Kim Oanh Real Estate berharap dapat menyelesaikan kesulitan perumahan sosial

Berbicara di seminar "Mengidentifikasi Pasar Properti di Akhir 2024 dan Awal 2025" yang baru-baru ini diselenggarakan oleh surat kabar Nguoi Lao Dong, Ibu Dang Thi Kim Oanh, Ketua Dewan Direksi Perusahaan Saham Gabungan Kim Oanh Real Estate Group, menekankan kesulitan yang dihadapi pasar properti, khususnya di sektor perumahan sosial.

Ikhtisar diskusi "Mengidentifikasi pasar real estat pada akhir tahun 2024 dan awal tahun 2025" oleh Surat Kabar Buruh

Permintaan akan perumahan sangat besar.

Ibu Oanh mengatakan bahwa Kim Oanh Group telah berkembang di industri real estat selama lebih dari 16 tahun. Belakangan ini, perusahaan telah sukses dengan banyak proyek besar di Binh Duong , Dong Nai, Kota Ho Chi Minh, dan Ba ​​Ria Vung Tau. Ketika Pemerintah mengumumkan Proyek pembangunan 1 juta unit rumah sosial, Kim Oanh Group menyadari bahwa Pemerintah sedang melakukan banyak perubahan kebijakan dalam menciptakan pasar real estat yang sehat dan berkelanjutan.

"Pada saat yang sama, kami juga yakin bahwa pasar akan mengalami perubahan positif mulai 1 Agustus 2024, ketika tiga undang-undang baru resmi berlaku. Untuk mempersiapkan perubahan ini, Kim Oanh Group telah secara proaktif merencanakan pengembangan proyek-proyek berskala besar, tidak hanya berfokus pada kawasan perkotaan standar tetapi juga menyasar proyek-proyek perumahan sosial, yang melayani masyarakat berpenghasilan rendah dan rumah tangga tanpa perumahan," ujar Ibu Oanh.

Menurut Ketua Kim Oanh Group, saat ini permintaan perumahan sosial di daerah-daerah dengan perkembangan industri yang pesat seperti Binh Duong, Dong Nai, dan Ba ​​Ria - Vung Tau sangat tinggi. Provinsi-provinsi ini menarik ratusan ribu pekerja migran, tetapi pasokan perumahan sosial saat ini tidak cukup untuk memenuhi permintaan.

Ibu Dang Thi Kim Oanh, Ketua Dewan Direksi Perusahaan Saham Gabungan Kim Oanh Real Estate Group, berbicara di seminar tersebut.

Dalam konteks tersebut, kelompok ini telah berupaya menemukan solusi efektif, belajar dari model perumahan sosial di negara-negara maju. Khususnya, Ibu Oanh menyampaikan kesannya tentang keberhasilan model perumahan sosial di Singapura—di mana 90% penduduknya tinggal di perumahan sosial yang dibangun dengan standar tinggi, modern, nyaman, dan ramah lingkungan.

"Keinginan kami adalah menciptakan proyek perumahan sosial berstandar Singapura bagi keluarga Vietnam," ujar Ibu Oanh, yang menyampaikan tekadnya dan menginformasikan bahwa Grup telah menandatangani perjanjian kerja sama strategis dengan Surbana Jurong Group, sebuah perusahaan terkemuka di bidang pengembangan perumahan sosial di Singapura dan global. Melalui kerja sama ini, Kim Oanh Group diharapkan dapat menghadirkan proyek-proyek perumahan sosial berkualitas tinggi ke pasar properti Vietnam.

Rencananya, Kim Oanh Group akan mengembangkan 26 proyek perumahan sosial dengan total 40.000 unit apartemen. Total luas lahan untuk perumahan sosial adalah 107 hektar. Pada bulan November, Kim Oanh Group akan meluncurkan proyek perumahan sosial pertama di Kota Baru Binh Duong, dengan luas 26,69 hektar.

Proyek ini tidak hanya memenuhi standar teknis dan kualitas yang tinggi, tetapi juga menjanjikan untuk memberikan kesan yang kuat di pasar berkat sertifikasi ramah lingkungan EDGE, sekaligus mengintegrasikan ratusan fasilitas modern untuk melayani penghuninya. Khususnya, harga jual apartemen hunian sosial di proyek ini hanya sekitar 50% dibandingkan dengan proyek-proyek di segmen yang sama di pasar.

