A sok ingatlannal rendelkezők fontolóra veszik a „szörfözés” adóját

Az ingatlanügyletekből származó nyereségre személyi jövedelemadót lehet kivetni az ügyletek gyakorisága, az ingatlanvásárlás és -értékesítés időpontja szerint. Minél gyorsabban telik el ez az időpont, annál magasabb az adókulcs, és fordítva.

A Pénzügyminisztérium azt javasolja, hogy az ingatlan-átruházásból származó személyi jövedelmet a tulajdonjog időtartama alapján adóztassák - Fotó: NGOC HIEN

Ez az egyik egészen új tartalom a Pénzügyminisztérium beadványában a személyi jövedelemadó-törvény helyettesítésére irányuló projektről szóló javaslatról.

Ennek megfelelően a Pénzügyminisztérium javasolta, hogy – néhány ország tapasztalatait követve – tanulmányozzák az ingatlan-átruházásból származó nyereségre kivetett személyi jövedelemadó alkalmazását a tartási idő alapján, a spekuláció és a buborékok korlátozása érdekében.

Csak a nyereség adóztatása

A Tuoi Tre-vel nyilatkozva Nguyen Van Duoc úr, a Trong Tin Könyvelő és Adótanácsadó Vállalat Kft. vezérigazgatója támogatta azt a nézetet, hogy megoldásokat kell találni az ingatlanspekulációk korlátozására. A vietnami körülmények között azonban számos szempontot figyelembe kell venni ahhoz, hogy a legésszerűbb megoldást válasszuk, elkerülve a piacra gyakorolt ​​számos következményt.

Duoc úr szerint az adóhatóság a 111-es körlevelet alkalmazza, amely kimondja, hogy ha egy magánszemély egyetlen ház tulajdonosa, de 183 napig nem birtokolja azt, akkor nem mentesül az adó alól az átruházáskor. Ez egyben az egyik megoldás az ingatlanok átruházásakor előforduló spekuláció és adóelkerülés megakadályozására.

Az ingatlan azonban speciális árucikk. Ezért a spekuláció megakadályozására számos megoldás alkalmazható, nem feltétlenül az ingatlanügyletek tulajdonjog szerinti adóztatása.

„Vissza kell térnünk az ingatlan-átruházási adó természetéhez. Ez az ingatlan-átruházó által kapott jövedelemre kivetett adó, ami azt jelenti, hogy jövedelemnek kell lennie ahhoz, hogy adóköteles legyen” – mondta Duoc úr.

Duoc úr szerint korábban az adóhatóság azt is előírta, hogy az átruházó két módszer közül választhatott: az eladási ár és a vételár közötti különbség 25%-át, vagy az eladási ár 2%-át. Az adóhatóság azonban később mindent megváltoztatott, és az eladási ár 2%-át számolta el, ami számos olyan veszteséghez vezetett, amelyek szintén adókötelesek voltak.

„Eddig az adóhatóság jobb irányítási eszközökkel rendelkezett, és az ingatlanárak is megközelítették a piaci árakat. Ezért meg kellene fontolni, hogy visszatérjünk az ingatlan-átruházási adó tényleges jövedelemre történő kiszámításához. Ez a legjobb módja a kezelésnek, elkerülve az egyenlőtlenségeket, amikor a veszteségek is adókötelesek, mint a múltban” – javasolta Mr. Duoc.

Ugyanezen a véleményen volt Nguyen Van Dinh úr, a Vietnami Ingatlanszövetség alelnöke is, aki szerint a jövedelem azt jelenti, hogy nyereségesen értékesítünk, majd adót kell fizetni az emberekkel szembeni méltányosság biztosítása érdekében. Az adót az eladási és a vételi ár, vagy az eladási ár mínusz a vételi ár közötti különbség alapján számítják ki, majd levonják a felmerülő költségeket, például a banki hitelkamatokat.

