Harga rumah meroket: Orang kaya berpegang pada tanah, anak muda berpegang pada… kekhawatiran

(CLO) Pasar real estat Vietnam masih memiliki banyak potensi dan ruang untuk pengembangan, tetapi menyembunyikan risiko gelembung ketika harga perumahan meningkat pesat, jauh melampaui pendapatan riil dan memperlebar kesenjangan antara mereka yang memiliki real estat dan mereka yang tidak dapat memiliki rumah.

Orang kaya pegang tanah, anak muda pegang… kekhawatiran

Menurut laporan Asosiasi Realtors Vietnam (VARS), pasar real estat Vietnam semakin menunjukkan perannya yang besar dan penting, serta mendapat perhatian khusus dari masyarakat, investor, dan juga pembuat kebijakan.

Menurut Badan Pusat Statistik (sekarang Badan Pusat Statistik, Kementerian Keuangan ), kontribusi rata-rata industri konstruksi dan properti terhadap PDB nasional dalam beberapa tahun terakhir adalah sekitar 10%. Dari jumlah tersebut, industri properti secara langsung menyumbang sekitar 3,5%, dengan kontribusi rata-rata sekitar 0,5 poin persentase terhadap pertumbuhan PDB.

Namun, kontribusi rata-rata industri konstruksi dan real estat terhadap PDB Vietnam hanya sekitar 50% dibandingkan dengan negara lain di kawasan ini.

Ketidakseimbangan antara penawaran dan permintaan telah mendorong kenaikan harga perumahan, terutama apartemen di kota-kota besar. (Foto: CP)

Skala real estat dibandingkan dengan total aset ekonomi baru mencapai sekitar 21%—jauh lebih rendah daripada angka 35% di negara-negara maju. Dengan demikian, pasar ini masih memiliki banyak ruang untuk berkembang dalam jangka menengah dan panjang.

Namun, proses pembangunan saat ini menunjukkan banyak tanda-tanda ketidakberlanjutan, terutama ketidakseimbangan antara struktur produk dan kemampuan membayar sebagian besar masyarakat. Meskipun pasokan perumahan meningkat dalam tiga tahun terakhir, sebagian besar terkonsentrasi di segmen kelas atas, bernilai tinggi, dan utamanya melayani kebutuhan investasi, termasuk spekulasi.

Bahkan di daerah pinggiran kota, di mana permintaan perumahan terjangkau diperkirakan akan terpenuhi, harga jual aktual masih jauh melebihi pendapatan rata-rata masyarakat. Sementara itu, permintaan riil pasar masih terkonsentrasi pada segmen perumahan terjangkau.

Ketidakseimbangan antara penawaran dan permintaan telah mendorong kenaikan harga perumahan, terutama apartemen di kota-kota besar, dan menciptakan tingkat harga baru yang jauh melampaui laju pertumbuhan pendapatan. Hal ini tidak hanya mempersempit akses masyarakat terhadap perumahan tetapi juga menimbulkan risiko terbentuknya gelembung harga.

Kepemilikan rumah semakin sulit bagi banyak orang. Untuk apartemen dua kamar tidur seharga sekitar VND5 miliar, keluarga dengan penghasilan VND50 juta/bulan membutuhkan waktu sekitar delapan tahun jika mereka menghabiskan seluruh pendapatan mereka untuk membeli rumah, dan hingga 25 tahun jika mereka mengikuti prinsip biaya perumahan tidak melebihi sepertiga pendapatan mereka.

Bahkan perumahan sosial, yang diperuntukkan bagi masyarakat berpenghasilan rendah, tidak lagi "murah". Apartemen seluas 60 m2 berharga sekitar 1,5 miliar VND, yang berarti rumah tangga dengan pendapatan maksimum menurut peraturan (40 juta VND/bulan) masih harus menabung selama sekitar 10 tahun, atau bahkan lebih lama jika menggunakan pinjaman.

Akibatnya, kesenjangan antara kelompok pemilik aset dan kelompok non-pemilik aset semakin melebar. Mereka yang memiliki properti terus diuntungkan oleh kenaikan nilai tanah, sementara mereka yang tidak memiliki rumah berisiko harus menyewa rumah dalam jangka panjang, meskipun ada upaya untuk meningkatkan pendapatan mereka. Tanpa solusi yang tepat waktu, kesenjangan antara si kaya dan si miskin bahkan dapat "diperbaiki" untuk beberapa generasi, yang secara langsung memengaruhi jaminan sosial dan urbanisasi berkelanjutan.

