Real estate industri akan menghadapi tantangan baru pada tahun 2024

Menurut laporan pasar real estat yang baru-baru ini diterbitkan oleh MBS, hingga akhir tahun 2023, Indonesia memiliki 416 kawasan industri (IP) yang telah mapan, dengan total luas lahan alami sekitar 129,9 ribu hektar. Total luas lahan industri sekitar 89,2 ribu hektar, meningkat 1,5% dibandingkan periode yang sama.

Dari jumlah tersebut, total luas lahan kawasan industri yang disewa mencapai sekitar 51,8 ribu hektar, meningkat 2,8 ribu hektar, setara dengan sekitar 5,7% dibandingkan periode yang sama; tingkat hunian sekitar 57,7%. Untuk kawasan industri yang telah beroperasi, tingkat hunian sekitar 72,4%. Harga sewa di Selatan stabil di angka 168 USD/m2, sementara harga sewa di Utara meningkat 10% menjadi 123 USD/m2.

Vietnam tetap menjadi tujuan favorit aliran modal manufaktur di bawah strategi Tiongkok +1. Pada tahun 2023, modal FDI terdaftar dan modal FDI yang dicairkan masing-masing tumbuh sebesar 32,1% dan 3,5% selama periode yang sama. Ini merupakan tingkat pertumbuhan yang baik dalam konteks ekonomi dunia yang sulit ketika banyak negara mengetatkan kebijakan moneter.

Modal FDI ditanamkan di Vietnam (Foto: Kantor Statistik Umum)

Khususnya, Vietnam masih mempertahankan banyak keunggulan kompetitif berkat perjanjian perdagangan yang telah ditandatangani, biaya tenaga kerja dan listrik yang menarik, yang membantu menarik modal FDI secara efektif di tahun-tahun mendatang. Selain itu, pada periode 2022-2025, banyak proyek infrastruktur dan lalu lintas utama juga akan diinvestasikan, baik di jalan raya maupun jalur air, sehingga menciptakan momentum pertumbuhan ekonomi yang kuat.

Laporan MBS juga menunjukkan tren aliran modal FDI yang kuat ke pasar sekunder. Di kawasan Utara, aliran modal ke pasar ini mencatat peningkatan yang signifikan, dari 20% pada tahun 2018 menjadi 53% pada tahun 2023.

Di wilayah Selatan, proporsi arus masuk modal FDI ke pasar sekunder juga cenderung meningkat dari 21,6% pada tahun 2022 menjadi 23,2%. Sebagai contoh, Provinsi Ba Ria - Vung Tau telah menarik lebih dari 1 miliar dolar AS modal FDI; Binh Phuoc telah menarik lebih dari 40 proyek FDI dengan total modal 758 juta dolar AS, 3,4 kali lebih tinggi dibandingkan periode yang sama.

Hal ini dikarenakan keunggulan lahan kawasan industri yang dapat disewakan, sehingga tingkat hunian pasar tipe 2 hanya 63%, sementara pasar tipe 1 telah mencapai 90% (di HCMC, Binh Duong mencapai 95%, dan di Dong Nai, Long An mencapai lebih dari 80%). Selain itu, harga sewa lahan di pasar tipe 2 hanya setengah dari harga di pasar tipe 1.

Selain itu, real estat industri di Vietnam juga mengikuti tren global "penghijauan" untuk menarik modal FDI ke industri teknologi tinggi. "Penghijauan" juga mencatat pertumbuhan yang kuat di Asia Tenggara dengan jumlah proyek meningkat masing-masing sebesar 12% dan 21% pada tahun 2021 dan 2022. Hal ini menyebabkan kawasan industri tradisional yang hanya memiliki pabrik manufaktur, perumahan, dan utilitas lainnya kehilangan keunggulan kompetitifnya.

Tren "penghijauan" akan menyebabkan kawasan industri lama kehilangan keunggulan kompetitifnya.

Selain faktor-faktor pendukung, banyak unit juga menyoroti tantangan baru yang dihadapi sektor properti kawasan industri Vietnam. Pertama, meningkatnya persaingan untuk menarik FDI di kawasan tersebut. Khususnya, India dan Indonesia merupakan dua negara yang juga memiliki banyak keunggulan luar biasa di pasar ini. Misalnya, di India, negara ini telah mengalokasikan dana lahan bersih sebesar 460 ribu hektar dan 1.500 miliar dolar AS untuk pengembangan infrastruktur dan pembebasan pajak untuk proyek-proyek investasi baru. Berkat hal tersebut, banyak "perusahaan besar" dunia telah tertarik untuk berpartisipasi di pasar ini.

Berikutnya adalah permasalahan umum dunia ketika pajak minimum global sebesar 15% akan resmi diterapkan mulai 1 Januari 2024. Perusahaan dengan pendapatan lebih dari 750 juta euro yang menikmati insentif dari kebijakan daya tarik investasi di Vietnam harus membayar tarif pajak minimum global tambahan sebesar 15%. Hal ini memengaruhi insentif pajak Vietnam (pembebasan pajak, pengurangan pajak) dan juga menyebabkan pasar domestik kehilangan keuntungan.

Terakhir, terdapat risiko kekurangan daya listrik selama jam sibuk, terutama ketika siklus El Nino diperkirakan lebih panjang dan lebih kuat dari sebelumnya. Risiko kekurangan daya yang memengaruhi produksi telah menyebabkan beberapa investor membatalkan rencana investasi mereka di Vietnam.

Sumber: https://www.congluan.vn/bat-dong-san-cong-nghiep-se-doi-dien-voi-nhung-thach-thuc-moi-trong-nam-2024-post283133.html