Az ingatlanpiaci tőkeáramlás „feloldásával” kapcsolatos elvárások a 2024-es földtörvény gyakorlatba ültetésétől

A Központi Statisztikai Hivatal adatai szerint 2024 első 6 hónapjában országszerte 3185 ingatlannal foglalkozó vállalkozás jelentette be ideiglenes működés felfüggesztését, ami 125%-kal több, mint 2023 azonos időszakában.

A végelszámolási eljárást lezáró vállalkozások száma 605, ami 92,5%-ot jelent az előző év azonos időszakához képest. A legtöbb vállalkozás a legrosszabb forgatókönyvekkel néz szembe, mint például csőd, működés felfüggesztése, bércsökkentés, szerkezetátalakítás stb.

Sok ingatlanpiaci vállalkozás küzd válsággal.

A valóságban számos ingatlanpiaci vállalkozás küzd jelenleg a kamatfizetés problémájával, mivel az iparágra jellemző a magas pénzügyi tőkeáttétel, így a kamatfizetés terhe súlyosan nehezedik a vállalkozások vállára.

Nem is beszélve arról, hogy a vállalkozásoknak számos napi működési költséget is fizetniük kell, mint például a bérleti díj, az alkalmazottak fizetése, az üzletvezetési költségek, az értékesítési költségek stb.

Ebben az összefüggésben a vállalkozások cash flow-ja rendkívül korlátozott a stagnáló projektek, az elakadt projektek és a hosszadalmas befejezési határidők miatt, ami miatt sok vállalkozás, a kicsiktől a nagyokig, nehéz helyzetbe kerül.

Sok „nem” megnehezíti az ingatlanügyletek dolgát

A fenti kérdéssel kapcsolatos véleményét kifejtve Nguyen Van Dinh úr - a Vietnami Ingatlanszövetség (VNRea) alelnöke, a Vietnami Ingatlanbróker Szövetség (VARS) elnöke - tájékoztatta Nguoi Dua Tint , hogy a vállalkozások tőkeáramlása a szűk keresztmetszet jeleit mutatja.

A mögöttes ok a piaci likviditás gyengülése, ami az üzleti bevételek meredek visszaeséséhez vezetett.

Sok vállalkozásnak nincs tőkéje, és kénytelen leállítani a folyamatban lévő projekteket, sőt elbocsátani a munkavállalókat, csökkenteni a költségeket, veszteségeket elfogadni, és potenciálisan folyamatban lévő projekteket eladni.

Nguyen Van Dinh úr elmondta, hogy az ingatlanüzletágak nehézségei az elakadt jogi eljárásokból erednek.

Emellett az ingatlanpiaci vállalkozások nehézségei a jogi eljárások elakadásának is tudhatók be, a vállalkozásokat eladásra szánt projektek fejlesztését megakadályozó jogi szűk keresztmetszetek szintén a fő tényezők, amelyek miatt a vállalkozások kifogynak a pénzforgalomból.

Országszerte több ezer projekt esetében szinte semmilyen jóváhagyott beruházási eljárás nem létezik, különösen a földár-jóváhagyás és a földhasználati díjak fizetésére vonatkozó pénzügyi kötelezettségek terén, amelyek számos problémával küzdenek a régi, elmaradottság, átfedés és ellentmondás jeleit mutató politikák miatt.

Ezenkívül számos „nem” szó, mint például a nincs bevétel, nincs likviditás, nincs jogszerűség, válságba sodorja az ingatlanpiaci vállalkozásokat.

Arról nem is beszélve, hogy a tőkeforrások nehézsége nemcsak helyi jellegű, hanem az ingatlanpiacon részt vevő összes csoportra jellemző, a befektetőkre, a kereskedési terekre, a brókerekre, az ügyfelekre és a befektetőkre egyaránt.

Dinh úr ezért kifejezte véleményét, miszerint az ingatlanpiac minden szereplője türelmetlenül várja a 2024-es földtörvény hatálybalépését és érvényesülését, segítve a piacot a tőkeforrások felszabadításában.

A 2024-es földtörvény várhatóan növeli az ingatlanpiaci likviditást

A törvénytervezettel kapcsolatos Nemzetgyűlési vitaülések során néhány Nemzetgyűlési képviselő is kifejezte véleményét, miszerint az ingatlanpiaci nehézségek megoldása pozitív hatással lesz a gazdaságra és elősegíti a GDP növekedését 2024 utolsó 6 hónapjában, különösen az ingatlanpiaci vállalkozások tőkenehézségeinek megszüntetése, valamint a termelésbe és az üzleti életbe történő beruházások ösztönzése révén.

Nguyen Tuan Anh küldött ( a Binh Phuoc-i küldöttség) azt nyilatkozta, hogy az ingatlanpiac várhatóan „feloldódik”, amikor a földtörvény hamarosan hatályba lép.

Ennek megfelelően a Földtörvény számos új tartalommal rendelkezik a földhasználók jogaival és kötelezettségeivel, a tervezéssel, a földhasználati tervekkel, a földkiosztással, a földbérlettel, a földhasználati célok átruházásának engedélyezésével, a finanszírozással, a földdel és a földárakkal kapcsolatban, amelyek hozzájárulnak a vállalkozások földhasználattal kapcsolatos projektjeinek jogi akadályainak elhárításához.

