Kim Oanh Real Estate berharap dapat menyelesaikan kesulitan yang dihadapi perumahan sosial.

Dalam seminar "Mengidentifikasi Pasar Properti di Akhir Tahun 2024 dan Awal Tahun 2025" yang diselenggarakan oleh surat kabar Nguoi Lao Dong baru-baru ini, Ibu Dang Thi Kim Oanh, Ketua Dewan Direksi Kim Oanh Real Estate Group Joint Stock Company, menekankan kesulitan yang dihadapi pasar properti, terutama di sektor perumahan sosial.

Gambaran umum seminar "Mengidentifikasi pasar properti pada akhir tahun 2024 dan awal tahun 2025" yang diselenggarakan oleh Surat Kabar Nguoi Lao Dong.

Permintaan akan perumahan sangat tinggi.

Ibu Oanh menyatakan bahwa Kim Oanh Group memiliki pengalaman lebih dari 16 tahun di industri real estat. Selama bertahun-tahun, perusahaan telah berhasil menyelesaikan banyak proyek besar di Binh Duong, Dong Nai , Kota Ho Chi Minh, dan Ba ​​Ria Vung Tau. Ketika pemerintah mengumumkan rencana pembangunan 1 juta unit perumahan sosial, Kim Oanh Group menyadari bahwa Negara sedang menerapkan banyak perubahan kebijakan yang bertujuan untuk menciptakan pasar real estat yang sehat dan berkelanjutan.

"Pada saat yang sama, kami juga percaya bahwa pasar akan mengalami perubahan positif mulai 1 Agustus 2024, ketika tiga undang-undang baru tersebut resmi berlaku. Dan untuk mempersiapkan perubahan ini, Kim Oanh Group telah secara proaktif merencanakan pengembangan proyek-proyek berskala besar, yang berfokus tidak hanya pada kawasan perkotaan standar tetapi juga pada proyek perumahan sosial, yang melayani individu berpenghasilan rendah dan rumah tangga tanpa tempat tinggal," kata Ibu Oanh.

Menurut Ketua Kim Oanh Group, permintaan perumahan sosial di daerah-daerah dengan perkembangan industri yang kuat seperti Binh Duong, Dong Nai, dan Ba ​​Ria - Vung Tau saat ini sangat tinggi. Provinsi-provinsi ini menarik ratusan ribu pekerja migran, tetapi pasokan perumahan sosial saat ini tidak mencukupi untuk memenuhi permintaan.

Ibu Dang Thi Kim Oanh, Ketua Dewan Direksi Kim Oanh Real Estate Group Joint Stock Company, berbicara di seminar tersebut.

Dalam konteks ini, perusahaan telah berupaya mencari solusi efektif, belajar dari model perumahan sosial di negara-negara maju. Secara khusus, Ibu Oanh mengungkapkan kekagumannya atas keberhasilan model perumahan sosial di Singapura – di mana 90% penduduk tinggal di kompleks perumahan sosial yang dibangun dengan standar tinggi, modern, nyaman, dan ramah lingkungan.

“Aspirasi kami adalah menciptakan proyek perumahan sosial yang memenuhi standar Singapura untuk keluarga Vietnam,” ujar Ibu Oanh, seraya menyatakan tekadnya dan menyebutkan bahwa Grup telah menandatangani perjanjian kerja sama strategis dengan Surbana Jurong Group – nama besar dalam pengembangan perumahan sosial di Singapura dan global. Dengan kolaborasi ini, Kim Oanh Group berharap dapat menghadirkan proyek perumahan sosial berkualitas tinggi ke pasar properti Vietnam.

Sesuai rencana, Kim Oanh Group akan mengembangkan 26 proyek perumahan sosial dengan total 40.000 unit apartemen. Total luas lahan yang dialokasikan untuk perumahan sosial adalah 107 hektar. Pada bulan November, Kim Oanh Group akan meluncurkan proyek perumahan sosial pertamanya di Binh Duong New City, dengan luas 26,69 hektar.

Proyek ini tidak hanya memenuhi standar teknis dan kualitas yang tinggi, tetapi juga menjanjikan kesan yang kuat di pasar berkat sertifikasi bangunan hijau EDGE dan integrasi ratusan fasilitas modern untuk penghuni. Yang perlu diperhatikan, harga jual apartemen perumahan sosial di proyek ini hanya sekitar 50% dibandingkan dengan proyek serupa di pasaran.

Kesulitan ketersediaan lahan

Namun, Ibu Kim Oanh secara jujur ​​menyoroti kesulitan yang dihadapi oleh bisnis yang berinvestasi di perumahan sosial. Pertama, ketersediaan lahan merupakan kendala utama. Menurut peraturan, proyek perumahan sosial harus mengalokasikan 20% lahan untuk pembangunan perumahan sosial. Namun, masih banyak ketidaksesuaian dalam alokasi lahan ini kepada bisnis atau pemerintah daerah.

