Bagaimana mengatasi paradoks pasar real estat yang sulit, tetapi harga rumah tetap tinggi?

Baru-baru ini, Kantor Pemerintah mengeluarkan Pemberitahuan mengenai kesimpulan Perdana Menteri pada Konferensi "Solusi untuk menghilangkan kesulitan dalam pertumbuhan kredit bagi produksi dan bisnis, mendorong pertumbuhan, dan menstabilkan ekonomi makro".

Dalam pengumuman tersebut, Perdana Menteri menugaskan Kementerian Konstruksi untuk memantau secara ketat perkembangan di pasar real estat guna segera memberi saran dan mengusulkan kebijakan yang tepat dan efektif guna mendorong pengembangan pasar.

Pada saat yang sama, Kementerian Konstruksi diwajibkan untuk membimbing bisnis real estat dalam merestrukturisasi segmen dan menurunkan harga produk. Solusi yang tepat, tepat waktu, dan efektif untuk merestrukturisasi segmen bagi masyarakat berkebutuhan khusus, perumahan sosial, perumahan bagi pekerja, dan masyarakat berpenghasilan rendah harus tersedia.

Paradoks Pasar Properti yang Sulit, Harga Rumah Masih Melonjak Tajam

Melihat realitas pasar real estat akhir-akhir ini, berbincang dengan Nguoi Dua Tin, Bapak Nguyen Van Dinh - Wakil Presiden Asosiasi Real Estat Vietnam, Presiden Asosiasi Pialang Real Estat Vietnam (VARS) mengemukakan realitas bahwa akhir-akhir ini, meskipun pasar real estat menghadapi banyak kesulitan, harga real estat masih "berlabuh" pada harga tinggi.

Bahkan segmen apartemen di kota-kota besar masih mempertahankan momentum kenaikannya, mencetak rekor harga baru, jauh melampaui pendapatan mayoritas masyarakat. Berbeda dengan penurunan harga dan likuiditas produk tanah, vila, rumah toko, rumah bandar, dan rumah bandar.

Bapak Nguyen Van Dinh - Wakil Presiden Asosiasi Real Estat Vietnam, Presiden Asosiasi Pialang Real Estat Vietnam (VARS).

Menurut data VARS, harga properti telah meningkat puluhan kali lipat dalam 10 tahun terakhir. Pada tahun 2021 saja, harga rumah rata-rata tumbuh dua digit. Suku bunga rendah dan inflasi yang mencapai rekor tertinggi merupakan faktor-faktor yang berkontribusi terhadap kenaikan tajam harga rumah, tetapi inti masalahnya adalah penurunan pasokan.

Bersamaan dengan itu, permintaan akan perumahan terus meningkat, memberikan "tekanan" pada pasokan, mendorong harga real estat untuk terus mencapai tingkat baru.

Menurut perkiraan VARS, setiap tahun Vietnam akan mengalami kekurangan sekitar 300.000 unit rumah karena munculnya rumah tangga perkotaan baru, terutama dari kebutuhan untuk "hidup terpisah" dari generasi muda yang terpisah dari keluarga besar.

“Kelangkaan serius ini tentu akan mendorong harga perumahan semakin tinggi,” prediksi Bapak Dinh.

Meskipun pasar real estat menghadapi banyak kesulitan, harga real estat masih "berlabuh" pada harga tinggi.

Menyampaikan pendapatnya terkait isu di atas, dengan mengutip statistik dari Institut Penelitian Pengembangan Bisnis, Dr. Le Xuan Nghia - Direktur Institut Penelitian Pengembangan Bisnis dan Anggota Dewan Penasihat Kebijakan Keuangan dan Moneter Nasional, mengatakan bahwa dalam 2 dekade terakhir, harga properti telah tumbuh 4 kali lebih cepat daripada laju pertumbuhan harga emas. Hal ini menunjukkan bahwa, dalam konteks apa pun, properti selalu menjadi saluran investasi yang menarik.

Berbagi lebih lanjut, Bapak Nghia mengatakan bahwa melihat realitas pasar real estat Vietnam, dapat dilihat bahwa Vietnam adalah pasar yang kekurangan pasokan, sementara permintaan tinggi baik dalam jangka pendek maupun jangka panjang.

