Az ingatlanpiac számos nehézsége még mindig törvényi „megoldásra” vár.

Illusztráció fotó: Tuan Anh/VNA

Ezt a workshopot a Vietnami Ingatlanszövetség (VNREA) szervezte a Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztériummal, valamint az Építési Minisztériummal együttműködve október 15-én délután Hanoiban.

Dr. Nguyen Van Dinh, a Vietnami Ingatlanszövetség (VNREA) alelnöke megjegyezte, hogy mindhárom ingatlanpiaccal kapcsolatos törvény (földjog, lakásjog, ingatlanjog) ezúttal nagyon részletes és egyértelmű szabályozásokat tartalmaz, különösen a decentralizáció és a hatáskörök delegálása tekintetében. A VNREA azonban, meghallgatva a vállalkozások számos véleményét, továbbra is arra számít, hogy a törvények gyorsan életbe lépnek. Mivel az ingatlanüzletág számos nehézsége jelenleg megoldásra és feloldásra vár.

„Augusztus 1-jétől mostanáig alig több mint 2 hónap telt el a törvények hatálybalépése óta. Ez nem hosszú idő ahhoz, hogy a törvény új rendelkezéseit gyorsan végrehajtsák, különösen akkor, amikor a törvény rendelkezései többnyire nagyon bonyolultak. A bonyolultság és a számos kihívás ellenére azonban a törvényeket továbbra is elő kell mozdítani és alkalmazni kell” – javasolta Dinh úr.

Dinh úr szerint a VNREA jelenleg, amikor a helyi önkormányzatokhoz fordul, felismeri, hogy sok helyen még mindig zavarban vannak a bűnüldözéssel kapcsolatban, ezért a munka aránya nagyon alacsony. Például a kártérítési és területmegtisztítási projekteknél a vállalkozások úgy gondolják, hogy 100%-os kártérítést kell fizetniük, mielőtt a területet megtisztíthatnák. Ez azonban nagyon nehéz, ami sok projektet akadályoz.

Vannak más kérdések is, mint például az árverések, a licitálás, a földhasználati díjak stb. Ezért a VNREA reméli, hogy a törvény új rendelkezései az elkövetkező időben széles körben ismertté válnak, és konkrét utasításokat tartalmaznak a gyors végrehajtáshoz. Ehhez az illetékes minisztériumok figyelme és együttműködése szükséges.

Az egyik kérdés, ami sok vállalkozást érdekel és amire választ kell kapni, az az, hogy az Ingatlanügyletekről szóló törvény rendelkezései szerint egy projekt egy részének átruházását jóvá kell hagynia annak a szervnek, amely a befektetési politikáról dönt. Ha a projekt egy részének átruházása az átruházó eredeti projektjének méretében több mint 10%-os változást (csökkenést) eredményez, vagy 30 hektárról vagy annál nagyobb területre csökken, akkor a befektetési politikáról szóló döntést a Magánföldről szóló törvény 41. cikkének 3. pontja rendelkezései szerint kell módosítani.

A vállalkozás azonban felvetette a kérdést, hogy miután a befektetési politikáért felelős döntéshozó szerv az Ingatlanüzletről szóló törvény rendelkezései szerint engedélyezi a projekt egy részének átruházását, vajon az átruházónak le kell-e folytatnia a befektetési politika kiigazítására irányuló eljárásokat a Befektetési törvény rendelkezései szerint?

Ezzel a tartalommal kapcsolatban Vuong Duy Dung úr, az Építésügyi Minisztérium Lakásügyi és Ingatlanpiaci Igazgatási Osztályának igazgatóhelyettese megerősítette, hogy egy ingatlanprojekt részleges vagy egészbeli átruházása esetén kétféle projektet kell módosítani.

Először is, a befektetési politikára jóváhagyott és a befektetési törvény szerint befektetésre kiválasztott projekteknek befektetési eljárásokat kell lefolytatniuk. A feltételek továbbra is az Ingatlanüzleti Törvény 40. cikke szerintiek. Vagyis az ingatlanprojektek átruházásának minden helyzetére a 40. cikk szerint kell vonatkozni, függetlenül attól, hogy az Ingatlanüzleti Törvény vagy a Befektetési Törvény szerint alkalmazandók-e, vagy a hitelintézetek eszközeit képező ingatlanprojektek átruházására is a 40. cikk szerint kell vonatkozni.

Továbbá, amikor az Ingatlankereskedelmi Törvény értelmében egy projekt egy részét vagy egészét átruházzák, az átvevő örökli az előző befektető összes szabályozását. Ha a projektben nem történt változás az előzőhöz képest, akkor nincs szükség a befektetési eljárások megismétlésére. Más esetekben, amikor a törvény által előírt befektetési kiigazításokat kell elvégezni, a Befektetési Törvényt kell követni, majd a törvénnyel kapcsolatos további lépéseket.

„Ezt a kérdést két rendszer kezeli, két különböző ügynökséggel, de hangsúlyozni kell, hogy az ingatlanügyletekről szóló törvény szerinti átruházáskor a befektető örökli az összes jogi dokumentumot (az ingatlanügyletekről szóló törvény 39. cikke szerint), és nem kell újra elvégeznie a befektetési eljárásokat, ha a befektetési politikában nem történik változás” – elemezte Dung úr.

Így az olyan ingatlanüzleti projekteknek, amelyek a Befektetési törvény politikáját követik, most az ilyen típusú projektek átruházásakor az Ingatlanüzleti Törvényt kell követniük. Ami a Befektetési törvény szerinti jóváhagyási folyamatot követő projekteket illeti, most a projekt átruházása és a befektetési politika megváltoztatása a Befektetési törvényt fogja követni.

Phan Duc Hieu úr, a Nemzetgyűlés Gazdasági Bizottságának állandó tagja elmondta, hogy 4 törvény, köztük a Földtörvény, a Lakásjog, az Ingatlanjog és a Befektetési törvény végrehajtása rendkívül fontos. Szükség van egy csapatra e 4 törvény végrehajtásához, mert egyértelmű végrehajtási irányelvek nélkül ezek a törvények számos nehézségbe ütköznek a gyakorlati alkalmazásuk során. A nehézségek puszta megosztása és felvetése nem lesz hatékony, mivel minden nehézség más-más ügynökség hatáskörébe tartozik. Ezért szoros együttműködésre van szükség az érintett felek között, hogy közösen oldják meg a vállalkozások és a magánszemélyek nehézségeit.

Forrás: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/nhieu-kho-khan-cua-thi-truong-bat-dong-san-van-cho-go-bang-luat/20241016071031584