Proyek perumahan komersial melalui perjanjian hak penggunaan lahan

Pada pagi hari tanggal 13 November, Majelis Nasional membahas dalam beberapa kelompok rancangan Resolusi tentang uji coba pelaksanaan proyek perumahan komersial melalui perjanjian penerimaan hak guna tanah atau kepemilikan hak guna tanah.

Kelompok 15 terdiri dari delegasi Majelis Nasional dari provinsi-provinsi berikut: Quang Tri, Yen Bai , Binh Phuoc, dan Binh Thuan. Wakil Ketua Delegasi Majelis Nasional Provinsi Binh Thuan, Nguyen Huu Thong, memimpin sesi diskusi.

Mengatasi hambatan akses lahan

Setelah mendengarkan para deputi Majelis Nasional berdiskusi dan memberikan sumbangan gagasan guna melengkapi rancangan Resolusi tentang uji coba pelaksanaan proyek perumahan komersial melalui perjanjian penerimaan hak guna lahan atau kepemilikan hak guna lahan, Menteri Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup Do Duc Duy berbicara guna menerangkan dan mengklarifikasi beberapa isu yang menjadi perhatian para deputi.

Menteri Do Duc Duy berbicara di Grup 15. Foto: Khuong Trung

Menteri Do Duc Duy menekankan bahwa penerbitan rancangan Resolusi percontohan ini sangat diperlukan. Rancangan Resolusi ini bertujuan untuk melengkapi metode akses lahan dalam pelaksanaan proyek perumahan komersial. Sebelumnya, berdasarkan ketentuan Undang-Undang Pertanahan tahun 2003 dan Undang-Undang Perumahan tahun 2005, terdapat dua mekanisme pengalihan hak guna lahan untuk pelaksanaan proyek perumahan komersial: mekanisme pengalihan wajib dan mekanisme pengalihan sukarela.

Secara spesifik, mekanisme transfer wajib adalah Negara mengambil kembali tanah untuk diserahkan kepada investor melalui lelang biaya penggunaan tanah atau melalui tender untuk memilih investor yang akan melaksanakan proyek investasi menggunakan tanah. Mekanisme transfer sukarela adalah investor bernegosiasi dengan pemegang hak guna tanah untuk mendapatkan dana tanah guna melaksanakan proyek perumahan komersial, atau investor pemegang hak guna tanah meminta izin kepada instansi negara yang berwenang untuk mengubah peruntukan tanah guna melaksanakan proyek perumahan komersial. Dengan demikian, terdapat dua mekanisme transfer melalui empat bentuk akses tanah.

Selanjutnya, Undang-Undang Perumahan Tahun 2010 dan Undang-Undang Pertanahan Tahun 2013 tetap mengizinkan keempat bentuk akses lahan untuk melaksanakan proyek perumahan komersial sebagaimana Undang-Undang Pertanahan Tahun 2003 dan Undang-Undang Perumahan Tahun 2005. Namun, ketika Majelis Nasional mengesahkan Undang-Undang Perumahan Tahun 2014, hal tersebut membatasi bentuk penerimaan pengalihan hak guna lahan atau perubahan peruntukan lahan. Khususnya, Undang-Undang Perumahan Tahun 2014 menetapkan bahwa dalam hal penerimaan pengalihan, hanya lahan hunian yang dapat dialihkan; dan dalam hal memiliki hak guna lahan dan meminta Negara untuk mengubah peruntukan lahan, wilayah tersebut harus mencakup sebagian lahan hunian.

"Hal ini membatasi kasus-kasus akses tanah dalam bentuk penerimaan pengalihan hak guna tanah maupun kepemilikan hak guna tanah dibandingkan dengan UU Pertanahan tahun 2003 dan UU Perumahan tahun 2005," tegas Menteri, sekaligus menyatakan bahwa UU Pertanahan tahun 2013 tidak mengatur atau mengendalikan kasus-kasus di mana Negara mengambil kembali tanah untuk diserahkan kepada investor melalui bentuk lelang untuk memilih investor, lelang hak guna tanah. Artinya, skala proyek dapat besar atau kecil, meskipun tidak mengarah pada investor yang menerima hak guna tanah atau investor yang memiliki hak guna tanah dibandingkan periode sebelumnya, tetapi Negara dapat mengambil kembali tanah dengan proyek-proyek yang tidak dibatasi dalam hal skala wilayah.

