Kelainan, kerugian dan ketidakstabilan dari lelang tanah gaya Thu Thiem di pinggiran kota Hanoi

Kelainan, kerugian dan ketidakstabilan dari lelang tanah “gaya Thu Thiem” di pinggiran kota Hanoi – Bagian 2

Akan ada banyak konsekuensi bagi pasar real estate dan perekonomian jika lelang tanah baru-baru ini di pinggiran kota Hanoi tidak dijelaskan sebagai manipulasi oleh spekulan dan pialang tanah.

Selama 19 jam, dari pukul 09.00 tanggal 19 Agustus hingga 04.30 tanggal 20 Agustus, 19 bidang tanah di wilayah Long Khuc, Kecamatan Tien Yen, Distrik Hoai Duc, dilelang melalui 9 putaran lelang dengan rekor harga tertinggi, yang tidak masuk pasar - lebih dari 133,3 juta VND/m2, 18 kali lipat lebih tinggi dari harga awal. Sementara itu, harga terendah untuk bidang tanah yang menang juga mencapai 91,3 juta VND/m2, 12,5 kali lipat lebih tinggi dari harga awal. Sebelumnya, lelang tanah di Kecamatan Thanh Cao (Thanh Oai, Hanoi) juga menimbulkan "kejutan" dengan hampir 7.000 pendaftar dan 1.500 peserta, dan harga yang menang juga sepuluh kali lipat lebih tinggi dari harga awal.

Sejak dibukanya kembali lelang tanah di kawasan kumuh pada awal tahun, tidak sulit untuk melihat kejanggalan dalam lelang tanah dengan dugaan "manipulasi" dari para spekulan dan broker tanah. Hal ini berisiko mengganggu upaya pemerintah untuk menurunkan harga rumah dan menjamin jaminan sosial, sekaligus menyebabkan stagnasi perekonomian secara keseluruhan akibat psikologi menunggu harga tanah tinggi.

Bagian 2: Motif gelap dan "mimpi buruk" yang berulang di tanah Thu Thiem

Kesamaan dari lelang tanah baru-baru ini yang telah menyebabkan "demam" di pinggiran kota Hanoi adalah keterlibatan banyak kelompok spekulan perorangan, bahkan bukan penduduk lokal, yang mendorong harga tanah ke tingkat yang tidak wajar dan tidak sesuai pasar, serta memprediksi bahwa tidak akan ada transaksi yang nyata sama sekali. Banyak pelaku pasar bertanya-tanya, "Apakah ada motif gelap" di balik tipu daya lelang tanah baru-baru ini? Apa peran badan pengelola negara di sini ketika membiarkan para pialang tanah memonopoli dan memanipulasi pasar?

Ketika spekulan memicu demam lelang tanah

Menurut banyak pakar, potensi kenaikan harga di kawasan lelang dalam jangka pendek memang tidak besar, karena hanya melayani kebutuhan hunian dan investasi warga di kawasan tersebut. Namun, pertanyaan setelah dua lelang "heboh" baru-baru ini di komune Tien Yen (Hoai Duc) dan sebelumnya di komune Thanh Cao (Thanh Oai) adalah berapa persen penduduk setempat yang memenangkan lelang tersebut.

Di banyak forum daring, catatan Surat Kabar Dau Tu menunjukkan bahwa banyak orang yang mengaku penduduk lokal mengatakan bahwa mereka cukup beruntung memenangkan lelang baru-baru ini karena mereka tidak membutuhkannya, sehingga mereka ingin menjualnya dengan harga yang sedikit lebih tinggi, beberapa ratus juta dong lebih tinggi. Namun, kenyataannya, ketika dicatat secara lokal, kebanyakan dari mereka bukanlah penduduk tetap di daerah tersebut.

Setelah pelelangan tanah di Tien Yen (Hoai Duc), ada informasi tentang pengalihan dengan perbedaan harga "beberapa ratus juta dong".

