Egy életre szóló tanulságból kiindulva, az ingatlanvállalkozások arra összpontosítanak, hogy azt értékesítsék, amire a piacnak szüksége van.

„Nincs szinkron” kínálat, lakásárak emelkedésének kockázata

Az ingatlanpiac éppen most ment keresztül egy „stagnálás” időszakán, amikor a kínálat és a kereslet egyaránt meredeken csökkent, a projektek jogi kérdései összefonódtak, és a tőkeforrások elakadtak. Sok vállalkozásnak rendkívül nehéz időszakon kellett keresztülmennie, több ezer alkalmazottat bocsátottak el, sőt ideiglenesen felfüggesztették a működést.

Le Hoang Chau úr, a Ho Si Minh-városi Ingatlanszövetség (HoREA) elnöke egy nemrégiben tartott konferencián elismerte, hogy az ingatlanvállalkozások „felejthetetlen leckéket” tanultak a Covid-19 után.

Ezt követően a vállalatnak a szerkezetátalakításra, a tőkeprobléma megoldására és a termékfejlesztés előmozdítására kellett összpontosítania. A legnagyobb problémát, a kötvényadósságot is „puhán” kezelték, köszönhetően a kormány és az Állami Bank támogatásának, az adósságtörlesztési időszak meghosszabbításáról és a kötvényadósság meghosszabbításáról szóló körlevélnek.

Chau úr azonban továbbra is aggódik amiatt, hogy Ho Si Minh-város ingatlanpiacán idén továbbra is egyensúlyhiány tapasztalható a lakáskereslet és -kínálat tekintetében. A 2023 végi adatok szerint a kínálat 71%-a továbbra is a felsőkategóriás szegmensben van, a többi a középkategóriás szegmensben, és hiány van a megfizethető termékekből és a szociális lakásokból.

A piac nehézségeinek 70%-át kitevő jogi problémák miatt Ho Si Minh-városban 148 ingatlan-, kereskedelmi és szociális lakásprojekt nem tudta befejezni a beruházási, építési és üzleti eljárásait, vagy felfüggesztették azokat. Ennek eredményeként több mint 58 000 ügyfél, aki házat vásárolt a projektekben, nem kapott „rózsaszín könyvet”.

A lakáskínálat hiánya magas lakásárakhoz vagy magas árakhoz vezethet a megfizethető lakhatás és a szociális lakások egyre szűkösebbé válása miatt. A HoREA elnöke úgy véli, hogy az ingatlanvállalkozásoknak a likviditás növelése, az emberek valós igényeinek kielégítése és a piac egészséges fejlődésének biztosítása érdekében elő kell mozdítaniuk a termékstruktúrát, a megfizethető lakhatásra és a szociális lakásokra összpontosítva.

Az ingatlanpiac a kínálat hiánya miatt a lakásárak folyamatos emelkedésének kockázatával néz szembe (Illusztráció: Trinh Nguyen).

A piac „eltolódott fázisa” és a megfizethető lakhatási termékek hiánya szintén azon kihívások közé tartozik, amelyeket Nguyen Xuan Quang úr, a Nam Long Befektetési Társaság igazgatótanácsának elnöke nemrég említett. Az ingatlanpiac különböző szegmenseiben a kínálat és a kereslet közötti „eltolódás”, a lakásvásárlók bizalmának válsága, amely a likviditás csökkenéséhez és a készletek növekedéséhez vezet, azok a problémák, amelyekkel a piacnak szembe kell néznie.

Emellett Quang úr szerint a vállalkozások pénzügyi kihívásokkal is szembesülnek, amikor továbbra is fennállnak az adósságok, és a kötvénykibocsátási tételek, bár meghosszabbítva vannak, 2024-ben és 2025-ben is fennmaradnak. Harmadszor, a projekt jogi kihívása, amikor egyes törvények továbbra is átfedésben vannak. Eközben a lakások iránti valós kereslet továbbra is magas, és a megfizethető lakhatás és a szociális lakások szegmenseinek továbbra is vannak fejlődési lehetőségei.

A lakáskínálat és -kereslet közötti „fáziskülönbség” jelenségére, ami azt jelenti, hogy a piaci kínálat a felső kategóriás lakások felé tolódik el, és hiányzik a megfizethető lakás, szakértők és ingatlankezelő ügynökségek képviselői már évek óta figyelmeztetnek. Az utóbbi időben a vélemények a vállalkozások ösztönzésére irányulnak, hogy fejlesszék ezt a „piac által igényelt” termékcsaládot.

Sok szakértő szerint a megfizethető lakhatás és a szociális lakások lesznek azok az ingatlanpiaci szegmensek, amelyek idén az első fellendülési szakaszba lépnek. A kereslet ebben a szegmensben továbbra is nagyon magas, ezáltal elősegítve a likviditást, és hamarosan a piacot a válság után új szakaszba emelve.