Kesulitan dana tanah

Namun, Ibu Kim Oanh dengan terus terang menunjukkan kesulitan yang dihadapi bisnis yang berinvestasi di perumahan sosial. Pertama, dana lahan merupakan kendala besar. Berdasarkan peraturan, proyek perumahan sosial harus mengalokasikan 20% dari dana lahan untuk membangun perumahan sosial. Namun, alokasi dana lahan ini untuk bisnis atau daerah masih memiliki banyak kekurangan.

Ibu Oanh berpendapat bahwa proyek tersebut sebaiknya diserahkan kepada pihak perusahaan, dengan jaminan bahwa perusahaan akan bertanggung jawab jika tidak selesai tepat waktu. "Jika perusahaan tidak melakukannya dengan benar, mereka akan bertanggung jawab, dan dengan begitu harga rumah akan lebih terjangkau, sehingga menguntungkan pelanggan," ujarnya.

Masalah lainnya adalah harga tanah untuk proyek perumahan sosial. Ibu Oanh menyarankan agar ada kejelasan dan transparansi dalam penilaian tanah antara dana tanah yang dialokasikan oleh Negara dan dana tanah yang dibeli oleh perusahaan. Mengutip proyek perumahan sosial Kim Oanh Group di Binh Duong, meskipun perusahaan tersebut membelinya 8 tahun yang lalu, biaya investasi dan keuntungannya kini sekitar 1.000 miliar VND.

Ibu Oanh mengemukakan banyak masalah dan kesulitan dalam penerapan perumahan sosial pada seminar tersebut.

Asal usul lahan ini adalah lahan kawasan industri yang telah disetujui untuk dipisahkan menjadi kawasan perumahan dan telah disetujui 1/500. Jika dihitung berdasarkan lahan kawasan industri sebesar 170 USD/m2, nilainya juga lebih dari 1.000 miliar VND. Namun, jika menggunakan harga lahan untuk perumahan komersial saat ini, angkanya bisa mencapai lebih dari 3.000 miliar VND, sehingga menyulitkan pengembangan proyek perumahan sosial.

Oleh karena itu, beliau mengusulkan agar Negara membedakan secara jelas antara jenis tanah yang dialokasikan oleh Negara atau yang dibeli oleh badan usaha sendiri untuk menetapkan harga yang jelas dan wajar. Hal ini juga mencegah badan usaha melakukan kesalahan dalam proses investasi, dan juga mendorong badan usaha untuk mendampingi Negara dalam mengembangkan perumahan sosial.

Masalah lain yang dihadapi bisnis adalah prosedur hukum. Ibu Oanh menyampaikan bahwa meskipun terdapat peraturan tersendiri untuk perumahan sosial, pada kenyataannya, prosedur administratif belum dipersingkat, sehingga mengakibatkan perpanjangan waktu penyelesaian proyek. Hal ini memengaruhi efisiensi investasi bisnis. Beliau mengusulkan reformasi prosedural untuk mengurangi beban bisnis dan mempercepat pembangunan perumahan sosial.

Selain itu, masalah margin keuntungan juga menjadi hambatan utama bagi pelaku usaha. Berdasarkan peraturan, pelaku usaha hanya berhak atas keuntungan maksimal 10%, sementara biaya penjualan hanya 6%, sehingga laba aktual hanya 6%. Hal ini menyulitkan minat pelaku usaha besar untuk berinvestasi di bidang ini. Ibu Oanh mendesak Pemerintah untuk memiliki kebijakan insentif yang lebih jelas guna memotivasi pelaku usaha untuk berpartisipasi dalam pembangunan perumahan sosial.

Terkait pertukaran dana tanah untuk pembangunan perumahan sosial, meskipun dalam UU baru disebutkan investor diperbolehkan mengajukan pertukaran, namun syaratnya harus memiliki dana tanah pada satu kawasan perkotaan atau satu perusahaan yang sama.

Faktanya, hal ini sangat sulit dipenuhi karena tidak semua investor memiliki banyak dana lahan di tipe perkotaan yang sama. Misalnya, saat ini banyak perusahaan yang ingin menukar proyek lama setelah penyesuaian tetapi tidak dapat melakukannya karena kedua dana lahan tersebut tidak berada di kota yang sama dan tidak berada di perusahaan yang sama meskipun keduanya berada di bawah grup yang sama.

Keterbatasan modal

Selain itu, pinjaman modal untuk melaksanakan proyek perumahan sosial juga menghadapi banyak kesulitan. Menurut Ibu Oanh, perusahaan hanya dapat meminjam pinjaman preferensial sekitar 15% dari total modal investasi proyek dari Dana Investasi Pembangunan provinsi dan kota.

