Adózási átláthatóság, a vállalkozások proaktívan kezelik a pénzforgalmukat

„Korábban azért kellett áfát fizetniük, mert a termék átadásakor még nem döntöttünk a telek áráról. Most, konkrét utasításokkal, a vállalkozások már a kezdetektől fogva reálisan bevallhatják az áfát, ami segít jobban kézben tartani a projekt költségeit és pénzügyeit” – mondta Le Van Hoa úr, egy Ho Si Minh-városi ingatlancég képviselője.

Lakóépületek az 1-es metróvonal és a Vo Nguyễn Giap sugárút mentén ( Ho Si Minh- város). Illusztráció: Hong Dat/VNA

Hoa úr véleménye hasonló sok más ingatlanpiaci vállalkozáséhoz, amikor a hozzáadottérték-adóról szóló törvény számos cikkének végrehajtását részletező 181/2025/ND-CP számú kormányrendelet 2025. július 1-jétől hatályba lép; beleértve az ingatlanpiaci üzleti tevékenységek hozzáadottérték-adójának (ÁFA) kiszámításához szükséges ár meghatározásának konkrét rendelkezéseit is.

A szakértők szerint ez fontos lépés a jogi keretrendszer tökéletesítése, az átláthatóság fokozása és a vállalkozások pénzügyi előrejelzésekben való proaktívabb részvételének támogatása felé, miközben javítja az állam adógazdálkodásának hatékonyságát, különösen az ingatlanszektorban. Az adóköteles árak meghatározásának átláthatóságát szorosan össze kell hangolni a valósággal a jogi kockázatok korlátozása érdekében.

A 181-es rendelet egyik kiemelt pontja az ingatlanügyletekben alkalmazott áfa-számítási árak egyértelmű szabályozása. Ennek megfelelően az adószámítási ár az áfa nélküli eladási ár, amelyet a szabályozásoknak megfelelően levonnak az állami költségvetésbe befizetett telekárból. Konkrétan az állam által kiosztott, bérbe adott vagy árverésen keresztül kifizetett földterületek esetében a levonható telekár az egy összegben kifizetett földhasználati díj vagy földbérleti díj. Azonban az olyan költségek, mint a kompenzáció, a támogatás és a terület megtisztítása, amelyeket maga a vállalkozás fizetett, nem tartoznak bele a levonható telekárba.

Dr. Nguyen Quang Tuyen ( Hanoi Jogi Egyetem) elmondta, hogy ennek az új pontnak rendkívül nagy gyakorlati jelentősége van. Az adószámítási árból levont földár pontosítása segíti a vállalkozásokat a költségek átláthatóbb előrejelzésében, ezáltal megfelelő pénzügyi és értékesítési stratégiákat építhetnek ki. Ugyanakkor ez korlátozza annak a helyzetét is, hogy további adókat szabjanak ki az adóhatóság helytelenül meghatározott földárából adódóan – elemezte Tuyen úr.

Különösen az egyes tranzakciótípusokra vonatkozó külön szabályozások segítenek majd csökkenteni a vitákat és növelni az egységességet. Hosszú távon az adószámítási mechanizmus átláthatósága közelebb hozza az ingatlanárakat a valós értékekhez, korlátozva a „virtuális árak” kialakulásának lehetőségét, amely a vállalkozások adókockázatainak viselése miatt alakul ki.

A rendelet kifejezetten osztályozza a földár-levonás eseteit is, mint például: földhasználati jogok átruházása, tőkebevonás földterületként, földalapból történő kifizetés BT vagy PPP projektekben... A rendelet minden egyes formára vonatkozóan egyértelműen meghatározza a levonható földár meghatározásának elveit.

Bui Quang Nghiem ügyvéd (Ho Si Minh-város Ügyvédi Kamarája) is egyetértett ezzel a nézettel, és nagyra értékelte a rendelet egyértelműségét és a jogi kockázatok minimalizálására való alkalmasságát. A levonható földárak meghatározásának kritériumai most nagyon konkrétak, ezáltal korlátozva az adóhatóságok és a vállalkozások közötti eltérő értelmezéseket. A rendelet különösen hozzájárul a vállalkozások védelméhez a váratlan adóbeszedés kockázatával szemben.