Delegasi Ha Sy Dong - Delegasi Majelis Nasional Provinsi Quang Tri berbicara di kelompok diskusi. Foto: Khuong Trung

Namun, menurut Menteri Do Duc Duy, dalam Undang-Undang Pertanahan 2024, Pasal 79 dan Pasal 127 menetapkan bahwa Negara hanya memulihkan tanah untuk proyek-proyek yang mengembangkan kawasan perkotaan dengan infrastruktur teknis, infrastruktur sosial, dan perumahan yang sinkron. Dengan demikian, menurut undang-undang perkotaan saat ini, skalanya biasanya dari 20 hektar atau lebih, dan dalam kasus skala area yang lebih kecil dan tidak memastikan elemen perkotaan yang sinkron, Negara tidak memulihkan tanah. Dengan demikian, metode Negara memulihkan tanah untuk diserahkan kepada investor tidak akan dilaksanakan. Pada saat yang sama, peraturan tentang kasus-kasus di mana Negara mengizinkan investor untuk menerima hak guna tanah atau investor yang saat ini memegang hak guna tanah juga dikontrol dan dipersempit seperti Undang-Undang Perumahan 2014. Artinya, hanya berlaku untuk kasus-kasus di mana, jika menerima hak guna tanah, 100% dari area yang diterima harus berupa tanah perumahan atau jika ada hak guna tanah, harus ada bagian dari tanah perumahan.

Hal ini menyebabkan proyek-proyek berskala sub-urban, dan jika lahan tersebut bukan lahan perumahan, tidak ada cara untuk mengaksesnya, karena ini bukan kasus pemulihan lahan oleh Negara, dan juga bukan kasus Negara mengizinkan penerimaan hak guna lahan, atau memiliki hak guna lahan tetapi mengubah peruntukan lahan. Hal ini menyebabkan kesulitan bagi daerah-daerah dengan sedikit proyek berskala besar. Oleh karena itu, Resolusi percontohan yang diajukan kepada Majelis Nasional untuk diundangkan ini bertujuan untuk menghilangkan kesulitan-kesulitan tersebut, mengatasi hambatan dalam metode akses lahan untuk melaksanakan proyek perumahan komersial,” ujar Menteri.

Nama dan durasi pilot sudah tepat.

Konten lainnya adalah mengenai nama, delegasi Hoang Sy Dong mengatakan bahwa kita harus menerima pendapat beberapa anggota Majelis Nasional dalam Laporan Inspeksi Komite Ekonomi, yaitu "melakukan uji coba pelaksanaan proyek perumahan komersial melalui penerimaan pengalihan hak guna lahan atau memiliki hak guna lahan tetapi lahan tersebut bukan lahan hunian". Menteri Do Duc Duy mengatakan bahwa nama asli saat Pemerintah mendaftar ke Majelis Nasional sudah benar. Namun, dalam proses penyusunan Resolusi, ditemukan bahwa jika diatur seperti itu, tidak akan mencakup semua kasus. Karena ada situasi di mana investor menerima pengalihan hak guna lahan, dan di bagian lahan yang menerima hak alih tersebut terdapat lahan hunian dan lahan non-hunian. Jika kita langsung memasukkan dalam nama Resolusi bahwa hanya kasus yang bukan lahan hunian yang dapat menerima hak alih, akan timbul masalah.

Delegasi Huynh Thanh Chung - Delegasi Majelis Nasional Provinsi Binh Phuoc berpidato di hadapan Kelompok tersebut. Foto: Khuong Trung

Menurut Menteri, terdapat pula pendapat bahwa rancangan nama tersebut mungkin tumpang tindih dengan Undang-Undang Pertanahan. Pasalnya, Undang-Undang Pertanahan juga mengatur kasus-kasus yang memungkinkan pengalihan hak. Namun, dalam rancangan Resolusi tersebut, Pemerintah telah merancang klausul tambahan 5, Pasal 1, untuk mengecualikan proyek-proyek yang telah diizinkan oleh Undang-Undang Pertanahan, khususnya Undang-Undang Pertanahan 2024, untuk menerima pengalihan hak guna tanah atau yang sedang memiliki hak guna tanah. Apabila terdapat kasus yang telah diatur oleh Undang-Undang Pertanahan, maka hal tersebut akan dikecualikan dari ruang lingkup pengaturan Resolusi ini. Dengan demikian, nama tersebut tetap komprehensif dan memastikan tidak tumpang tindih dengan Undang-Undang Pertanahan 2024 yang telah memungkinkan pelaksanaannya.

Mengenai kriteria pelaksanaan proyek percontohan, Menteri Do Duc Duy mengatakan bahwa rancangan Resolusi tersebut menetapkan bahwa tidak lebih dari 30% dari luas lahan perumahan tambahan selama periode perencanaan dibandingkan dengan luas lahan perumahan yang ada diperbolehkan. Alasan peraturan ini adalah bahwa Resolusi 18 Komite Sentral menetapkan bahwa alokasi lahan dan sewa lahan terutama dilakukan melalui lelang hak guna lahan dan penawaran untuk proyek-proyek yang menggunakan lahan. Dengan demikian, Resolusi Komite Sentral menetapkan bahwa pilihan utama adalah lelang atau penawaran. Oleh karena itu, bentuk ketiga adalah menerima pengalihan hak atau bentuk keempat adalah mengubah tujuan penggunaan lahan dengan lahan yang memiliki hak guna. Jika kita menerapkannya, itu tidak akan menjadi yang utama. Oleh karena itu, Pemerintah mengusulkan maksimal 30%. Dengan demikian, 70% sisanya akan dilaksanakan melalui penawaran atau lelang sesuai dengan semangat Resolusi 18.

