A kínai ingatlanválság áldozatai

[hirdetés_1]

Augusztusban, nem sokkal azután, hogy híre ment a Country Garden likviditási problémáinak, a 38 éves Huailan azonnal egy Shandong tartománybeli építkezésre ment, ahol a megvásárolt háza még mindig befejezetlen volt. Az ottani jelenet elszomorította.

A daruk tétlenül álltak, a betonlapok pedig szétszórva hevertek a térdig érő fűben. Kietlen látvány tárult elénk.

Tom Chen, egy köztisztviselő számára a végleg hajléktalanná válás félelme azután jutott esébe, hogy Kína egykor legnagyobb ingatlancége leállította annak a Zhejiang tartománybeli lakóháznak az építését, amelyért a családja kártérítést kapott.

Eközben Fu, egy Guangdong tartománybeli építőipari munkás, a legszélsőségesebb megoldáshoz folyamodott: sztrájkba kezdett, miután két hónapja nem kapta meg a fizetését. „Nem érdekelnek a cég nehézségei. Vissza akarom kapni a nehezen megkeresett pénzemet” – nyilatkozta a Bloombergnek.

Những nạn nhân của khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc - 1 — A Country Garden projektje Yangzhou városában, Jiangsu tartományban (Fotó: Bloomberg).

A lakásvásárlók, a munkavállalók, az ingatlanfejlesztők és a kínai kormány mind hozzájárultak a gazdasági ugráshoz az évek során.

Az ingatlanszektor több mint két évtizede a növekedés egyik fő motorja, az ágazat értéke 2019-ben elérte az 52 billió dollárt, ami az ország bruttó hazai termékének 25%-át teszi ki. A globális befektetők is gyorsan bekapcsolódtak a folyamatba, több mint 180 milliárd dollárt fektetve kötvények vásárlásába.

Az elmúlt 3 évben azonban a kínai kormány erőteljesen végrehajtotta az ingatlanpiac kölcsönpénzektől való függőségének csökkentésére irányuló stratégiát, aminek következtében ez a piac rendkívül nehéz időszakba került, elvesztette „fő életforrását”.

A Country Garden a virágzó időszak egyik legkiemelkedőbb vállalkozása volt, de egyben a legnehezebb is, amikor a piac visszaesik.

Csúcspontján a cég 130 000 embert foglalkoztatott, és országszerte több tízezer családnak biztosított lakhatást. Most még a múlt héten esedékes, mindössze több tízmillió dolláros kötvényfizetést sem tudja teljesíteni, ami gyakorlatilag fizetésképtelenséget jelent.

„Egy nagyvállalati csőd, valamint a piacon csökkenő eladások és árak miatt az ingatlanpiac még várat magára” – mondta Alicia Garcia Herrero, a Natixis SA ázsiai- csendes-óceáni térségért felelős vezető közgazdásza a Bloombergnek.

A Country Garden „éppen annak az ingatlanpiaci finanszírozási modellnek az áldozata, amelyet Kína évek óta alkalmaz” – tette hozzá.

Những nạn nhân của khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc - 2 — Yeung Kwok Keung elnök (középen) egy projekten Kantonban, 2019-ben (Fotó: AP).

Kioltott törekvések

Az ingatlanárak emelkedésének gondolata mára több millió kínai elméjébe ivódott, és most ez a várakozás sok ember karrierjét, családját, reményeit, jövőjét és személyes pénzügyeit veszélyezteti. Huailan sem kivétel.

Nemcsak Huailan számára vált a lakásvásárlás a legnagyobb inspirációvá sok fiatal, több millió háztartás számára, miután a kínai kormány feloldott számos, évtizedek óta fennálló korlátozást az ingatlanügyletekre vonatkozóan. A Country Garden pedig az egyik úttörő vállalkozás, amely „belépett” ebbe a területbe.

Az 1992-ben Guangdong tartományban alapított Country Garden gyorsan a piac legkiemelkedőbb márkájává vált, stratégiája szerint számos szolgáltatást integráltak a projekt területén, mint például magas színvonalú iskolákat, tornatermeket stb.

Az alapító, Yeung Kwok Keung példaképgé vált a guangdong-i üzletemberek körében, mivel egyedi üzleti megközelítését számos más vállalkozás is átvette, beleértve azt is, hogy minden projekthez független szolgáltatásmenedzsment céget hoztak létre.

Kína ingatlanpiaca 1998-ban teljesen kereskedelmi forgalomba került. Három évvel később az országot felvették a Kereskedelmi Világszervezetbe (WTO). 2005-re az ország GDP-je több mint kétszeresére nőtt.

