Pham Minh Chinh miniszterelnök nemrégiben utasította az Építési Minisztériumot , hogy elnököljön, és koordinálja a Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztériummal, valamint az illetékes ügynökségekkel a földhasználati jogok kereskedelmi platformjának létrehozásának vizsgálatát.
Összefoglaló: A Központi Végrehajtó Bizottság 2022. június 16-i 18-NQ/TW számú határozata az intézmények és politikák folyamatos innovációjáról és fejlesztéséről, a földgazdálkodás és -használat hatékonyságának és eredményességének javításáról a következő megoldást javasolta: „Közterületi földárak, kötelező tranzakciók kereskedési platformokon keresztül, bankokon keresztüli fizetés, készpénzmentesség”. Ebből a politikai alapból kiindulva, az ingatlanpiac nyílt és átlátható működése érdekében Pham Minh Chinh miniszterelnök a közelmúltban utasította az Építési Minisztériumot, hogy vezesse a Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztériummal és az illetékes ügynökségekkel való együttműködést a földhasználati jogok kereskedési platformjának létrehozásának tanulmányozásában. Annak érdekében, hogy további perspektívákat mutasson be erről a politikáról, ez a cikk megemlíti néhány ország alapjait, célkitűzéseit, szükségességét és tapasztalatait, és néhány kapcsolódó megoldást javasol.
Dr., Doan Van Binh ügyvéd.
1. Az ingatlanpiaci kereskedési terek nem új keletűek hazánkban. Az ingatlanpiaci kereskedési terekre és az ingatlanpiaci kereskedési tereken lebonyolított tranzakciókra vonatkozó szabályozás a 2014. évi ingatlanügyletekről szóló törvény egyik rendelkezése, amelynek célja az ingatlanügyletek átláthatóságának és biztonságának fokozása. A 2014. évi ingatlanügyletekről szóló törvény 3. cikkének 6. pontja kimondja: „Az ingatlanpiaci terek olyan helyek, ahol ingatlanok adásvételére, eladására, átruházására, bérbeadására, albérbeadására és lízingvásárlására irányuló tranzakciók zajlanak.”
A hatályos jogszabályok értelmében az ingatlanpiaci parketteket olyan vállalkozások hozhatják létre, amelyek a következő tevékenységekkel foglalkoznak: ingatlanok adásvételének, eladásának, átruházásának, bérbeadásának, albérletének és lízingvásárlásának lebonyolítása; ingatlanok eladásának, átruházásának, bérbeadásának, albérletének és lízingvásárlásának megszervezése; ingatlanok bemutatása, listázása és nyilvános tájékoztatása a tranzakciós igényű felek számára; az ingatlanokkal kapcsolatos dokumentumok ellenőrzése annak biztosítása érdekében, hogy azok jogosultak legyenek tranzakciókra; közvetítőként való fellépés a felek számára ingatlanok adásvételére, eladására, átruházására, bérbeadására, albérletére és lízingvásárlására vonatkozó szerződések cseréjében, tárgyalásában és aláírásában.
A 2015. évi Polgári Törvénykönyv 107. cikkének 1. szakasza kimondja, hogy az ingatlan magában foglalja a földet; a házakat, a telekhez tartozó építményeket; valamint a telekhez, házakhoz, építményekhez tartozó egyéb vagyontárgyakat. Ennek megfelelően az Ingatlankereskedelmi Park tevékenységei magukban foglalják a földhasználati jogokkal kapcsolatos tranzakciókkal kapcsolatos szolgáltatásokat. A kereskedési parketten keresztül lebonyolított tranzakciók nem kötelezőek, hanem a vevő és az eladó választhatja ki azokat.
A miniszterelnök nemrégiben megbízta a Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztériumot, valamint a kapcsolódó minisztériumokat és ágazatokat, hogy tanulmányozzák egy földhasználati jogok kereskedelmi platformjának létrehozását. Ez a politika a miniszterelnök és a kormány elszántságát mutatja a gazdaság fejlesztése és a társadalom figyelmének felkeltése iránt. Jelenleg a földhasználati jogok kereskedelmi platformjának modelljét még megvitatják. A Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztérium két lehetőséget dolgoz ki a földhasználati jogok kereskedelmi platformjának létrehozására, amelyeket a miniszterelnöknek döntéshozatal céljából benyújt, konkrétan a következőket:
- 1. lehetőség: Az ingatlanpiaci kereskedési parkett modelljének kidolgozása és korszerűsítése az Ingatlankereskedelmi Törvénynek megfelelően, professzionális irányban, állami felügyelet mellett.
