A szociális lakások paradox helyzettel néznek szembe, mind a hiány, mind a „hozzáférhetőség” tekintetében.

[hirdetés_1]

Nehézség nehézség hátán

A Vietnami Ingatlanügynökök Szövetségének (VARS) kutatási adatai azt mutatják, hogy 2018 óta a lakáskínálat jelentősen csökkent. Az újonnan jóváhagyott lakásépítési projektek száma egyre korlátozottabb. Eközben becslések szerint 1200, mintegy 30 milliárd USD értékű projekt megvalósítása nehézségekkel küzd. 2022 vége óta mindössze mintegy 500 projektet zártak le.

Gazdaság - A szociális lakások hiányosak és eladatlanok: Mi a megoldás? — 2018 óta a lakáskínálat jelentősen csökkent. (Fotó: baochinhphu)

A korlátozott lakáskínálat, a megfizethető lakások súlyos hiánya, a projektek megvalósításának minden szakaszában felmerülő magas költségek... miatt az ingatlanárak, különösen a nagyvárosi lakások árai folyamatosan emelkednek, és semmi jelét nem mutatják a megállásnak. A szociális lakások szinte az egyetlen lehetőséget jelentik a letelepedés álmának megvalósítására a legtöbb ember számára.

Az állam az utóbbi időben számos erőfeszítést tett olyan politikák kidolgozásában, amelyek célja a vállalkozások szociális lakásépítésben való részvételének ösztönzése, javítva a szociális lakások kínálatát. Ezeknek a politikáknak azonban még mindig számos hiányossága van, hiányzik a szinkron, és számos szűk keresztmetszetet teremtenek, amelyek megnehezítik a befektetők számára a szociális lakásokhoz való hozzáférést.

A VARS 2023-as harmadik negyedéves jelentését bejelentő rendezvényen Nguyen Hoang Nam, a VARS Piackutatási Munkacsoport tagja, a G-Home vezérigazgatója elmondta, hogy a szociális lakásokhoz kapcsolódó jogi mechanizmus nagyon bonyolult. Egy projekt építési engedélyének kérelmezése is hosszadalmas, még időigényesebb, mint egy kereskedelmi lakásépítési projekté. Az építési engedély „kiadásához” a szociális lakásfejlesztőknek legalább 2 évet kell eltölteniük az eljárások lebonyolításával.

Ennek megfelelően, bár a jelenlegi szabályozás ösztönzi a szociális lakásprojektek földhasználati díjak alóli mentességét, ezt megelőzően a szociális lakásprojekteknek továbbra is „át kell esniük” a földértékelésen – ami továbbra is számos problémával és vitával néz szembe az értékelési módszerekkel kapcsolatban. Ugyanakkor a befektetők nem vonhatnak le, de továbbra is meg kell fizetniük az M3-at (a befektető által a pályázati dokumentációban javasolt, az állami költségvetésbe készpénzben befizetendő összeget a hatályos törvények szerinti állami költségvetési kötelezettségeken felül). Ezenkívül a befektetőknek továbbra is előre kell fizetniük a telek megtisztításáért. Ezt az összeget ezután levonják más projektekből, vagy beszámítják a földárba.

Arról nem is beszélve, hogy a szociális lakásprojekt 2 évnyi befektetési eljárás után további körülbelül 2 évig tart a házak felépítése és átadása az ügyfeleknek. Ezt követően a befektetőnek továbbra is legalább a szociális lakásterület 20%-át bérbeadásra kell fenntartania a szociális lakásprojektekben, és csak 5 év használat után adhatja el az ingatlant.

Ez a folyamat akár 9 évig is eltarthat, ezt követően a projektet auditálják. És csak az audit befejeztével kap a vállalkozás 10%-os fix nyereséget. Mindeközben a projekt megvalósítási folyamata során maga a vállalkozás sem biztos benne, hogy mely költségeket könyvelik el ésszerűnek és érvényesnek, mely díjakat nem rendezik vagy utasítják el. Ezért a szociális lakásépítő vállalkozások mindig a „szerencse és a balszerencse” állapotában vannak, mint egy „szerencsejátékban”.

A nehézségek itt nem állnak meg, a tőkéhez való hozzáférés is komoly akadályt jelent a befektetők számára. Kutatások szerint a Vietnámban befektetett és épült ingatlanprojektek többségében a tulajdonos tőkéje körülbelül 20%-ot tesz ki, 30%-ot az ügyfelektől mobilizálnak, és akár 50%-ban hitelintézetekre kell támaszkodniuk. Előfordultak azonban olyan esetek, amikor a befektetőknek nehézségeik voltak a hitelekhez jutással fedezet hiánya miatt, egyszerűen azért, mert "a szociális lakásprojektek fejlesztésére szolgáló földterület értéke 0 VND" a földhasználati díjak alóli mentesség ösztönzője miatt. Jelenleg az ösztönzők sehol sem látszanak, csak láthatatlan nehézségek jelentenek a vállalkozások számára.

Túl sok a nehézség, az akadály és a hiányosság, ami miatt úgy tűnik, nagyon nehéz a projekt számára, hogy 1 millió szociális lakást építsen a kitűzött cél elérése érdekében.

Aki vásárolni akar, az nem tud vásárolni.