A gyors gazdasági fejlődéssel párhuzamosan az építőipar is „felrobbant”. Emberek milliói özönlöttek a nagyvárosokba, ami megnövelte a lakások iránti keresletet. A mezőket és az üres földeket fokozatosan új, modern városi területek váltották fel.

A Country Garden bevétele mindössze három év alatt, 2004 és 2007 között több mint ötszörösére nőtt, így az akkori kínai ingatlanpiac egyik legjövedelmezőbb vállalkozása volt.

A vállalat még a 2008-2009-es globális pénzügyi válságot is átvészelte, mivel Kína urbanizációs trendje töretlenül folytatódott.

Huailan akkoriban nem látott semmilyen „sötét felhőt” az ingatlanpiac felett. Ahogy a nemzetközi befektetők sem. A kínai ingatlancégek, köztük a Country Garden által kibocsátott kötvények „forró árucikké” váltak a piacon.

Những nạn nhân của khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc - 3 — Nyüzsgő jelenet egy 1998-as pekingi építőipari kiállításon (Fotó: Getty Images).

Kína gazdasága azonban 2015-ben lassulni kezdett, és az építési tevékenység a régi városok felújítására összpontosult. Tom Chen házát lebontásra ítélték, a helyi önkormányzat pedig hat további lakással kártalanította a családját a Country Garden által építtetett, 2023-ra tervezett projektben. Boldogan elfogadták.

Kína gyors növekedése az elmúlt évtizedekben az ingatlanpiacra való növekvő támaszkodással járt együtt. Egy 2020-as felmérés szerint az ország vagyonának 80%-a ingatlanokban van lekötve.

A spekulációkra való múltbeli hajlam miatt a lakásárak sok fiatal számára megfizethetetlenek, ami akadályozza a kormány azon célját, hogy csökkentse a vagyonkülönbséget. Az elöregedő népesség és az alacsony születési arány azt jelenti, hogy Kína a jövőben túlkínálattal néz szembe.

Valójában a bankok szigorították az ingatlanfejlesztőknek nyújtott hiteleket 2020 vége óta, amikor a China Evergrande Group csődöt jelentett.

Ez a központi kormányzat által kezdeményezett, az ingatlanadósság csökkentését célzó három vörös vonal stratégiájának az eredménye, amely több mint 100 000 vállalkozást sodort nehéz helyzetbe ebben az ágazatban. Az ingatlaneladások ezt követően tovább csökkentek, és a Covid-19 világjárvány volt az utolsó csepp a pohárban.

Những nạn nhân của khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc - 4 — Az ingatlanszektorba történő befektetések folyamatosan csökkentek az Evergrande fizetésképtelensége óta (Fotó: Bloomberg).

Vihar

2021 májusában a Country Garden kiterjesztette üzleti tevékenységét Juye-ba, Shandong tartományba, Huailan szülővárosába. A lányt lenyűgözték a környék legdrágább komplexumáról szóló, 5 csillagos életstílust ígérő, nagy port kavart hirdetések.

„Az épület dizájnja nagyon lenyűgözött” – mondta Huailan. „Szerintem ez egy igazi otthon. A két lányomnak saját hálószobája lesz.”

A megnyitó hatalmas siker volt, piros lámpásokkal és hatalmas tömeggel. Még azt is tanácsolták neki, hogy ne jöjjön autóval az eseményre, mert nehéz volt parkolni. Az egész projekt gyorsan elfogyott.

De fogalma sem volt, hogy a csillogás mögött likviditási nehézségek vihara gyűlik.

Néhány hónappal ezelőtt, mióta az Evergrande fizetésképtelenné vált, Kína 200 milliárd dolláros ingatlankötvénypiacáról alkotott kép teljesen megváltozott.

A korlátozott hitelhozzáférés és a lassú értékesítés miatt még az úgynevezett „legegészségesebb” vállalkozások is „betegek”.

A Country Garden sem kivétel, annak ellenére, hogy Kínában „nemzeti” ingatlancég. A kisvárosokra összpontosító, évek óta alkalmazott stratégia végül visszafelé sült el. Ezekben a településeken a lakásvásárlók pszichológiája könnyebben megingatható, mint a nagyvárosokban, így az itteni lakáseladások „nyomorúan” visszaestek.

A Country Gardennek még a Guangdong tartományi kormányt is meg kellett kérnie, hogy az ingatlanértékesítéseket kedvezményes áron kössék össze az állami tulajdonú egységekkel a nagyobb likviditás érdekében.