Solusi dibutuhkan untuk "mengerem" lonjakan harga perumahan.

VARS percaya bahwa agar pasar properti dapat terus tumbuh secara berkelanjutan, perlu ada solusi untuk "mengerem" laju pertumbuhan harga perumahan yang pesat, dengan membersihkan pasokan perumahan terjangkau. Ketika pasokan cukup besar, harga pasar akan mengatur dirinya sendiri sesuai dengan keseimbangan riil antara penawaran dan permintaan.

Pertama, percepat penyelesaian sistem hukum dan tingkatkan kapasitas penegakan hukum di tingkat daerah. Penanganan hambatan dalam pembebasan lahan perlu dilakukan secara transparan dan efektif, sehingga mempersingkat waktu pelaksanaan proyek sekaligus menjamin hak-hak masyarakat.

Perlu ada solusi untuk "mengerem" laju pesat harga rumah. (Foto ilustrasi/CO)

Bersamaan dengan itu, perlu dipertimbangkan penghapusan ketentuan pemungutan biaya keterlambatan penggunaan tanah sebesar 5,4%/tahun dan segera menetapkan metode yang jelas dalam menentukan biaya penggunaan tanah untuk mengurangi biaya pembangunan proyek dan memberi ruang bagi penurunan harga perumahan.

Kedua, perlu dilakukan diversifikasi saluran permodalan untuk pasar properti guna mengurangi ketergantungan pada kredit perbankan. Pasar obligasi korporasi perlu direstrukturisasi agar menjadi sumber permodalan jangka menengah dan panjang yang efektif. Pada saat yang sama, perlu didorong pembentukan Dana Perumahan Nasional dan pengembangan Dana Investasi Real Estat (DIRE).

Ketiga, proyek perumahan sosial dan perumahan terjangkau harus diprioritaskan dalam perencanaan dan memiliki mekanisme insentif. Pembangunan perkotaan harus terhubung dengan infrastruktur transportasi, terutama jalan lingkar, metro, dan jalan tol untuk memperluas ruang perkotaan dan mengurangi tekanan harga tanah di pusat kota. Pada saat yang sama, perlu dikembangkan pasar sewa yang profesional, yang mengurangi mentalitas "harus memiliki rumah untuk menstabilkan hidup".

Keempat, perlu dilakukan penelitian dan penyebarluasan kriteria dan standar pemantauan serta peringatan dini perkembangan pasar properti, sebagai dasar penilaian, pengklasifikasian, dan pemantauan kegiatan pelaku pasar.

Melalui sistem indeks ini, badan pengelola dapat segera mendeteksi tanda-tanda "penyimpangan", seperti spekulasi, ketidakseimbangan pasokan-permintaan, kenaikan harga yang tidak normal, atau penurunan likuiditas lokal, agar dapat mengambil tindakan intervensi dan penyesuaian yang tepat.

Membangun mekanisme pemantauan proaktif ini akan membantu mencegah risiko dan menstabilkan pasar sejak dini dan dari jauh, alih-alih hanya menangani masalah saat masalah tersebut sudah terlihat jelas, yang menyebabkan reaksi berantai dan sulit dikendalikan.

Di samping itu, perlu dilakukan percepatan pembangunan dan penyelesaian basis data terpadu, sinkron, dan transparan mengenai pasar tanah, perumahan, dan real estate di seluruh Indonesia.

Ini akan menjadi infrastruktur informasi penting untuk membantu lembaga manajemen negara, organisasi penelitian, dan bisnis memantau, menganalisis, memperkirakan, dan mengoperasikan pasar secara cepat dan akurat.

“Pembentukan sistem data yang terbuka dan saling terhubung antarkementerian, sektor, dan daerah – termasuk informasi tentang perencanaan, transaksi, nilai, status hukum, dan perubahan pemanfaatan lahan – tidak hanya membantu meningkatkan efektivitas pemantauan dan pembuatan kebijakan, tetapi juga berkontribusi pada peningkatan transparansi, meminimalkan risiko, mencegah spekulasi, manipulasi harga, dan melindungi hak-hak sah masyarakat dan pelaku usaha,” tegas VARS.

Sumber: https://congluan.vn/gia-nha-tang-phi-ma-nguoi-giau-om-dat-nguoi-tre-om-noi-lo-10317311.html