- 2. lehetőség: Földhasználati jogokra specializálódott kereskedési tér létrehozása.
Az általános irány az, hogy rögzítsék az állam által kezelt ingatlanpiaci kereskedési terek elvét, ne pedig vállalkozásokhoz rendeljék őket, ugyanakkor ki kell terjeszteni a hatályt, hogy az a tranzakciókban szereplő összes földtípusra kiterjedjen. A kereskedési teret csatlakoztatni kell az információs rendszerhez, a földadatbázishoz és az építési adatbázishoz, hogy szinkronban frissülhessen a rendszerrel.
Így, ha a földhasználati jogok kereskedelmi platformját a fenti lehetőségek szerint hozzák létre, bár az a jelenlegi Ingatlanügyi Törvény rendelkezései szerinti ingatlankereskedelmi platformmal megegyező jellegű (általában ingatlanügyletekben, különösen földhasználati jogokban közvetítőként), számos különbség lesz a szervezetben és a működésben. Ennek megfelelően a földhasználati jogok kereskedelmi platformja „az állam közfeladatot ellátó szervezeteként” fog működni.
Szükséges-e külön földhasználati jogokkal foglalkozó kereskedelmi platformot létrehozni? (Illusztrációs fotó)
2. A Földhasználati Jogok Tőzsdéjének létrehozására vonatkozó politika és az illetékes állami szervek kezdeti véleményei felkeltették a vállalkozások, a lakosság, a kutatók és a politikai döntéshozók figyelmét és vitáját.
A földhasználati jogok cseréjének szükségességét értékelve számos vélemény erősítette meg a tőzsdén keresztüli kereskedés előnyeit, mint például: a kereskedelmi forgalomba hozott földterületek és ingatlanok jogszerűségének ellenőrzése; a tényleges földforgalmi érték ellenőrzése, ezáltal egy földadatbázis létrehozása, a piachoz közeli földárak; a bizalom növelése, a kockázatok és viták minimalizálása a földhasználati jogok kereskedelme során; az adóveszteségek megelőzése, egészséges üzleti környezet megteremtése...
Elmondható, hogy a Földhasználati Jogok Tőzsdéjének létrehozásának legfontosabb célja az információs átláthatóság biztosítása, az információhiányból eredő tranzakciók kockázatainak minimalizálása, ezáltal segítve egy viszonylag teljes és pontos adatrendszer kiépítését a tranzakciókról, a piaci árakhoz közeli vételi és eladási árakról, hogy hatékonyan szolgálja az állami föld- és ingatlangazdálkodást.
Azonban számos aggály merül fel a földhasználati jogok cseréjének szükségességével kapcsolatban, különösen olyan aspektusok tekintetében, mint a költségek és eljárások, amelyek nagyobb terhet rónak a tranzakciókban részt vevő személyekre és vállalkozásokra; ha kötelező a tőzsdén keresztül történő tranzakciók lebonyolítása, az korlátozza az emberek tranzakciós szabadságát; ha megfelelő ellenőrzési és működési mechanizmus nélkül kötelező, az nagy valószínűséggel az információ „monopóliumához”, a negativitáshoz, a manipulációhoz és a piac torzulásához vezet.
Egyes vélemények különösen azt állítják, hogy ma már rendelkezünk olyan szabályozásokkal és intézményekkel, amelyek biztosítják az ingatlanpiac átláthatóságát, mint például a feltételekre, eljárásokra és ingatlanügyleti szerződésekre vonatkozó szabályozások; az ingatlanügyletekbe befektetők átláthatósági kötelezettségei; az ingatlanügyleti szerződések közjegyzői hitelesítése stb.
Tehát valóban a menedzsment mechanizmusok és eszközök hiánya, vagy a meglévő eszközök nem hatékony használata a probléma; esetleg az illetékes személyzet korlátozott kapacitása és felelőssége? Ezért „az, hogy a földhasználati jogok tőzsdéjének létrehozása elősegíti-e a piac átláthatóbbá tételét vagy sem, jelenleg még csak feltételezés”.
3. Annak érdekében, hogy több alapot kapjunk az értékeléshez, konzultáltunk a régió és a világ néhány országának tapasztalataival a földhasználati jogok kereskedelmi pályáival és az ingatlanügyletek átláthatóságát és biztonságát biztosító megoldásokkal kapcsolatban.
