Properti dengan biaya penggunaan lahan "ditangguhkan": Mengubah peraturan untuk memfasilitasi penerbitan buku merah muda

Ribuan rumah di Kota Ho Chi Minh lambat mendapatkan Sertifikat Hak Guna Usaha (buku merah muda) karena biaya penggunaan lahan belum dihitung. Hal ini telah membuat masyarakat cemas dan khawatir selama puluhan tahun.

Proyek Kawasan Perumahan 13C, Kecamatan Binh Hung masih dalam tahap penilaian harga tanah agar perusahaan dapat memenuhi kewajiban keuangan tambahan.

Menunggu penilaian tanah

Pada bulan Agustus, Departemen Pertanian dan Lingkungan Hidup Kota Ho Chi Minh terus mengumumkan puluhan bidang tanah yang perlu dinilai. Di antaranya, banyak bidang tanah yang ditawarkan lebih dari 20 kali tetapi masih belum menemukan penilai. Yang paling lama adalah bidang tanah di proyek Kawasan Perumahan 13C, di Komune Binh Hung, Kota Ho Chi Minh, yang diinvestasikan oleh Perusahaan Saham Gabungan Investasi Konstruksi Tan Binh (Tan Binh Company), dengan 29 iklan lowongan pekerjaan yang mencari penilai. Penilaian dilakukan pada bulan April 2013.

Menurut Bapak Nguyen Quang Dung, Direktur Hukum Perusahaan Tan Binh, proyek Kawasan Perumahan 13C dialokasikan lahan oleh Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh pada tahun 2002 untuk membangun dan memperdagangkan infrastruktur teknis perkotaan. Berdasarkan keputusan alokasi lahan, perusahaan melaksanakan proyek dan memenuhi kewajiban keuangannya pada tahun 2008. Pada tahun 2013, Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh mengeluarkan keputusan untuk menyesuaikan dan melengkapi keputusan tersebut sesuai dengan situasi aktual. Dengan demikian, perusahaan masih berutang biaya penggunaan lahan untuk peningkatan area lebih dari 4.800 meter persegi. Sebelumnya, perusahaan menandatangani kontrak dengan unit penilaian untuk membuat sertifikat guna menentukan kewajiban keuangan tambahan. Namun, setelah berkali-kali merevisi sertifikat, hal itu masih belum tercapai, sehingga unit penilaian menolak untuk melanjutkan. Di sisi lain, dalam proses penyelesaian berkas sesuai instruksi, Undang-Undang Pertanahan tahun 2013 mulai berlaku, pada saat itu tanggung jawab penyelenggaraan penilaian tanah berada di tangan Departemen Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup.

"Perusahaan telah mengirimkan banyak dokumen kepada Kementerian Pertanian dan Lingkungan Hidup terkait penentuan pembiayaan tambahan. Namun, tidak ada unit yang dapat memberikan saran mengenai penilaian sebagaimana ditentukan. Karena harga tanah belum ditetapkan, perusahaan belum dapat memenuhi kewajiban keuangan tambahannya, sehingga 99 bidang tanah yang telah dialihkan perusahaan kepada masyarakat selama puluhan tahun belum mendapatkan buku merah muda," ujar Bapak Dung.

Demikian pula, lahan di proyek apartemen Hoa Sen di Jalan Lac Long Quan 262/20, Distrik Binh Thoi, juga telah mencantumkan informasi yang perlu dinilai untuk ke-23 kalinya. Menurut pengumuman tersebut, pemilihan unit penilaian menjadi dasar bagi Saigon Trading Corporation - One Member Co., Ltd. untuk memenuhi kewajiban keuangan tambahan kepada negara ketika mengubah kriteria perencanaan dan arsitektur. Waktu penilaian adalah sejak Juni 2010.

Terkait keterlambatan penilaian tanah untuk menentukan kewajiban keuangan, dalam sebuah lokakarya baru-baru ini, pimpinan Novaland Group menyampaikan bahwa grupnya memiliki 13 proyek yang telah dialokasikan lahan selama hampir 10 tahun, tetapi hingga saat ini belum ada pemberitahuan mengenai biaya penggunaan tanah dari otoritas pajak. Ketika biaya penggunaan tanah belum dibayarkan, banyak pelanggan, meskipun telah lama membeli rumah, belum menerima buku merah muda.

