Haruskah ada batasan harga untuk perumahan sosial?

Menurut Bapak Le Hoang Chau, Ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh (HoREA), perumahan sosial secara alami harus terjangkau karena pengembang dibebaskan dari biaya penggunaan lahan dan menerima insentif pajak seperti PPN dan pajak penghasilan perusahaan. Selain itu, pengembang juga menerima kredit preferensial, sehingga harga perumahan sosial akan sekitar 15% lebih murah daripada perumahan komersial sejenis di area yang sama.

Namun, ia berpendapat bahwa karena semua biaya bisnis yang sah dan valid sudah termasuk dalam harga, harga perumahan sosial di beberapa proyek telah mencapai 21 juta VND/m2. Di beberapa proyek di Hanoi , harganya bahkan melebihi 29 juta VND/m2. Ini juga berarti bahwa biaya investasi proyek perumahan sosial saat ini tidak dikenakan batasan apa pun.

“ Saat ini, kita menghadapi kekurangan pasokan perumahan sosial. Pemerintah juga mengejar tujuan membangun setidaknya 1 juta unit perumahan sosial, dan Kota Ho Chi Minh telah dialokasikan 211.000 unit dalam periode dari sekarang hingga 2030, setelah Perdana Menteri menambahkan 15.000 unit lagi ke target pembangunan perumahan sosial untuk tahun 2026. Ini akan menjadi peluang bagi bisnis untuk berpartisipasi dalam pembangunan perumahan sosial ,” kata Bapak Le Hoang Chau.

Menurut para ahli, seharusnya tidak ada batasan harga untuk perumahan sosial.

Menurut Bapak Chau, seharusnya tidak ada batasan harga untuk perumahan sosial. Beliau berpendapat bahwa di masa lalu, harga perumahan sosial dibatasi di bawah 15 juta VND/m2, yang membuat investor enggan untuk melakukan proyek perumahan sosial.

Namun, saat ini, Undang-Undang Perumahan mengizinkan semua pengeluaran bisnis yang sah, valid, dan wajar untuk dimasukkan dalam harga perumahan; pada saat yang sama, investor dibebaskan dari biaya penggunaan lahan, menerima pengurangan pajak, dan diberikan kredit preferensial. Oleh karena itu, harga perumahan sosial masih ditentukan oleh mekanisme pasar.

Senada dengan pandangan tersebut, Bapak Nguyen Anh Que, Ketua G6 Group, meyakini bahwa peraturan baru, bersamaan dengan inflasi yang menyebabkan peningkatan biaya tenaga kerja dan konstruksi, telah menyebabkan harga perumahan sosial naik sebesar 20-30% dibandingkan sebelumnya.

Sebagai contoh, pada tahun 2022, harga yang diproyeksikan untuk perumahan sosial di Kim Hoa, Hanoi, sekitar 16,5 juta VND/m2, sedangkan harga perumahan sosial di Ha Dinh, menurut peraturan lama, adalah 19 juta VND/m2. Namun, berdasarkan informasi yang diberikan oleh investor dan dipublikasikan oleh Departemen Konstruksi, harga perumahan sosial saat ini di Ha Dinh adalah 25 juta VND/m2; di Kim Hoa, sekitar 21-22 juta VND/m2. Proyek dengan struktur konstruksi yang kompleks bahkan dapat mencapai 27-28 juta VND/m2. Oleh karena itu, pemberlakuan batas harga untuk perumahan sosial akan membantu meningkatkan aksesibilitasnya bagi masyarakat.

Namun, pada kenyataannya, hal ini sangat sulit untuk diimplementasikan karena, dalam konteks saat ini, biaya investasi proyek meningkat, dan pemberlakuan batasan harga mungkin tidak menjamin keuntungan bagi bisnis, sehingga membuat mereka semakin kurang antusias untuk membangun perumahan sosial. Keberhasilan pelaksanaan proyek perumahan sosial bergantung pada kemajuan prosedur, pembebasan lahan, dan apakah profitabilitas terjamin. "Tanpa disadari, rencana pelaksanaan proyek 1 juta unit perumahan sosial juga terpengaruh," komentar Bapak Que.

Bapak Le Huu Nghia, Wakil Ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh, juga sependapat bahwa batasan harga tidak seharusnya diberlakukan pada perumahan sosial karena beberapa alasan. Misalnya, harga tanah bervariasi dari provinsi ke provinsi; Kota Ho Chi Minh akan memiliki harga yang berbeda dengan Long An dan sebaliknya.