Az olyan országok Ingatlanszövetségével (USA, Korea, Szingapúr, Thaiföld, Indonézia stb.) folytatott kollégákkal folytatott megbeszélések során azt tapasztaltuk, hogy ezek az országok nem rendelkeznek saját földhasználati jogokkal foglalkozó kereskedelmi platformokkal. Az Egyesült Államokban az ingatlanokkal (mind a házakkal, mind a telkekkel) kapcsolatos információkat az MLS (Multiple Listing Service Listings) nevű amerikai ingatlaninformációs portálon teszik közzé.
Ez a platform házakról, telkekről, lefoglalt ingatlanokról, új ingatlanokról, régi ingatlanokról, kereskedelmi ingatlanokról, befektetési ingatlanokról… listázza az ingatlanügynökök vételi és eladási tevékenységeinek kiszolgálására szolgáló információkat. Az MLS.com vagy az állami MLS-ek nem az Egyesült Államok kormányának részei.
Ez egy magánkézben lévő oldal, amely az Egyesült Államokban az ingatlan adásvételi folyamat során az eladóktól beszedett díjak alapján működik. Minden olyan ingatlant, amelyet a piacon értékesíteni kívánnak, fel kell tüntetni az MLS-en (Magyarázat- és Tőzsdeinformációs Rendszerben), hogy nyilvánosságra hozhassa az információkat. Az adásvételt engedéllyel rendelkező brókereken keresztül kell lebonyolítani. Általában mind az eladó, mind a vevő brókerén keresztül. A brókerdíjak benne vannak az eladási árban, 1-10% között mozognak, az ingatlan tárgyától, helyétől és típusától függően. Ez a díj államonként, sőt egy államon vagy városon belül is változó. Ezt a díjat a brókerek és a vételi és eladási folyamatban részt vevő kapcsolt felek között osztják meg a tranzakció lezárásakor.
Néhány más országban, például Koreában, Szingapúrban és Indonéziában nincs földhasználati jogokkal foglalkozó kereskedelmi parkett. Thaiföldön van egy Föld- és Lakásbank (vagy Földbank), amelynek feladata a föld adásvétele, de főként a föld szabályozására irányuló adásvétel, valamint a mezőgazdasági és erdőgazdálkodási földterülettel nem rendelkező emberek támogatása. A főbb szolgáltatások a következők: betétek (betétek fogadása), üzleti hitelek, fogyasztási hitelek ingatlanvásárláshoz, földvásárlás, vagyonkezelői alapok, vagyonkezelési szolgáltatások, devizaváltás...
Így sok országban az a trend, hogy az ingatlanokkal kapcsolatos információkat általában, és különösen a földterületekkel kapcsolatos információkat egyetlen szinten teszik átláthatóvá, technológiai alkalmazásokat használnak az ingatlanokkal és ingatlanügyletekkel kapcsolatos információk kezelésére és rögzítésére, valamint egy közös adatbázisból származó információkat hasznosítanak az ingatlanügyletek és -átruházások eljárásainak egyszerűsítése érdekében.
4. Más országok tapasztalatai és a vietnami földhasználati jogok tőzsdéjének létrehozásának irányvonala alapján a következő gondolataink vannak:
4.1. Szükséges-e külön földhasználati jogokkal foglalkozó kereskedelmi platformot létrehozni?
A Központi Végrehajtó Bizottság 2022. június 16-i 18-NQ/TW számú határozata az intézmények és politikák folyamatos innovációjáról és fejlesztéséről, a földgazdálkodás és -használat hatékonyságának és eredményességének javításáról a következő irányvonalat határozza meg: „Közjogi földárak, kötelező tranzakciók kereskedési platformokon keresztül, bankokon keresztüli fizetés, készpénzmentesség”. Így a határozat irányvonala a „tranzakciók kereskedési platformokon keresztül”, és nem kifejezetten a „földhasználati jogok kereskedési platformjai”, vagy az állam által létrehozott és közvetlenül kezelt platformoknak kell lenniük.
Ezért gondosan mérlegelni kell egy különálló Földhasználati Jogok Tőzsdéjének létrehozását, elkerülve az átfedéseket a jelenlegi szabályozás szerinti ingatlantőzsdékkel, és biztosítva a hatékonyságot és az eredményességet a Tőzsde működésbe lépésekor. Amennyiben a Földhasználati Jogok Tőzsdéjét az állam közszolgálati szervezetének modellje szerint hozzák létre, több településen is szükség van egy Tőzsde létrehozására irányuló kísérleti projekt kutatására és kidolgozására, majd ennek alapján összegzésre és értékelésre, mielőtt azt hivatalosan törvénybe iktatnák.