Ibu Oanh menyarankan agar proyek tersebut sepenuhnya dipercayakan kepada perusahaan, dengan jaminan bahwa mereka akan bertanggung jawab jika proyek tidak selesai tepat waktu. "Jika perusahaan gagal memenuhi kewajibannya, mereka harus bertanggung jawab, dan kemudian harga perumahan akan lebih masuk akal, sehingga menguntungkan pelanggan," katanya.

Isu lain adalah harga tanah untuk proyek perumahan sosial. Ibu Oanh menyarankan agar ada kejelasan dan transparansi dalam penilaian tanah antara tanah yang dialokasikan oleh Negara dan tanah yang dibeli oleh perusahaan. Beliau mencontohkan proyek perumahan sosial Kim Oanh Group di Binh Duong, di mana, meskipun telah membeli tanah tersebut delapan tahun yang lalu, biaya investasi dan keuntungannya sekarang mencapai sekitar 1.000 miliar VND.

Pada seminar tersebut, Ibu Oanh mengemukakan banyak kendala dan kesulitan yang dihadapi dalam implementasi perumahan sosial.

Lahan ini awalnya merupakan bagian dari zona industri yang telah disetujui, yang kemudian dibagi untuk penggunaan perumahan dan menerima persetujuan skala 1/500. Jika dihitung berdasarkan harga lahan industri sebesar $170/m2, nilainya akan melebihi 1 triliun VND. Namun, dengan menerapkan harga lahan komersial saat ini, angka tersebut akan meningkat menjadi lebih dari 3 triliun VND, sehingga menciptakan tantangan signifikan bagi pengembangan proyek perumahan sosial.

Oleh karena itu, ia menyarankan agar Negara perlu membedakan secara jelas antara lahan yang dialokasikan oleh Negara dan lahan yang dibeli oleh perusahaan untuk menentukan harga yang jelas dan wajar. Hal ini juga akan mencegah perusahaan melakukan pelanggaran selama proses investasi dan mendorong mereka untuk bekerja sama dengan Negara dalam mengembangkan perumahan sosial.

Isu lain yang dihadapi bisnis adalah prosedur hukum. Ibu Oanh menyampaikan bahwa meskipun ada peraturan khusus untuk perumahan sosial, pada kenyataannya, prosedur administratif belum disederhanakan, sehingga menyebabkan waktu penyelesaian proyek yang lebih lama. Hal ini memengaruhi efisiensi investasi bisnis. Beliau mengusulkan agar reformasi prosedural diperlukan untuk mengurangi beban bisnis dan mempercepat pembangunan perumahan sosial.

Selain itu, masalah margin keuntungan juga menjadi kendala utama bagi bisnis. Menurut peraturan, bisnis hanya diperbolehkan memperoleh keuntungan maksimal 10%, sementara biaya penjualan mencapai hingga 6%, sehingga hanya menyisakan 6% dari keuntungan sebenarnya. Hal ini menyulitkan untuk menarik bisnis besar berinvestasi di sektor ini. Ibu Oanh mendesak pemerintah untuk menerapkan kebijakan insentif yang lebih jelas untuk mendorong bisnis berpartisipasi dalam pengembangan perumahan sosial.

Mengenai pertukaran lahan untuk pembangunan perumahan sosial, meskipun undang-undang baru menetapkan bahwa investor diperbolehkan untuk mengajukan pertukaran, hal itu bersyarat dengan kepemilikan lahan di dalam jenis kawasan perkotaan yang sama atau milik perusahaan yang sama.

Pada kenyataannya, hal ini sangat sulit dicapai karena tidak semua pengembang memiliki banyak lahan di jenis kawasan perkotaan yang sama. Misalnya, banyak bisnis saat ini ingin menukar proyek yang telah disetujui sebelumnya setelah penyesuaian, tetapi tidak dapat melakukannya karena kedua lahan tersebut tidak berada di kota yang sama dan tidak dimiliki oleh perusahaan yang sama, meskipun keduanya merupakan bagian dari grup yang sama.

Kendala modal

Selain itu, mendapatkan pinjaman untuk melaksanakan proyek perumahan sosial juga menghadapi banyak kesulitan. Menurut Ibu Oanh, perusahaan hanya berhak mendapatkan pinjaman preferensial yang mencakup sekitar 15% dari total investasi proyek dari Dana Investasi Pembangunan provinsi dan kota.

