Apakah rancangan peraturan tentang harga tanah "mengabaikan" banyak biaya bagi bisnis?

Tanpa memperhitungkan biaya secara menyeluruh, akan sulit untuk menarik investor.

Asosiasi Penilai Vietnam menyatakan bahwa mereka telah mengakses Keputusan Pemerintah No. 12/2024/ND-CP yang mengubah dan melengkapi Keputusan Pemerintah No. 44/2014/ND-CP yang mengatur harga tanah dan Rancangan Keputusan Pemerintah yang mengatur harga tanah yang memandu pelaksanaan Undang-Undang Pertanahan No. 31/2024/QH15.

Asosiasi Penilai Vietnam mengakui bahwa baik Keputusan No. 12/2024/ND-CP maupun rancangan Keputusan baru tersebut memuat banyak ketentuan yang sesuai dan memenuhi persyaratan untuk menyelesaikan kesulitan praktis.

Namun, Asosiasi Penilai Vietnam juga menemukan bahwa isi metode penilaian tanah berdasarkan metode surplus yang diatur dalam Keputusan dan Rancangan Keputusan masih memiliki kekurangan karena tidak secara akurat dan lengkap menghitung total biaya yang harus ditanggung investor untuk melaksanakan proyek dan keuntungan yang akan mereka terima setelah selesainya proyek investasi. Oleh karena itu, hal ini tidak hanya akan mempersulit menarik investasi tetapi juga mendorong harga tanah naik ke tingkat yang tidak wajar.

Pertama, mengenai total biaya investasi.

Dekrit 12/2024/ND-CP dan Rancangan Dekrit tersebut belum sepenuhnya memperhitungkan semua jenis biaya untuk membentuk total biaya yang harus ditanggung investor dalam melaksanakan suatu proyek. Peraturan tersebut hanya menghitung biaya investasi dalam pengembangan lahan dan tidak termasuk biaya awal yang harus ditanggung investor untuk memperoleh lahan untuk proyek tersebut, yaitu "biaya penggunaan lahan" (kecuali jika investor dibebaskan dari biaya penggunaan lahan oleh Negara) dan bunga atas modal pinjaman. "Ini tidak masuk akal," demikian pernyataan Asosiasi Penilai.

Kedua, mengenai profitabilitas.

Dalam Keputusan dan kedua opsi Rancangan Keputusan: Keuntungan hanya dihitung berdasarkan biaya pengembangan lahan, bukan berdasarkan total biaya (seperti yang disebutkan di atas) yang dikeluarkan oleh investor (termasuk biaya penggunaan lahan + biaya pengembangan lahan + biaya bisnis). Perhitungan ini tidak lengkap dan tidak sesuai dengan prinsip pembentukan harga: harga harus menutupi biaya produksi dan bisnis serta menghasilkan keuntungan (yang juga tidak konsisten dengan metode perhitungan keuntungan metode surplus, yaitu keuntungan yang dihitung berdasarkan nilai aset). Hal ini juga meniadakan prinsip "nilai uang di masa depan," artinya ketika investor memiliki uang untuk diinvestasikan di bidang apa pun, mereka harus mengharapkan keuntungan, bahkan jika mereka menyimpan uang di bank untuk mendapatkan bunga.

Mengenai Opsi 1: Draf tersebut telah mencampuradukkan keuntungan yang berhak diterima investor dengan biaya yang harus dikeluarkan investor untuk melaksanakan proyek (draf tersebut menetapkan: Keuntungan termasuk biaya modal); karena keuntungan adalah jumlah uang yang diterima investor. Biaya modal adalah jumlah uang yang harus dibayarkan investor kepada "Penyedia Pendanaan".

Biaya modal pada dasarnya adalah suku bunga yang dibayarkan investor kepada pemberi pinjaman atas uang yang dipinjam. Ini adalah keuntungan bagi pemberi pinjaman, tetapi merupakan biaya bagi peminjam, dan tentu saja, investor tidak mendapat manfaat dari biaya finansial ini tetapi harus membayarnya, yang termasuk dalam struktur biaya produksi dan operasi bisnis.