4.2. Minden ingatlanügyletnek a tőzsdei padlón kell keresztülmennie?
Az ingatlanügyleteknek a tőzsdéken keresztül számos előnyük van, de potenciális kockázatokkal, megnövekedett eljárásokkal, költségekkel és negatív aspektusokkal is járnak, amint azt a fenti 2. szakaszban említettük.
A jelenlegi gyakorlati körülményekhez igazodva véleményünk szerint az ingatlantőzsdén keresztül lebonyolított tranzakciókat ösztönző módon kellene szabályozni, ahogyan az az Ingatlanüzleti Törvénytervezetben is szerepel, hogy fokozatosan szokások alakuljanak ki a társadalomban, elősegítve a szervezetek autonómiáját az üzleti és tranzakciós formák megválasztásában; ugyanakkor kényszerítve a tőzsdéket a minőség és az árak folyamatos javítására a versenyképesség biztosítása és az ügyfelek vonzása érdekében a piaci mechanizmusok szerint.
4.3. Mit tanulhatunk a régió és a világ országainak tapasztalataiból?
Minden országnak megvan a saját földtulajdonlási rendszere. Azonban minden ország az információs átláthatóság biztosításának elve alapján működteti a piacot. Utalhatunk más országok tapasztalataira az ingatlan-adatbázisokkal kapcsolatban, az ingatlan-adatbázisokban szereplő információk kötelező közzétételére. Minden ország rendelkezik teljes körű információs rendszerrel a lakás-, föld- és ingatlanpiacokról.
Eddig ezt nem csináltuk jól, és nem értük el a kívánt eredményeket. Össze kell foglalnunk és értékelnünk kell ezt a politikát és a végrehajtási szervezetet annak fejlesztése érdekében, hogy legyen egy adatközpontunk egy átlátható piac működtetéséhez. Ez helyénvaló és megvalósítható a mai országunkban zajló erős digitális átalakulás kontextusában. A pénzforgalom ellenőrzése, a tranzakciók szabályozása és a bankokon keresztüli ellenőrzése segít elérni ezt a célt.
A teljes piaci információ birtokában a készpénzmentes fizetés átláthatóságot teremt; ha a piac átlátható, az emberek nem kényszerülnek arra, hogy kövessék a piacot. Emellett a jogi szolgáltatások piacának fejlődésével a közjegyzői szolgáltatások, ügyvédek stb. igénybevételének növekedése ingatlanügyletek során szintén hozzájárul a piac átláthatóságához, minimalizálva a tranzakciók kockázatát.
4.4. Ajánlások
Az ingatlanüzletről szóló törvény szerinti ingatlankereskedelmi platform modelljét legalizálták és a gyakorlatban is bevezették az ingatlanügyletekre, beleértve a földhasználati jogokat és a földterületen lévő eszközöket.
Az ingatlanpiaci kereskedési platformok üzleti célú ingatlanügyletek lebonyolítását teszik lehetővé befektetők és magánszemélyek között, és igény esetén teljes körű nem üzleti célú ingatlanügyleteket is tudnak nyújtani magánszemélyek között. Ez is olyasmi, ami iránt a vezetők érdeklődnek, és a földhasználati jogokkal foglalkozó kereskedési platformok létrehozásának szükségességének egyik okaként tekintenek rá.
Ezért javasoljuk az ingatlankereskedelmi kereskedési platform modelljének tökéletesítésére vonatkozó terv végrehajtását az Ingatlankereskedelmi Törvénynek megfelelően, professzionális irányban, állami felügyelet mellett.
Ez a terv összhangban van a Párt politikájával és az állam irányítása alatt áll, elkerüli az átfedéseket a funkciókban, információs adatokat szerez be az adminisztráció kiszolgálására, biztosítja a piaci elveket, a vállalkozás szabadságát, az emberek és vállalkozások választási szabadságát, és hatékonyságot ér el anélkül, hogy új apparátusokat hozna létre, növelné az adminisztratív eljárásokat, növelné az időt, növelné a megfelelési költségeket stb.
Könnyen belátható, hogy még az állami szervek részvétele is nagyon költséges az új alsó határmodell létrehozásának tervét megvitató üléseken, és vajon elegendő idő áll-e rendelkezésre egy megfelelő, más szaktörvényekkel szinkronban lévő terv kidolgozásához ahhoz, hogy az bekerüljön a 2023 októberében az Országgyűlés által elfogadásra kerülő (módosított) földtörvény tervezetébe, és ha igen, vajon elhamarkodott megoldás-e, amikor a kutatásra és a hatásvizsgálatra rendelkezésre álló idő túl rövid?
(Forrás: Építési Újság)
[hirdetés_2]
Forrás
Hozzászólás (0)