Sok vállalkozás száll be a versenybe

A Savills becslései és kutatási modellje szerint Ho Si Minh-városnak körülbelül 50 000 lakásra van szüksége a lakosság valós lakhatási igényeinek kielégítéséhez, és a teljes kínálat 60-70%-a a megfizethető lakhatási szegmensből származik. Ho Si Minh-városnak azonban hiánya van ezekből a termékekből, és a kínálat a szomszédos piacokon, például Binh Duongban, Dong Naiban és Long Anban koncentrálódik, de ez nem biztos, hogy elegendő.

A külvárosi apartmanprojektek Ho Si Minh-város azon vásárlóit célozzák meg, akik megélhetési és befektetési céllal vásárolnak. A kétszobás apartmanok eladási ára körülbelül 2 milliárd VND/egység, ami nagyon alkalmas kis családok számára.

Ekkora piaccal számos vállalkozás gyorsan beszállt a versenybe, hogy bővítse e rendkívül likvid termék kínálatát. A Nam Long Company stratégiája a piaci igényeket kielégítő, megfizethető lakhatási termékekre összpontosít, támogatási politikákat népszerűsít, készleteket kezel és fellendíti az értékesítést. Az idei célbevétel körülbelül 6657 milliárd VND, amely Ho Si Minh-városban, Long Anban és Can Thoban megvalósuló kulcsfontosságú projektekből származik.

Egy Gia vállalat határozottan a középkategóriás és megfizethető szegmensben fejleszt projekteket, mivel ez megfelel a piaci igényeknek. Az An Gia vezetői úgy vélik, hogy ez a szegmens még virágzó vagy fagyott piac esetén is bizonyítja „legyőzhetetlen erejét”, kielégítve a legtöbb ember igényeit és magas likviditással rendelkezik.

A TT Capital Investment Joint Stock Company és két japán partnere, a Cosmos Initia (a Daiwa House Group tagja) és a Koterasu, szintén elindított egy hosszú távú közös vállalkozást megfizethető ingatlanprojektek fejlesztésére Ho Si Minh-városban és a szomszédos tartományokban. A közös vállalat bejelentette, hogy a következő 5 évben mintegy 150 millió USD-t fektet be, azzal a céllal, hogy évente körülbelül 1000 megfizethető lakást hozzon piacra.

A közös vállalat azt is közölte, hogy tőkeemelést teljesített egy, a Binh Duong tartományban, Di An városában, a Vincom Di An közelében található, közel 2000 lakásból álló projekthez, amelynek eladási ára lakásonként 2 milliárd VND alatt van. A legfrissebb információk szerint a projekt a szükséges eljárásokon megy keresztül, hogy az idei év harmadik negyedévében piacra kerülhessen.

A szociális lakások terén a kormánynak van egy terve, amelynek célja legalább 1 millió szociális lakás építése alacsony jövedelműek és ipari parkokban dolgozók számára a 2021–2030-as időszakban. Számos vállalkozás regisztrált e cél megvalósítására, és fokozatosan megvalósítják azt.

A Novaland Group 200 000 szociális lakás építésébe történő befektetést regisztrált Ho Si Minh-városban és a szomszédos tartományokban. A Hoang Quan Group 50 projekt, azaz 50 000 lakás befejezését tervezi 2030-ra. E két regisztrált lakás száma a kormány által kitűzött teljes cél negyedével egyenlő.

Korábban számos nagy ingatlanvállalat, mint például a Hung Thinh, a Vingroup, a Sungroup, a Him Lam, a Becamex… vállalta elkötelezettségét szociális lakások építése mellett. Az elkötelezettségtől a valóságig a Vingroup számos szociális lakásprojektet indított az északi és középső régiókban.

A megfizethető lakhatás és a szociális lakások visszatérése nagy figyelmet kelthet a piacon az elkövetkező időszakban. A termék kínálata robbanásszerűen megnőhet Ho Si Minh-város külvárosi piacain a következő 1-2 évben, enyhítve a valódi lakhatási igényekkel küzdők otthonteremtési "szomját".

Azonban, mivel a lakáskínálat 70%-a továbbra is a felsőkategóriás szegmensben van, a piaci likviditás nehézkes, és a projektek jogi kérdései sem tisztázódtak, a vállalkozásoknak továbbra is erőteljes szerkezetátalakításra van szükségük. Különösen akkor, amikor a kötvénypiac „puhán landolt”, de a lejárati nyomás továbbra is fennáll.

Ezért számos vélemény szerint a vállalkozásoknak továbbra is tervezniük kell a termékek átstrukturálását, folytatniuk kell a pénzügyi egészségük megtisztítását és meg kell erősíteniük a szervezetet, hogy egészségesebb testük legyen, mielőtt belépnének az új versenybe.

Forrás: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/tu-bai-hoc-nho-doi-doanh-nghiep-dia-oc-don-luc-ban-thu-thi-truong-can-20240612063108118.htm