Rövid távon "forró" az ingatlanpiac.

Az Építésügyi Minisztérium becslése szerint az év elejétől napjainkig a telekügyletek és az eladási árak a településeken jelentősen ingadoztak 2024 utolsó negyedévéhez képest. Ennek fő oka a tartományok és városok egyesüléséről szóló információk. Az új közigazgatási ügynökségek helyszínéül kiválasztott tartományokban és városokban az árak emelkedtek, és a tranzakciók volumene is növekvő tendenciát mutatott.

A Ninh My kerületben, Hoa Lu városában található Dong Oi lakóövezetre 2025 márciusában írnak ki pályázatot.

Az említett területeken az árak és a tranzakciók volumenének növekedése azonban spekulatív, és jelentős kockázatot jelent az ingatlanpiacra nézve. Számos település hatóságai figyelmeztetéseket adtak ki a helyzettel kapcsolatban, és fokozzák a piac ellenőrzését és irányítását.

Az Építésügyi Minisztérium nemrégiben közzétett, a 2025 első negyedévére vonatkozó ingatlanpiaci helyzetről szóló jelentésének statisztikái szerint az egész országban 101 049 sikeres telekügyletet regisztráltak, ami 16,4%-os növekedést jelent az előző negyedévhez és 3%-os növekedést az előző év azonos időszakához képest. Eközben a lakás- és családiház-szegmensekben a sikeres tranzakciók száma mindössze meghaladta a 33 500 egységet.

E két szegmens összehasonlítása azt mutatja, hogy az elmúlt negyedévben a telekügyletek volumene több mint háromszorosa volt a hagyományos lakásépítési termékek teljes tranzakciós volumenének. Ez egy ritka „eltérés”, ami a telkekbe irányuló erős tőkeáramlást jelzi.

A nagy volumenű tranzakciókkal együtt a telekárak is meredeken emelkedtek. Például Bac Giangban a Bac Giang város egyes területein a telekárak több mint 20%-kal emelkedtek 2024 végéhez képest. Hasonlóképpen, Phu Thoban, egyes lakóövezetekben, sőt Van Phu, Trung Vuong, Tho Son, Thanh Mieu és Gia Cam elhagyatott városi területein is 20-30%-kal emelkedtek a kikiáltási árak az előző év azonos időszakához képest. Vagy Hai Phongban a Kien Thuy, An Dong és Thuy Nguyen telkeinek árai 15-20%-kal emelkedtek 2024 végéhez képest.

A déli régióban Nhon Trach ( Dong Nai tartomány) továbbra is a „földláz” gócpontja. Az év első három hónapjában a földárak Long Tho, Phu Dong és Phuoc Khanh egyes területein 20-30%-kal, egyes helyeken pedig több mint 40%-kal emelkedtek az előző év azonos időszakához képest.

A szakértők úgy vélik, hogy a tartományi szintű közigazgatási egységek egyesülése bizonyos hatással van az ingatlanpiacra, egyes területeken az árak szárnyalását eredményezve. Ez a helyzet azonban csak rövid életű.

Dr. Tran Xuan Luong, a Vietnami Ingatlanpiaci Kutatóintézet igazgatóhelyettese ezzel a jelenséggel kapcsolatban megjegyezte, hogy valahányszor a tartományi szintű közigazgatási egységek összevonásáról szóló információ jelenik meg, az érintett területek ingatlanpiaca erős ingadozások jeleit mutatja. Kihasználva a lakosság és a befektetők elvárásait a tervezés és az infrastruktúra változásaival kapcsolatban, egyes spekulatív csoportok gyorsan belépnek a piacra különféle haszonszerzési konstrukciókkal.

„Az ármanipulációs mechanizmus általában azzal kezdődik, hogy pletykákat terjesztenek a városrendezésről vagy egy új közigazgatási központ elhelyezkedéséről, hogy ösztönözzék a vásárlási kedvét. Ezután ezek a csoportok belső tranzakciókat hajthatnak végre, hogy hamis „láz” hatást keltsenek, aminek következtében a földárak rövid időn belül az egekbe szöknek, és messze túlmutatnak a valós értékükön” – elemezte Mr. Luong.

Ez a szakértő azt tanácsolja, hogy a spekulatív buborékok csapdájába esés elkerülése érdekében az ügyfeleknek különbséget kell tenniük a valódi értékkel rendelkező és a spekulatív ingatlanpiac között. Egy valóban egészséges piacnak az emberek tényleges vásárlóerején kell alapulnia, amelyet átlátható tervezés és a hatóságok által nyújtott jogi információk kísérnek. Másrészt az ingatlanpiacon lévő ingatlanoknak potenciálisan cash flow-t kell generálniuk bérbeadási vagy üzleti tevékenység révén, és ezt egyértelműen meghatározott vagy fejlesztés alatt álló közlekedési infrastruktúra és szolgáltatások kell, hogy támogassák.

