Kementerian Konstruksi: Muncul "Makelar Lelang Tanah", Ciptakan Harga Virtual untuk Manipulasi Pasar

Munculnya "perantara lelang tanah"

Kementerian Konstruksi baru saja mengirimkan Laporan No. 5333 ke Kantor Pemerintah mengenai analisis struktur biaya, harga jual dan penyebab kenaikan harga real estat, serta mengusulkan solusi.

Selain manfaat yang telah dicapai, menurut Kementerian, lelang hak guna lahan belakangan ini juga menunjukkan keterbatasan dan aspek negatif. Dalam proses lelang tanah di beberapa tempat, juga terdapat fenomena "perantara lelang", kolusi... yang memengaruhi peserta lelang.

"Fenomena menawar harga yang sangat tinggi untuk beberapa bidang tanah, kemudian membatalkan deposit, menciptakan tingkat harga virtual untuk memanipulasi pasar, membeli dan menjual kembali banyak bidang tanah lelang untuk mendapatkan keuntungan ilegal cukup umum di banyak tempat dan bahkan terorganisir," kata Kementerian Konstruksi .

Kementerian juga menunjukkan beberapa lelang di Hanoi dengan hasil yang sangat tinggi, seperti lelang tanah di distrik Hoai Duc dengan tawaran pemenang 18 kali lebih tinggi dari harga awal.

Lelang 68 bidang tanah di Thanh Oai, Hanoi (Foto: Duong Tam).

Menurut Kementerian Konstruksi, ada tiga alasan utama yang memengaruhi hasil lelang tanah baru-baru ini.

Pertama, harga awal yang rendah menarik banyak peserta. Kedua, depositnya rendah. Ketiga, di area lelang, terdapat banyak grup investasi yang khusus berpartisipasi dalam lelang dan kemudian langsung menjualnya untuk mendapatkan keuntungan. Di luar area lelang, banyak broker yang menunggu hasil lelang, siap membeli dan menjual tanah lelang dengan selisih harga 200-500 juta VND/kavling.

Pasar terkena dampak negatif ketika harga kemenangan jauh lebih tinggi daripada harga awal.

Hasil lelang tanah yang jauh lebih tinggi daripada harga awal akan berdampak negatif pada tingkat harga tanah dan perumahan, serta pasar perumahan dan real estat (penawaran dan permintaan). Dengan demikian, harga ini akan digunakan sebagai informasi acuan untuk menentukan harga tanah dan kemudian menciptakan tingkat harga baru yang jauh lebih tinggi untuk area di sekitar titik lelang.

Hal ini menguntungkan bagi proyek yang telah dialokasikan tanah dan telah membayar biaya penggunaan tanah, tetapi merugikan bagi proyek yang telah disetujui tetapi belum membayar biaya penggunaan tanah.

Sebab, salah satu metode penentuan harga tanah adalah metode perbandingan langsung, yaitu dengan menganalisis harga-harga tanah kosong yang sejenis baik dari segi peruntukan, letak, tingkat keuntungan, kondisi infrastruktur, luas, bentuk, keabsahan hak guna tanah yang dipindahtangankan di pasaran, pemenang lelang hak guna tanah, untuk kemudian diperbandingkan dan ditetapkan harga tanah yang akan dinilai.

Selain itu, Kementerian juga menilai, kemenangan lelang tanah dengan harga berkali-kali lipat dari harga awal, turut memengaruhi psikologi investor. Hal itu berdampak pada kenaikan harga perumahan dan produk properti yang selama ini ditawarkan maupun yang sedang ditawarkan di sekitar lokasi lelang.

Lelang 19 bidang tanah di Hoai Duc, Hanoi (Foto: Duong Tam).

Faktanya, harga kemenangan lelang tanah sering kali menjadi harga dasar bagi organisasi maupun individu untuk dijadikan acuan dan menentukan harga beli, harga jual, dan harga pengalihan ketika bertransaksi properti.

"Kenaikan harga tanah akan meningkatkan biaya input dan menyebabkan kenaikan harga perumahan dan real estat. Peluang bisnis untuk berinvestasi dalam proyek-proyek yang terjangkau dan berbiaya rendah akan terbatas, sehingga mereka terpaksa berinvestasi di real estat mewah dan mewah untuk melayani masyarakat berpenghasilan sangat tinggi agar dapat memulihkan modal dan menjalankan bisnis secara efektif. Hal ini akan menyebabkan kesulitan bagi masyarakat, terutama mereka yang berpenghasilan rendah dan menengah, dalam membangun perumahan," analisis Kementerian Konstruksi.

Bukan hanya bagi masyarakat, harga tanah yang terlalu tinggi akan menyebabkan para pelaku usaha dan investor tidak akan mampu memiliki rencana investasi dan usaha yang efektif, sehingga akan berdampak pada kegagalan dalam menarik investasi konstruksi di daerah tersebut dan penurunan serta keterbatasan pasokan di masa mendatang.

Pengadaan, kompensasi, dukungan, dan pemukiman kembali lahan untuk proyek-proyek yang menggunakan lahan untuk tujuan pertahanan, keamanan, dan pembangunan sosial-ekonomi nasional juga terdampak ketika hasil lelang lahan sangat tinggi. Hal ini dapat dengan mudah memicu masyarakat yang tanahnya telah dibebaskan dan telah menerima atau belum menerima kompensasi untuk mengeluh dan menuntut tingkat yang lebih tinggi dari rencana yang disetujui, sehingga menyebabkan ketidakstabilan sosial.

Kementerian Konstruksi mengusulkan untuk mempelajari dan menyempurnakan peraturan terkait lelang tanah agar konsisten dengan situasi praktis, dalam arah meningkatkan uang muka, menentukan harga awal tanah agar mendekati situasi riil di wilayah tersebut, memperpendek waktu pembayaran hasil lelang, dan membatasi peserta lelang untuk tujuan spekulasi.

Source: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bo-xay-dung-xuat-hien-co-dau-gia-dat-tao-gia-ao-de-thao-tung-thi-truong-20240924142519070.htm