Apartemen lama hingga baru terus mengalami kenaikan harga, menciptakan lahan baru, Kota Ho Chi Minh mengatur luas minimum pembagian lahan

Harga apartemen telah meningkat tajam, secara lokal hingga 40% per kuartal, Hanoi telah menyesuaikan rencana penggunaan lahan untuk beberapa proyek di Quoc Oai, prosedur untuk mengubah lahan pertanian menjadi lahan perumahan... adalah berita real estat terkini.

Ketidakcukupan struktur produk properti masih menjadi kendala utama pasar saat ini dan juga menjadi salah satu penyebab kenaikan harga properti belakangan ini. (Ilustrasi - Foto: Linh An)

Apartemen dari lama hingga baru terus mengalami kenaikan harga

Terkait gedung apartemen di Hanoi, Kementerian Konstruksi menyatakan bahwa harga terus meningkat, baik di proyek baru maupun lama. Hingga saat ini, pasar telah menetapkan tingkat harga proyek baru, meningkat sekitar 4-6% setiap kuartal dan 22-25% setiap tahun. Khususnya, beberapa area mengalami peningkatan harga sekitar 35-40%, tergantung lokasinya, dibandingkan kuartal sebelumnya.

Survei di beberapa proyek seperti Lumi Prestige (distrik Nam Tu Liem) memiliki harga mulai dari 69 juta VND/m2, apartemen di proyek Kota Khai Son (distrik Long Bien) memiliki harga mulai dari 50-68 juta VND/m2, proyek di jalan Nguyen Tuan (distrik Thanh Xuan) memiliki harga sekitar 75-97,2 juta VND/m2...

Tidak hanya di Hanoi, melalui sintesis, terlihat bahwa pada kuartal ketiga, harga real estat di beberapa daerah masih cenderung meningkat, terutama di Hanoi, Kota Ho Chi Minh, dan kota-kota besar lainnya.

"Fenomena kenaikan harga ini bersifat lokal, terjadi di beberapa wilayah, beberapa jenis properti, beberapa segmen properti, sehingga berdampak pada kenaikan harga secara umum," ujar Kementerian Konstruksi.

Ketidakcukupan struktur produk real estat masih menjadi keterbatasan utama pasar saat ini dan juga menjadi salah satu alasan kenaikan harga real estat akhir-akhir ini.

Kementerian Konstruksi menunjukkan bahwa pasokan produk perumahan terjangkau tidak cukup untuk memenuhi permintaan pasar. Di segmen pasar apartemen terjangkau (dengan harga jual di bawah 25 juta VND/m2), hampir tidak ada transaksi dan produk yang dijual.

Apartemen kelas menengah (VND25 juta/m2 hingga di bawah VND50 juta/m2) masih mendominasi transaksi dan pasokan di pasar. Sisanya adalah apartemen mewah dan super mewah (dengan harga di atas VND50 juta/m2).

Menjelaskan kurangnya pasokan perumahan untuk memenuhi kebutuhan sebagian besar masyarakat berpenghasilan rendah dan menengah di daerah perkotaan, terutama Hanoi dan Kota Ho Chi Minh, Kementerian Konstruksi mengatakan ada banyak alasan.

Secara khusus, bisnis real estat menghadapi kesulitan dan hambatan dalam prosedur hukum, terutama dalam menentukan harga tanah, menghitung biaya penggunaan tanah, pembersihan lokasi, dan alokasi tanah.

Di samping itu, banyak proyek yang telah dan sedang dibangun baru-baru ini terpaksa dihentikan sementara, kemajuannya tertunda, dan kemajuan konstruksinya tertunda.

Badan pengelola menilai bahwa Undang-Undang Pertanahan 2024, Undang-Undang Perumahan 2023, dan Undang-Undang Usaha Properti 2023 telah diundangkan dan berlaku. Kesulitan dalam kelembagaan dan regulasi hukum (pertanahan, perumahan, usaha properti, kredit, dll.) bagi perusahaan pada dasarnya telah teratasi, dan pasokan properti telah menunjukkan peningkatan. Namun, masih terdapat beberapa keterbatasan karena mekanisme, kebijakan, dan undang-undang yang baru diundangkan membutuhkan waktu untuk diimplementasikan secara efektif dan "berjalan".

Banyak pakar real estat menunjukkan bahwa masalah peningkatan pasokan terletak pada segmen harga yang terjangkau dan wajar. Faktanya, belakangan ini, meskipun pasokan apartemen meningkat, harga jual di Hanoi terus mencatat tren kenaikan, baik di pasar primer maupun sekunder.

Menurut Savills Vietnam, di kota-kota besar seperti Kota Ho Chi Minh dan Hanoi, pasar perumahan saat ini kekurangan pasokan yang terjangkau karena pangsa pasar segmen ini telah menurun dari 60% pada tahun 2016 menjadi hanya 35% pada tahun 2024, dan apartemen primer di bawah 2 miliar VND telah hilang sama sekali.

