A Pénzügyminisztérium a Nemzetgyűlés Állandó Bizottságának küldött, az ingatlanpiac irányításával és a szociális lakásfejlesztéssel kapcsolatos politikák és törvények 2015 és 2023 vége közötti végrehajtásáról szóló jelentésében számos kiskaput, hiányosságot és korlátot mutatott ki a kereskedelmi lakásépítési projektek építéséhez, a beruházási projektek átadásához, valamint az ingatlanok átruházásához szükséges befektetési tőke mozgósításában.

Kockázatok a befektetési projektek átadásakor

A kereskedelmi lakásépítési projektekbe történő beruházásokhoz szükséges tőkemobilizációval kapcsolatban a Pénzügyminisztérium közölte, hogy korábban a lakásépítési törvény rendelkezései szerint a befektetők szerződéseket, tőkehozzájárulási okmányokat vagy befektetési együttműködési szerződéseket és okmányokat írhattak alá szervezetekkel és magánszemélyekkel lakásépítésbe történő befektetés céljából, és a tőkehozzájárulók vagy a befektetési együttműködés résztvevői a megállapodás szerinti tőkehozzájárulási arány alapján oszthatták fel a lakástermékeket.

A jelenlegi szabályozás szerint azonban a befektetők nem alkalmazhatnak tőkemobilizációt lakásépítési termékek felosztására, illetve nem jogosultak a regisztráció, a letétbe helyezés és a lakásvásárlási jog élvezetének elsőbbségére, illetve a projektben a földhasználati jogok felosztására a tőkét mozgósító fél javára, kivéve, ha a tőkét egy új jogi személy létrehozásához juttatják el, amelyet az állam jelöl ki a lakásépítési projekt befektetőjeként.

A ház alapjának a 71. rendelet rendelkezései szerinti megépítésének befejezése után a befektető jogosult a korábban aláírt tőkejuttatási szerződések helyett jövőbeli házak és építmények adásvételére vonatkozó szerződést aláírni.

W-gia-chung-cu-b3-1.jpg
A Pénzügyminisztérium szerint számos módja van a törvény megkerülésének, ami megnehezíti az állami szervek számára az ingatlan-átruházási tranzakciók valós értékének ellenőrzését. Fotó: Hoang Ha

A jövőbeni lakás vagy építési munkálatok adásvételére vonatkozó szerződés aláírása után a tőkehozzájáruló átruházhatja a jövőbeni lakás vagy építési munkálatok adásvételére vonatkozó szerződést.

A Pénzügyminisztérium azonban kijelentette, hogy a valóságban az állami szervek még nem tudták kontrollálni azt a tényt, hogy a befektetők továbbra is (számos formában) szerződéseket kötnek magánszemélyekkel. Csak akkor fedezik fel az esetet, amikor a magánszemélyeknek át kell utalniuk és be kell nyújtaniuk a dokumentumokat az adóhatóságnak.

Ezenkívül vannak olyan esetek is, amikor a befektetők vállalják, hogy a vevő nevében megfizetik a személyi jövedelemadót (SZJA), beszedik a vevőtől a tőkejuttatási szerződés átruházásakor, de nem fizetnek adót az állami költségvetésbe.

A befektetési projektek átruházásával kapcsolatban a Pénzügyminisztérium közölte, hogy az adófizetők azok a jogi személyek, amelyek befektetési jogokat, befektetési projektjük egy részét vagy egészét más szervezetekre vagy magánszemélyekre ruházzák át szétválás, egyesülés, üzleti átalakulás vagy tőkehozzájárulás-átruházás formájában, a földterületre, a befektetésekre, a lakásokra és az ingatlanügyletekre vonatkozó törvények szabályozásának megfelelően.

Amennyiben az átadó szervezet állami tulajdonú vállalat, akkor be kell tartania a vállalatok termelésébe és üzleti tevékenységébe befektetett állami tőke kezeléséről és felhasználásáról, valamint a közvagyon kezeléséről szóló törvény rendelkezéseit is.

A Pénzügyminisztérium szerint ez a tevékenység számos kockázatnak van kitéve, például a szervezet olyan transzferárakat deklarálhat, amelyek nem felelnek meg a tényleges áraknak, ami veszteséget okoz az állami költségvetésnek; projekteket adhat át, ha azok nem felelnek meg a törvényben előírt átruházási feltételeknek; eszközöket értékesíthet árverés nélkül, ami veszteséget okoz az állami közvagyonban; és a földterületeket nem megfelelő célra használhatja fel.