Usulan penerapan koefisien penyesuaian harga tanah tahun 2025

Berbicara kepada reporter SGGP, Bapak Dao Quang Duong, Pelaksana Tugas Kepala Departemen Ekonomi Pertanahan, Dinas Pertanian dan Lingkungan Hidup Kota Ho Chi Minh, mengatakan bahwa sebagian besar kasus alokasi lahan, sewa lahan, dan izin alih fungsi lahan pada periode sebelum 1 Juli 2014 terhambat dalam tahap penilaian harga lahan. Hal ini disebabkan karena selama periode tersebut, pengumpulan informasi untuk menentukan harga lahan menemui banyak kesulitan, dan data yang tersedia masih terbatas, sehingga hampir mustahil untuk dilaksanakan. Secara spesifik, pada periode ini, terdapat 76 kasus sewa lahan tahunan dan 84 kasus alokasi lahan dan alih fungsi lahan untuk mendapatkan tambahan pembiayaan yang terhambat.

Menurut Bapak Dao Quang Duong, ketika Peraturan Pemerintah Nomor 71 Tahun 2024 tentang harga tanah mulai berlaku, peraturan tersebut memberikan panduan tentang penetapan harga tanah spesifik, yang berkontribusi pada penghapusan hambatan dalam penilaian harga untuk menentukan kewajiban keuangan bagi badan usaha. Oleh karena itu, Kota Ho Chi Minh sebelumnya telah menghapus hambatan dalam penetapan harga tanah untuk 76 kasus sewa tanah dan 52 kasus alokasi dan alih fungsi lahan. Setelah itu, Kota Ho Chi Minh menerbitkan 27.000 buku merah muda kepada para pembeli rumah dan tanah. Sementara itu, sejak awal tahun 2025 hingga saat ini, Kementerian Pertanian dan Lingkungan Hidup telah menyerahkan 9 berkas penilaian harga tanah dengan pendapatan sekitar 52.000 miliar VND dan diperkirakan puluhan ribu apartemen akan terus diberikan buku merah muda. Sejak Undang-Undang Pertanahan 2024 berlaku, pekerjaan penetapan harga tanah telah dihapus, sehingga berkas penetapan harga tanah spesifik telah dipersingkat sekitar 3 bulan dibandingkan sebelumnya.

Di samping keuntungan-keuntungan tersebut, masih terdapat beberapa kasus di mana harga tanah tidak dapat ditentukan karena Peraturan Pemerintah Nomor 71 Tahun 2024 belum mengaturnya secara jelas. Secara spesifik, Pasal 63 Peraturan Pemerintah Nomor 102 Tahun 2024 mengatur metode penilaian tanah untuk kasus-kasus yang disebutkan dalam Pasal 257 Ayat 2 huruf b Undang-Undang Pertanahan. Dalam Pasal 7 Peraturan Pemerintah Nomor 71 Tahun 2024, harga tanah dihitung dengan mengalikan tabel harga tanah pada saat serah terima dengan koefisien penyesuaian harga tanah pada saat serah terima. Namun, sebelum 1 Juli 2014, koefisien penyesuaian harga tanah belum diatur. Oleh karena itu, pada tanggal 19 Juni, Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh mengirimkan dokumen kepada Wakil Perdana Menteri Tran Hong Ha dan Kementerian Pertanian dan Pembangunan Pedesaan yang mengusulkan untuk mengubah dan melengkapi Keputusan No. 71/2024 dengan arahan bahwa untuk kasus-kasus yang ditentukan dalam Pasal 63 Keputusan No. 102/2024 yang harus ditentukan dengan metode koefisien penyesuaian harga tanah, tabel harga tanah pada saat penerbitan keputusan tentang alokasi tanah, sewa tanah, dan konversi tujuan penggunaan tanah dikalikan dengan koefisien penyesuaian harga tanah yang dikeluarkan oleh Komite Rakyat Provinsi pada tahun 2015 akan diterapkan. Diperbolehkannya penerapan koefisien penyesuaian harga tanah tahun 2015 juga memastikan konsistensi dengan harga pasar dan menyelaraskan kepentingan antara Negara dan investor.

Menurut pimpinan Departemen Pertanian dan Lingkungan Hidup Kota Ho Chi Minh, selain mengusulkan amandemen dan penambahan Keputusan 71, Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh juga telah menerbitkan Keputusan 72/2025 tentang proses pengalihan dokumen untuk menentukan kewajiban keuangan atas tanah di Kota Ho Chi Minh. Sesuai peraturan, jika pada saat lelang tidak ada kontraktor yang berpartisipasi dalam penilaian tanah, batas waktu akan diperpanjang satu kali. Setelah perpanjangan, jika tidak ada kontraktor yang terpilih, Departemen Pertanian dan Lingkungan Hidup akan menugaskan unit layanan publik yang berkualifikasi untuk melakukan konsultasi penilaian tanah.

THANH HIEN

Sumber: https://www.sggp.org.vn/bat-dong-san-bi-treo-tien-su-dung-dat-sua-quy-dinh-tao-thuan-loi-de-cap-so-hong-post810008.html