Beberapa delegasi mengusulkan agar perjanjian ini diperluas ke wilayah pedesaan, tidak hanya terbatas pada wilayah perkotaan. Menteri Do Duc Duy mengatakan bahwa saat ini, berdasarkan ketentuan Pasal 79 Pasal 27 Undang-Undang Pertanahan, Negara diperbolehkan untuk mereklamasi tanah dalam kasus proyek-proyek berskala perkotaan yang sinkron dan memungkinkan reklamasi tanah untuk proyek-proyek yang mengembangkan wilayah permukiman pedesaan. Dengan demikian, di wilayah permukiman pedesaan, sudah ada metode bagi Negara untuk mereklamasi tanah, dan pemerintah daerah masih menerapkannya secara normal. Oleh karena itu, tidak perlu menambahkan bentuk perjanjian lain di wilayah perdesaan. Pastikan tidak ada tumpang tindih dengan kasus-kasus yang dapat diterapkan berdasarkan Undang-Undang Pertanahan 2024.

Terkait pendapat delegasi, kriteria yang ditetapkan mengharuskan penerapan berbagai jenis lahan, maka mekanisme dan sanksi apa yang perlu dirancang atau ditetapkan untuk memastikan ketahanan pangan, menjaga stabilitas 3,5 juta hektar lahan padi, dan memastikan rata-rata tutupan hutan di seluruh negeri sebesar 42%. Menteri menyampaikan bahwa hal ini telah diterapkan dan dikontrol secara ketat sejak tahap perencanaan tata guna lahan, perencanaan perkotaan, dan perencanaan konstruksi. Saat perencanaan, kita harus menentukan berapa banyak lahan pertanian yang dikonversi menjadi non-pertanian, berapa banyak lahan perumahan yang diterapkan selama periode perencanaan untuk memastikan stabilitas lahan padi seluas 3,5 juta hektar dan stabilitas tutupan hutan sebesar 42%. Langkah ini merupakan langkah di mana kita melakukan perencanaan, area mana di dalam area yang direncanakan untuk pembangunan perumahan komersial yang akan tunduk pada metode pembebasan tanah Negara dan area mana yang akan tunduk pada investor yang menerima pengalihan hak guna tanah. Namun, hal ini hanya di dalam area perencanaan yang telah disetujui.

Suasana sesi diskusi Kelompok 15. Foto: Khuong Trung

Konten lain, Deputi Majelis Nasional juga menyebutkan bahwa periode implementasi percontohan adalah 5 tahun, tetapi juga harus ada sanksi jika investor mengalami kesulitan dalam menerima pengalihan hak atau waktu untuk menerima pengalihan hak diperpanjang. Menteri Do Duc Duy menjelaskan bahwa saat ini Undang-Undang Pertanahan 2024 memiliki peraturan yang sangat spesifik tentang penanganan kasus di mana investor menerima pengalihan hak penggunaan tanah dan bagaimana memperpanjang waktu jika terjadi perpanjangan, dan jika periode perpanjangan berakhir tanpa kesepakatan yang berhasil untuk seluruh area, ada juga mekanisme penanganan. Oleh karena itu, dalam rancangan Resolusi, disebutkan bahwa implementasi perjanjian untuk menerima hak penggunaan tanah dilaksanakan sesuai dengan Undang-Undang Pertanahan 2024, yang mencakup penanganan semua kasus perpanjangan, banyak kasus tidak berhasil dilaksanakan sehingga tidak ada pengaturan lebih lanjut dalam Resolusi ini.

Terkait prosedur, Menteri mengatakan bahwa meskipun Undang-Undang Pertanahan telah mengatur prosedur persetujuan hak guna lahan untuk pelaksanaan proyek investasi secara umum, termasuk proyek perumahan, beberapa anggota DPR berpendapat bahwa perlu ada peraturan yang spesifik dan terperinci untuk jenis proyek yang mengakses lahan dengan cara ini. Pemerintah telah menyetujuinya, dan dalam rancangan Resolusi terdapat ketentuan bahwa DPR menugaskan Pemerintah untuk menetapkan prosedur bagi proyek-proyek yang menerapkan mekanisme percontohan, serta proyek-proyek yang menerapkan mekanisme percontohan yang terkait dengan lahan yang berasal dari wilayah pertahanan dan keamanan nasional.

Sumber: https://baotainguyenmoitruong.vn/bo-truong-do-duc-duy-lam-ro-quy-dinh-thuc-hien-du-an-nha-o-thuong-mai-thong-qua-thoa-thuan-ve-nhan-quyen-su-dung-dat-383055.html