Mengenai opsi 2: Keuntungan investor hanya dihitung berdasarkan biaya pengembangan, bukan biaya total, yang bukan merupakan perhitungan yang akurat dan lengkap seperti yang telah dianalisis di atas.

Dari kekurangan di atas, Asosiasi Penilai Vietnam merekomendasikan agar total biaya untuk menghitung keuntungan bagi investor dihitung dengan benar dan lengkap sebagai berikut: Total biaya (1) = Biaya penggunaan lahan + Biaya pengembangan dan biaya usaha.

Mengenai keuntungan investor, akan dihitung menggunakan rumus: Keuntungan investor = Persentase x Total biaya (1).

Kami mengusulkan penambahan unsur "keuntungan investor".

Sebelumnya, Kamar Dagang dan Industri Vietnam (VCCI) juga memberikan masukan terkait rancangan peraturan yang mengatur harga tanah.

Menurut VCCI, Pasal 6.3 Rancangan Undang-Undang tersebut menetapkan rumus untuk menentukan pendapatan bersih tahunan rata-rata (= pendapatan tahunan rata-rata – pengeluaran tahunan rata-rata). Para pelaku usaha telah berkomentar bahwa peraturan ini tidak masuk akal karena tidak memperhitungkan "keuntungan investor" (tidak memungkinkan pengurangan faktor ini). Kegagalan untuk menentukan keuntungan investor tidak akan menjamin keadilan dalam metode yang diterapkan karena, jika dibandingkan dengan rumus tersebut, investor akan berinvestasi dan beroperasi tanpa keuntungan. Semua surplus dari pemanfaatan struktur yang ada di lahan tersebut selama seluruh periode sewa (pembayaran satu kali) akan dibayarkan kepada Negara, tidak termasuk pajak penghasilan badan.

Regulasi semacam itu tidak konsisten dengan teori penentuan sewa lahan diferensial; hal itu meningkatkan perbedaan harga lahan ketika menerapkan metode pendapatan dibandingkan dengan metode surplus (jika informasi perencanaan yang sama tersedia). Oleh karena itu, kami mengusulkan agar lembaga penyusun menambahkan unsur "keuntungan investor" ke dalam rumus di atas.

Pasal 7.3.a rancangan undang-undang tersebut menetapkan bahwa biaya investasi untuk menentukan harga tanah dengan menggunakan metode surplus meliputi: biaya pembangunan infrastruktur teknis, infrastruktur sosial, perumahan, dan pekerjaan konstruksi lainnya; biaya peralatan; biaya konsultasi investasi konstruksi; biaya manajemen proyek; dan sejumlah pos biaya lainnya sebagaimana diatur dalam tingkat modal investasi.

Berdasarkan masukan dari pelaku bisnis, peraturan ini bersifat restriktif; biaya lain yang tidak tercantum hanya berlaku untuk kasus yang menggunakan kuota modal investasi, seperti: biaya kontingensi untuk volume pekerjaan yang tidak terduga dan inflasi selama pelaksanaan proyek; biaya bunga, biaya pembangunan struktur sementara, struktur pendukung konstruksi, asuransi, dll. Oleh karena itu, VCCI mengusulkan agar lembaga penyusun menambahkan biaya-biaya tersebut.

Menurut VCCI, Pasal 7.3.b rancangan tersebut menetapkan bahwa biaya usaha dihitung sebagai persentase dari pendapatan, sesuai dengan tingkat umum di daerah tersebut. Para pelaku usaha telah berkomentar bahwa peraturan ini tidak jelas dan tidak tepat.

Secara spesifik, biaya bisnis seperti iklan, penjualan, dan biaya operasional sangat bervariasi di berbagai sektor, sehingga sulit untuk menentukan rata-rata umum di tingkat lokal.

