Daftar harga tanah baru di Kota Ho Chi Minh: 4 kasus perlu mempertimbangkan pembayaran yang wajar

4 kasus perlu dipertimbangkan untuk memiliki mekanisme pengumpulan biaya penggunaan lahan yang wajar

Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh (HoREA) baru saja mengirimkan dokumen kepada Perdana Menteri, Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup (MONRE), dan Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh untuk memberikan komentar tentang metode penghitungan daftar harga tanah yang disesuaikan di kota tersebut.

HoREA menyambut baik usulan Departemen Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup Kota Ho Chi Minh untuk menyusun rancangan daftar harga tanah yang disesuaikan berdasarkan opsi 4: Menyesuaikan daftar harga tanah berdasarkan ketentuan Undang-Undang Pertanahan 2024 agar sesuai dengan situasi harga tanah yang sebenarnya di wilayah tersebut sesuai dengan ketentuan Pasal 257 Klausul 1 Undang-Undang Pertanahan 2024.

Namun, HoREA berpendapat bahwa nama Opsi 4 mungkin tidak sepenuhnya akurat. Karena Opsi 4 sebenarnya merupakan isi dari Klausul 1, Pasal 257 Undang-Undang Pertanahan 2024, yang menyatakan: Jika diperlukan, Komite Rakyat Provinsi memutuskan untuk menyesuaikan daftar harga tanah sesuai dengan ketentuan undang-undang ini agar sesuai dengan situasi harga tanah yang sebenarnya di wilayah tersebut.

Kota Ho Chi Minh perlu menerbitkan daftar harga tanah yang disesuaikan karena empat alasan. Pertama, Kota Ho Chi Minh memiliki 570 jalan (baru) yang tidak tercantum dalam daftar harga tanah. Kedua, semua harga tanah dalam daftar harga tanah saat ini sangat rendah, hanya sekitar 30% dari harga pasar.

Ketiga, perlu dilakukan pemutakhiran daftar harga tanah dengan harga tanah yang betul-betul telah dikompensasi oleh pemerintah kota pada saat Negara melakukan reklamasi tanah untuk melaksanakan proyek-proyek investasi publik seperti proyek Jalan Lingkar 3, proyek Rach Xuyen Tam, dan lain-lain, dengan menerapkan koefisien penyesuaian harga tanah (koefisien K).

Keempat, UU Agraria Tahun 2024 tidak lagi mengatur tentang koefisien K tahunan dan koefisien K pada saat Negara melakukan reklamasi, pemberian ganti rugi, dan pembersihan lahan sebagaimana yang telah diatur sebelumnya dalam UU Agraria Tahun 2013 dan Keputusan Presiden Nomor 44/2014.

HoREA berpendapat bahwa perlu mempertimbangkan empat kasus untuk memiliki mekanisme yang wajar dalam memungut biaya penggunaan lahan (Ilustrasi: Trinh Nguyen).

Sesuai dengan Pasal 257 Pasal 1 Undang-Undang Pertanahan Tahun 2024, HoREA menetapkan bahwa rancangan daftar harga tanah yang telah disesuaikan bersifat "transisi", dan berlaku mulai 1 Agustus 2024 hingga 31 Desember 2025. Selama masa tersebut, Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup juga harus menyusun daftar harga tanah pertama yang akan berlaku mulai 1 Januari 2026, dan harga tanah dalam rancangan daftar harga tanah yang telah disesuaikan dapat menjadi dasar penyusunan daftar harga tanah pertama.

HoREA mengusulkan agar harga tanah dalam rancangan daftar harga tanah yang telah disesuaikan memastikan keadilan bagi individu dan rumah tangga yang membayar biaya penggunaan tanah mulai 1 Agustus hingga 31 Desember 2025. Harga tersebut akan setara atau, jika lebih tinggi, tidak terlalu berbeda dengan mereka yang membayar biaya penggunaan tanah dalam 7 bulan pertama tahun ini.

Oleh karena itu, Bapak Le Hoang Chau - Ketua HoREA - mengusulkan 4 kasus yang perlu dipertimbangkan untuk memiliki mekanisme yang wajar dalam memungut biaya penggunaan tanah.

Pertama, kasus warga yang belum diberikan buku merah pertama dengan lebih dari 8.000 bidang tanah di Kota Ho Chi Minh.

Kedua, apabila ada yang ingin mengajukan permohonan pemisahan bidang tanah dan sekaligus mengubah peruntukan tanah tersebut menjadi tanah pemukiman untuk dibagi-bagi kepada anak cucu.

Ketiga, dalam hal seseorang mengajukan permohonan legalisasi hak guna lahan pertanian yang melekat pada rumah di atas sebidang tanah yang sama, yang terletak di kawasan permukiman tetap, di mana bagian tanah beserta rumah tersebut telah ditetapkan sebagai Buku Merah. Untuk lahan yang tersisa, meskipun diidentifikasi sebagai lahan pertanian untuk budidaya tanaman jangka pendek, sebenarnya merupakan pekarangan rumah dan tidak lagi berfungsi sebagai lahan produksi pertanian.

