Para ahli “berpikir jernih, bicara jujur” tentang gambaran real estat pada tahun 2024

[iklan_1]

Perumahan sosial membutuhkan campur tangan negara

PV: Tahun 2023 merupakan tahun yang penuh kesulitan dan tantangan bagi perekonomian Vietnam secara umum, dan khususnya sektor properti. Pemerintah telah mengeluarkan banyak kebijakan untuk membantu pasar. Bagaimana Anda menilai "dukungan" kebijakan terhadap pasar properti belakangan ini?

Bapak Nguyen Van Duc: Akhir-akhir ini, kebijakan yang dikeluarkan Pemerintah telah memberikan dampak positif bagi pasar properti. Namun, kebijakan yang dikeluarkan Pemerintah hanya untuk menenangkan jiwa, bukan untuk benar-benar mengintervensi secara mendalam, langsung, dan menyeluruh, yang berdampak pada kesehatan para pelaku pasar properti.

Real Estat - Para ahli — Pakar real estate Nguyen Van Duc.

Namun, menurut saya, "penyakit" pasar properti bukan terletak pada kebijakannya, melainkan pada perusahaan itu sendiri (investasi yang salah segmen, investasi yang salah sasaran, perusahaan yang "menggembalakan ayam" - PV). Ketika investasinya salah, perusahaan banyak meminjam dari bank, tidak memiliki kemampuan untuk menyelesaikan masalah... maka tidak ada kebijakan yang dapat "menyelamatkan" mereka. Selain itu, kebijakan atau undang-undang memiliki jangka waktu tertentu sehingga tidak dapat diserap dalam semalam.

PV: Banyak pendapat yang menyatakan bahwa Undang-Undang Perumahan (yang diamandemen) telah menghilangkan hambatan perumahan sosial. Bagaimana pendapat Anda tentang hal ini?

Bapak Nguyen Van Duc: Tujuan perumahan sosial adalah untuk membantu masyarakat miskin memiliki perumahan. Ini kebijakan yang baik, tetapi yang terpenting adalah bagaimana hal itu dilakukan.

Peraturan baru dalam Undang-Undang Perumahan (yang telah diamandemen) lebih terbuka, membantu masyarakat miskin memiliki kondisi untuk mengakses perumahan sosial. Namun, menurut pendapat pribadi saya, perumahan sosial membutuhkan campur tangan Negara, alih-alih bergantung pada badan usaha.

Faktanya, banyak bisnis, termasuk kami, telah berinvestasi di perumahan sosial, tetapi setelah beberapa waktu, mereka tidak dapat bertahan. Saat itu, pembangunan perumahan sosial membutuhkan prosedur administratif, kenaikan harga, suku bunga bank, dan waktu konstruksi yang panjang, yang menyebabkan bisnis mengalami kerugian ganda. Oleh karena itu, saat ini sangat sedikit bisnis yang berinvestasi di perumahan sosial.

Kami menetapkan target 1 juta unit rumah susun pada tahun 2030, tetapi kami tidak memiliki modal atau mekanisme untuk melakukannya. Menurut saya, akan sulit bagi kami untuk "mencapai garis finis" seperti yang direncanakan.

Menurut saya, kita perlu mengembangkan perumahan sewa dan memiliki peraturan serta standar untuk mengembangkan segmen ini. Perumahan sewa tidak mensyaratkan kualitas setinggi perumahan komersial, sehingga masyarakat miskin dapat mengakses perumahan terjangkau dengan lebih mudah.

Akankah sektor real estate terhindar dari kelesuan?

PV: Banyak pendapat yang mengatakan bahwa pasar properti sedang menerima banyak faktor positif dan saat ini memiliki cukup informasi yang baik untuk memulai siklus baru. Bagaimana pendapat Anda tentang kondisi properti di tahun 2024?

Bapak Nguyen Van Duc: Pasar properti telah memburuk sejak tahun 2022 dan berlanjut hingga tahun 2023, dan banyak orang yakin pasar akan membaik kembali pada akhir tahun 2023. Namun, tahun ini merupakan tahun yang suram bagi pasar, terbukti dari banyaknya perusahaan yang bangkrut, banyak perusahaan yang bangkrut, dan rekening mereka dikunci...

Menurut saya, 2023 adalah tahun yang "gelap" bagi pasar properti. Situasi sulit ini membuat pelaku bisnis properti terus-menerus mengajukan petisi kepada pihak berwenang untuk "menyelamatkan" pasar agar tidak membeku dan runtuh.

Dalam beberapa tahun terakhir, akibat dampak Covid-19, banyak orang merasa "cemas", bahkan harus menghabiskan tabungan mereka untuk memenuhi kebutuhan hidup. Mereka tidak punya tabungan, tidak punya uang untuk membeli rumah.