Nemcsak a földterületeket és a lakhatást érinti a változás, hanem a tartományi közigazgatási határok összeolvadása lendületet ad az ipari ingatlanpiacnak is. A szakértők arra számítanak, hogy ez „lökést” ad Vietnam ipari ingatlanpiacának ebben a stratégiai átalakulási fázisban, elősegítve a nagyszabású ipari-városi övezetek kialakulását, amelyek vonzóbbak a nemzetközi befektetők számára.

Thomas Rooney, a Savills Hanoi Ipari Tanácsadó Osztályának igazgatóhelyettese megjegyezte, hogy a közigazgatási egységek összevonása nem csupán a földrajzi határok megváltoztatását jelenti, hanem célja az adminisztratív apparátus korszerűsítése, a tervezés széttöredezettségének csökkentése és a települések közötti versenyképesség növelése is. Megfelelő megvalósítás esetén utat nyit az integrált városi-ipari ökoszisztémák kialakulásának, vonzóbbá téve azokat a külföldi befektetések számára, amelyek egyre válogatósabbak a célállomásaikat illetően.

Ennek megfelelően a tartományok több új, nagyobb területű ipari övezetet tervezhetnek, több lehetőséget kínálva a vállalkozásoknak. A megnövekedett földkínálattal a hazai és külföldi vállalkozások könnyebben találnak megfelelő helyszíneket gyárak nyitására, elkerülve az ipari területek hiányát a nagy keresletű településeken.

Továbbá az egyesülés után a nagyobb területtel rendelkező tartományoknak megvannak a feltételei, hogy egyértelműbben meghatározzák zónáikat, ezáltal specializált ipari parkokat vagy ipari komplexumokat, például támogató ipari parkokat vagy specializált támogató ipari parkokat fejlesszenek ki, amelyek alkatrészeket és részegységeket szállítanak nagy feldolgozóipar vagy specifikus iparágak, például az autóipar vagy a félvezetőipar számára.

„Azok a települések, amelyek már eleve befektetési szempontból vonzóak voltak, ha egyesülnek és szorosabban összehangolják tervezésüket, kiegészítik egymást az infrastruktúra, a munkaerő és a fejlesztési orientáció tekintetében. A nagyobb lépték segít a településeknek magasabb színvonalat elérni az infrastruktúra és az irányítás terén, ezáltal javítva pozíciójukat a globális értékláncban” – elemezte Thomas.

A hosszú távú előnyök realizálása előtt azonban rövid távú kihívásokkal kell szembenézni. Ez azért van, mert a közigazgatási határok módosítása elkerülhetetlenül számos tényezőt érint, a földhasználat-tervezéstől és a beruházási engedélyezéstől kezdve a környezetvédelemmel és az építéssel kapcsolatos jogi eljárásokig.

Így Thomas Rooney szerint rövid távon a vállalkozások nehézségekbe ütközhetnek az egyesített települések között még nem szinkronizált vezetői változások és politikák miatt. Hosszú távon azonban ez egy nagyszerű lehetőség egy átláthatóbb és hatékonyabb jogi keretrendszer újjáépítésére. Az eljárások összehangolása és szabványosítása az új közigazgatási területeken időt takarít meg és javítja a befektetői bizalmat.

Az ipari ingatlanok esetében, ahol a tervezés stabilitása és egyértelműsége kulcsfontosságú, az eljárások és politikák egységesítése utat nyit a nagyméretű ipari parkok számára, integrálva a logisztikai infrastruktúrát, a műholdas városokat és a régiók közötti közlekedési kapcsolatokat.

Ha az összevonásokat infrastrukturális beruházásokkal együtt hajtják végre, különösen a körgyűrűk, kikötők, repülőterek és digitális infrastruktúra terén, az ipari parkokat már nem korlátozzák majd adminisztratív határok. A vállalkozások így több helyről is hozzáférhetnek a munkaerőhöz, optimalizáltabb működési költségekkel.

A régiók közötti infrastruktúra fejlesztése szintén a hagyományos ipari piacoktól való eltávolodás trendjét hajtja, ahol a kínálat korlátozott, a beruházási költségek pedig emelkednek. Az új, bőséges, olcsó földterülettel és korszerűbb infrastruktúrával rendelkező településeknek lehetőségük lesz új ipari központokká válni.

NBO

Forrás: https://baoninhbinh.org.vn/thi-truong-bat-dong-san-nong-trong-ngan-han-856556.htm