Seorang pimpinan perusahaan real estat di Hanoi mengatakan bahwa proyek-proyek yang sedang diimplementasikan di pasar sebagian besar adalah proyek kelas menengah dan atas. Ketika permintaan lebih tinggi daripada pasokan, harga properti pun meningkat. Harga jual seringkali melonjak lebih tinggi daripada nilai sebenarnya.

Menurut orang ini, bila tidak ada pasokan perumahan yang cocok dan terjangkau, masalah pasar real estat tidak dapat dipecahkan.

Penyesuaian rencana penggunaan lahan untuk beberapa proyek di Quoc Oai, Hanoi

Komite Rakyat Kota Hanoi baru saja mengeluarkan Keputusan No. 5682/QD-UBND tentang penyesuaian dan penambahan Rencana Penggunaan Lahan 2024 di distrik Quoc Oai.

Dengan demikian, penyesuaian dan penambahan daftar Rencana Tata Guna Lahan Tahun 2024 di Kabupaten Quoc Oai telah disetujui oleh DPRD Kota dalam Keputusan No. 418/QD-UBND tanggal 22 Januari 2024, Keputusan No. 2015/QD-UBND tanggal 16 April 2024, dan Keputusan No. 3848/QD-UBND tanggal 25 Juli 2024.

Secara khusus, penyesuaian dan penambahan (nama lokasi, area) proyek yang diidentifikasi dalam Keputusan 418/QD-UBND tanggal 22 Januari 2024, Keputusan No. 2015/QD-UBND tanggal 19 April 2024, Keputusan No. 3848/QD-UBND tanggal 25 Juli 2024 adalah 1 proyek.

Melengkapi Rencana Tata Guna Lahan 2024 di distrik Quoc Oai dengan 9 proyek, meliputi: Proyek pembangunan jalur lalu lintas di area yang mendekati Rumah Sakit Bersalin Pusat, Fasilitas 2; Rumah Sakit Anak Pusat, Fasilitas 2; Proyek pembangunan pusat kebudayaan di kelurahan Ngoc Liep; Taman Kanak-kanak Ngoc My A; pembangunan rumah adat di desa Phu Hang, kelurahan Tan Phu; pembangunan saluran listrik 220kV untuk memasok listrik ke gardu induk 220/110kV Hoa Lac dan saluran keluar 110kV; Pusat transmisi sinyal; Pembangunan gudang cadangan pasokan umum, gudang cadangan minyak bumi Utara, dan Konvoi I di bawah Departemen Peralatan dan Logistik; Perluasan gardu induk 500kV Hanoi Barat untuk melayani pemasangan 06 saluran induk 220kV, kelurahan Dong Quang; Sekolah Dasar Phuong Cach dengan luas total 74,18 hektar.

Menyesuaikan jumlah proyek dan luas wilayah dalam Keputusan No. 3848/QD-UBND tanggal 25 Juli 2024 menjadi 148 proyek dengan total luas wilayah 1.151,27 hektare.

Kota Ho Chi Minh mengeluarkan peraturan baru tentang luas minimum pembagian lahan

Pada tanggal 31 Oktober, Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh mengeluarkan Keputusan No. 100/2024 yang menetapkan ketentuan pembagian tanah, konsolidasi tanah, dan luas minimum yang diizinkan untuk pembagian tanah untuk setiap jenis tanah di wilayah tersebut.

Keputusan ini menggantikan Keputusan Nomor 60/2017 tentang luas minimum pembagian tanah sebelumnya.

Terkait luas minimal pembagian bidang tanah, berdasarkan aturan baru, tanah hunian di kawasan itu dibagi menjadi 3 bidang, masing-masing dengan luas minimal 36 m2, 50 m2, dan 80 m2.

Secara spesifik, wilayah 1 meliputi distrik 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Go Vap, Binh Thanh, Phu Nhuan, Tan Binh, dan Tan Phu. Luas tanah minimum untuk subdivisi di distrik-distrik ini adalah 36 meter persegi, dengan lebar dan kedalaman muka tanah tidak boleh kurang dari 3 meter.

Wilayah 2 meliputi Distrik 7, 12, Binh Tan, Kota Thu Duc, dan kota-kota di distrik tersebut. Luas minimum lahan perumahan yang dapat dibagi menjadi kavling di wilayah ini adalah 50 m². Khususnya, peraturan mengenai lebar muka dan kedalaman kavling tidak boleh kurang dari 4 m.

Zona 3 mencakup wilayah di luar distrik Binh Chanh, Cu Chi, Hoc Mon, Nha Be, dan Can Gio. Luas minimum lahan hunian yang dapat dibagi di wilayah ini adalah 80 m². Lebar muka dan kedalaman bidang tanah tidak boleh kurang dari 5 m.

Mengenai lahan pertanian , Kota Ho Chi Minh menetapkan bahwa luas minimum yang diizinkan untuk dibagi menjadi petak lahan tanaman tahunan dan lahan pertanian lainnya adalah 500 meter persegi.

