Apakah pemotongan suku bunga merupakan solusi untuk pasar real estat?

Dalam sebuah artikel yang diterbitkan di SCMP, penulis Nicholas Spiro berpendapat bahwa perekonomian Korea Selatan dan Australia menawarkan pelajaran berharga tentang keterbatasan kebijakan moneter ketika faktor-faktor lain juga memengaruhi prospek pasar properti residensial.

Gedung-gedung apartemen di pinggiran kota Sydney, Meadowbank. Harga rumah di Australia telah meningkat pesat dalam beberapa tahun terakhir karena suku bunga rendah yang mencapai rekor telah mendorong permintaan, meskipun ada peringatan bahwa kenaikan tersebut tidak berkelanjutan. Foto: Bloomberg

Ketua Federal Reserve Jerome Powell menyampaikan pidato yang sangat dinantikan pada konferensi telepon tahunan Federal Reserve Kansas City di Jackson Hole, Wyoming, pada tanggal 23 Agustus, tanpa mengejutkan pasar keuangan. Namun, pernyataannya bahwa "sudah saatnya menyesuaikan kebijakan" merupakan indikasi terkuat dari bank sentral paling berpengaruh di dunia bahwa pemotongan suku bunga akan segera terjadi.

Sementara bank sentral utama lainnya, termasuk Bank Sentral Eropa, telah mulai memangkas suku bunga pinjaman, pergeseran kebijakan The Fed berdampak lebih kuat pada seluruh dunia. Hal ini terutama berlaku untuk Asia, di mana efek riaknya lebih terasa karena hubungan perdagangan dan keuangan yang lebih erat dengan Amerika Serikat.

Terdapat spekulasi mengenai negara ekonomi Asia mana, selain Tiongkok, yang akan pertama kali menurunkan suku bunga pinjaman. Bagi pasar perumahan yang sensitif terhadap suku bunga, perubahan kebijakan moneter memiliki dampak signifikan terhadap sentimen. Namun, itu bukan satu-satunya faktor yang memengaruhi kinerja dan prospek real estat residensial. Di beberapa negara, bahkan belum jelas apakah suku bunga dapat atau harus diturunkan dalam waktu dekat.

Sebagai contoh, di Korea Selatan, ekspektasi penurunan suku bunga pinjaman yang hampir total telah berkontribusi pada pemulihan harga properti yang kuat. Harga apartemen di Seoul telah melonjak dari titik terendahnya pada Desember 2022, setelah resesi dahsyat yang disebabkan oleh keputusan Bank Sentral Korea (BOK) untuk menaikkan suku bunga ke level tertinggi dalam 14 tahun, yaitu 3,5%.

Meskipun tingkat inflasi Korea Selatan menurun mendekati target 2% dan permintaan domestik telah melemah secara signifikan—kondisi yang membenarkan penurunan suku bunga—menjaga stabilitas keuangan tetap menjadi tugas utama bagi Bank Sentral Korea (BOK). Hal ini membuat BOK sangat sensitif terhadap tingginya tingkat utang rumah tangga Korea Selatan, yang merupakan titik lemah ekonomi Asia Timur Laut ini.

Langkah-langkah sebelumnya yang diambil oleh pemerintah Korea Selatan untuk mencegah krisis perumahan yang parah telah menyebabkan pemulihan pinjaman hipotek yang lebih kuat dari perkiraan, yang meningkat hampir 6% secara tahunan pada kuartal terakhir. Meskipun tidak setajam lonjakan tahun 2020-2021, pemulihan ini cukup cepat sehingga Bank Sentral Korea (BOK) menjadikan peningkatan nilai properti di Seoul sebagai alasan untuk berhati-hati dalam memangkas suku bunga pada pertemuan kebijakan bulan lalu.

“Ini adalah pertama kalinya mereka secara spesifik menyebutkan harga di wilayah Seoul. Ini juga menunjukkan bagaimana risiko lonjakan harga perumahan lainnya bertindak sebagai kendala pada kebijakan moneter meskipun inflasi rendah dan pertumbuhan lemah. Bank Sentral Korea (BOK) berada dalam ‘situasi sulit’,” kata Jeong-woo Park, seorang ekonom yang mengkhususkan diri dalam bidang Korea dan Taiwan di Nomura.

