Real estate Jepang kehilangan daya tariknya

Spekulasi bahwa Jepang akan menaikkan suku bunga untuk pertama kalinya dalam 17 tahun pada musim semi ini menyebabkan investasi asing di bidang real estat domestik turun ke titik terendah dalam lima tahun.

Kebijakan suku bunga negatif akan segera berakhir

Dana investasi asing telah menjual aset-aset real estat besar di Jepang pada kuartal terakhir tahun 2023. Mapletree Investments Singapura menjual sebuah gedung komersial di Osaka senilai 54 miliar yen kepada peritel elektronik Edion. Fortress Investment Group yang berbasis di AS menjual sebuah hotel resor di Okinawa kepada sebuah perusahaan investasi real estat di bawah naungannya senilai sekitar 40 miliar yen.

Menurut CBRE, perusahaan investasi dan jasa real estat komersial terbesar di dunia , investasi baru oleh perusahaan asing turun 80% pada kuartal keempat tahun 2023 dibandingkan periode yang sama tahun 2022. Dalam sembilan bulan pertama tahun 2023, penjualan real estat oleh investor asing meningkat lebih dari dua kali lipat dibandingkan tahun sebelumnya menjadi 1,05 triliun yen ($7,1 miliar), sementara pembelian mereka turun sekitar 20% menjadi 830 miliar yen.

Untuk setahun penuh 2023, investasi asing di real estat Jepang turun sekitar 30% menjadi 1 triliun yen ($6,7 miliar), sementara penjualan properti berlipat ganda menjadi sekitar 1,37 triliun yen, menandai tahun penuh pertama penjualan bersih sejak 2018.

Meskipun banyak properti real estat dijual, banyak proyek konstruksi di Jepang juga terhambat karena kekurangan tenaga kerja. Foto: NIKKEI ASIA

Penjualan properti sebagian disebabkan oleh kemampuan Bank Sentral Jepang (BOJ) untuk menyesuaikan kebijakan moneter. Gubernur BOJ, Kazuo Ueda, baru-baru ini menegaskan kembali kemungkinan BOJ menaikkan suku bunga pada musim semi ini. Menurut para ahli, BOJ semakin dekat dengan keputusan untuk mengakhiri kebijakan suku bunga negatifnya pada April 2024. Investor khawatir bahwa begitu suku bunga mulai naik tajam, biaya pinjaman akan meningkat dan mengurangi imbal hasil investasi properti.

Penjualan gedung

Pasar properti luar negeri yang lesu juga berperan dalam aksi jual ini. Suku bunga yang lebih tinggi dan tren bekerja dari rumah yang terus berlanjut telah menekan harga perkantoran di AS dan Eropa. Beberapa investor telah mengurangi kerugian mereka dengan menjual lebih awal, mengambil keuntungan dari aset di Jepang, yang harganya masih relatif tinggi dibandingkan pasar lainnya.

Para investor internasional yang dulunya menjadi motor penggerak pasar perkantoran Jepang kini menjadi yang pertama menjual properti mereka karena harga sewa turun akibat kelebihan pasokan dan kenaikan suku bunga. Para analis memperkirakan bahwa investor asing akan terus menjual properti Jepang hingga tahun 2024.

Dana kekayaan negara Singapura, GIC, memulai proses penjualan saham mayoritas di gedung pencakar langit Shiodome City Centre di Tokyo musim panas ini, tetapi seberapa baik hasilnya masih belum jelas. Imbal hasil tahunan nominal GIC selama lima tahun hingga Maret 2023 adalah 3,7%, terendah sejak 2016. Ketika harga perkantoran turun di AS dan Eropa, GIC menjual properti di Jepang, yang harganya lebih tinggi, untuk menutupi kerugian tersebut.

Menurut Asosiasi Sekuritas Real Estat, gedung perkantoran merupakan jantung pasar investasi real estat Jepang, mencakup sekitar 40% dari portofolio dana investasi real estat Jepang. Meskipun permintaan untuk jenis properti lain seperti hunian dan hotel tetap kuat, pasar perkantoran yang lemah menyulitkan beberapa investor real estat.

Volume transaksi untuk gedung perkantoran sangat terpukul, turun 40% menjadi 1,08 triliun yen, terendah sejak 2012. Menurut Nikkei Asia, tingkat kekosongan kantor di Tokyo mencapai titik tertinggi dalam 11 tahun, meskipun harga sewa telah turun 30% dari empat tahun lalu.

Investor asing tertarik pada properti Jepang terutama karena biaya pinjaman yang rendah di bawah kebijakan moneter ultra-longgar BOJ. Namun, prospek suku bunga yang lebih tinggi pada musim semi ini membayangi pasar. Pada tahun 2019, 89% investor asing menyatakan optimis atau agak optimis terhadap properti Jepang, tetapi angka tersebut kini turun menjadi 28%, menurut survei oleh Mitsubishi UFJ Trust and Banking.

KEBAHAGIAAN

Sumber: https://www.sggp.org.vn/bat-dong-san-nhat-ban-danh-mat-suc-hut-post727213.html