Ho Si Minh-város ingatlanpiaca - 1. rész: Jogi problémák, kínálathiány

1. lecke: Jogi problémák, kínálat hiánya

A Ho Si Minh -városi Ingatlanszövetség (HoREA) szerint a támogatási politikák, a vállalkozások és az ingatlankezelő ügynökségek támogatásával együtt, nemcsak erős fellendülési lehetőségeket teremtenek, hanem a piaci struktúrát is átalakítják egy hosszú távú fejlesztési vízió felé.

Fennmaradó kihívások

A Ho Si Minh-városi Statisztikai Hivatal jelentése szerint az ingatlanbevétel 2024-ben eléri a 199 155 milliárd VND-t, ami az „egyéb szolgáltatások” teljes bevételének 60,3%-át teszi ki, 6,7%-os pozitív növekedési ütemmel. A Ho Si Minh-városi Ingatlanszövetség (HoREA) szerint azonban ez a növekedési ütem nem rejtheti el azt a tényt, hogy a nehézségek az elmúlt 4 évben is fennálltak, számos projekt elakadt vagy késett.

A kormány és a Ho Si Minh-város Népi Bizottságának a jogi kérdések megoldására irányuló erőfeszítései azonban bizonyos eredményeket hoztak, például 2024-ben 64 projekt lezárult, amelyek közül 8 projektet már befejeztek. Több mint 100 másik projektet azonban még nem sikerült lezárni, ami komolyan akadályozza az új kínálat piacra jutását.

Le Hoang Chau úr, a HoREA elnöke elmondta, hogy az a tény, hogy több mint 100 projektnél vannak megoldatlan jogi problémák, nemcsak az új lakások kínálatát állítja le, hanem komolyan befolyásolja a piaci termékszerkezetet is. A felső kategóriás lakások szegmense továbbra is dominál, miközben a középkategóriás és megfizethető lakások iránti kereslet növekszik.

Ezenkívül a szociális lakásépítési projektek jóváhagyásának késedelme súlyos társadalmi következményekkel járt. Az alacsony és közepes jövedelműek nem jutnak megfizethető lakhatáshoz, ami növeli az egyenlőtlenséget a városi erőforrásokhoz való hozzáférésben.

Figyelemre méltó, hogy Ho Si Minh-városban 2024-ben mindössze 12 lakásprojektet hagytak jóvá befektetésre, ami jóval alacsonyabb, mint a COVID-19 világjárvány előtti átlagos 60 projekt/év. Ezek közül csak 1 szociális lakásprojektet hagytak jóvá, ami a megfizethető lakhatási szegmens fejlődésének komoly stagnálását mutatja.

Ezenkívül egyetlen projekt sem kapott földterületet vagy bérelt földterületet, és csak két kereskedelmi lakásépítési projekt kapott építési engedélyt. A bonyolult jogi eljárások, a beruházások jóváhagyásától az 1/500-as részletes tervezés jóváhagyásán át a földértékelésig, továbbra is jelentős akadályt jelentenek a piac fejlődésében.

Másrészt a Ho Si Minh-város ingatlanpiacát számos, egymással nem összehangolt jogi szabályozás is befolyásolja. A földtörvény, a lakásjog és a kapcsolódó rendeletek projektértékelésre vonatkozó szabályozásai nem igazán teremtettek kedvező feltételeket a jogi akadályok feloldásához. Az olyan új mechanizmusok végrehajtása, mint a 115/2024/ND-CP rendelet, valamint a tervezési és beruházási törvény módosításai várhatóan fordulópontot jelentenek, de a gyakorlatba való átültetésükhöz több időre lesz szükség.

Nem is beszélve arról, hogy az ingatlanpiaci vállalkozások jelenleg nagy nyomással néznek szembe a befektetési tőke hiánya miatt. Becslések szerint az ingatlanszektorban 2025-ben lejáró vállalati kötvények teljes értéke elérheti a 180 000 milliárd VND-t. Ez arra készteti sok vállalkozást, hogy elhalassza vagy teljesen leállítsa a folyamatban lévő projektjeit, ami egy ördögi kört hoz létre, amely stagnálásra készteti a piacot.

Kiegyensúlyozatlan kínálat, emelkedő lakásárak

2024-ben Ho Si Minh-város piacán mindössze 31 fejlesztés alatt álló kereskedelmi lakásprojekt lesz, összesen 31 167 lakással, ami meredek csökkenést jelent az előző éves átlaghoz képest. Figyelemre méltó, hogy mindössze 4 projekt jogosult tőke mozgósítására, 1611 lakással, mindegyik a felső kategóriás szegmensben. Ez az első alkalom a piac történetében, hogy már nincs kínálat a középkategóriás és megfizethető lakások szegmensében.

Emellett az ingatlanpiaci termékstruktúra egy „fejjel lefelé mutató piramis” helyzetbe kerül, a luxuslakások a kínálat 100%-át tették ki 2024 11 hónapjában, szemben a 2020-as 70,6%-kal. Eközben a megfizethető lakhatás – a legnagyobb kereslettel rendelkező szegmens – teljesen eltűnt a piacról.

Ez a súlyos egyensúlyhiány a lakásárak ellenőrizetlen emelkedéséhez vezetett. A luxuslakások átlagára elérte a 9,39 milliárd VND/egységet, nem számítva a másodlagos piacon felmerülő költségeket. A központi területeken, mint például az 1. és a 3. kerület, a lakásárak tovább emelkednek, míg Thu Duc városában és Binh Chanh kerületében továbbra sem állnak rendelkezésre új projektek, ami elmélyíti a lakásárak és az emberek fizetőképessége közötti szakadékot.

Ezenkívül az Építési Minisztérium előrejelzése szerint a 2024-es földárlista kiigazításával a lakásárak 2025-ben is további 15-20%-kal emelkedhetnek. Ez az áremelkedés nemcsak a közép- és alacsony jövedelmű csoportok lakásvásárlási lehetőségeit csökkenti, hanem növeli a lakhatáshoz való hozzáférés egyenlőtlenségeit is a nagyvárosi területeken, például Ho Si Minh-városban.

A számos nehézség ellenére Ho Si Minh-város ingatlanpiaca várhatóan helyreáll, ha a jogi kérdéseket alaposan megoldják. Az olyan területek, mint Binh Chanh, Nha Be és Thu Duc City, amelyek nagy földterületekkel és javuló közlekedési infrastruktúrával rendelkeznek, válhatnak a növekedés fő mozgatórugóivá.

Az olyan kulcsfontosságú projektek, mint az 1-es metróvonal, a Ho Si Minh-város–Moc Bai gyorsforgalmi út és a 3-as körgyűrű, várhatóan nemcsak a központi terület és a külvárosok összekapcsolását segítik elő, hanem fejlesztési lehetőségeket teremtenek olyan szatellit városok számára is, mint Long An, Dong Nai és Binh Duong.

Ahhoz azonban, hogy ezeket a lehetőségeket kihasználják, hamarosan meg kell oldani a jogi szűk keresztmetszeteket. Ho Si Minh-városnak meg kell erősítenie a menedzsment ügynökségek közötti kapcsolattartási mechanizmust, le kell rövidítenie a beruházási projektek feldolgozási idejét; ugyanakkor a fenntartható fejlődés biztosítása érdekében a lakásárak nyomon követésére és a piaci termékstruktúra kiegyensúlyozására is összpontosítania kell.

Előző cikk: A csomók kibogozása, a lehetőség megragadása az áttörésre

Forrás: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/thi-truong-bds-tp-ho-chi-minh-bai-1-vuong-mac-phap-ly-nguon-cung-hut-hoi/20241227094719406