lakást, a tényleges kínálat csak körülbelül 20%-ot ér el.

A 261. számú rendelet, amely kiterjeszti a szociális lakásokhoz való hozzáférés jövedelmi feltételeit, figyelemre méltó előrelépés Vietnam társadalombiztosítási politikájában. Azonban amikor a kínálat szűkös marad, a kedvezményes hitelek folyósítása lassan halad, és az eladási árak általában emelkednek, a szociális lakásprobléma még nem talált teljes megoldást. Ahhoz, hogy a politika valóban életre keljen, a hitelektől, a földalaptól az ellenőrzési mechanizmusig szinkronra és eltökéltségre van szükség, biztosítva, hogy a letelepedés álma ne csak papíron lévő szám maradjon.

Kínálat: a megoldatlan csomó

Vietnámban riasztó mértékben nő a szociális lakások iránti kereslet. Az Építési Minisztérium szerint a 2021–2030 közötti időszakra kitűzött 1 millió szociális lakás aránya 2024 közepére csak több mint 22%-ot ért el. Ho Si Minh-városban a becsült kereslet meghaladja a 150 000 lakást, de a kínálat csak körülbelül 20%-ot ér el. Hasonló helyzet áll fenn Hanoiban, Binh Duongban és Bắc Ninhben, ahol sok munkavállaló és vendégmunkás koncentrálódik. A valóság paradoxont ​​tükröz: a politika bővíti a kedvezményezettek körét, de a piacon hiányoznak a kereslet kielégítésére alkalmas termékek.

A helyi sajátosságoktól függően a szociális lakásoknak nem feltétlenül kell lakásoknak lenniük, de az államnak olcsó földalapokat kell létrehoznia, hogy az emberek földet vásárolhassanak házak építéséhez.

Tran Van Toi úr, a Ho Si Minh-városi Tan Thuan Exportfeldolgozó Zóna dolgozójának története élénk példa erre. Bár családi jövedelme megfelel az új szabályozásoknak, mégsem talál lakást, mert „a befektető azt mondta, hogy még nincs új projekt, a tőke jóváhagyására vár”. Ez azt mutatja, hogy a jövedelemplafon emelése csak a megoldás egy része. A kínálati probléma megoldása nélkül a politika csak elméleti. A földalapokkal, a befektetési eljárásokkal és az alacsony profittal kapcsolatos problémák miatt a szociális lakásprojektek megvalósítása lassú, növelve a várakozások és a valóság közötti szakadékot.

A földalapok jelentik a legnagyobb szűk keresztmetszetet. A lakásügyi törvény előírja az új városi területek és ipari övezetek számára, hogy földterületük 20%-át szociális lakások számára tartsák fenn, de sok vállalkozás inkább fizet, ahelyett, hogy földterületet biztosítana. Tran Khanh Quang ingatlanszakértő így nyilatkozott: „A helyi sajátosságoktól függően a szociális lakásoknak nem feltétlenül kell lakásoknak lenniük, de az államnak olcsó földalapokat kell létrehoznia, hogy az emberek földet vásárolhassanak házak építéséhez.” Ho Si Minh-városban és Hanoiban a magas földárak és a jelentős területrendezési költségek megnehezítik a megfelelő földterületek megtalálását.

Szinkronizációs mechanizmus szükségessége

A kedvezményes hitelek kulcsfontosságú tényezők a szociális lakások előmozdításában. A kormány 120 000 milliárd VND hitelcsomagja figyelemre méltó erőfeszítés, de 2025 szeptemberére a kifizetések mindössze 15% alatt voltak. A bonyolult eljárások, a vonzótlen kamatlábak és a kereskedelmi bankok érdeklődésének hiánya jelentik a fő akadályokat. A Ho Si Minh-városi Ingatlanszövetség (HoREA) azt javasolta, hogy a szociális lakások vásárlásához felvehető hitelek kamatlábát évi 5,4%-ról 4,8%-ra csökkentsék, valamint a földhasználati díjakat átruházáskor csökkentsék. Le Hoang Chau úr, a HoREA elnöke szerint az évi 5,4%-os kamatláb túl magas, ami nehézségeket okoz a vásárlóknak, és az elérhetőség javítása érdekében évi 4,8%-os kamatlábat javasolt, hasonlóan a 2021 és 2024 júliusa közötti kedvezményes kamatlábhoz.

A szociális lakásépítéshez hitelekre, földalapokra és árfigyelésre van szükség, hogy a politikák valóban elérjék az embereket, ahelyett, hogy csak az emberek álma maradnának.

A szociálpolitikai bankoknak növelniük kell a hitelkereteket, különösen Hanoiban, Ho Si Minh-városban és Da Nangban. Ellenkező esetben a kedvezményes tőkeforrások továbbra is „szunnyadnak”, miközben a lakhatási igények egyre sürgetőbbek. A szociális lakások árai is aggasztóak, mivel közelítenek az alacsony költségű kereskedelmi lakások árához. Ho Si Minh-városban a szociális lakások ára jelenleg 35,8-45,9 millió VND/m² között ingadozik, ami háromszorosa az induláskor mért árnak. A szociális lakások bérbeadása is emelkedett: egy Binh Tan kerületben található projektben az elsődleges ár 2017-ben 14 millió VND/m² volt, most pedig 20,3-21,2 millió VND/m²-en kerül értékesítésre, ami 1,4-szeres növekedést jelent.

Szakértők figyelmeztetnek: „A szociális lakáspolitika a városi gazdaság stabilizálásának eszköze. Ha a szabad piac manipulálja, spekulatív árucikké válik, és már nem közjóléti cél.” Az ingatlankezelő ügynökségeknek árplafont kell meghatározniuk, és ellenőrizniük kell a befektetők maximális profitját (jelenleg 10%). A vevők jóváhagyásának folyamatának átláthatónak kell lennie, hogy elkerüljék a rejtett spekulációt vagy az illegális átruházásokat.

Szingapúr és Dél-Korea nemzetközi tapasztalatai értékes tanulságokkal szolgálnak. Szingapúr szociális lakásalapjának több mint 80%-át a Központi Takarékos Alapon (CPF) keresztül tartja fenn, ahol az emberek a fizetésüket félreteszik lakásvásárlásra. Dél-Korea a hosszú távú, alacsony költségű bérlemények modelljét alkalmazza, államilag támogatott tőke- és földalapokkal. Vietnam fontolóra veheti egy nemzeti szociális lakásmegtakarítási alap létrehozását a stabil tőkeforrás megteremtése, a költségvetési terhek csökkentése és a fenntartható politikák biztosítása érdekében.

Forrás: https://vtv.vn/giai-bai-toan-nha-o-xa-hoi-can-thao-go-nhieu-nut-that-100251016154022075.htm