A földárak piaci elvek szerinti meghatározása fontos előrelépés.

A piaci elvek fenntartása

A Savills szakértői szerint Vietnam 2024-es földtörvénye jelentős változásokat hoz a földértékelés alapelveiben, a piaci elvek szerinti földértékelésre összpontosítva, ami elősegíti az ingatlanpiac átláthatóságának és likviditásának növelését.

Korábban a földértékelést a földhasználat célja és időtartama, valamint az aukciós árakból és a földhasználatból beszedett "piacon uralkodó földár" alapján szabályozták. Az új Földtörvény azonban a piaci elvet hangsúlyozza. Ez azt jelenti, hogy a meghatározott földár a föld valódi piaci értékét fogja tükrözni.

A piaci érték a Nemzetközi Értékelési Standardok Tanácsa (IVSC) meghatározása szerint "egy ingatlan piaci értéke az ingatlan becsült ára az értékelés időpontjában és helyén egy hajlandó vevő és egy hajlandó eladó között egy független, tájékozott tranzakcióban, ahol a felek hozzáértően, körültekintően és kényszer nélkül jártak el."

Az új törvényi változások a piaci elveket erősítették.

Giang asszony megjegyezte, hogy a piaci érték egyértelműen tükrözi mind a vevők, mind az eladók piaci megítélését. Ekkor a földet olyan befektetőknek osztják ki, akik hajlandóak a legmagasabb árat fizetni. Ez a megközelítés elősegíti a földterületek kiosztását és a hatékonyabb földhasználatot.

A jövőben, amikor a földár-adatbázis elkészül, a vételi és eladási információk nyilvánosak lesznek. Ekkor a vevők és az eladók hozzáférhetnek a tranzakciós információkhoz. Innen egyértelműbb kép alakul ki, ami segít növelni az ingatlanpiac átláthatóságát. Ezenkívül az ingatlanok adásvétele is könnyebben fog történni, ami segít növelni a piac likviditását.

Értékelési módszerek

A korábbi, egyértelmű szabályozás nélküli törvénnyel ellentétben a 2024. évi Földtörvény 158. cikke részleteket tartalmaz az értékelési módszerekről, valamint az egyes módszerek alkalmazásának eseteiről és feltételeiről.

Az értékelési módszereket illetően a 2023-as Földtörvény öt értékelési módszert határoz meg: összehasonlítást, levonást, jövedelmet, többletet és a földár-korrekciós együtthatót. A felülvizsgált Földtörvény négy módszert határoz meg, amelyek közül a levonási módszer az összehasonlító módszer speciális esetének tekinthető. Ezek közül a fejlesztési projektek értékelésében általában két módszert használnak: a közvetlen összehasonlítás módszerét és a többlet módszerét.

A közvetlen összehasonlítás módszerével a piacon lévő hasonló ingatlanok tranzakciós árait hasonlítják össze az értékelendő ingatlan értékének meghatározásához. Ez a módszer olyan ingatlanok esetében alkalmas, mint például a sorházak vagy a sok tranzakciós adattal rendelkező lakások, az összehasonlítható ingatlanok nagyon hasonlóak, ami segít minimalizálni a szubjektivitást a korrekciók elvégzésében.

Do Thi Thu Giang asszony, a Savills HCMC tanácsadói szolgáltatásokért felelős igazgatója

Ezenkívül ez a módszer egyszerű, könnyen érthető és időt takarít meg. A módszernek azonban vannak bizonyos gyengeségei is. A legfontosabb korlátok a korlátozott adatok és az adatok pontossága. Ezenkívül a módszer kiigazításokat igényel, amelyek szubjektívek lehetnek az értékelő számára. Különösen a vegyes használatú fejlesztési projektként értékelendő eszközök esetében nagyon nehéz, sőt lehetetlen hasonló, összehasonlítható eszközöket találni az egyes földhasználat-típusok összetételében mutatkozó különbségek miatt.

A reziduális módszer egy projekt fejlesztési potenciálját értékeli, és a bevétel becslésével és a költségek levonásával határozza meg a földterület többletértékét. Ennél a módszernél az értékelés során az értékbecslő a projekt megvalósíthatóságát és jövedelmezőségét is értékeli, támogatva a befektetési döntéshozatali folyamatot.

Ez a módszer lehetővé teszi a fejlesztők számára, hogy különböző fejlesztési forgatókönyveket elemezzenek az optimális földhasználati terv meghatározása érdekében, amely a legmagasabb értéket biztosítja, más néven a legmagasabb és legjobb hasznosítást. Számos előnye ellenére a reziduális módszer összetett pénzügyi modellezést és pénzügyi szakértelmet igényel, valamint alapos ismereteket igényel az eladási árak és költségek piaci előrejelzéseiről, valamint a projektfejlesztési tervekről. Ez a reziduális módszert időigényessé teszi a kiterjedt piaci adatgyűjtés miatt.

A földértékelési modellek egyik fő problémája a feltételezésekre való támaszkodás, ami miatt az értékelési eredményeket nagymértékben befolyásolják olyan változók, mint a bevételi előrejelzések, a költségbecslések és a projekt időtartama. Minden értékelési módszernek megvannak a maga előnyei és hátrányai, ami kiegyensúlyozott megközelítést igényel az érték egyeztetésekor.

A Savills szakértői a piacra gyakorolt ​​​​hatásukról beszélve elmondták, hogy a piaci értékeket tükröző földárak szabályozása növelni fogja az ingatlanpiac hatékonyságát, átláthatóságát és likviditását. Ezenkívül a projektek földterület-kivonásának ellentételezési ára is emelkedni fog. Ez a fejlesztési projekt teljes kezdeti beruházási költségének növekedéséhez vezet, ami valószínűleg a projekt ingatlanárainak emelkedéséhez vezet, biztosítva a befektetők profitját;

Ezenkívül a földhasználati jogok átruházásából származó jövedelemadó is növekszik, mivel azt piaci érték alapján számítják ki, ami hozzájárul az állami költségvetési bevételek növekedéséhez, ezáltal további tőkét biztosítva az infrastruktúra fejlesztéséhez.

„A 2024-es földtörvény úttörő változásokat hoz a vietnami földértékelésben, elősegítve a hatékonyságot, az átláthatóságot, valamint a rugalmasabb és reagálóképesebb földértékelési megközelítést. Az árak piachoz való igazításával és a helyi döntéshozatali hatalom kiterjesztésével az új törvény célja a földértékelési folyamat javítása, ami mind a piac, mind az állami költségvetés számára előnyös” – mondta Giang asszony.

Forrás: https://www.congluan.vn/dac-dinh-gia-dat-theo-nguyen-tac-thi-truong-la-mot-buoc-tien-dac-biet-quan-trong-luat-dat-dai-2024-post296664.html