Kita juga perlu menghadapi kenyataan bahwa, sementara orang-orang masih berjuang dengan kehidupan sehari-hari mereka, pasar properti akan tetap suram dan akan sulit untuk berubah menjadi cerah. Oleh karena itu, dari perspektif saya, pada tahun 2024, pasar properti tidak akan dapat berkembang seperti yang diharapkan. Saya akan mengatakan dengan jujur bahwa pasar akan tetap suram.

PV: Mengapa Anda memberikan perspektif bahwa pasar properti belum lepas dari situasi suram?

Bapak Nguyen Van Duc: Selama bertahun-tahun, bisnis properti berfokus pada investasi produk-produk mewah. Mereka membangun vila, rumah toko, resor, dll. dengan harga selangit, yang nilainya meningkat puluhan miliar dong dalam waktu singkat. Mereka membangun produk untuk orang kaya, yang hanya mampu dibeli oleh para taipan, tanpa memperhatikan pembangunan produk untuk masyarakat berpenghasilan rendah.

Realitas ini tidak hanya terjadi di Kota Ho Chi Minh dan Hanoi , tetapi juga di banyak daerah lainnya. Proyek-proyek yang dibuka secara besar-besaran tidak menguntungkan komunitas atau masyarakat, melainkan justru dibuka untuk menyelamatkan diri. Bisnis properti gencar membangun vila, resor, rumah toko, dan sebagainya dengan harapan menghasilkan keuntungan. Namun, proyek-proyek ini berskala besar, membutuhkan pinjaman bank dan penerbitan obligasi yang meluas.

Namun, dalam konteks ekonomi yang sulit, bisnis berada dalam risiko karena efisiensi pemanfaatan segmen ini tidak tinggi, bahkan banyak properti yang dibangun dan dibiarkan kosong, disewakan seharga 0 VND dalam 1-2 tahun; likuiditas yang buruk, suku bunga tinggi, dan tekanan jatuh tempo yang tinggi membuat bisnis kesulitan. Secara kiasan, pasar properti kelas atas berada dalam kondisi "berhenti", banyak proyek gagal, dan investor tidak dapat memperoleh kembali uang mereka. Melihat konteks sebenarnya, hal ini menunjukkan bahwa properti telah melewati masa sulit, tetapi masih banyak "awan gelap".

Lebih lanjut, Negara akan segera mengidentifikasi rumah dan mengenakan pajak kepada pemilik rumah kedua – ini merupakan pukulan telak bagi para spekulan dan pencuci uang melalui real estat. Akibatnya, mereka yang "memiliki" real estat akan terpaksa menjual dan melarikan diri.

Selain itu, negara baru-baru ini memperketat kredit, yang menyebabkan bisnis-bisnis kesulitan. Namun, menurut saya, kebijakan ini sangat tepat. Saya akan mengambil contoh kasus Van Thinh Phat, di mana ratusan bisnis meminjam modal, yang mengakibatkan banyak konsekuensi. Pengetatan penerbitan obligasi dan kredit perbankan seperti ini memang diperlukan.

Pada tahun 2024, jatuh tempo bank juga menjadi beban bagi bisnis. Banyak bisnis real estat harus mematangkan bank dan obligasi sementara banyak arus kas tidak tersedia, dan saat ini, sejauh yang saya ketahui, ada bisnis yang tidak dapat mengumpulkan satu dong pun. Karena mereka banyak berinvestasi di segmen kelas atas, tetapi siapa yang masih menghabiskan uang untuk membeli barang? Banyak bisnis "memperpanjang napas" dengan menyarankan orang untuk memperpanjang selama 1-2 tahun lagi atau beralih ke produk yang tidak terjual. Semua realitas ini sebagian telah menunjukkan gambaran pasar real estat.

PV: Meski begitu, pasar properti di tahun 2024 akan terus menghadapi banyak tantangan. Apakah bisnis properti perlu "diselamatkan", Pak?

Bapak Nguyen Van Duc: Faktanya, akhir-akhir ini, banyak bisnis yang beroperasi secara spekulatif dan oportunistik, sehingga mengganggu pasar. Mereka menjual produk yang spekulatif dan tidak efektif, dan jika kita "menyelamatkan" mereka, itu akan tidak adil bagi industri lain.

Mengapa kita perlu "menyelamatkan" perusahaan properti jika mereka berbisnis untuk tujuan spekulatif tanpa memberikan manfaat bagi masyarakat? Menurut saya, bisnis yang beroperasi secara efektif, memiliki proyek yang baik, dan bertujuan membangun perumahan bagi masyarakat berpenghasilan rendah harus diselamatkan. Bisnis yang tidak beroperasi dengan baik harus diserahkan kepada pasar untuk menentukannya.

PV: Terima kasih atas wawancaranya!

Ngan Giang

[iklan_2]
Sumber