Sebagai contoh, pada lelang baru-baru ini di Kecamatan Thanh Cao, menurut Bapak Nguyen Cong Quang, Direktur Pusat Pengembangan Dana Tanah Distrik Thanh Oai, hanya dua orang di Thanh Oai yang memenangkan lelang dengan harga tanah hampir 80 juta VND/m2. Di Distrik Me Linh (Hanoi), terdapat beberapa orang yang memenangkan banyak kavling, dan di Distrik Chuong My (Hanoi), hanya satu orang yang memenangkan lelang. Sebagian besar pemenang lelang berasal dari Bac Ninh, Bac Giang, Hai Duong, dan Phu Tho.

Sementara itu, konfirmasi dari sejumlah peserta lelang di Kecamatan Tien Yen (Hoai Duc) juga menyebutkan bahwa hingga 99% pemenang lelang bukanlah penduduk Kecamatan Tien Yen, melainkan rombongan investor dari daerah lain seperti Ba Vi, Kim Chung (Hanoi), Hai Duong, Bac Ninh, Bac Giang... Para investor yang berpartisipasi namun tidak "beruntung" memenangkan lelang juga sangat sedikit, terutama investor dari kelompok peserta lelang yang terdiri dari 7 hingga 19 bidang tanah.

Associate Professor, Dr. Dinh Trong Thinh, mantan Kepala Departemen Keuangan Internasional, Akademi Keuangan

Infrastruktur dan jalan di dua area lelang tanah baru-baru ini, Thanh Oai dan Hoai Duc, tidak terlalu bagus, dikelilingi oleh "lahan-lahan tandus", tetapi harga tanahnya mencapai ratusan juta VND/m2. Di daerah perkotaan atau pinggiran kota, harga akan terdorong lebih tinggi lagi. Melihat lelang-lelang ini, beberapa spekulan telah menggelembungkan harga untuk menaikkan harga di daerah Thanh Oai. Dan ketika harga umum naik, spekulan yang memiliki 5-7 atau puluhan bidang tanah di daerah yang lebih indah dengan infrastruktur yang lebih lengkap tentu akan diuntungkan. .

Selain peserta lelang di dalam Gedung Olahraga Distrik Hoai Duc, sejumlah besar agen properti juga berkumpul untuk mengikuti lelang tanah sejak pagi hari, 19 Agustus. Beberapa agen properti menyiarkan siaran langsung video di platform media sosial untuk melaporkan suasana di sekitar area lelang.

Dengan konsep "kalau infrastrukturnya masih terbatas, nanti juga bagus, kalau lahan pertaniannya sudah urbanisasi nanti, kalau tidak banyak keuntungan ekonomi khusus, rakyat akan memilikinya, tapi kalau tidak beli tanah sekarang, lama-lama tidak akan ada", kelompok investor ini tak segan-segan mengeluarkan uang untuk mendongkrak harga lelang tanah hingga setinggi langit, bahkan di luar imajinasi rakyat setempat.

“Bayangan” mimpi buruk lelang tanah Thu Thiem

Menurut survei Batdongsan.com.vn, harga tanah yang dijual di Kelurahan Thanh Cao (Thanh Oai, Hanoi) cenderung meningkat dalam beberapa tahun terakhir, menurut laporan yang baru-baru ini diterbitkan oleh platform teknologi Batdongsan.com.vn. Menurut alat riwayat harga unit ini, harga rata-rata tanah yang dijual di wilayah ini telah meningkat sekitar 80% dalam 4 tahun terakhir - dari harga rata-rata 15 juta VND/m2 pada tahun 2020 menjadi 27 juta VND/m2 pada tahun 2024. Dalam 2 minggu terakhir, kisaran harga banyak kavling tanah baru yang dijual di situs web ini telah naik ke level baru, yaitu 43 juta VND/m2, meningkat sekitar 60% dibandingkan harga sebelumnya.