Azok a magánszemélyek, akik tőkehozzájárulók vagy kezdeti alapító részvényesek, földet kapnak az államtól, amelyből földhasználati díjakat szednek be, az állam pedig bérbe adja a földet (évente vagy egy összegben fizetve) beruházási projektek megvalósításához, a tőkehozzájárulások és részvények többszöri átruházása után, ami az összes kezdeti tőkehozzájáruló és alapító részvényes lecseréléséhez vezet.

Valójában a beruházási projektet megvalósító vállalkozás nem változott (a vállalkozási adótörvény nem változott), de a vállalkozás tőkebefektetői megváltoztak. Elmondható, hogy az ingatlanprojekt lényegében tőkebefektetők vagy alapító részvényesek tőkeátruházása formájában kerül értékesítésre.

A Pénzügyminisztérium közölte, hogy a fenti adófizetők tevékenysége számos adókockázattal jár, bevételkiesést okoz az állami költségvetésnek, és kockáztatja a földgazdálkodásról szóló törvény rendelkezéseinek megsértését.

Nehéz ellenőrizni az átutalási tranzakció valós értékét

Az ingatlanok átruházási árával kapcsolatban a Pénzügyminisztérium rámutatott, hogy az adófizetők az adó kiszámításához olyan átruházási árat vallottak be, amely nem volt összhangban a tényleges átruházási árral. A vevő és az eladó kézzel írott, mindkét fél által aláírt szerződést használt, amelyben a tényleges tranzakciós árat rögzítették a bírósági viták elkerülése érdekében.

„Ezért az illetékes állami szervek számára nagyon nehéz ellenőrizni az ingatlan-átruházási tranzakciók valós értékét, különösen mivel az adóhatóságoknak jelenleg nincs nyomozati feladatkörük” – áll a Pénzügyminisztérium jelentésében.

A házak adásvételére és építési munkálatokra vonatkozó jövőbeli átruházási szerződés esetében a házak adásvételére és építési munkálatokra vonatkozó jövőbeli szerződés értéke a második féltől a harmadik félre csak a befektetőtől származó vételárral egyenlő. Vagy amikor a könyvet kiállították, az adófizető hajlandó alacsonyabb árat bevallani, mint a befektető ára, ami szintén bevételkieséshez vezet a költségvetési bevételek kiszámításakor.

Az ingatlanok és ingatlanprojektek adásvételének módjával kapcsolatban a Pénzügyminisztérium közölte, hogy a befektető beleegyezik abba, hogy a vevő egy új vevővel írja alá a jövőbeli házra vonatkozó szerződést, hogy elkerülje az ingatlanátruházásból eredő személyi jövedelemadót.

„A befektető megkerüli a Lakásügyi törvény azon szabályozását, hogy hány házat birtokolhatnak külföldiek, azáltal, hogy hosszú távú bérleti szerződéseket ír alá, és a bérlő teljes jogokkal rendelkezik a lakástulajdonosként; a tényleges ingatlanügyletet részvények vásárlásával, majd az üzlet felosztásával legalizálják” – áll a jelentésben.

Ingatlanátruházás engedélyezéséhez az ingatlant átruházó adózó nem átruházási szerződést, hanem megbízási szerződést ír alá (amelyben a meghatalmazott személynek joga van birtokolni, használni és eladni az ingatlant), hogy elkerülje az ingatlanátruházásból származó személyi jövedelemadót.

A Pénzügyminisztérium adatai azt mutatják, hogy az ingatlanátruházásból származó személyi jövedelemadó-bevétel a 2017–2022-es időszakban nőtt az előző évi bevételhez képest.

Konkrétan 2017-ben a bevétel 10 818 milliárd VND volt. 2018-ban a bevétel 12 963 milliárd VND volt, ami 19,82%-os növekedést jelent. 2019-ben a bevétel 14 447 milliárd VND volt, ami 11,44%-os növekedést jelent. 2020-ban a bevétel 16 213 milliárd VND volt, ami 12,22%-os növekedést jelent. 2021-ben a bevétel 21 142 milliárd VND volt, ami 30,4%-os növekedést jelent. A legmagasabb értéket 2022-ben érték el, amikor a bevétel 34 746 milliárd VND volt, ami 64,34%-os növekedést jelent 2021-hez képest.

Csak 2023-ban a személyi jövedelemadó-bevétel mindössze 18 618 milliárd VND-ra fog csökkenni a piaci nehézségek és a tranzakciók csökkenése miatt.