Az ingatlanspekulációk korlátozása érdekében sok ország csak az ingatlanügyletekből származó nyereséget adóztatja. „Egyértelmű, hogy csak a nyereséget kell megadóztatni. Ez az adószámítás alapelve. Ilyenkor, ha a vásárlást követő első néhány hónapon belül értékesítik, magas adókulcsot alkalmaznak az eladó által elért nyereségre. Ha 3-5-7 évvel később értékesítik, az adókulcs alacsonyabb lesz” – mondta Dinh úr.

Az új adatokat helyesen és elegendő mennyiségben gyűjtötték össze

Nguyen Thai Son szakértő azt is elmondta, hogy a Pénzügyminisztérium által javasolt terv az egyik megoldás a spekuláció, az adásvétel feltörésének, az ingatlanárak felhajlásának, ellehetetlenítésének a valódi rászorulók számára a házvásárlásra. Vannak azonban olyan esetek, amikor az emberek sürgős körülmények miatt kénytelenek eladni ingatlanukat, és veszteségeket szenvednek el, mert „spekulánsnak minősítik” őket, és magas adókat kénytelenek fizetni.

„Véleményem szerint konzultálnunk, alaposan megvitatnunk és számos szempontot figyelembe kell vennünk. Ha adózási eszközöket használunk a spekulatív magatartás költségeinek növelésére, hogy korlátozzuk ezt a viselkedést, akkor a vietnami viszonyoknak megfelelő adókulcsot kell megfontolnunk, és nem szabad túl magas és irreális mértéket alkalmazni” – mondta Mr. Son.

Dr. Vu Dinh Anh gazdasági szakértő úgy véli, hogy a magasabb adókulcs alkalmazása a rövidebb tartási időszak esetén elméletileg segíthet korlátozni a spekulációt és az ingatlanokkal való „szörfözést”. „De hogyan fogják ezt a megoldást megvalósítani? Vajon a vagyonkezelő ügynökség rendelkezni fog-e adatokkal, és képes lesz-e pontosan nyomon követni a vételi és eladási árakat?...” – tette fel a kérdést Anh úr.

Anh úr szerint az ingatlanpiac nem tekinthető pusztán megélhetési célú vásárlásnak, hanem spekulációnak is kell lennie. Az ingatlanspekuláció valójában rövid távú befektetés; a pénzügyi befektetéshez hasonlóan az ingatlanok adásvétele sem használatra, hanem profitra irányul. Az ingatlanspekuláció az ingatlanpiac elkerülhetetlen és fontos tényezője.

„Ez a piac dinamikus a spekulatív tevékenységeknek köszönhetően. Ezért az ingatlanspekulációt természetének és szerepének megfelelően kell kezelnünk. Az ingatlanspekuláció nem rossz, ezért nem találunk módot a megszüntetésére” – mondta Anh úr, hozzátéve, hogy megoldásokra van szükség ahhoz, hogy ez a piac egészségesen fejlődjön, nem csak a bevételre kell összpontosítani.

A szabályozásnak összhangban kell lennie a technológiai infrastruktúrával

Szakértők szerint személyi jövedelemadót kellene kivetni azokban az esetekben, amikor az eladók a jogos költségek levonása után nyereséget realizálnak - Fotó: NGOC HIEN

A Pénzügyminisztérium szerint az ingatlanspekulációk korlátozása érdekében számos ország adót vet ki az ingatlanügyletekből származó nyereségre a tranzakciók gyakorisága és az ingatlanok adásvételének időpontja alapján. Minél gyorsabban telik el ez az időpont, annál magasabb az adókulcs. Például Szingapúrban az első évben vásárolt és eladott földterületek vételár-különbözetének 100%-át adóztatják; 2 év után az adókulcs 50%; 3 év után 25%...

A Pénzügyminisztérium szerint, ha Vietnámban alkalmazzák, a konkrét adókulcsot tanulmányozni és megfelelően meghatározni kell, tükrözve az ingatlanpiac tényleges állapotát. Ugyanakkor a tartási időn alapuló ingatlanátruházásokra vonatkozó személyi jövedelemadó-politika alkalmazását is össze kell hangolni a föld- és lakhatási politikák tökéletesítésével, valamint a föld- és ingatlan-nyilvántartásba vétellel kapcsolatos informatikai infrastruktúra szinkronizálásával és felkészültségével.