Sementara itu, luas minimal lahan tanaman tahunan, lahan budidaya perairan, lahan pembuatan garam, dan lahan peternakan terkonsentrasi yang dapat dibagi dalam petak adalah 1.000 meter persegi.

Dibandingkan dengan keputusan lama, luas minimum lahan perumahan dan lahan pertanian yang dapat dibagi menjadi bidang tanah di Kota Ho Chi Minh tidak berubah.

Poin baru dari regulasi pembagian tanah ini adalah tidak ada lagi regulasi tentang syarat-syarat perencanaan dan syarat-syarat konstruksi seperti sebelumnya.

Secara spesifik, tanah yang akan dibagi atau digabung harus menjamin terpenuhinya persyaratan sebagai berikut: Harus ada akses, keterhubungan dengan jalur lalu lintas yang ada, terjaminnya penyediaan air dan drainase, serta kebutuhan lain yang diperlukan secara wajar.

Apabila pemakai lahan menyisakan sebagian bidang tanah pemukiman atau bidang tanah pemukiman dan bidang tanah lain dalam bidang yang sama untuk jalan setapak, pada waktu membagi atau menggabungkan bidang tanah, tidak perlu mengubah peruntukan lahan yang diperuntukkan untuk jalan setapak tersebut.

Dalam hal pemakai lahan menetapkan sebagian bidang tanah sebagai jalan setapak, maka jalan setapak tersebut akan disetujui oleh kedua belah pihak dan pemerintah daerah akan memberikan persetujuan berdasarkan keadaan sebenarnya sebelum memisahkan atau menggabungkan bidang tanah tersebut.

Terkait dengan bidang tanah yang ditetapkan sebagai jalan setapak, yang dipergunakan untuk banyak bidang tanah, maka akan diubah menjadi bentuk peruntukan umum dalam sertifikatnya.

Prosedur Konversi Lahan Pertanian Menjadi Lahan Permukiman

Apabila masyarakat mengalihfungsikan lahan pertanian menjadi lahan pemukiman, maka masyarakat wajib menyiapkan dokumen untuk diserahkan kepada instansi Negara yang berwenang sesuai ketentuan Pasal 227 Undang-Undang Pertanahan Tahun 2024.

Kapan lahan pertanian dapat diubah menjadi lahan pemukiman?

Sesuai Pasal 116 dan Poin b, Ayat 1, Pasal 121 Undang-Undang Pertanahan 2024, pengguna lahan hanya diperbolehkan mengubah lahan pertanian menjadi lahan permukiman jika disetujui oleh instansi pemerintah yang berwenang. Dengan kata lain, harus ada keputusan yang mengizinkan perubahan peruntukan lahan sesuai dengan peraturan perundang-undangan.

Untuk dapat mengambil keputusan yang mengizinkan perubahan peruntukan tanah oleh instansi negara yang berwenang, maka harus berpedoman pada rencana tata ruang wilayah kabupaten atau rencana umum tata ruang wilayah kabupaten atau rencana zonasi sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang tata ruang wilayah kota yang telah disahkan oleh instansi yang berwenang.

Tata Cara Konversi Lahan Subur Menjadi Lahan Permukiman

Sesuai dengan ketentuan Pasal 227 Undang-Undang Pertanahan Tahun 2024, tata cara dan prosedur perubahan peruntukan tanah adalah sebagai berikut:

Langkah 1. Mengajukan permohonan perubahan peruntukan lahan sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan.

Langkah 2. Pihak berwenang yang berwenang akan memeriksa persyaratan perubahan peruntukan lahan. Jika berkas belum lengkap, pengguna lahan harus melengkapi berkas dan menyerahkannya kembali kepada instansi pengelola lahan.

Tahap 3. Setelah permohonan lengkap diserahkan, instansi pertanahan yang berwenang membuat berkas permohonan dan menyerahkan kepada Pemerintah Daerah Kabupaten/Kota untuk menerbitkan keputusan perubahan peruntukan lahan.

Langkah 4. Membayar biaya penggunaan lahan sebagaimana ditentukan, kecuali dalam kasus pengecualian.

Langkah 5. Menyerahkan berkas ke Kantor/Cabang Kantor Pendaftaran Tanah untuk melaksanakan pendaftaran, menerbitkan Buku, pemutakhiran dan pembetulan pangkalan data pertanahan, pencatatan kadaster dan mengembalikan Buku kepada pengguna tanah.

Dalam hal terjadi pemindahan hak guna tanah dan perubahan peruntukan tanah, tata cara pendaftaran pemindahan hak guna tanah dan tata cara perubahan peruntukan tanah dilakukan bersamaan dengan tata cara perubahan peruntukan tanah sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan.

Sumber: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-chung-cu-tu-cu-den-moi-lien-tuc-tang-gia-thiet-lap-mat-bang-moi-tphcm-quy-dinh-ve-dien-tich-toi-thieu-duoc-tach-thua-292238.html