Milyen tényezők okozzák az üdülőingatlanok „befagyását”?

A piacon nincsenek egyértelmű változások.

A DKRA Csoport nemrégiben közzétett, 2023 júliusi ingatlanpiaci jelentése szerint számos üdülő ingatlanprojekt nem érte el a várt likviditást, ezért az értékesítés végrehajtásának határidejét elhalasztották. Emiatt a júliusi időszakban mindössze 1 új projekt nyílt meg értékesítésre 40 termékkel, ami 88%-os csökkenést jelent ugyanekkora időszakhoz képest.

Figyelemre méltó, hogy a piac iránti kereslet továbbra is nagyon alacsony, mindössze 1 sikeres tranzakciót regisztráltak, ami 99%-os csökkenést jelent ugyanebben az időszakban. A DKRA Group megjegyezte, hogy ezen termékek kínálati ára viszonylag magas, a befektetők óvatos pszichológiájával párosulva, ami továbbra is alacsony likviditást eredményez. Nem is beszélve más tényezőkről, mint például a jogszerűség, a kamatlábak és a turisztikai ágazat jelentéktelen fellendülése, amelyek befolyásolták az üdülőingatlanok likviditását.

Csak 1 üdülővilla kerül eladásra 2023 júliusában. (Fotó: DKRA Group)

A DKRA úgy véli, hogy a következő hónapban a piaci kínálat és kereslet kismértékben növekedni fog júliushoz képest, de nem lesznek sok egyértelmű áttörések. Az üdülőházak/üzletházak szegmensében az új kínálat júliusban nőtt az év első 6 hónapjához képest, de a következő értékesítési fázisban csak 2 projektet regisztráltak eladóként. Ebben a szegmensben a kínálat 75%-kal csökkent az előző év azonos időszakához képest. A felhasználási arány mindössze 1%-nál állt meg.

A társasházi lakások esetében a kínálat körülbelül 52%-kal nőtt az előző év azonos időszakához képest, 3 új projekt nyílt meg, ami 405 lakásnak felel meg. Ez a szám még a 2023-as második negyedévben eladásra kínált új lakások teljes számát is meghaladja, amely 378 lakás volt. Azonban minden új termék a központi régióban koncentrálódik.

A Condotel szegmense a legtöbb tranzakciót bonyolította le ezen a piacon, júliusban 113 sikeres tranzakciót bonyolítottak le. A tranzakciók volumene azonban továbbra is egyetlen projektre koncentrálódik, a többi projekt esetében szerény kihasználtsági ráta figyelhető meg. Ezek teljes körű jogi dokumentációval rendelkező, nagy márkák által üzemeltetett projektek, amelyek eladási ára kevesebb, mint 50 millió VND/m2.

A DKRA azt is előrejelzi, hogy a következő hónapban a piaci kínálat és kereslet továbbra is helyreáll, de rövid távon valószínűtlenek az erős ingadozások.

Az üdülőingatlanok piaca rövid távon valószínűleg nem fog áttörést hozni.

Az üdülőingatlanok eladási árát tekintve az elsődleges piacon várhatóan nem lesz nagy ingadozás az előző hónaphoz képest. A termékeket megvalósító befektetők továbbra is fenntartják a kamattámogatási programokat, az akár 50%-os kedvezményeket a gyorsan fizető ügyfelek számára, a tőketörlesztési türelmi időt... Az ösztönzők fenntartásával várhatóan a kínálat és a kereslet enyhe fellendülése tapasztalható, főként Binh Dinh és Kien Giang régiókban.

Az Építésügyi Minisztérium legfrissebb jelentése szerint 2023 második negyedévében az országos szálloda- és üdülőhely-kínálatot mindössze néhány megnyitott és üzembe helyezett projekt egészíti ki. Csak egy újonnan engedélyezett üdülőturisztikai projekt van, a Ba Den-hegy (Tay Ninh) tetején található Tematikus Turisztikai Terület és Üdülőhely.

