Kesenjangan antara pendapatan rumah tangga dan harga perumahan di Hanoi menjadi semakin nyata.

Menurut laporan pasar yang baru dirilis oleh Savills Vietnam, dalam 9 bulan pertama tahun 2024, pasar apartemen di Hanoi mencatat lebih dari 12.000 peluncuran baru. Pada kuartal ketiga, terdapat 5.265 unit apartemen baru yang terjual, meningkat tajam sebesar 95% secara kuartalan dan 178% secara tahunan.

Harga rumah yang dijual di Hanoi terus naik.

Namun, pasokan primer masih turun 47% dibandingkan tahun sebelumnya. Meskipun pasokan primer terbatas, jumlah apartemen yang terjual mencapai 6.840 unit pada kuartal ketiga, naik 35% dibandingkan kuartal sebelumnya dan 226% dibandingkan tahun sebelumnya. Total apartemen yang terjual dalam 9 bulan pertama tahun 2024 mencapai 17.000 unit. Angka ini sebenarnya hanya lebih rendah dibandingkan tahun 2019, dan lebih tinggi dibandingkan tahun 2020—ketika pasar mulai terdampak pandemi Covid-19.

Mayoritas pasokan baru masih berada di segmen Kelas B, terkonsentrasi pada proyek-proyek besar di Hanoi Timur dan Barat. Nam Tu Liem dan Cau Giay menyumbang 63% pasokan primer dan 78% transaksi pada kuartal ini. Sebanyak 92% pasokan di Barat adalah apartemen Kelas B. Wilayah Barat akan memasok 21.000 apartemen dari 28 proyek, setara dengan 17% dari pasokan mendatang.

Mengenai harga, Ibu Do Thi Thu Hang, Direktur Senior Riset dan Konsultasi Savills Hanoi, mengatakan bahwa harga rumah di Hanoi masih terus meningkat. Harga jual primer saat ini mencapai VND69 juta/m2, naik 6% dibandingkan kuartal sebelumnya dan 28% dibandingkan periode yang sama tahun lalu.

Kinerja segmen apartemen Hanoi. (Sumber: Savills).

Di pasar sekunder, harga rata-rata apartemen pada kuartal ketiga adalah VND51 juta/m², naik 10% secara kuartalan dan 41% secara tahunan. Harga rata-rata apartemen sekunder telah meningkat sebesar 17% per tahun sejak tahun 2020, dengan Kelas C mengalami peningkatan tertinggi sebesar 20% per tahun, diikuti oleh Kelas A sebesar 16% per tahun dan Kelas B sebesar 15% per tahun. Banyak pembeli beralih dari pasar primer ke pasar sekunder karena pilihan yang lebih banyak dan masalah hukum yang lebih aman.

Dalam konteks ini, para ahli Savills menilai: “Meskipun pasar sedang berkembang, kesenjangan antara pendapatan rumah tangga dan harga rumah semakin nyata. Dengan pendapatan rata-rata rumah tangga di Hanoi sekitar 250 juta VND/tahun, harga rata-rata apartemen sekitar 4 miliar VND, masyarakat membutuhkan waktu hingga 18 tahun untuk menabung tanpa mengeluarkan uang untuk dapat membeli rumah. Pendapatan rata-rata hanya tumbuh 6% per tahun, harga rumah di pasar sekunder telah meningkat rata-rata 17-20%, yang menyebabkan banyak kesulitan dalam membeli rumah.”

Memasuki kuartal keempat tahun 2024, pasar diperkirakan akan menyambut tambahan 9.700 apartemen baru, yang 88% di antaranya berasal dari fase selanjutnya proyek-proyek besar. Mulai tahun 2025 dan seterusnya, sekitar 110.000 unit dari 106 proyek akan diluncurkan ke pasar. Kelas B akan terus memimpin dengan 54% pasokan di masa mendatang. Dong Anh, Hoai Duc, Gia Lam, dan Hoang Mai akan menyumbang 62% pangsa pasar.

Ibu Hang menambahkan: "Penyelesaian masalah hukum secara bertahap membaik, membuka peluang bagi pelaksanaan proyek-proyek baru. Namun, proses ini akan berlangsung lambat dan sulit untuk segera memenuhi beragamnya permintaan produk di pasar. Trio Hukum Pertanahan, Hukum Bisnis Properti, dan Hukum Perumahan, yang akan diterapkan lebih awal, beserta dokumen panduan yang telah diumumkan secara bertahap, akan terus membawa dampak positif bagi pasar, tetapi proses ini tidak akan terjadi dengan cepat."

Sebelumnya, pada lokakarya "Mengidentifikasi Peluang dan Tantangan Pasar Properti Vietnam di Era Baru" yang diselenggarakan awal September, Direktur Nha Ho Ngay Viet Nam berkomentar bahwa kenaikan harga apartemen mencerminkan dua faktor utama: kelangkaan pasokan dan meningkatnya permintaan pembeli. Proyek-proyek baru yang diluncurkan di pasar hampir semuanya berada di segmen kelas atas, dengan harga jual yang terus meningkat, yang selanjutnya meningkatkan harga apartemen yang dialihkan.

Ibu Mai juga memperingatkan bahwa tanpa langkah drastis dari pemerintah dan pelaku usaha untuk meningkatkan pasokan, terutama di segmen perumahan sosial dan perumahan murah, pasar akan menghadapi konsekuensi serius. Masyarakat dengan kebutuhan perumahan yang nyata akan kesulitan memiliki rumah, dan "demam harga" dapat menyebabkan ketidakstabilan di seluruh pasar properti.

Le Trang

Sumber: https://www.congluan.vn/chenh-lech-giua-thu-nhap-ho-gia-dinh-va-gia-nha-o-tai-ha-noi-dang-ngay-cang-ro-ret-post315999.html