„Különösen sok vállalkozás várja a törvény hatálybalépését, hogy áttérhessenek a földterületek bérbeadására és az éves bérleti díj fizetésére, csökkentve ezzel a pénzügyi terheket a projekt megvalósításának korai szakaszában” – mondta Tuan Anh úr.

Nguyễn Tuan Anh küldött elemezte, hogy az ingatlanüzletág és az ingatlanpiac az utóbbi időben „várakozó állapotban” volt.

Különösen a jogi problémák megoldására való várakozás teszi ki az ingatlanpiaci vállalkozások problémáinak 70%-át. Ez a döntő tényező az ingatlanprojektek kialakításában és fejlesztésében, és kulcsfontosságú kérdés, amelyet meg kell oldani ahhoz, hogy lendületet adjunk az ingatlanpiac fellendüléséhez – különösen a földpolitikával kapcsolatos problémák esetében.

Nguyen Tuan Anh küldött (a Binh Phuoc-i küldöttség) azt nyilatkozta, hogy az ingatlanpiac várhatóan „feloldódik”, amikor a földtörvény hamarosan hatályba lép.

Ugyanezen a véleményen van Do Thi Thu Giang asszony, a Savills Vietnam tanácsadó igazgatója is, aki szerint a 2024-es földtörvény alkalmazása olyan új rendelkezésekkel, mint a földár-meghatározás elveinek megváltoztatása, a piaci elvek szerinti földértékelésre összpontosítva, elősegíti az ingatlanpiac átláthatóságának és likviditásának növelését.

Az elemző elmondta, hogy a jövőben, amikor elkészül a földár-adatbázis, nyilvánossá teszik majd az adásvétellel kapcsolatos információkat.

Ekkor a vevők és az eladók hozzáférhetnek a tranzakciós információkhoz. Innentől kezdve tiszta kép alakulhat ki, ami elősegíti az ingatlanpiac átláthatóságának növelését.

Emellett az ingatlanok adásvétele is könnyebb lesz, ami segít növelni a piaci likviditást.

Lehetőségek az üzleti pénzforgalom növelésére

A 2024-es földtörvény alkalmazása után az ingatlanpiac számára kínálkozó lehetőségeket bemutatva, Nguoi Dua Tinnek adott interjújában, Nguyen Thanh Ha - SB Ügyvédi Iroda ügyvédje számos új pontra mutatott rá a 2024-es földtörvényben, amelyek jogi szempontból lehetőségeket és támogatást teremthetnek mind az ingatlanbefektetők, mind a földhasználók számára.

Ha úr szerint ezek az új pontok magukban foglalják a bérelt földterületek éves fizetéssel történő átruházására vonatkozó engedélyek kiadását; a jelzáloghitelezési lehetőségek bővítését; mechanizmus kidolgozását a közös vállalkozások földügyeinek kezelésére és a földhasználók projektekhez való tőkével való hozzájárulására, amikor a projekt leáll vagy a vállalat csődbe megy; valamint mechanizmusok és eljárások kidolgozását a terület megtisztítására.

Ezenkívül az új törvény végrehajtása segíteni fogja az ingatlankínálat javítását. Az egyik oka annak, hogy számos projekt hosszú ideje késik, a telek megtisztításának nehézségei a nem megfelelő kompenzáció miatt. A piaci valóságnak megfelelő árképzési mechanizmus támogatja a földalap gyorsabb felhasználását.

Ügyvéd Nguyen Thanh Ha – SB Ügyvédi Iroda.

Nguyen Van Dinh úr egyetértett azzal is, hogy a 2024-es földtörvény végrehajtása hozzájárul majd az ingatlanpiaci vállalkozások és szereplők tőkeforrásainak felszabadításához.

„A teljes körű jogi eljárások elősegítik a projektek megvalósítását, az értékesíthető termékek biztosítását, a vállalkozások bevételszerzését, és megoldják a működési költségek problémáját azoknak az ingatlanpiaci vállalkozásoknak, amelyek kifogynak a pénzforgalomból” – mondta Dinh úr.

A felülvizsgált törvények szigorú rendelkezései hozzájárulnak majd az ingatlanprojekteket fejlesztő vállalkozások támogatásához. Pontosabban, átláthatóságot, méltányosságot és lehetőségeket teremtenek a valódi befektetők és a teljes kapacitással rendelkező befektetők számára.

Dinh úr ugyanakkor azt is megjegyezte, hogy az új törvény végrehajtása során különös figyelmet kell fordítani. Ha a rendeleteket és a törvényi részeket nem kellően szigorúan és körültekintően adják ki, azok továbbra is szűk keresztmetszeteket okozhatnak.

Emellett a szakértő azt is javasolta, hogy legyenek kifejezetten az ingatlanpiacra vonatkozó speciális hitelpolitikák a piac fellendülésének ösztönzése és felgyorsítása érdekében.

Forrás: https://www.nguoiduatin.vn/ky-vong-da-thong-mach-von-cho-bds-tu-viec-dua-luat-dat-dai-2024-vao-thuc-tien-204240731101022031.htm