Nghiem úr emellett hangsúlyozta a vállalkozások számára hátrányos visszamenőleges hatály tilalmának elvét is. Ha a jelenlegi jogszabályoknak megfelelően, helyesen alkalmazzák, ez fontos eszköz lesz a stabil és átlátható üzleti környezet biztosításában.

Valójában számos ingatlannal foglalkozó vállalkozás szembesült nehézségekkel amiatt, hogy ideiglenesen adót kellett fizetniük, amikor a telek árát nem hagyták jóvá, majd vissza kellett fizetniük, amikor az adóhatóság újra meghatározza a telek árát. Ez az új szabályozás segít a vállalkozásoknak elkerülni a váratlan kiadásokat, ezáltal proaktívabban tervezhetik meg a pénzforgalmukat a projekt előrehaladásának megfelelően.

A menedzsment ügynökség szemszögéből Nguyen Thi Cuc asszony, a Vietnami Adótanácsadó Szövetség elnöke megjegyezte, hogy a 181-es rendelet segít elkerülni az „ideiglenes fizetés, majd kiigazítás” helyzetét, mivel ez az a tényező, amely nagy nyomást gyakorol a hosszú távú projektekkel rendelkező vállalkozásokra. Ez egyben a jogi alap is ahhoz, hogy az adóhatóságok egységesebb és átláthatóbb módon végezzenek ellenőrzéseket.

Másrészt a rendelet az adóhatóságokat is támogatja a felügyelet hatékonyságának növelésében és a bevételkiesés csökkentésében. Az egyes esetekre vonatkozó részletes útmutatásokkal a 181. számú rendelet elősegíti az adógazdálkodás egységes végrehajtását országszerte, minimalizálva a települések közötti eltérő értelmezéseket és alkalmazásokat. Ez nemcsak az állami költségvetés beszedésének hatékonyságát javítja, hanem segíti az adóhatóságokat abban is, hogy proaktívabbak legyenek a felügyelet és az ellenőrzés terén - elemezte Cuc asszony.

Ezenkívül a BT projektekre, a földterület formájában történő tőkebevonásra vagy a műszaki infrastruktúra átruházására – amelyek összetett tranzakciók – vonatkozó külön szabályozások alkalmazása szintén segít korlátozni a levonható földár helytelen meghatározásából vagy hiányából eredő bevételkiesést.

A levonható földár egyértelmű meghatározásával a vállalkozásoknak már nem kell „felkészülniük” az eladási ár adókockázataira, ezáltal hozzájárulva az ingatlanárak stabilizálódásához. A szakértők szerint ez a mechanizmus egyértelműen nemcsak a vállalkozások számára előnyös, hanem megteremti a feltételeket a fogyasztói jogok védelméhez és az átlátható piacfejlesztés előmozdításához is.

A 181-es rendelet egyike azon dokumentumoknak, amelyek meghatározzák a 2021-2030-as időszakra vonatkozó adóreform-célokat, és amelyek célja az adóigazgatás korszerűsítése, a jogérvényesítés tisztességességének, átláthatóságának és következetességének biztosítása. Az áfa-számítási árakra vonatkozó részletes szabályozás nemcsak a gyakorlati akadályokat szünteti meg, hanem összhangban van a kormány adórendszer-reformra vonatkozó hosszú távú irányvonalával is. Az adószámítási mechanizmus átláthatóvá tétele hozzájárul egy egészséges, fenntartható és felelős ingatlanpiac kialakulásához.

2025. július 1-jétől, a 181. számú rendelet hivatalos hatálybalépésétől az üzleti közösség, az adóhatóságok és a piac egy új, átlátható, szinkron és a valósághoz közel álló jogi folyosót vár. Ha a dokumentum szellemében hajtják végre, a rendelet nemcsak a vállalkozások kockázatainak minimalizálásához járul hozzá, hanem elősegíti a költségvetési bevételek növelését, a befektetési környezet javítását és egy stabilabb és egészségesebb ingatlanpiac kialakítását is az elkövetkező időszakban.

A VNA szerint

Forrás: https://doanhnghiepvn.vn/doanh-nhan/minh-bach-thue-doanh-nghiep-chu-dong-dong-tien/20250717084201660