Real estat dan peluang dari aset kripto

Di antara industri yang berpotensi menerapkan aset kripto, real estat dianggap sebagai bidang terdepan karena karakteristik aset yang bernilai besar, sulit dibagi, dan likuiditasnya terbatas.

Implementasi tokenisasi properti hanya akan berhasil jika terintegrasi erat dengan sistem hukum dan basis data publik. Foto ilustrasi: Tuan Anh/VNA

Pemerintah baru saja menerbitkan Resolusi No. 05/2025/NQ-CP tentang uji coba implementasi pasar aset kripto di Vietnam, dengan peta jalan 5 tahun. Hal ini dianggap sebagai salah satu langkah awal untuk mewujudkan tujuan pengembangan keuangan digital, menciptakan saluran mobilisasi modal baru bagi perekonomian ; di mana, sektor properti—yang memiliki permintaan modal besar dan likuiditas rendah—diharapkan menjadi salah satu industri yang paling jelas dan paling cepat merasakan manfaat dari kebijakan ini. Namun, di samping peluang tersebut, terdapat tantangan signifikan dalam hal hukum, teknologi, manajemen risiko, dan kepemilikan properti. Para ahli meyakini bahwa pasar aset kripto hanya dapat berkembang secara berkelanjutan jika terdapat koordinasi yang erat antara kerangka hukum, kapasitas teknologi, infrastruktur data, dan mekanisme pemantauan proaktif.

Potensi pengkodean tinggi

Berdasarkan Resolusi 05, aset kripto dalam fase uji coba harus dikaitkan dengan aset acuan yang merupakan aset riil - tidak termasuk surat berharga atau mata uang fiat. Subjek yang ditawarkan untuk dijual terbatas pada investor asing dan aktivitas perdagangan akan dilakukan pada platform yang disediakan oleh organisasi domestik, di bawah lisensi dan pengelolaan Kementerian Keuangan . Di antara industri yang dapat menerapkan aset kripto, properti dianggap sebagai bidang unggulan karena karakteristik asetnya yang bernilai besar, sulit dibagi, dan likuiditasnya terbatas.

Dr. Pham Nguyen Anh Huy - Dosen Senior Keuangan, Universitas RMIT Vietnam, berkomentar bahwa Resolusi 05 memungkinkan uji coba mekanisme baru, yang memungkinkan produk properti diwakili dan diperdagangkan dalam bentuk aset kripto. Salah satu dampak terbesar dari aset kripto adalah kemampuannya untuk memecah kepemilikan, yang memungkinkan properti dibagi menjadi banyak unit token untuk dijual kepada banyak investor berbeda. Mekanisme ini membantu meningkatkan likuiditas pasar dan memperluas akses bagi investor individu dan arus modal internasional.

“Alih-alih hanya menerbitkan obligasi atau meminjam dari bank, bisnis real estat dapat menggunakan token untuk mengumpulkan modal bagi setiap proyek tertentu, beserta manfaat seperti bagi hasil, pendapatan sewa, atau hak beli kembali,” analisis Bapak Huy.

Penerbit token diwajibkan menerbitkan prospektus, menyimpan data minimal 10 tahun, dan mematuhi peraturan anti pencucian uang dan anti pendanaan teroris. Ketentuan ini diharapkan dapat meningkatkan standar tata kelola, transparansi informasi, dan mengurangi risiko bagi investor.

Senada dengan itu, Dr. Nguyen Dinh Cung, mantan Direktur Institut Manajemen Ekonomi Pusat, mengatakan bahwa aset kripto merupakan langkah penting dalam transformasi digital ekonomi, terutama bagi pasar properti yang memiliki banyak potensi namun belum memiliki mekanisme mobilisasi modal modern. Namun, uji coba perlu dilakukan secara cermat dan penyesuaian kebijakan secara fleksibel untuk menangani risiko yang muncul.

Oleh karena itu, Bapak Cung menekankan bahwa peran negara sangat penting dalam fase uji coba, tidak hanya dalam aspek hukum tetapi juga dalam inspeksi dan pengawasan. Menurutnya, perlu dipertimbangkan pembentukan komite khusus untuk mengawasi aset kripto, dengan melibatkan Kementerian Keuangan, Bank Negara, Kementerian Kehakiman , dan perwakilan organisasi internasional.