Ini tidak cukup untuk menutupi biaya, sementara pinjaman dari bank komersial, meskipun memiliki suku bunga preferensial, masih sebesar 8,2% hingga 9% per tahun - jauh lebih tinggi daripada suku bunga yang dapat diterima bisnis saat mengembangkan perumahan sosial.

Bukan hanya bisnis yang menghadapi kesulitan, tetapi masyarakat juga menghadapi banyak kendala saat membeli rumah susun. Ibu Oanh mencontohkan suku bunga pinjaman untuk membeli rumah susun, yang sebelum 1 Agustus 2024 adalah 4,8% per tahun dari Bank Kebijakan Sosial, tetapi setelah 1 Agustus, meningkat menjadi 6,6% per tahun—hampir sama dengan suku bunga pinjaman komersial. Hal ini membuat para pekerja, yang sudah berpenghasilan rendah, tidak berani meminjam uang untuk membeli rumah.

"Banyak pembeli rumah, meskipun memenuhi persyaratan pendapatan, tetap tidak dapat meminjam uang karena proses persetujuannya terlalu rumit, terutama persyaratan untuk membuktikan pendapatan dalam 3 bulan terakhir," ujar Ibu Oanh.

Selain itu, prosedur pembuktian pendapatan peminjam masih rumit, sehingga menyulitkan banyak orang yang memiliki kebutuhan mendesak. "Banyak nasabah Kim Oanh Group telah membayar 20-30% dari nilai rumah di muka, tetapi masih belum dapat menerima rumah karena bank tidak mencairkan pinjaman tepat waktu," tambah Ibu Oanh.

Belum lagi, peraturan tentang pendapatan saat membeli rumah susun juga memiliki banyak kekurangan. Khususnya, jika seorang lajang membutuhkan pendapatan 15 juta VND, dan pasangan harus memiliki pendapatan 30 juta VND, meskipun selisihnya hanya 1 juta, misalnya 29 juta atau 31 juta, hal tersebut tidak akan dipertimbangkan. Hal ini menyebabkan banyak orang kehilangan kesempatan untuk membeli rumah, sementara mereka harus menggadaikan apartemen dan bertanggung jawab membayar pokok dan bunga ke bank.

Ibu Oanh juga mengemukakan bahwa saat ini sebagian besar badan usaha yang bergerak di bidang perumahan sosial tidak berorientasi profit. Oleh karena itu, beberapa unit cenderung membangun rumah dengan harga murah sehingga kualitasnya tidak memenuhi standar. Apartemen-apartemennya hanya setinggi 5 lantai dan tidak memiliki lift. Apartemen-apartemennya hanya memiliki beberapa ruangan kecil, minim fasilitas, dan keamanan. Akibatnya, rumah-rumah cepat rusak, biaya perbaikannya tinggi, dan perumahannya sangat kumuh.

Sementara itu, Singapura membangun apartemen dengan beragam ukuran, mulai dari 1 kamar tidur hingga 4 kamar tidur, untuk dihuni oleh banyak generasi. Hal ini sangat ideal dan mereka juga membangun apartemen dengan kualitas yang sangat tinggi sehingga apartemen dapat digunakan dalam jangka panjang, diwariskan kepada banyak generasi untuk ditinggali tanpa perlu membeli rumah baru. Selain itu, meskipun merupakan perumahan sosial, apartemen ini tetap memiliki banyak fasilitas modern untuk memenuhi kebutuhan masyarakat.

Kim Oanh Group telah melakukan survei dan menyadari hal ini sebagai cara yang baik, serta bertekad untuk belajar dari pengalaman dan mengembangkan perumahan sosial berkualitas Singapura bagi masyarakat Vietnam. "Kami yakin jika Negara dapat mengatasi kesulitan-kesulitan di atas bagi dunia usaha, menawarkan suku bunga pinjaman preferensial yang sesuai, dan menyederhanakan proses peninjauan aplikasi bagi pembeli perumahan sosial, penyelesaian proyek Pemerintah untuk membangun 1 juta unit perumahan sosial akan menjadi kesuksesan besar. Dan para pekerja kami akan memiliki kondisi yang lebih baik untuk menstabilkan kehidupan mereka di rumah-rumah yang luas, bersih, dan indah dengan fasilitas lengkap, sehingga mereka dapat bekerja dengan tenang dan berkontribusi pada pembangunan ekonomi," - Ibu Oanh yakin.

Sumber: https://nld.com.vn/dia-oc-kim-oanh-mong-go-kho-cho-nha-o-xa-hoi-196241012102904491.htm