Hal ini tidak cukup untuk menutupi biaya, sementara pinjaman dari bank komersial, bahkan dengan suku bunga preferensial, masih memiliki suku bunga berkisar antara 8,2% hingga 9% per tahun – jauh lebih tinggi daripada suku bunga yang dapat diterima oleh bisnis ketika mengembangkan perumahan sosial.

Tidak hanya bisnis yang menghadapi kesulitan, tetapi masyarakat juga menghadapi banyak kendala ketika membeli perumahan sosial. Ibu Oanh mencontohkan suku bunga pinjaman untuk membeli perumahan sosial, yang sebelumnya 4,8% per tahun dari Bank Kebijakan Sosial sebelum 1 Agustus 2024, tetapi meningkat menjadi 6,6% per tahun setelah 1 Agustus – hampir sama dengan suku bunga pinjaman komersial. Hal ini membuat para pekerja, yang sudah berpenghasilan rendah, ragu untuk meminjam uang untuk membeli rumah.

"Banyak calon pembeli rumah, bahkan mereka yang memenuhi persyaratan pendapatan, tidak dapat memperoleh pinjaman karena proses persetujuannya terlalu rumit, terutama persyaratan untuk membuktikan pendapatan selama tiga bulan terakhir," kata Ibu Oanh.

Selain itu, proses verifikasi pendapatan bagi peminjam masih rumit, sehingga menimbulkan kesulitan bagi banyak individu yang benar-benar membutuhkan. "Banyak pelanggan Kim Oanh Group telah membayar 20-30% dari nilai rumah di muka tetapi masih belum menerima rumah mereka karena bank belum mencairkan dana tepat waktu," tambah Ibu Oanh.

Selain itu, peraturan mengenai persyaratan pendapatan untuk pembelian perumahan sosial juga memiliki banyak kekurangan. Secara khusus, jika seseorang yang belum menikah membutuhkan pendapatan sebesar 15 juta VND, sedangkan pasangan suami istri harus memiliki pendapatan sebesar 30 juta VND, bahkan selisih hanya 1 juta VND, seperti 29 juta atau 31 juta VND, tidak akan dipertimbangkan. Hal ini menyebabkan banyak orang kehilangan kesempatan untuk membeli rumah, padahal mereka sudah menggadaikan apartemen mereka dan bertanggung jawab untuk membayar pokok dan bunga kepada bank.

Ibu Oanh juga menunjukkan bahwa saat ini, sebagian besar bisnis yang terlibat dalam perumahan sosial tidak berorientasi pada keuntungan. Oleh karena itu, beberapa unit memiliki pola pikir membangun perumahan berkualitas rendah dan murah, sehingga menghasilkan kualitas yang di bawah standar. Ini termasuk gedung apartemen dengan hanya 5 lantai dan tanpa lift, apartemen dengan ukuran kecil, kurang fasilitas dan keamanan... Akibatnya, rumah-rumah tersebut cepat rusak, menimbulkan biaya perbaikan yang tinggi, dan kawasan perumahan menjadi sangat tidak enak dipandang.

Sementara itu, Singapura menawarkan apartemen dengan berbagai ukuran, mulai dari unit satu kamar tidur hingga empat kamar tidur, yang cocok untuk hunian multigenerasi. Hal ini praktis dan menjamin konstruksi berkualitas tinggi, memungkinkan penggunaan jangka panjang dan pewarisan hunian antar generasi tanpa perlu membeli rumah baru. Selain itu, meskipun merupakan perumahan sosial, apartemen-apartemen ini tetap menyediakan banyak fasilitas modern untuk memenuhi kebutuhan penghuni.

Kim Oanh Group telah melakukan survei dan mengakui ini sebagai pendekatan yang baik dan bertekad untuk belajar dari pengalaman dan mengembangkan perumahan sosial berkualitas tinggi di Singapura untuk masyarakat Vietnam. "Kami percaya bahwa jika pemerintah dapat menghilangkan kesulitan yang disebutkan di atas bagi bisnis, serta memberikan suku bunga pinjaman preferensial yang sesuai dan menyederhanakan proses aplikasi bagi pembeli perumahan sosial, maka rencana pemerintah untuk membangun 1 juta unit perumahan sosial akan menjadi sukses besar. Para pekerja kami akan memiliki kondisi yang lebih baik untuk menstabilkan kehidupan mereka di rumah yang luas, bersih, dan dilengkapi dengan baik, memungkinkan mereka untuk bekerja dengan tenang dan berkontribusi pada pembangunan ekonomi ," kata Ibu Oanh dengan penuh percaya diri.

Sumber: https://nld.com.vn/dia-oc-kim-oanh-mong-go-kho-cho-nha-o-xa-hoi-196241012102904491.htm