Apakah pemotongan suku bunga merupakan solusi untuk pasar real estat?

Dalam sebuah artikel yang diterbitkan di SCMP, penulis Nicholas Spiro berpendapat bahwa kedua perekonomian, Korea Selatan dan Australia, memberikan kisah peringatan tentang batasan kebijakan moneter ketika faktor-faktor lain juga memengaruhi prospek real estat perumahan.

Gedung apartemen di Meadowbank, pinggiran kota Sydney. Harga rumah di Australia telah meningkat pesat dalam beberapa tahun terakhir karena suku bunga terendah yang tercatat telah mendorong permintaan, meskipun ada peringatan bahwa pertumbuhan tersebut tidak berkelanjutan. Foto: Bloomberg

Ketua Federal Reserve Jerome Powell tidak mengejutkan pasar keuangan ketika menyampaikan pidato yang sangat dinantikan pada pertemuan tahunan Kansas City Fed di Jackson Hole, Wyoming, pada 23 Agustus. Namun, pernyataannya bahwa "sudah waktunya untuk menyesuaikan kebijakan" merupakan petunjuk terkuat sejauh ini dari bank sentral paling berpengaruh di dunia bahwa penurunan suku bunga sudah dekat.

Sementara bank-bank sentral utama lainnya, termasuk Bank Sentral Eropa, telah mulai memangkas suku bunga, pergeseran kebijakan The Fed memiliki "dampak yang kuat" terhadap seluruh dunia. Hal ini terutama berlaku di Asia, di mana efek limpahannya lebih terasa karena hubungan perdagangan dan keuangannya yang lebih erat dengan Amerika Serikat.

Spekulasi merebak mengenai negara-negara ekonomi teratas Asia mana, selain Tiongkok, yang akan menjadi yang pertama memangkas biaya pinjaman. Bagi pasar perumahan yang sensitif terhadap suku bunga, perubahan kebijakan moneter memiliki dampak psikologis yang kuat. Namun, itu bukan satu-satunya faktor yang memengaruhi kinerja dan prospek properti residensial. Di beberapa negara, bahkan belum jelas apakah suku bunga dapat atau harus diturunkan dalam waktu dekat.

Di Korea Selatan, misalnya, ekspektasi penurunan suku bunga lebih awal telah membantu mendorong pemulihan harga properti yang kuat. Harga apartemen di Seoul telah melonjak dari titik terendahnya pada Desember 2022, menyusul penurunan tajam yang dipicu oleh keputusan Bank Sentral Korea (BOK) untuk menaikkan suku bunga ke level tertinggi dalam 14 tahun terakhir, yaitu 3,5%.

Meskipun tingkat inflasi Korea Selatan turun di bawah target 2 persen dan permintaan domestik melemah tajam—kondisi yang memerlukan penurunan suku bunga—menjaga stabilitas keuangan merupakan bagian dari mandat BOK. Hal ini membuat BOK sangat sensitif terhadap tingginya rasio utang rumah tangga Korea Selatan, yang merupakan titik lemah ekonomi Asia Timur Laut ini.

Langkah-langkah pemerintah Korea Selatan sebelumnya untuk mencegah krisis perumahan yang parah telah menghasilkan pemulihan kredit perumahan yang lebih kuat dari perkiraan, yang naik hampir 6% secara tahunan pada kuartal terakhir. Tidak sekuat lonjakan pada 2020-21, tetapi cukup cepat bagi Bank of Korea (BOK) untuk merujuk pada pemulihan nilai rumah di Seoul pada pertemuan kebijakan bulan lalu sebagai alasan untuk berhati-hati dalam menurunkan suku bunga.

"Ini pertama kalinya mereka secara khusus menyebutkan harga di wilayah Seoul. Ini juga menunjukkan bagaimana risiko lonjakan harga perumahan kembali menjadi kendala kebijakan moneter meskipun inflasi rendah dan pertumbuhan ekonomi lemah. BOK "berada dalam situasi sulit," kata Jeong-woo Park, ekonom untuk Korea dan Taiwan di Nomura.