Hal ini semakin diperparah oleh kenyataan bahwa tanggung jawab pengelolaan pasar perumahan berada di tangan pemerintah, bukan bank sentral. Meskipun peraturan pemberian pinjaman hipotek telah diperketat dan upaya sedang dilakukan untuk meningkatkan pasokan, para pembuat kebijakan masih berjuang untuk mencegah lonjakan dan penurunan yang merusak pasar properti.

Sebaliknya, di Australia, penurunan suku bunga bahkan tidak dibahas. Awal bulan ini, Reserve Bank of Australia (RBA) mempertahankan biaya pinjaman pada level tertinggi dalam 12 tahun dan bahkan membahas kemungkinan kenaikan lebih lanjut karena inflasi yang terus tinggi.

Meskipun tidak memperketat kebijakan seagresif bank sentral utama lainnya, RBA kesulitan meyakinkan pasar bahwa mereka akan menahan tren pelonggaran moneter tahun ini dengan mempertahankan suku bunga tinggi untuk jangka waktu yang lebih lama. Investor obligasi memperkirakan RBA akan mulai melonggarkan kebijakan pada bulan Desember.

Namun, bukan kebijakan moneter yang mendorong pasar perumahan negara ini. Bahkan ketika RBA menaikkan suku bunga tahun lalu, harga rumah naik lebih cepat dari yang diperkirakan setelah penurunan tajam namun singkat . "Jika hanya tentang suku bunga, kita pasti sudah berada dalam resesi yang dalam sekarang," kata Tim Lawless, direktur riset Asia Pasifik di CoreLogic.

Fluktuasi penawaran dan permintaan memiliki dampak yang jauh lebih signifikan terhadap nilai properti di Australia. Krisis keterjangkauan perumahan, yang diperburuk oleh pandemi Covid-19, telah menyoroti kegagalan kebijakan yang sudah lama terjadi baik di sisi penawaran maupun permintaan.

Dalam sebuah laporan yang disampaikan kepada Komite Rakyat tentang Krisis Perumahan pada bulan April, Saul Eslake dari Corinna Economic Advisory mencatat bahwa pasar perumahan telah mengalami dampak terburuk. Sejak pertengahan tahun 1980-an, pemerintah federal dan negara bagian telah fokus pada peningkatan permintaan daripada peningkatan penawaran. Kebijakan sisi permintaan pada akhirnya lebih menguntungkan investor daripada pembeli rumah pertama kali, sebagian karena perubahan dalam sistem pajak.

Penurunan tajam kepemilikan rumah memicu permintaan perumahan sewa, yang berkontribusi pada berkurangnya keterjangkauan di tengah lonjakan emigrasi bersih akibat pandemi. Peraturan perencanaan dan zonasi yang ketat memperburuk krisis dengan menghambat pengembangan perumahan kepadatan menengah di pinggiran kota yang diminati di dekat pusat kota.

Penurunan biaya pinjaman tidak akan meningkatkan keterjangkauan dan bahkan dapat memperburuk masalah. Di sisi lain, reformasi besar-besaran sistem perencanaan Australia akan membantu mengatasi akar penyebab krisis perumahan.

Sementara para investor semakin bertaruh pada penurunan suku bunga di seluruh ekonomi utama Asia, Korea Selatan dan Australia menawarkan kisah peringatan tentang keterbatasan kebijakan moneter, khususnya dalam hal pasar perumahan.

Nicholas Spiro adalah mitra di Lauressa Advisory, sebuah firma penasihat profesional di bidang real estat dan makroekonomi yang berbasis di London. Ia mengkhususkan diri dalam ekonomi maju dan berkembang serta sering menjadi komentator mengenai perkembangan keuangan dan politik makroekonomi.

Sumber: https://baoquocte.vn/cat-giam-lai-suat-co-phai-la-giai-phap-cho-thi-truong-bat-dong-san-kinh-nghiem-han-quoc-va-australia-284033.html