Sementara itu, berdasarkan data penawaran broker di situs web ini, di kecamatan Tien Yen (Hoai Duc, Thanh Cao) juga terjadi peningkatan harga yang signifikan dalam beberapa tahun terakhir, dari sekitar 10 juta VND/m2 menjadi sekitar 40 juta VND/m2 sejak informasi bahwa kecamatan ini sedang bersiap menjadi kecamatan, bersamaan dengan pembangunan Jalan Lingkar 4. Namun, hanya beberapa minggu setelah lelang tanah di Thanh Cao, harga tanah di Tien Yen dan beberapa kecamatan di sekitarnya melonjak tajam hingga 30-40%, diperdagangkan sekitar 55-60 juta VND/m2.

Panasnya lelang tanah jelas memberikan dampak yang besar terhadap psikologi investor dan penduduk setempat, karena banyak orang percaya bahwa harga lelang yang begitu tinggi berarti tidak ada alasan mengapa harga tanah mereka tidak dapat disesuaikan ke tingkat yang sesuai.

Menyamar sebagai seseorang yang perlu membeli tanah di Kelurahan Thanh Cao untuk keperluan bisnis, setelah berbincang dengan banyak broker, mereka berkata, "Saat ini, permintaan tanah di Thanh Cao sangat tinggi, hampir tidak ada kavling. Jika menginginkan kavling yang bagus, Anda harus menunggu atau bahkan membayar deposit lebih agar broker dapat meyakinkan pembeli sebelumnya untuk melepaskannya, barulah Anda mungkin akan mendapatkannya."

Demikian pula dalam kasus "Hoai Duc", dalam beberapa hari terakhir, investor yang ingin membeli tanah di sekitar kawasan Long Khuc untuk memanfaatkan lahan lelang merasa hampir mustahil dan harus membayar selisih yang sangat besar, yaitu ratusan juta, untuk membeli kembali kavling-kavling lama yang sebelumnya dimiliki investor. Kavling-kavling tersebut tidak hanya buruk di gang-gang yang sebagian besar digunakan untuk tempat tinggal, tetapi juga sulit untuk berbisnis, dan juga tidak semudah yang dibayangkan.

Menurut Bapak Nguyen Chi Thanh, Wakil Presiden Asosiasi Pialang Properti Vietnam (VARS), kekhawatiran terbesar dalam lelang tanah dengan hasil keuntungan yang "luar biasa" seperti ini adalah kenaikan harga yang dilakukan oleh sekelompok investor dengan motif yang tidak jelas.

Hal ini tidak biasa karena setelah periode pasar yang sulit baru-baru ini, bahkan dengan produk dengan infrastruktur yang baik, perencanaan yang jelas, berlokasi di area dengan potensi pertumbuhan, banyak investor masih sangat berhati-hati, tetapi harga tanah di Thanh Oai atau Hoai Duc sangat tinggi.

Belum lagi fakta bahwa para peserta lelang di Thanh Oai sebagian besar berasal dari daerah lain, kata Bapak Thanh, hal ini semakin membuktikan bahwa hal tersebut bukan berasal dari kebutuhan perumahan yang sebenarnya. Bahkan banyak investor yang langsung menjual setelah memenangkan lelang dengan selisih harga hingga ratusan juta, semakin membuktikan hal ini.

Dengan tingkat deposit rendah saat ini yang dihitung berdasarkan harga awal (100-200 juta VND/kavling), investor bersedia melepaskan deposit tersebut. Namun, konsekuensinya adalah harga di sekitar lahan yang dilelang telah melonjak tinggi, sementara permintaan beli sebenarnya tidak tinggi. Meskipun Negara hanya mendapatkan sedikit uang dari deposit tersebut, kerugiannya akan lebih besar ketika biaya kompensasi untuk pembebasan lahan banyak proyek di sekitar lahan tersebut pasti akan meningkat.

Demam lelang tanah di sejumlah distrik pinggiran kota, dengan inflasi harga yang spekulatif, akan berdampak negatif dan memperlambat proses pembangunan sosial ekonomi setempat.