Selain itu, mendefinisikan area proyek berdasarkan "kondisi lokal umum" juga tidak tepat, terutama dalam kasus di mana proyek-proyek tersebut berlokasi di daerah terbelakang dengan sedikit proyek berskala besar, karena kondisi lokal umum tersebut mungkin tidak sesuai untuk proyek tertentu itu.

Pasal 7.3.c rancangan tersebut menetapkan dua metode untuk menghitung keuntungan investor. Menurut masukan dari pelaku bisnis, kedua metode tersebut tidak masuk akal karena tidak sepenuhnya memperhitungkan keuntungan investor dari keseluruhan proyek menggunakan metode surplus.

Secara spesifik, peraturan tersebut menetapkan bahwa keuntungan hanya dihitung berdasarkan biaya investasi konstruksi. Ini hanya keuntungan dari fase pengembangan real estat (investasi pengembangan lahan), bukan keuntungan dari keseluruhan proyek.

Regulasi semacam itu tidak konsisten dengan prinsip pembentukan harga, karena harga harus menutupi biaya produksi dan bisnis serta menghasilkan keuntungan. Regulasi ini juga meniadakan prinsip "nilai waktu uang" (karena biaya peluang, inflasi, dan risiko) dan prinsip "nilai masa depan uang" (artinya, ketika berinvestasi di bidang apa pun, seseorang harus mengharapkan pengembalian, bahkan ketika menyimpan uang di bank).

Pada kenyataannya, biaya yang dikeluarkan oleh investor (biaya total) mencakup semua pengeluaran wajar yang harus ditanggung investor untuk menyelesaikan proyek (sampai bisnis tersebut berdiri). Biaya total harus mencakup biaya penggunaan lahan (atau nilai lahan) – biaya investasi awal yang harus ditanggung investor untuk memenuhi kewajiban keuangan mereka kepada Negara.

Oleh karena itu, jika jenis biaya ini dihilangkan dari perhitungan, investor dapat dianggap membayar tanah dua kali: pertama ketika tidak termasuk dalam biaya yang dapat dikurangkan saat menentukan harga tanah (sesuai dengan peraturan ini), dan kedua kalinya ketika mereka harus membayar biaya penggunaan lahan (tetapi ini tidak dapat dikurangkan sebagai biaya).

Oleh karena itu, kami mengusulkan agar lembaga penyusun merevisi peraturan untuk menghitung keuntungan berdasarkan total biaya yang dikeluarkan oleh investor untuk menyelesaikan proyek hingga produk terjual dan pendapatan dihasilkan. Total biaya ini harus mencakup biaya investasi konstruksi, biaya operasional bisnis, dan biaya penggunaan lahan – biaya investasi awal yang harus ditanggung investor untuk memenuhi kewajiban keuangan mereka kepada Negara.

Pasal 4.2.d rancangan peraturan tersebut menetapkan penentuan harga tanah untuk alokasi tanah dan sewa tanah sesuai dengan kemajuan kompensasi, dukungan, dan pemukiman kembali sebagaimana diatur dalam Pasal 257.2.c Undang-Undang Pertanahan tahun 2024.

Menurut pelaku bisnis, penilaian lahan sebaiknya hanya diterapkan ketika pembebasan lahan telah selesai dan lahan siap untuk investasi.

Pada kenyataannya, ada kasus di mana lahan dialokasikan dalam petak-petak yang sangat kecil dan terfragmentasi, sehingga investasi menjadi tidak mungkin. Dalam kasus seperti itu, penentuan waktu untuk penilaian lahan harus dihindari. Regulasi seperti itu akan menciptakan prosedur yang tidak perlu dan menyebabkan metode penilaian yang tidak konsisten untuk area di mana alokasi tidak mencukupi untuk investasi atau di mana area yang direncanakan tidak menghasilkan pendapatan.

Oleh karena itu, disarankan untuk mengatur metode penghitungan surplus berdasarkan total luas proyek sesuai dengan rencana konstruksi terperinci atau rencana induk hingga saat penilaian lahan, yang dialokasikan secara proporsional terhadap luas yang diserahkan.

Komentar (0)