"Segmen yang membutuhkan pasokan besar tetapi tidak memilikinya adalah perumahan terjangkau dan perumahan sosial karena kurangnya mekanisme, lahan, dan modal. Dalam 5 tahun terakhir, perizinan dan pelaksanaan proyek telah menurun tajam, terutama dalam 2 tahun terakhir, hampir tidak ada proyek baru yang diluncurkan, yang menyebabkan pasokan properti residensial semakin langka," kata Bapak Nghia.

Penurunan Peringkat Properti: Dari Mana Memulai?

Meramalkan untuk tahun 2024, Ketua VARS Nguyen Van Dinh mengatakan bahwa harga real estat akan terus meningkat, terutama di segmen apartemen.

Pada saat yang sama, Bapak Dinh juga menjelaskan, "Tingginya harga apartemen bukan hanya karena investor berusaha mempertahankan harga tetap tinggi, tetapi juga karena biaya investasi dan konstruksi yang meningkat akibat kenaikan harga material input, biaya tenaga kerja, dan biaya akses keuangan. Selain itu, biaya pengadaan tanah terlalu tinggi, ditambah banyaknya biaya "tak teridentifikasi" yang timbul saat pelaksanaan investasi awal, konstruksi, dan pengembangan proyek, sehingga menyulitkan investor untuk menurunkan harga."

Selain itu, suku bunga rendah dan inflasi yang mencapai rekor tertinggi pada periode sebelumnya juga menjadi faktor penyebab kenaikan tajam harga rumah, tetapi inti masalahnya tetap pada penurunan pasokan.

Namun, Tn. Dinh juga mencatat bahwa real estat adalah produk yang sangat terlokalisasi, harga real estat akan meningkat pada tingkat yang berbeda di berbagai wilayah dan pasar, terutama bergantung pada keseimbangan penawaran dan permintaan.

Oleh karena itu, Bapak Nguyen Van Dinh mengatakan bahwa untuk merestrukturisasi segmen ini dan mengurangi biaya produk, diperlukan "kerja sama dan kontribusi bersama", penyatuan pandangan, metode implementasi, serta koordinasi berbagai pihak dan komponen, mulai dari instansi pemerintah hingga BUMN dan perbankan.

Secara khusus, Negara perlu mempelajari dan mempersingkat prosedur administratif mengenai investasi dan konstruksi, mengembangkan rencana untuk menghitung biaya penggunaan lahan dan pembersihan lokasi untuk mendukung bisnis; Bank Negara memiliki program kredit tambahan dengan suku bunga preferensial bagi investor yang mengembangkan perumahan terjangkau dan pembeli rumah.

Di sisi investor, Bapak Dinh menyatakan bahwa pelaku bisnis juga perlu secara proaktif meninjau portofolio proyek investasinya, secara proaktif merestrukturisasi utang dan merencanakan arus kas, mengurangi ekspektasi laba, bahkan menerima penjualan dengan kerugian, menggunakan laba dari tahun-tahun sebelumnya untuk mempertahankan operasi dan secara proaktif berorientasi pada segmen harga yang terjangkau untuk memastikan kapasitas penyerapan saat meluncurkan produk ke pasar.

Dr. Le Xuan Nghia - Direktur Institut Penelitian Pengembangan Bisnis, Anggota Dewan Penasihat Kebijakan Keuangan dan Moneter Nasional.

Selain itu, Dr. Le Xuan Nghia mengatakan bahwa dalam waktu dekat, jika pasar real estat memiliki produk dengan prosedur hukum yang baik, proyek dengan sumber daya dan harga yang wajar, permintaannya akan sangat besar.

Dalam membuat proyeksi, Bapak Nghia menganalisis bahwa pasar dapat menetapkan tingkat harga baru ke arah pertumbuhan yang berkelanjutan. Namun, dengan "dukungan" kebijakan, Bapak Nghia menyatakan harapannya bahwa harga properti akan meningkat ke arah yang stabil, sehat, dan "dapat diterima".

Oleh karena itu, sang ahli menekankan bahwa tingkat harga baru di atas akan merestrukturisasi pasar real estat dengan cara yang paling efektif dan pada saat itu, setiap bisnis atau investor yang dapat bertahan pada tingkat harga di atas dapat bertahan, jika tidak, mereka harus merestrukturisasi bisnis mereka sesuai dengan prinsip pasar .

Sumber: https://www.nguoiduatin.vn/cach-nao-hoa-giai-nghich-ly-thi-truong-bds-kho-gia-nha-van-neo-cao-a642725.html