A cég üzlete azonban nem mehetett szembe a piaccal. A csúcsponton sok lakásvásárló megtagadta a jelzáloghitelek kifizetését több mint 320 befejezetlen projekt esetében az ország 100 városában, beleértve a Country Garden tulajdonában lévő projekteket is.

Októberben a kínai ingatlanárak hét év leggyorsabb ütemben estek. A központi kormányzat kénytelen volt beavatkozni egy 16 pontos támogatási csomaggal, de ezt túl későnek ítélték.

Yeung, a Country Garden elnöke egy órás beszédet mondott, hogy megnyugtassa a dolgozókat, mondván, hogy „fényt lát az alagút végén”. Igaz volt ez?

Những nạn nhân của khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc - 5 — Egy vidéki kert projekt látképe Heyuan városában, Guangdong tartományban, 2023 szeptemberében. (Fotó: Bloomberg).

A fájdalom még nem múlt el

A Country Garden eladásai 81%-kal estek vissza szeptemberben az előző év azonos időszakához képest, ami szomorú tény: a csoport eladásainak visszaesése kétszer olyan gyors volt, mint a versenytársaké az év első nyolc hónapjában.

A Bloomberg Billionaires Index szerint Yang Huiyan vagyona, az alapító Yeung Kwok Keung lánya, aki egykor Kína leggazdagabb nője volt, szintén 86%-kal „elpárolgott”, mindössze 4,6 milliárd dollárra.

Ami Fut illeti, nehéz neki elfogadni azt a tényt, hogy egy olyan nagyvállalatnak, mint a Country Garden, nincs elég pénze a munkásai fizetésére. Izgatottan várja azt a napot, amikor 10 000 jüant kap vissza elmaradt bérként. Utána azonnal visszatér szülővárosába, Guizhouba.

„A szülővárosomból sokan már nem akarnak dolgozni menni. Én sem” – mondta Fu.

Az olyan történetek, mint Fu, Huailan és Chen története, nem ritkák Kínában. A Douyinon, a TikTok kínai verzióján építőmunkások és lakásvásárlók videókat tettek közzé, amelyekben felszólítják a kormányt, hogy kényszerítse a Country Gardent befejezetlen projektjeinek újraindítására és a munkások bérének kifizetésére.

Sokan közülük a vállalat központja elé vonultak, de "tehetetlenek" voltak.

„Ha a nagy ingatlancégek csődbe mennek, vagy nem fizetik vissza adósságaikat, az közvetlenül érinti a bankokat és a kapcsolódó magánszemélyeket, és különösen negatív gazdasági spirálokat hoz létre” – mondta Christopher Marquis, a Cambridge Judge School of Economics professzora.

Những nạn nhân của khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc - 6 — Sokak álma az igazi otthonról nem fog egyhamar valóra válni (Fotó: Bloomberg).

A válság okozta „fájdalom” továbbra is terjed. A kormány a jelenlegi nehéz helyzet ellenére sem mutat érdeklődést az ingatlanpiaci vállalkozások védelme iránt. A Bloomberg statisztikái szerint október végéig mintegy 100 milliárd USD, ami a kínai ingatlanpiaci vállalkozások fennálló kötvényeinek több mint 50%-ának felel meg, került fizetésképtelenségbe vagy kényszerült átszervezésre.

Ez aláásta a befektetői bizalmat, beleértve a nagy alapokba, mint például a Pacific Investment Management Co. és a Fidelity International Ltd. Egy hongkongi bírósági ítélet szerint az Evergrande-nak akár fel is kell számolnia eszközeit az adósságok visszafizetése érdekében.

Az ingatlanpiaci válság a helyi önkormányzatok bevételeinek zuhanását is okozta, a környékbeli iskolák egy része még a tanárokat sem tudja fizetni – mondta Chen.

Ami Huailant illeti, a havi jelzáloghitel-törlesztőrészletek teherré váltak, miután az év elején elvesztette az állását. A ház, amelyre adásvételi szerződést írt alá, értékének negyedét veszítette. Ha el akarná adni, nehezen találna vevőt.

„Amikor a lányom megkérdezte, hogy mikor költözünk az új otthonunkba, nem tudtam, mit válaszoljak” – mondta szomorúan. „Ha kapnék egy második esélyt, egyetlen ingatlancégben sem bíznék meg teljesen, még egy olyan nagyvállalatban sem, mint a Country Garden” – mondta.

[hirdetés_2]
Forrás