A megvalósítási folyamat nehézségei miatt a piaci kínálat egyre szűkösebb, de a piacon továbbra is jelen van a hiány és az eladatlan szociális lakások jelensége. Bár a szociális lakások iránti kereslet igen nagy, és a városiasodás ütemével, valamint az ingatlanárak és a jövedelmek közötti növekvő szakadékkal együtt növekszik.

Gazdaság - A szociális lakások hiányosak és eladatlanok: Mi a megoldás? (2. ábra). — A szociális lakhatás lehetőséget kínál a legtöbb ember számára, hogy legyen hol laknia, de jelenleg számos nehézséggel néz szembe. (Fotó: baochinhphu)

A 2022-re elért 41,5%-os urbanizációs rátával 2030-ra körülbelül 50%-ra fog emelkedni. Vietnamnak évente mintegy 70 millió négyzetméternyi városi lakással kell bővítenie a lakosságot. Az Építési Minisztérium szerint a 2021 és 2030 közötti időszakban a településeken az alacsony jövedelműek és az ipari parkokban dolgozók számára szükséges szociális lakások iránti kereslet körülbelül 2 400 000 egység lesz.

Így még ha az 1 millió szociális lakás építésére irányuló projekt teljes mértékben meg is valósul, a kínálat nem lesz elegendő a kereslet kielégítésére. Eközben a jelenlegi számok azt mutatják, hogy még mindig messze van a projekt céljától, bár a központitól a helyig minden szint nagy erőfeszítéseket tesz a megvalósítás érdekében.

A VARS kutatási adatai szerint azokon a területeken, ahol szociális lakásprojektek kaphatók, sok projekt iránt nagy volt az érdeklődés és a jelentkezés, és szinte az összes készletüket eladták, amint piacra dobták őket, míg egyes, exportfeldolgozó övezetekkel és több százezer bevándorló munkavállalót befogadó ipari parkokkal rendelkező településeken „lassú” helyzet tapasztalható annak ellenére, hogy sokszor kínálták őket eladásra.

Tavaly augusztusban a Bac Ninh tartomány Népi Bizottsága az Építési Minisztériumnak küldött jelentésében kijelentette, hogy bár Bac Ninh tartomány több tízezer munkásház építésébe fektetett be, úgy tűnik, hogy a tartományban dolgozó munkások nem érdeklődnek a munkásházak megvásárlása iránt.

Ennek megfelelően a Bac Ninh-i 7 befejezett és részben befejezett munkáslakás-projekt közül, amelyek mintegy 4000 kész lakást biztosítanak a piacnak, nagyon kicsi az ipari parkokban dolgozó, házvásárlásra regisztráló munkások száma.

A jelentés szerint a projekttulajdonosok a közelmúltban 1681 munkáslakást hirdettek meg eladásra, de nagyon kevés kelt el. Jelenleg 7 projektben még 1324 lakás van.

Nguyễn Hoang Nam úr szerint a fő ok az, hogy akiknek vásárolniuk kell, nem tudnak vásárolni, míg a politika azokra vonatkozik, akiknek nem kell vásárolniuk.

„A szociális lakásokra vonatkozó törvény nagyon szigorú a vevőkkel szemben. Sok tartomány csak munkásoknak ad el lakást. Sok tartomány csak ipari parkban dolgozóknak ad el lakást. Egyes tartományok csak egy ipari parkban dolgozóknak adnak el lakást, de csak egy körzetben. Eközben a munkások és a környék közötti kapcsolat nem feltétlenül erős” – osztotta meg Nam úr.

Ezért a szociális biztonság garantálása, valamint a szociális lakások hiányának és eladatlanságának elkerülése érdekében folytatni kell a magánvállalkozások szociális lakásfejlesztésbe való befektetésben való részvételét ösztönző mechanizmusok és politikák kutatását és közzétételét. Ugyanakkor bővíteni kell a lakhatási politikák, különösen a szociális lakások kedvezményezettjeinek körét. A szociális lakástámogatási politikák (bérleti díj, részletvásárlás, vásárlás) kedvezményezettjeit egyszerű, könnyen felismerhető kritériumok alapján kell meghatározni, minimalizálva a dokumentumokra és az adminisztratív eljárásokra vonatkozó követelményeket, mint például a lakhatási státusz, a jövedelmi szint stb.

Ezenkívül meg kell változtatni a szociális lakások fejlesztésével kapcsolatos gondolkodásmódot. A szociális lakásprojekteknek javítaniuk kell a minőséget, biztosítva a megfelelő feltételeket az emberek hosszú távú életéhez. A minőség javítása, de az elfogadható árak biztosítása érdekében a befektetőknek profitot kell termelniük, a szociális lakásprojekteket megfelelő léptékben kell fejleszteni.

A szociális lakáspolitika kedvezményezettjeire vonatkozó szabályozást is módosítani kell, hogy megfelelőbb legyen. A szociális lakások nem a gazdagoknak eladók, hanem azokat kellene megcélozni, akiknek adóköteles jövedelme van, megtakarításaik vannak, de nem jutnak hozzá magas árú kereskedelmi lakásokhoz. Mert ha az embereknek nagyon alacsony a jövedelmük, szegény, majdnem szegény háztartásaik vannak, a személyi jövedelemadó-fizetési kötelezettség alá esnek, az azt jelenti, hogy ezeknek az embereknek nincs elég pénzük a megélhetési költségeik fedezésére, nincsenek megtakarításaik. Ezért nem tudnak szociális lakást vásárolni.

N.Giang

[hirdetés_2]
Forrás