Keempat, bagi masyarakat yang rumah dan tanahnya berada di kawasan penangguhan perencanaan atau proyek penangguhan, biasanya kawasan permukiman baru, kawasan permukiman baru, atau proyek Binh Quoi - Thanh Da.

Rancangan daftar harga tanah yang disesuaikan perlu memastikan keadilan

Bapak Le Hoang Chau mengusulkan penggunaan metode perhitungan tabel harga tanah yang disesuaikan dengan mengambil harga ganti rugi aktual pada rute yang disetujui oleh Komite Rakyat Kota sebagai standar dan menerapkan metode perbandingan untuk menentukan harga tanah.

Hal ini untuk memastikan keadilan bagi individu dan rumah tangga yang membayar biaya penggunaan lahan mulai 1 Agustus 2024 hingga 31 Desember 2025, yang juga akan membayar jumlah yang sama atau, jika lebih tinggi, tidak terlalu jauh berbeda dari mereka yang membayar biaya penggunaan lahan dalam 7 bulan pertama tahun ini.

Perwakilan HoREA juga menyarankan penggunaan metode penghitungan tabel harga tanah yang telah disesuaikan dengan rentang amplitudo yang luas, yang akan mendekati harga tanah di kabupaten, kota, dan Kota Thu Duc. Jangan gunakan metode penghitungan tabel harga tanah yang telah disesuaikan dengan mengambil tabel harga tanah saat ini dan mengalikan koefisiennya untuk menghitung semua harga tanah secara bersamaan.

Jangan membangun harga tanah dari rancangan tabel harga tanah yang disesuaikan di 6 distrik (termasuk distrik 3, 6, 7, 11, 12, Binh Thanh), 4 distrik (Hoc Mon, Cu Chi, Binh Chanh, Can Gio) dan Kota Thu Duc dengan harga tanah tertinggi dalam rancangan tabel harga tanah yang disesuaikan lebih tinggi dari level tertinggi kerangka koefisien K untuk tanah perumahan menurut Keputusan 11/2024.

Bapak Chau juga meminta unit konsultansi penilaian tanah dan lembaga penyusun untuk terus mengkaji ulang secara keseluruhan guna melengkapi rancangan daftar harga tanah yang disesuaikan di 22 distrik dan Kota Thu Duc.

Menurut laporan tersebut, Departemen Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup Kota Ho Chi Minh telah mengajukan empat opsi untuk menyesuaikan harga tanah untuk dipertimbangkan oleh Komite Tetap Komite Partai Kota Ho Chi Minh.

Opsi 1: Pertahankan daftar harga tanah tanpa perubahan, jangan disesuaikan. Opsi ini memiliki batasan, seperti harga tanah berdasarkan peraturan saat ini akan sangat berbeda dari harga kompensasi, tidak sesuai dengan situasi harga tanah aktual di Kota Ho Chi Minh, dan bertentangan dengan ketentuan Pasal 1, Pasal 257 Undang-Undang Pertanahan 2024. Kegagalan untuk menyesuaikan juga menciptakan ketidakadilan bagi pengguna tanah yang sebelumnya telah direlokasi.

Opsi 2: Penyesuaian daftar harga tanah dengan cara mengalikan harga tanah pada daftar harga tanah yang berlaku dengan koefisien K terbaru. Hasil penyesuaian ini masih sangat berbeda dengan harga ganti rugi tanah yang sebenarnya, tidak sesuai dengan kenyataan yang ada, bertentangan dengan ketentuan Undang-Undang Pertanahan Tahun 2024, dan tidak adil terhadap kasus-kasus yang telah diselesaikan sebelumnya.

Opsi 3: Untuk harga tanah pada rute pemukiman kembali yang direncanakan, informasi akan dikumpulkan dan disesuaikan dengan harga tanah aktual di pasar untuk menerapkan harga tanah pemukiman kembali. Untuk rute yang ditampilkan dalam daftar harga saat ini, harga tanah dihitung dengan mengalikan harga dengan koefisien K.

Pilihan ini juga memiliki keterbatasan dalam hal perbedaan harga kompensasi, ketidakadilan di antara pengguna lahan...

Opsi 4: Menyesuaikan daftar harga tanah berdasarkan ketentuan Undang-Undang Pertanahan 2024 agar sesuai dengan situasi harga tanah sebenarnya di Kota Ho Chi Minh.

Basis data harga tanah yang ada disaring dari sumber-sumber seperti: Harga tanah kompensasi, harga tanah pemukiman kembali, harga spesifik yang disetujui oleh Komite Rakyat di semua tingkatan, harga transfer tanah aktual dari lembaga pendaftaran tanah dan lembaga pajak untuk memperbarui dan menyesuaikan daftar harga tanah.

Rencana ini juga sesuai dengan ketentuan Pasal 257 Pasal 1 Undang-Undang Pertanahan 2024 dan sesuai dengan kondisi aktual harga tanah setempat. Oleh karena itu, Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh telah memutuskan untuk menugaskan Departemen Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup untuk menyesuaikan daftar harga tanah.

Sumber: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bang-gia-dat-moi-tai-tphcm-4-truong-hop-can-xem-xet-thu-tien-hop-ly-20240905081233485.htm