Hogyan lehet megmenteni az üdülőingatlanokat?

Az ország néhány híres turisztikai célpontján végzett felmérések kimutatták, hogy az elhagyatott villaprojektek, üdülővillák, apartmanok és irodaházak ügyfelek nélküli helyzete meglehetősen gyakori. Sok másodlagos befektető nehezen viselte a tőkeáttétel miatti pénzügyi nyomást, mivel nem tudta kihasználni a termékből származó cash flow-t, ezért a múltban beleegyeztek, hogy "fojtogató" áron értékesítsék termékeiket.

Számos piaci tanulmány kimutatta, hogy az üdülőingatlanok haszonkulcsa jelenleg nagyon alacsony, mindössze 1% körüli, és nagyon kevés projekt éri el a 4-5%-ot vagy többet. Sok olyan projekt, amely a megnyitáskor 8-12%-os haszonkulcs mellett kötelezte el magát, jelenleg nem valósítható meg.

Az üdülőingatlanok sajátossága miatt a piaci szegmensekhez hasonlóan a kamatlábak és a jogi akadályok lebontásával történő fellendülés nem tűnik elegendőnek. Az üdülőingatlanok fennmaradó problémája továbbra is a keresletet meghaladó kínálat az üdülő- és turisztikai szektorban.

A termékek kínálata megnőtt, de a potenciális turisták száma nem fejlődött megfelelően, ami jelentős eltérést eredményezett a kínálat és a kereslet között.

A Turisztikai Általános Minisztérium adatai szerint Vietnam az év első 6 hónapjában közel 70 millió látogatót fogadott, köztük 5,6 millió külföldi és közel 64 millió belföldi látogatót. A nemzetközi látogatók száma mindössze 66%-kal nőtt a 2019-es év azonos időszakához képest, míg a belföldi látogatók száma 1,4-szeresére nőtt. A turizmusból származó teljes bevétel becslések szerint 343 100 milliárd VND, ami 1,45%-os növekedést jelent a 2019-es év azonos időszakához képest, amikor 338 200 milliárd VND volt.

Mivel a nemzetközi turisták száma nem igazán áll helyre, az üdülőingatlanok kínálata továbbra is növekszik, a túlkínálati válság miatt számos üdülőtermék az elmúlt időszakban kihasználatlan maradt. Sok vélemény szerint, ha a potenciális turisták száma nem áll helyre, vagy akár meredeken kell növekednie, az üdülőingatlan-piac továbbra is befagy. Ez egyfajta hurkot hoz létre, a befagyott piac miatt a szolgáltatás nem fejlődik, és megnehezíti a potenciális turisták vonzását.

Szakértők szerint az üdülőingatlan-piac jogi és kamatláb-megoldásokkal történő megmentése csak felszínesen oldja meg a problémát. Ezek a lépések nagyrészt támogatják a projekttulajdonosokat és a befektetőket abban, hogy visszanyerjék a bizalmukat a jelenlegi időszakban. De ahhoz, hogy valóban előmozdítsák az ilyen típusú ingatlanok értékét és növeljék a likviditást, a kulcs továbbra is a tényleges kereslet kérdésében rejlik.

Ezért az értékesítésre való összpontosítás mellett a befektetőknek kísérő szolgáltatásokat is kell működtetniük, és a saját imázsuk népszerűsítésére kell összpontosítaniuk, a turisztikai piaccal kombinálva a potenciális ügyfelek vonzása érdekében. Ez a befektetőket is jobban érdekli e piac termékei iránt, és továbbra is a befektetés mellett döntenek. Az elemzők szerint ezt a problémát nem lehet egyik napról a másikra megoldani, így az üdülőingatlan-piac fellendülésére még 2024 végéig vagy 2025 elejéig kell várni.

Forrás: https://www.congluan.vn/biet-thu-nghi-duong-giam-99-so-luong-giao-dich-yeu-to-nao-van-dang-anh-huong-den-thi-truong-post260342.html