Saat ini, ada dua jenis perumahan sosial: satu di mana perusahaan memperoleh lahan sendiri dan membelinya, dan yang lainnya di mana negara menyediakan lahan bersih. Dalam kasus perusahaan membeli lahan, biaya lahan ditambahkan ke harga rumah, sehingga lebih tinggi daripada harga proyek di mana negara menyediakan lahan bersih. Selain itu, kondisi geologis bervariasi dari satu tempat ke tempat lain, sehingga biaya konstruksi juga akan berbeda.

Demikian pula, biaya konstruksi perumahan sosial bertingkat tinggi akan berbeda dari biaya konstruksi bangunan bertingkat rendah, dan harga akan bervariasi tergantung pada apakah bangunan tersebut memiliki ruang bawah tanah atau tidak. Perumahan sosial tidak memiliki standar yang seragam; beberapa dibangun dengan indah dan berkualitas setara dengan perumahan komersial, sementara yang lain dibangun dengan standar yang lebih rendah. Oleh karena itu, bagaimana kita dapat memprediksi dan menetapkan batas harga untuk perumahan sosial secara nasional?

Sementara itu, jika batasan harga diberlakukan, pengembang akan menghitung harga jual secara terbalik dan menggunakan setiap jenis material dengan cara yang meminimalkan biaya untuk memenuhi batasan tersebut. Hal ini akan menyebabkan jutaan rumah di masa depan memiliki kualitas yang sangat buruk.

Menurunkan harga perumahan sosial membutuhkan penerapan berbagai solusi.

" Sangat sulit untuk memberlakukan batasan harga pada perumahan sosial. Saat ini, bahkan tanpa batasan harga, negara masih menyetujui dan mengelola harga perumahan sosial berdasarkan biaya input dan output serta margin keuntungan standar bisnis. Hal ini membantu menjaga harga perumahan sosial 15-20% lebih rendah daripada perumahan komersial karena pembebasan dari biaya penggunaan lahan dan pengurangan pajak pertambahan nilai sebesar 5%. Selain itu, pinjaman bank juga lebih menguntungkan ," kata Bapak Le Huu Nghia.

Bagaimana cara mendapatkan diskon?

Bapak Nguyen Anh Que menyarankan agar untuk mengurangi harga perumahan sosial, margin keuntungan dapat ditingkatkan menjadi 13-15%, pajak pertambahan nilai (PPN) untuk perumahan sosial akan dihapuskan, sementara PPN untuk perumahan komersial tetap dipungut, biaya penggunaan lahan untuk perumahan komersial akan dihapuskan, dan total keuntungan dari perumahan sosial dan komersial akan digabungkan daripada dipisahkan… Namun, penyesuaian kebijakan perlu disertai dengan pengendalian.

Menurut Bapak Que, mekanisme yang ketat untuk menghitung biaya konstruksi perlu ditetapkan untuk menghindari perbedaan harga yang berlebihan antar wilayah. Hal ini bertujuan untuk memastikan transparansi dan keadilan. Penetapan harga harus memastikan bahwa hal itu tidak "menekan" investor, memberi mereka motivasi untuk berpartisipasi dalam pengembangan perumahan sosial, sekaligus tidak terlalu "longgar" untuk mencegah praktik mencari keuntungan berlebihan dan penetapan harga yang tidak wajar.

“ Daripada memberlakukan batasan harga, mari kita cari cara untuk menciptakan situasi yang menguntungkan bagi ketiga pihak. Negara mencapai tujuannya dalam hal kesejahteraan sosial, menstabilkan harga perumahan, memenuhi kebutuhan perumahan bagi masyarakat berpenghasilan rendah, kelompok prioritas dalam masyarakat, dan mereka yang menghadapi kesulitan dalam memiliki rumah, sehingga mengurangi tekanan perumahan, meningkatkan kualitas hidup, dan berkontribusi pada pembangunan berkelanjutan masyarakat; masyarakat dapat membeli dengan harga yang wajar, memungkinkan mereka untuk bekerja dan berproduksi dengan tenang; dan investor dapat menyelesaikan proyek perumahan sosial lebih awal dan memastikan keuntungan minimum ,” tegas Ketua Grup G6.

Untuk mengembalikan harga perumahan sosial ke tingkat yang wajar, Ketua HoREA Le Hoang Chau juga percaya bahwa dibutuhkan banyak solusi, bukan hanya dukungan kebijakan pemerintah. Menurutnya, manajemen pasar sangat penting karena harga bahan bangunan, listrik, air, bensin, dan lain-lain, semuanya telah meningkat tajam, yang secara langsung memengaruhi harga perumahan. Selain itu, perlu untuk mempersingkat waktu pemrosesan prosedur proyek perumahan sosial, menciptakan kondisi yang menguntungkan bagi investor untuk melaksanakan proyek dan meningkatkan pasokan perumahan sosial.

Sumber: https://baolangson.vn/co-nen-ap-gia-tran-nha-o-xa-hoi-5068075.html