Állandó „konfliktus” a befektetők és a lakásvásárlók között

[hirdetés_1]

Valójában Hanoiban számos lakóépületben problémák merülnek fel a közös és a magánhasználatú területek tekintetében. A fő konfliktus abból fakad, hogy a felek nem tudják meghatározni és megegyezni abban, hogy mely területek közösek és melyek magánhasználatúak, ami konfliktusokhoz vezet a felek között.

Ezzel a kérdéssel kapcsolatban az államnak a társasházak kezelésével és üzemeltetésével kapcsolatos jogi dokumentumai meglehetősen részletes és teljes körű szabályozást tartalmaznak. Legutóbb az Építésügyi Minisztérium adta ki 05. számú körlevelét, amely összefogja a társasházak kezelésével és üzemeltetésével kapcsolatos dokumentumokat.

Vu Kieu Hanh, a Savills Hanoi ingatlankezelési osztályának igazgatója szerint a társasházi projektekben felmerülő konfliktusok a közös és magánterületek használatát szabályozó dokumentumok hiányosságából és átláthatatlanságából fakadnak, amikor a befektetők projekteket fejlesztenek és építenek; annak ellenére, hogy ezeket a jogi dokumentumok egyértelműen meghatározták. Ez később kétértelműségekhez vezet a tulajdonjog és a használati jogok meghatározásában.

Kényelmes parkolóhely befektetők és lakásvásárlók között, 1. kép — Hanoiban sok lakóházban problémák merülnek fel a közös és privát területekkel kapcsolatban, különösen a parkolási lehetőségekkel kapcsolatos viták. (Fotó: BG)

„Fontos megérteni, hogy a szerkezeti rendszerhez kapcsolódó összes terület, a folyosók, a közös járdák és az elválaszthatatlan rendszerek közös területek. Azonban az egyik olyan terület, amely gyakran vitákat okoz a társasházakban, a parkolóhely” – tette hozzá Hanh asszony.

A 2014-es Lakástörvény értelmében a kerékpárok, mozgáskorlátozottak járművei, kétkerekű motoros járművek és háromkerekű motoros járművek parkolóhelyei a lakástulajdonosok közös tulajdonát és megosztott használatát képezik. Ami a gépkocsik parkolóhelyeit illeti, azokat a lakás bérlői/vásárlói megvásárolhatják vagy albérletbe adhatják.

„A valóságban a legtöbb társasházban a motorkerékpár-tárolóból (megosztott tulajdonban) származó bevételt az épület működési alapjába visszaforgatják. Azonban az, hogy hogyan tervezik ezt a területet, mekkora a közös tulajdonú terület, és onnantól kezdve hogyan határozzák meg a járművenkénti fajlagos bevételt, még mindig nem világos. Ez végtelen vitákhoz vezet” – elemezte Hanh asszony.

A konfliktusok megoldása és a következő szakaszokra gyakorolt hatások korlátozása érdekében Ms. Hanh elmondta, hogy a befektetőknek már a tervezési szakaszban előre kell látniuk és helyesen kell kiszámítaniuk a közös és magánterületeket, valamint egyértelműen be kell mutatniuk azokat az adásvételi szerződésben és az építési beruházás gazdasági és műszaki jelentésében. Az igazgatótanácsnak hozzáféréssel kell rendelkeznie a projekt összes befejezési dokumentációjához a lakóépületek kezeléséről és használatáról szóló 05/VBHN-BXD számú konszolidált dokumentum rendelkezéseinek megfelelően.

Ezenkívül a Befektetőnek meg kell állapodnia az érintett felekkel a közös területekre és létesítményekre vonatkozó szabályok meghatározásában. Ebből kiindulva általános megállapodást és konszenzust kell kötni a jogokkal, a vagyon használatával és védelmével kapcsolatos tartalomról a viták elkerülése érdekében.

A projekt közös és privát területei részben a tulajdonosok által fizetendő projektszolgáltatási díj meghatározásával is összefüggenek. Hanh asszony szerint a városban található liftes apartmanprojektek maximális szolgáltatási díjára vonatkozó szabályozás nem haladhatja meg a 16 500 VND/m²/hó összeget.

A közüzemi díjat is rögzítik az adásvételi szerződésben, így a vevőnek figyelembe kell vennie a tulajdonosok által fizetendő díj mértékét. Mivel az üzembe helyezéskor a lakók általános hozzáállása mindig az átláthatóság felé irányul a díj mértéke és a befizetett közüzemi díjból származó pénz felhasználásának módja tekintetében. Ez megköveteli, hogy a befektető és az ingatlankezelő is nagy figyelmet fordítson erre a kérdésre.

Távolsági parkolóhely befektetők és lakásvásárlók között, 2. kép — Illusztrációs fotó. (Forrás: CP)

A Savills szakértői úgy vélik, hogy a megfelelő szolgáltatási ár meghatározásához a befektetőknek és az ingatlankezelő egységeknek figyelembe kell venniük azokat a tényezőket, amelyek közvetlenül befolyásolják a társasházi szolgáltatási árát. Ez a költség a projekt méretétől, építészeti jellemzőitől, kialakításától és felszereltségétől függ. Miután az összes szükséges információ birtokába jutott, az ingatlankezelő egység kiszámíthatja a szolgáltatási díjat alkotó üzemeltetési költséget.

Bár ezek nagyon apró pontok az üzemeltetési menedzsment egység munkaláncában, közvetlenül befolyásolják az üzemeltetési díj egységárát. Ezért a menedzsmentnek szigorúnak kell lennie, és egy professzionális üzemeltetési menedzsment egységnek kell végrehajtania, hogy mind a befektetőket, mind a lakosokat támogatni tudja az üzemeltetési költségek optimalizálásában, valamint a projekt tevékenységeinek és szolgáltatásainak átláthatóságában.

Látható, hogy a vietnami ingatlanpiac erőteljes fejlődésének trendjében a befektetőknek figyelmet kell fordítaniuk az irányítási és üzemeltetési munkára, és ezt a projekt hozzáadott értékének, valamint a kapcsolódó egységek közötti viták kockázatának elkerülésére szolgáló megoldásnak kell tekinteniük. Az ingatlantermék eladási árát a befektető már a projekt létrehozása és üzembe helyezése előtti szakaszban megtervezi.

„Az ár megtartásának tényezője azonban a projektmenedzsment és az üzemeltetés minőségétől függ. Az irányítási és üzemeltetési egység szerepe ezért fontossá válik a növekvő számú, hatalmas népességű és nagy kínálattal rendelkező városi területek kontextusában” – hangsúlyozta Hanh asszony.

[hirdetés_2]
Forrás