Spekulasi bahwa Jepang akan menaikkan suku bunga untuk pertama kalinya dalam 17 tahun pada musim semi ini menyebabkan investasi asing di sektor properti domestik turun ke level terendah dalam lima tahun terakhir.
Kebijakan suku bunga negatif akan segera berakhir.
Dana investasi asing telah menjual sejumlah properti real estat besar di Jepang sekitar kuartal terakhir tahun 2023. Perusahaan Singapura, Mapletree Investments, menjual sebuah gedung komersial di Osaka seharga 54 miliar yen kepada pengecer elektronik Edion. Perusahaan investasi yang berbasis di AS, Fortress, menjual sebuah hotel resor di Okinawa kepada salah satu reksa dana investasi real estat miliknya sendiri dengan harga sekitar 40 miliar yen…
Menurut CBRE, perusahaan investasi dan jasa real estat komersial terbesar di dunia , investasi baru oleh perusahaan asing turun 80% pada kuartal keempat tahun 2023 dibandingkan dengan periode yang sama tahun 2022. Dalam sembilan bulan pertama tahun 2023, penjualan real estat oleh investor asing meningkat lebih dari dua kali lipat dibandingkan dengan periode yang sama tahun lalu, mencapai 1,05 triliun yen (US$7,1 miliar), sementara pembelian mereka menurun sekitar 20% menjadi 830 miliar yen.
Sepanjang tahun 2023, investasi asing di sektor properti Jepang menurun sekitar 30%, menjadi 1 triliun yen (US$6,7 miliar), sementara penjualan properti meningkat dua kali lipat menjadi sekitar 1,37 triliun yen, menandai tahun penuh pertama penjualan bersih sejak 2018.
Penurunan harga properti sebagian disebabkan oleh kemungkinan penyesuaian kebijakan moneter oleh Bank Sentral Jepang (BOJ). Gubernur BOJ Kazuo Ueda baru-baru ini memperkuat kemungkinan BOJ menaikkan suku bunga pada musim semi ini. Menurut para ahli, BOJ semakin dekat untuk memutuskan mengakhiri kebijakan suku bunga negatifnya pada April 2024. Investor khawatir bahwa begitu suku bunga mulai naik tajam, biaya pinjaman akan meningkat dan mengurangi keuntungan investasi properti.
Menjual gedung tersebut.
Pasar properti luar negeri yang lesu juga berperan dalam aksi jual besar-besaran yang disebutkan sebelumnya. Suku bunga yang lebih tinggi dan tren bekerja dari rumah yang terus berlanjut telah menurunkan harga perkantoran di AS dan Eropa. Beberapa pihak mengurangi kerugian dengan menjual dan mengambil keuntungan lebih awal dari properti di Jepang, di mana harga tetap relatif tinggi dibandingkan dengan pasar lain.
Para investor internasional yang pernah mendorong pasar gedung perkantoran Jepang kini menjual aset mereka untuk pertama kalinya karena harga sewa turun akibat kelebihan pasokan dan kenaikan suku bunga bank. Analis memperkirakan bahwa investor asing akan terus menjual properti Jepang pada tahun 2024.
Sementara itu, dana aset GIC Singapura memulai proses penjualan saham mayoritas di gedung pencakar langit Shiodome di Tokyo pada musim panas ini, tetapi seberapa baik hasilnya masih belum jelas. Pengembalian tahunan nominal GIC selama lima tahun yang berakhir Maret 2023 adalah 3,7%, terendah sejak 2016. Karena harga gedung perkantoran anjlok di AS dan Eropa, GIC menjual properti di Jepang, di mana harganya lebih tinggi, untuk mengimbangi kerugian tersebut.
Menurut Asosiasi Sekuritas Real Estat, gedung perkantoran merupakan pusat pasar investasi real estat Jepang, yang mencakup sekitar 40% dari portofolio reksa dana real estat Jepang. Meskipun permintaan untuk jenis properti lain seperti properti hunian dan hotel tetap kuat, pasar perkantoran yang lemah menyebabkan kesulitan bagi beberapa investor real estat.
Volume transaksi gedung perkantoran sangat terpukul, turun 40% menjadi 1,08 triliun yen, level terendah sejak 2012. Menurut Nikkei Asia, tingkat kekosongan perkantoran di Tokyo mencapai level tertinggi dalam 11 tahun, meskipun harga sewa telah turun 30% dibandingkan empat tahun lalu.
Investor asing tertarik pada properti Jepang sebagian besar karena biaya pinjaman yang rendah yang berasal dari kebijakan moneter Bank Sentral Jepang yang sangat longgar. Namun, prospek kenaikan suku bunga pada musim semi ini membayangi pasar. Menurut survei oleh Mitsubishi UFJ Trust and Banking, sementara 89% investor asing mengatakan mereka optimis atau agak optimis tentang properti Jepang pada tahun 2019, angka tersebut kini telah turun menjadi 28%.
HANH CHI
Sumber
Komentar (0)