Hal ini diperumit oleh fakta bahwa tanggung jawab untuk mengatur pasar perumahan berada di tangan pemerintah, bukan bank sentral. Meskipun peraturan pinjaman hipotek telah diperketat dan berbagai upaya telah dilakukan untuk meningkatkan pasokan, para pembuat kebijakan masih kesulitan mencegah lonjakan dan penurunan harga properti yang dapat merusak pasar properti.

Di Australia, sebaliknya, penurunan suku bunga bahkan tidak dipertimbangkan. Awal bulan ini, Bank Sentral Australia (RBA) mempertahankan biaya pinjaman pada level tertinggi dalam 12 tahun dan bahkan membahas kemungkinan kenaikan lebih lanjut seiring inflasi yang terus meningkat.

Meskipun belum memperketat kebijakan seagresif bank sentral utama lainnya, RBA kesulitan meyakinkan pasar bahwa mereka akan melawan tren pelonggaran moneter tahun ini dengan mempertahankan suku bunga tinggi lebih lama. Investor obligasi memperkirakan RBA akan mulai melonggarkan kebijakan pada bulan Desember.

Namun, bukan kebijakan moneter yang menggerakkan pasar perumahan negara ini. Bahkan setelah RBA menaikkan suku bunga tahun lalu, harga rumah telah naik dengan kecepatan yang tak terduga pesat setelah penurunan tajam namun singkat. "Jika hanya tentang suku bunga, kita pasti sudah berada dalam resesi yang dalam sekarang," kata Tim Lawless, direktur riset untuk Asia Pasifik di CoreLogic.

Fluktuasi penawaran dan permintaan memiliki dampak yang jauh lebih kuat terhadap nilai properti di Australia. Krisis keterjangkauan perumahan, yang diperparah oleh pandemi Covid-19, telah menyoroti kegagalan kebijakan jangka panjang, baik di sisi penawaran maupun permintaan.

Dalam sebuah pengajuan kepada Komisi Warga tentang Krisis Perumahan pada bulan April, Saul Eslake dari Corinna Economic Advisory mencatat bahwa pasar perumahan telah mengalami dampak terburuk. Sejak pertengahan 1980-an, pemerintah federal dan negara bagian berfokus pada peningkatan permintaan alih-alih meningkatkan pasokan. Kebijakan sisi permintaan akhirnya lebih memihak investor daripada pembeli rumah pertama kali, sebagian karena perubahan sistem perpajakan.

Penurunan tajam kepemilikan rumah telah memicu permintaan perumahan sewa, yang berkontribusi pada menurunnya keterjangkauan di tengah lonjakan migrasi keluar bersih akibat pandemi. Pembatasan perencanaan dan zonasi telah memperburuk krisis dengan menghambat pembangunan perumahan kepadatan menengah di kawasan pinggiran kota yang diminati dan dekat dengan pusat kota.

Biaya pinjaman yang lebih rendah tidak akan meningkatkan keterjangkauan dan malah dapat memperburuk masalah. Di sisi lain, reformasi besar-besaran dalam sistem perencanaan Australia akan sangat membantu mengatasi akar penyebab krisis perumahan.

Sementara para investor meningkatkan taruhan mereka terhadap penurunan suku bunga di negara-negara dengan ekonomi teratas di Asia, Korea Selatan dan Australia memberikan kisah peringatan tentang batasan kebijakan moneter, khususnya yang berkaitan dengan pasar perumahan.

* Nicholas Spiro adalah mitra di Lauressa Advisory, sebuah firma konsultan makroekonomi dan real estat spesialis yang berbasis di London. Ia adalah pakar ekonomi maju dan berkembang serta sering mengomentari perkembangan makro-politik dan keuangan.

Sumber: https://baoquocte.vn/cat-giam-lai-suat-co-phai-la-giai-phap-cho-thi-truong-bat-dong-san-kinh-nghiem-han-quoc-va-australia-284033.html