Sementara itu, sependapat dengan Tran Minh, konsultan investasi properti, mengatakan bahwa yang mengkhawatirkan adalah para broker dan investor di Hanoi menggunakan informasi tersebut untuk membandingkan dan menaikkan harga jual proyek di daerah lain, sehingga membuat harga properti di Hanoi semakin tinggi. Sementara itu, potensi kenaikan harga di area lelang dalam jangka pendek tentu tidak besar karena hanya melayani kebutuhan beli dan investasi warga di area tersebut. Belum ada rencana yang matang di sini untuk menaikkan harga atau menarik orang dari daerah lain untuk datang ke sini.

Tuan Nguyen Quoc Hiep, Ketua GP Invest

Lelang “rekor” ini mungkin dipengaruhi oleh kombinasi dua faktor.

Yang pertama disebabkan oleh rumor, yang bertujuan untuk "menaikkan" harga demi meraup keuntungan melalui lelang. Yang kedua disebabkan oleh pengaruh beberapa orang yang tidak memiliki informasi lengkap, yang berawal dari beberapa daerah yang telah mengeluarkan draf daftar harga tanah baru yang sangat tinggi, meningkat dari 5 hingga 50 kali lipat. Oleh karena itu, kelompok ini kemungkinan besar khawatir akan kenaikan harga tanah yang akan datang dan mereka berpartisipasi dalam lelang untuk "mendapat keuntungan".

Oleh karena itu, setelah hasil lelang ini, tunggu hingga periode deposit berakhir untuk mengetahui apakah harga tersebut benar-benar virtual atau tidak. .

Apa yang terjadi di Thanh Oai atau Hoai Duc, meskipun skalanya berbeda, juga mengingatkan banyak orang pada lelang tanah "yang belum pernah terjadi sebelumnya" di Thu Thiem (HCMC) pada akhir tahun 2021. Lelang tersebut mengakibatkan keempat bidang tanah tersebut, setelah harganya melonjak jauh dari harga awal, di mana sebuah anak perusahaan memenangkan lelang dengan harga 24,5 miliar VND untuk sebidang tanah seluas lebih dari 10.000 m², atau lebih dari 2,4 miliar VND/m². Untungnya, harga di atas tidak ditetapkan, karena tak lama kemudian, perusahaan-perusahaan pemenang lelang secara serentak meminta pembatalan deposit mereka.

Namun, tepat setelah lelang tanah di Thu Thiem, terjadi aksi-aksi yang memanfaatkan harga kemenangan virtual untuk "mengikuti hujan" dan menggelembungkan harga tanah dan rumah di daerah sekitarnya. Bahkan perusahaan-perusahaan publik lain yang memiliki dana untuk tanah di dekatnya juga diuntungkan ketika nilai obligasi dan saham dinaikkan dengan kenaikan yang dihitung berkali-kali lipat.

Menurut Dr. Tran Xuan Luong, Wakil Direktur Institut Riset dan Evaluasi Pasar Real Estat Vietnam (VARS IEX), demam lelang tanah di beberapa distrik pinggiran kota menyebabkan inflasi harga spekulatif dan diyakini berdampak negatif, memperlambat perkembangan sosial-ekonomi wilayah tersebut. Jika urbanisasi melambat, daya tarik investasi asing dan domestik juga akan berkurang. Konsekuensi jangka panjangnya bagi perekonomian lokal sangat besar.

"Ketika lelang tanah meningkat, yang menetapkan tingkat harga baru, kompensasi Negara saat mereklamasi tanah bagi masyarakat di masa mendatang akan menghadapi banyak kendala, sehingga menyulitkan proses pembebasan lahan dan pelaksanaan proyek. Negara perlu memiliki kebijakan dan pandangan yang jelas terkait kasus ini," ujar Dr. Tran Xuan Luong.

(Bersambung)

Sumber: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-thuong-bat-loi-va-bat-on-tu-vu-dau-gia-dat-kieu-thu-thiem-tai-vung-ven-ha-noi—bai-2-d222973.html