Namun, keberhasilan pasar aset kripto tidak hanya bergantung pada mekanisme hukum, tetapi juga membutuhkan fondasi teknologi yang kokoh. Menurut Bapak Le Xuan Sang, CEO Perusahaan Fintech, tokenisasi properti hanya dapat efektif jika teknologinya cukup kuat – mulai dari platform blockchain, kustodi, enkripsi data, hingga antarmuka pengguna. Investor hanya merasa aman ketika terdapat sistem yang menjamin hak dan mengendalikan risiko.

Pakar ini juga mencatat bahwa pemilihan jenis blockchain (publik, privat, atau hibrida) merupakan faktor penentu dalam biaya, kecepatan, dan skalabilitas sistem. Di saat yang sama, bisnis perlu membangun skenario cadangan teknis untuk memastikan keamanan jika sistem diserang atau mengalami kesalahan operasional.

Standarisasi hukum dan kepemilikan properti

Meskipun peluangnya jelas, para ahli berhati-hati terhadap risiko hukumnya – terutama hubungan antara token dan hak milik. Menurut Dr. Pham Nguyen Anh Huy, jika token tidak terkait erat dengan hak milik, sengketa kemungkinan besar akan muncul ketika bisnis bangkrut atau asetnya dijual.

Dari sudut pandang hukum, pengacara Nguyen Thuy Hang - pakar di bidang fintech, mengatakan bahwa jika undang-undang tidak mengakui token sebagai jenis bukti kepemilikan atau tidak ada mekanisme untuk mengonversi ke kepemilikan tradisional, investor bisa kehilangan segalanya jika terjadi perselisihan.

Pada saat yang sama, pengacara juga mengusulkan untuk segera mempertimbangkan amandemen Undang-Undang Pertanahan, Undang-Undang Usaha Properti, dan Undang-Undang Teknologi Informasi. Pada saat yang sama, membangun mekanisme konversi legal dalam tahap uji coba, yang memungkinkan token dikonversi menjadi buku merah atau sertifikat jika memenuhi persyaratan hukum dan teknis.

Para ahli mengutip pengalaman internasional yang menunjukkan bahwa implementasi tokenisasi real estat hanya berhasil jika terintegrasi erat dengan sistem hukum dan basis data publik. Sebagai contoh, RealT Company (AS), yang asetnya dienkripsi dan diperdagangkan secara daring, memungkinkan perdagangan real estat global mulai dari 50 dolar AS saja, dengan waktu pemrosesan kurang dari 30 menit.

Namun, faktor terpenting adalah keterkaitan antara token dan sistem pendaftaran tanah, yang memastikan tidak ada "dua pemilik". Selain itu, negara-negara seperti Singapura dan AS mewajibkan pelaporan keuangan yang terstandarisasi, penilaian independen, dan proses penerbitan token.

Di Vietnam, para ahli berpendapat bahwa perlu membangun ekosistem penyimpanan aset khusus, lantai perdagangan yang diawasi, regulasi asuransi risiko, dan dana kompensasi untuk melindungi investor. Memprioritaskan proyek-proyek dengan arus kas yang lancar pada tahap awal—seperti properti sewa—akan membantu pasar beroperasi lebih aman sebelum berekspansi.

Lahirnya Resolusi 05 tidak hanya membuka pintu baru bagi pasar real estat Vietnam, tetapi juga menguji kemampuan mengelola, menerapkan teknologi, dan menyempurnakan kerangka hukum. Meskipun aset kripto menawarkan peluang besar, implementasinya perlu sangat hati-hati, terkendali, dan mengutamakan perlindungan investor.

Oleh karena itu, dalam fase uji coba, para ahli merekomendasikan untuk memprioritaskan proyek-proyek dengan dasar hukum yang jelas, arus kas yang transparan, menerapkan standar keamanan yang tinggi, dan tidak mempromosikannya secara luas kepada investor ritel. Ini merupakan langkah penting untuk mempersiapkan fondasi yang kokoh bagi masa depan pasar aset kripto secara umum dan real estat digital khususnya di Vietnam.

Sumber: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/bat-dong-san-va-co-hoi-tu-tai-san-ma-hoa-20250927132953434.htm