* Dang Hung Vo professzor ( a természeti erőforrásokért és környezetvédelmi miniszterhelyettes):

Újra korlátozni fogja a vétel és eladás helyzetét

A Pénzügyminisztérium javaslata, miszerint az ingatlanátruházásból származó személyi jövedelmet a tulajdonjog időtartama alapján adóztatnák, számos országban sikeresen alkalmazták. Aki ingatlant vásárol, rövid ideig tartja, majd gyorsan átruházza, annak nagyobb a kereskedelmi értéke, és több adót kell fizetnie.

A vietnami piacon azonban le kell küzdeni azt a helyzetet, amikor a vevők és az eladók megállapodnak abban, hogy a szerződésben a tényleges árnál alacsonyabb árat tüntetnek fel, vagy az előző vétel és a következő eladás közötti különbség elhanyagolható. Határozottabb eszközökre van szükség ahhoz, hogy a vevőket és az eladókat arra kényszerítsék, hogy a helyes tranzakciós értéket tüntetsék fel a szerződésben, csak akkor lesz a fenti adózási eszköz hatékony és megvalósítható Vietnámban.

Amennyiben alkalmazzák, ez a szabályozás csökkenti a kereskedelmi likviditást az viszonteladási ügyekben, növeli a likviditást a lakásvásárlási ügyekben, és segít stabilizálni az ingatlanpiacot.

* Tran Manh Chi úr (a Dong Tay Ingatlantársaság vezérigazgató-helyettese):

Elegendő mennyiségű ésszerű és érvényes költséget kell kiszámítani

A Pénzügyminisztérium javaslata, miszerint az ingatlanok átruházásakor a tulajdonjog időtartama alapján kellene személyi jövedelemadót kivetni az átruházási ár 2%-a helyett, nagy hatással lesz az ingatlanpiacra. Azok a spekulánsok, akik rövid időn belül adnak-vesznek ingatlant, úgy fogják tekinteni, hogy ha az adókulcs túl magas, nem lesz profit.

Ha azonban a tulajdonjog időtartamán alapuló adószámítási módszert alkalmazzuk, az ingatlan-átruházási tevékenységekre személyi jövedelemadót kell fizetni, amikor a vevő nyereséget realizál.

Arra törekszünk, hogy a tranzakciók bankokon keresztül bonyolódjanak le, az adóhatóság pedig a tranzakciók helyes piaci áron történő bevallását is ellenőrzi. Ezért a tranzakciók vételi és eladási ár szerinti ellenőrzését az illetékes hatóság a tranzakció és a számlák alapján fogja meghatározni.

Abban az esetben, ha a vevő rövid időn belüli eladásra vásárol házat vagy földet, akkor a fizetendő személyi jövedelemadót akkor kell meghatározni, amikor nyereség keletkezik, azaz a bevétel mínusz a tényleges, ésszerű és érvényes költségek.

Ebben az esetben a kamatköltségeket, a közvetítői költségeket és az egyéb jogos költségeket a nyereség meghatározásának alapjaként kell kiszámítani. Ha az ügylet rövid időn belül zajlik le, az eladó nyereséget realizál, akkor a magasabb adókulcs szerinti számítás lesz a helyénvaló.

A valóságban számos olyan eset van, amikor az emberek lakáscélra vagy gyermekeik számára vagyontárgyként vásárolnak házat, de elháríthatatlan okok, például betegség, adósság, költözés... miatt kénytelenek eladni a házat, akár veszteséggel is, de továbbra is személyi jövedelemadót kell fizetniük, ami ésszerűtlen.

Forrás: https://tuoitre.vn/nguoi-co-nhieu-bat-dong-san-can-nhac-ve-thue-luot-song-20241127223815472.htm